Жизнь в Германии

Доходная недвижимость в Германии

Доходная недвижимость в Германии
Бизнес в Германии
Степан Бабкин2013-12-09~7 минут2385226

Одним из видов инвестиций в Германии, который часто привлекает как самих немцев, так и иностранцев, является покупка доходной недвижимости. На первый взгляд, всё кажется очень просто: нашёл подходящий объект, взял кредит, купил, сдал в аренду - и всё! Я решил немного углубиться в тему, чтобы разобраться, действительно ли всё так просто и какие подводные камни тут скрыты от беглого взгляда.

Покупка недвижимости в Германии само по себе дело на данный момент прибыльное. Финансовый кризис, низкие проценты по сберегательным вкладам, инфляция - всё это гонит инвесторов искать тихие гавани, где они могут если не приумножить, то хотя бы сохранить свои деньги. И немецкий рынок недвижимости выглядит в этом смысле крайне привлекательно. Цены на аренду стабильно растут, проценты по ипотеке падают, при этом предложений на рынке масса. Так что сама по себе мысль вложить деньги в сектор немецкого жилья выглядит довольно здравой.

Если смотреть с точки зрения частника, который выбирает между покупкой квартиры в Германии для проживания в ней или арендой, то тут для резидента всё относительно просто. При наличии своего капитала в размере хотя бы 20% от стоимости, ему уже скорее всего будет выгоднее взять ипотеку, чем платить аренду. Я купил себе жильё в конце 2011-го и на данный момент оно стоит чуть дороже, чем на момент заключения сделки. Цену на недвижимость можно проверить на сайте ImmobilienScout24.de.

Получить кредит под покупку бизнес-недвижимости можно даже нерезиденту. Реалистичные условия для ипотеки - это минимум 100000€ своих инвестиций, которые должны составлять не менее 50% от общей стоимости объекта. То есть, если недвижимость стоит полмиллиона, то нужно иметь хотя бы 250000€ своего капитала, чтобы относительно без проблем получить кредит в немецком банке на оставшуюся часть.

При обращении в банк в Германии за кредитом на покупку доходной недвижимости важно хорошо оформить презентационную часть своего бизнес-проекта. Банкирам важно достоверно убедиться, что прогноз на то, что им вернут деньги, реалистичен. Иначе либо они предложат очень высокие ставки, либо вообще откажут. Для тех, кто не особо в теме получения кредита в немецком банке лучше прийти на беседу туда вместе со своим бизнес-консультантом, который знает толк в подобных делах.

Что касается инвестиций в немецкий рынок недвижимости с точки зрения получения дохода, то тут уже нужно быть более осмотрительным. Смотреть только на свой капитал и на цену объекта, чтобы получить адекватную оценку перспектив извлечения прибыли, будет явно недостаточно.

Очень большую роль играет местоположение недвижимости. Цены по регионам и по городам распределены очень неравномерно. Если в среднем по Германии на 2013-ый год цена одного квадратного метра трёхкомнатной квартиры составляет примерно 2600€, то в Баварии она равна 3600€, а в Мюнхене - 6000€. При этом, цены на аренду в Мюнхене тоже выше, чем в других городах, но не в разы. Поэтому при поиске выгодных объектов для капиталовложения в Германии, следует учитывать отношение между ценой покупки жилья и его аренды.

Для наглядности, приведу конкретный пример. Допустим, имеется в наличии 100000€ и вложить их хочется в рынок немецкого жилья. При таком капитале вряд ли можно придумать что-то иное, чем покупка двухкомнатной квартиры в Германии с целью сдачи её в аренду. Средний размер немецкой двушки - 60 кв.м. В Мюнхене она будет стоить примерно 60 x 5500€ = 360000€. То есть, у инвестора в наличии есть 28% от стоимости жилья, 260000€ ему придётся брать в ипотеку (на самом деле больше, ведь есть ещё масса сопутствующих расходов, например, налог на покупку, но я не буду усложнять расчёты). Аренда двушки в Мюнхене в среднем на данный момент составляет 13,82€ за квадратный метр. Значит, её можно будет сдать примерно за 820€. Если инвестор будет сдавать квартиру, то это принесёт ему около 10000€ в год. Процент по ипотеке составит примерно 2,6% (я беру очень грубо). В этом случае, только на проценты банку в первый год уйдёт 6750€. И лишь 3250€ дохода от аренды можно будет пустить на покрытие тела кредита, если оставить за скобками все расходы на содержание жилья. Как видите, двушка в Мюнхене при таком раскладе в принципе не окупаемая, потому что за те 20-30 лет, что потребуются на выплату долга, она станет дряхлой и придётся брать ещё один кредит на капитальный ремонт.

