Жизнь в Германии

Как купить жильё в Германии

Как купить жильё в Германии
Жильё в Германии
Степан Бабкин2012-08-01~7 минут98549293

Вот уже два месяца, как я и моя семья живём в Германии в собственной квартире. Ещё год назад я даже не помышлял о покупке своего жилья. Более того, перспектива владения немецкой недвижимостью меня вообще не особо прельщала. Но, спасибо экономическому кризису и банкирам, процент по ипотеке нынче стал настолько низким, что платить его стало выгоднее, чем снимать то же самое жильё в аренду.

Я не буду распространяться о стоимости и параметрах нашей квартиры. Но скажу что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда точно такого жилья соседом этажом выше. Само собой, я не учитываю ту часть денег, которая ушла и уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость самой квартиры проживающим в ней тоже ничего не инвестируется.

Искать жильё я начал в декабре 2011-ого года. Моим главным желанием было жить в том же городе, гдя я работаю, чтобы можно было снова ездить в офис на велосипеде. На наше счастье, предложений о продаже квартир тут более чем достаточно.

В итоге всё прошло очень быстро. Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений. Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хотел бы посмотреть жильё. Мне тут же ответил маклер. Уже утром в субботу мы с женой осмотрели квартиру, которая нам сразу очень понравилась. После нескольких минут торговли нам также начала нравиться и цена. В тот же день мы дали устное согласие на покупку квартиры.

Следующим шагом стало подписание предварительного контракта с продавцом. Мы покупали квартиру у фирмы. Муж и жена, немцы лет по 50, она - архитектор, он - инженер-строитель, вместе ведут своё дело. Они пригласили нас к себе в офис, где мы обсудили детали сделки. Мы попросили кое-что изменить в квартире, они всё подробно записывали. После обсуждения мы подписали "договор о намерении", согласно которому мы должны были уплатить 500€ залога. Если бы мы после этого передумали покупать квартиру, то деньги остались бы у них и вернуть их было бы нельзя. А так они пошли в зачёт стоимости квартиры.

Дальше нужно было искать ипотеку. Я воспользовался такой вот формой. Просто заполнил все поля и отослал. В течение дня мне на email пришло несколько предложений.

О том как выбирать ипотеку в Германии я рассказал в отдельной статье. Тут скажу только, что я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму после того, как кредит будет выплачен. То есть, мне было главное, чтобы в итоге я заплатил банку как можно меньше. Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться по кредиту. Бывает, что итоговый процент низок, но взносы в тело кредита очень маленькие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами по ним. Процент при этом показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов вся сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если бы кредит был с чуть большим процентом, но не разбит на две части.

В общем, нужно вооружаться калькулятором и считать варианты. После того, как подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом. Он расскажет, что делать дальше. Мы решили брать кредит в Sparkasse. Сначала агент банка пришёл к нам домой и мы обсуждали детали контракта. В конечном итоге ему было важно знать, что у нас есть минимум 20% от полной стоимости жилья и что наши доходы позволят нам без проблем платить по кредиту. Для этого ему понадобились выписки с наших счетов и листки о зарплате. Также он попросил дать ему копии наших документов. То, что мы иностранцы, никаких вопросов не вызвало, это в Германии при покупке недвижимости вообще не важно.

Затем мы подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней нам позвонили и пригласили в офис банка для подписания контракта. Там нам детально объяснили все тонкости выбранной нами ипотеки и ответили на все возникшие вопросы. После чего мы заключили контракт. Заняло это примерно два часа.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы тем самым подтвердили свою платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал необходимое подтверждение. Когда сделка по факту была уже заключена, оставалось лишь оформить её юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Мы с продавцом договорились о приёме у нотариуса, выбрав подходящее нам время.

Нотариус в Германии отвечает за то, что бы контракт на покупку жилья был "чист" с точки зрения немецкого законодательства, не содержал никаких "спрятанных" фактов, неясных кому-то из сторон договора. По факту, чиновник ответственен перед покупателем за то, чтобы продавец его не облапошил. В связи с этим он обязан прочесть контракт вслух в присутствии продавца и покупателя и ответить на все вопросы, которые, как правило, возникают чуть ли не на каждом абзаце. В общем, так всё и было. Нотариус читал контракт, мы его постоянно перебивали и просили объяснить на доступном нам немецком, что он только что прочёл. Надо сказать, что юридический немецкий настолько сложный язык, что даже не все немцы понимают его на сто процентов.

Когда контракт прочитан, его подписывают все присутствующие: покупатель, продавец и нотариус. Все получают заверенные копии контрактов. С этого момента сделка является состоявшейся и с юридической точки зрения. Услуги нотариуса далеко не бесплатны - как правило он получает примерно 1,5% от суммы, указанной в договоре. Это нужно учитывать при оформлении ипотеки.

Нотариус отправляет копию контракта в мэрию города, где находится предмет покупки. Факт смены владельца жилья регистрируется в специальной книге, в которой прописаны все владельцы недвижимости на подвластной мэрии территории. Там же указывается, какова сумма кредита, чтобы было ясно, что жильё куплено в ипотеку. Эта услуга также стоит денег, но сумма фиксированная и, по-моему, зависит от местных законов. В нашем случае это было примерно 500€. Что тоже нужно учитывать при заключении контракта на ипотеку.

Далее в дело вступает налоговая служба. Дело в том, что покупка недвижимости в Германии облагается специальным налогом. Его величина колеблется от 3,5% до 6,5% от стоимости жилья в зависимости от земли. Полностью данные опубликовал на форуме. Платит его покупатель, так что это просто необходимо учитывать, покупая квартиру. При оформлении кредита в банке это, само собой, также надо иметь ввиду.

Покупатель получает по почте счета за все вышеперечисленные налоги и сборы. Их