Теперь возьмём Гамбург и того же инвестора с сотней тысяч евро в кармане. Здесь квадратный метр двушки обойдётся ему в 3300€. Цена квартиры составит 60 x 3300€ = 198000€, что сразу же увеличивает процент начального капитала до 50%. На таких условиях ипотека будет дешевле, но оставим те же самые 2,6%, под которые получим кредит в 98000€. Аренда двушки в Гамбурге в среднем стоит 10,27€ за квадратный метр. Годовой доход от её сдачи составит 10,27€ x 60 кв.м x 12 месяцев = около 7400€. Отнимаем 2600€ на проценты банку, получаем 4800€, которые можно пустить на покрытие ипотеки. Причём, размер кредита в этом случае гораздо меньше, поэтому в данном случае уже можно вести речь о наличии рентабельности в таком капиталовложении.

Конечно, расчёты в примерах не на 100% отражают реальность, потому что параметров рентабельности на самом деле гораздо больше. Например, нужно учитывать рост цен на жильё, как быстро можно продать недвижимость, насколько легко найти арендатора и тому подобное. Для составления полной картины прибыльности покупки нужно будет привлечь опытных специалистов, которые хорошо знают рынок. Но даже эти утрированные примеры позволяют понять, что при оценке объекта с точки зрения доходности, инвестору очень важно учитывать, окупаемая ли недвижимость в принципе в данном регионе, и когда она окупится полностью.

Причём, сам факт окупаемости не является чем-то сугубо положительным или отрицательным. В разных случаях это может иметь разный эффект. Большие расходы на ипотеку могут обернуться налоговыми послаблениями для бизнеса. Это играет роль, если параллельно инвестициям в недвижимость существуют также иные доходы. Например, я, как частный предприниматель, могу списывать часть выплат по ипотеке с налоговой базы. Другое дело, что окупаемость - это один из параметров, на который смотрят банкиры при выдаче кредита.

На нашем сайте есть статистический раздел, в котором собраны различные показатели по ценам на покупку недвижимости и на её аренду по всем землям Германии и по многим крупным городам.

С точки зрения бизнес-миграции, покупка доходной недвижимости также может стать основанием для получения вида на жительство в Германии. Конечно, речь в этом случае идёт не о двухкомнатной квартире, сдаваемой в аренду. Важно понимать, что сам по себе факт покупки немецкой недвижимости ещё не даёт права на получение вида на жительство. Ничего не мешает владеть жильём из-за границы, в том числе и получая прибыль. Для того, чтобы появились основания к получению долгосрочной визы, нужно, чтобы бизнес представлял интерес местным чиновникам с точки зрения развития экономики Германии. Здесь важную роль играют такие параметры, как размер инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, сулящий большие прибыли бизнес-план и тому подобное. На юге Германии, там, где нет проблем с безработицей, бизнесмену для получения визы придётся прежде всего убедить чиновников в том, что его предприятие будет платить большие налоги. Вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение из Баварии или Баден-Вюртемберга при вложениях в жилую недвижимость, потому что в первое время рентабельность такого бизнеса будет низкой, и налогов с него много получить не удастся. А вот на севере, в регионах, где уровень безработицы высок, будут рады созданию рабочих мест для местных жителей и размеры налогов им уже не так уж важны, поэтому там перспектив получения разрешения на открытие бизнеса на базе доходной недвижимости больше.

Важно также сказать о готовности банков выдавать кредиты бизнесменам, которые не являются резидентами Германии. Уже при наличии собственного капитала в 100000€ можно рассчитывать на поддержку в размере до 70% инвестиций. В то время как на покупку частного жилья подобной щедрости ждать не стоит. Иностранцу без вида на жительство имеет смысл обращаться в немецкий банк за кредитом тогда, когда у него есть капитал в размере от 300000€, или если его доходы сравнимы с хорошими немецкими зарплатами и не уступают им по надёжности.

09.12.2013, Степан Бабкин

Читайте дальше:

  КОММЕНТАРИИ (26)

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Максим Ляшенко

Здравствуйте Степан! Почитал комментарии и появился такой вопрос: если я сдаю одну квартиру, то могу не оформлять это как предпринимательство, если многоквартирный дом (допустим как 2 квартиры) то уже необходимо оформляться как предприниматель? Где находится эта граница?))

07.07.2016 12:03
Степан Бабкин

Здравствуйте.

Границу определяет налоговая служба.

Но вообще-то, сдавать как предприниматель обычно гораздо выгоднее, чем как частник. Можно тогда в расходы фирмы внести больше всего.

Всего доброго

07.07.2016 12:21
Виктория

Здравствуйте Степан! Я нахожусь уже 3 года в Германии по визе на воссоединение семьи, мой муж здесь студент. Я пока не работаю. Мы недавно приобрели квартиру и задумываемся над приобретением многоквартирного дома для сдачи в аренду. Скажите пожалуйста какие возможности у меня есть чтобы остаться жить в Германии? Могу ли я в таком статусе открыть частное предпринимательство или же в этом нет необходимости? И можно ли просто владеть коммерческой недвижимостью без предоставления рабочих мест, но при этомрасчитывать на получение ПМЖ? Спасибо заранее.

06.05.2016 15:01
Stephan Babkin

Здравствуйте, Виктория

Если приобрести дом и сдавать квартиры - это предпринимательство. Вы должны будете оформить ведение бизнеса, чтобы легально этим заниматься.

Имеете ли Вы право - зависит от того, что за параграф в ВНЖ. Там обычно пишут Erwerbstätigkeit gestattet или nicht gestattet. Обратитесь в Ausländeramt, если не понятно.

ВНЖ можно будет поменять на другой параграф, если это будет необходимо и будут причины на получение.

Дадут ли ПМЖ - зависит от размера доходов.

Всего доброго

06.05.2016 16:01
Nika Ageeva

Добрый вечер Степан!

Спасибо за ответ.Вот это я не поняла что за процесс получения ВНЖ.
Из-за квартиры ВНЖ не дают. Но это облегчит процесс его получения по другой причине. ???
Чем облегчит?
Спасибо за беспокойство С уважением Ника

08.02.2016 15:47
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Ну, например, если Вы учитесь в Германии, то чтобы получить ВНЖ, Вам нужно иметь страховку, место проживания и деньги на счету. Наличие своего жилья в Германии закрывает второй пункт.

Всего доброго

08.02.2016 15:53
Вячеслав

Здравствуйте Степан!
У меня возник вопрос, у меня к примеру, имеются средства для покупки 5-ти квартир в Германии.
Отсюда вопрос, какие квартиры наиболее востребованы на рынке аренды жилья, одно, двух или трех комнатные квартиры? Как лучше поступить, купить на свои деньги 5 квартир или взять кредит в банке и купить 10 квартир? Будет ли овчинка стоить выделки?
Какие лучше покупать квартиры, в новостройке или б/у?
В каком на ваш взгляд городе лучше покупать квартиры для этой цели, с точки зрения соотношение цены квартиры к стоимости аренды (так сказать выжать максимум из вложений)
Ну и конечно, будет ли это хорошим основанием для бизнес иммиграции?

14.04.2015 10:03
Степан Бабкин

Здравствуйте, Вячеслав.

1) Востребованы в той или иной мере все. Двушки наиболее востребованы.

2) Я думаю, лучше построить тогда уж многоквартиный дом на 6-8 квартир, чтобы упростить многие вещи. Одно дело владеть несколькими квартирами по разным адресам, и совсем другое дело - по одному адресу. Ведь жильём нужно управлять будет. Кредит, если нужен, можно взять. Зависит от того, что именно хочется строить. В любом случае, окупаемость таких проектов наступает лет через 20.

3) Какие квартиры лучше покупать зависит от того, что именно у Вас считается за "лучше". Тут надо всё взвесить.

4) В каком городе покупать - это, знаети ли, вопрос очень сложный :) Тут ведь много факторов. Вверху в статье я на этом подробно останавливаюсь. Опять же, нужно разбираться. У нас на сайте есть раздел "земли и города", где в некоторых городах указаны средние цены на покупку жилья и на аренду. Но информации по всем городам Германии у меня нет.

5) Это может стать основанием для бизнес-миграции, да. Важно только правильно рассчитать доходы от сдачи жилья в аренду.

Всего доброго

14.04.2015 12:11
Вячеслав

Спасибо Степан за ответ!
по поводу строительства 8-ми квартирного дома, я тоже об этом думал. Мне было бы даже приятнее, построить все с нуля и потом заниматься этим домом, и это приносило бы бОльший доход, чем только сдача в аренду квартир. Единственное, что останавливает это то, что квартиры в разных частях города или даже станы, в каком-то смысле безопаснее в плане инвестиции. Другими словами, если район где будет находиться дом, станет не привлекательным и стоимость аренды упадет, то доходы упадут все сразу, а по разным районам будет худо бедно стабильнее.

14.04.2015 12:36
Степан Бабкин

Вот, я и говорю, что тут нужно с разных позиций всё оценивать и смотреть, что именно для Вас "лучше" :) Мне, например, это в голову сразу и не пришло.

Есть два контраргумента:

1) Даже если цены на аренду будут падать, это не произойдёт в один момент. Увидев такую тенденцию, можно будет продать часть квартир и купить что-то другое в другом месте.

2) Можно тогда построить один дом сначала в таком городе, чтобы лет на 10 была высокая вероятность сохранения привлекательности недвижимости. То есть, где много рабочих мест. А за это время можно купить или построить другую недвижимость в других местах.

14.04.2015 12:41
Аскер

Здравствуйте, Степан. Меня интересует, то, что, выдается ли ПМЖ тем лицам кто купил в Германии бизнес-недвижимость и сдает её в аренду. Считается ли это основой для получения ПМЖ? Спасибо.

13.10.2014 21:59
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Про это и речь в статье выше. Да, от определённого уровня инвестиций возможно получить вид на жительство путём покупки коммерческой недвижимости.

Всего доброго

13.10.2014 22:26
Аскер

Спасибо за ответ. Я так понял что это зависит от определенной цены той самой коммерческой недвижимости? Если так, то примерно какая сумма принимается? Спасибо!

16.10.2014 20:32
Степан Бабкин

Здравствуйте

Там даже не столь важна цена, сколько бизнес-план в целом. Скажем так, если инвестиции порядка полумиллиона евро, то точно проблем не будет при условии плюсовости плана в трёх-летней перспективе.

Всего доброго

16.10.2014 21:10
Андрей М

Степан, здравствуйте.

А есть ли налог на доход от сдачи жилья? Если да, то придённые расчёты несколько неверны.

17.04.2014 15:57
Степан Бабкин

Здравствуйте, Андрей.

Не путайте частных лиц и фирмы. Налоги фирм платятся только с доходов, а доходы - это прибыль минус все расходы. Проценты по кредитам - это тоже расходы.

Но вообще, конечно я всё считал очень утрированно и примитивно. Там всё гораздо сложнее. Но порядок цифр примерно такой.

Всего доброго.

17.04.2014 16:23
Андрей М

Степан,
можно всё-таки уточнить, если вам это известно - частное лицо сдающее в аренду квартиру (которая в свою очередь взята в ипотеку), обязано платить налог? Если да, какие ставки налога.

17.04.2014 16:31
Степан Бабкин

Вы некорректно ставите вопрос :) Любые доходы - это доходы. Частное лицо в Германии с доходов обязано платить налог. Но сколько - это зависит от десятков параметров. Почитайте раздел о налогах, чтобы примерно понять систему налогообложения в Германии.

Если коротко - весь доход за год складывается, потом из него вычитаются подлежащие списыванию суммы, потом смотрится, сколько налогов уплачено и выносится решение, сколько доплатить или получить обратно. Но это нереально в рамках комментария объяснить, по крайней мере, я не способен :)

17.04.2014 17:28
Елена

Скажите пожалуйста, ссылка на опытных консультантов - я понимаю это как бы ваше взаимное партнерство.. Как вы можете охарактеризовать данную компанию и их качество предоставляемых услуг, отзывы людей.. Заранее спасибо.

23.12.2013 22:27
Степан Бабкин

Здравствуйте, Елена.

Моё впечатление от общения с главой фирмы самые положительные. От читателей, которые обратились туда за консультацией, негативных отзывов не было.

Всего доброго.

23.12.2013 22:56
Дмитрий

Здравствуйте я покупаю жилье в Берлине был уже у нотариуса прочитал контракт на покупку жилья
Он мне сказал что подписать могу только через 2 недели такие законы и предложил если я улетаю то нужно подписать доверенность на его сотрудника что бы он подписал контракт на покупку квартиры и он вышлет мне счет на оплату у меня вопрос по поводу доверенность грозит ли мне что не будь
в дальнейшем
Заранее способом за ответ

13.12.2013 07:13
Степан Бабкин

Здравствуйте, Дмитрий.

Нет никаких законов, ограничивающих подписание контракта, насколько я знаю. Тем более, если Вы уже прочли контракт. Вносить в земельную книгу - это да, долго. Но подпись поставить - чего ж тут долгого-то?

Доверенность, если правильно составлена и дана в руки доверенному человеку, вреда не принесёт. Но если не доверяете, то тут всё что угодно может быть. Фактически, он от Вашего лица будет оформлять недвижимость.

То есть этот момент "сейчас нельзя, оформите доверенность" очень подозрителен. Я не понимаю, что за закон не даёт Вам самим подписать контракт на покупку жилья. Я не знаю такого закона.

Всего доброго.

13.12.2013 10:46
Marina

Ja by doverennost ne davala! Puskaj vyshlat Vam kurjerom dogorvor, i Vy ego sami podpishete. Voobshe strannoe trebovanie - tem bolee na odnogo iz sotrudnikov notariusa - kakoe zh eto "doverennoe lizo"?!

16.12.2013 21:10
Иван Чуба

Осталось найти 100 000 евро, для старта :)

10.12.2013 04:44
Степан Бабкин

Займи! :)

10.12.2013 21:08
Иван Чуба

ОООО, занять 100 тыс., что б взять кредит 500 тыс :) Это прекрасно!
Статья отличная, я ради интереса также считал так цифры. НО я еще добавлял ветхость, и амортизацию.

11.12.2013 03:41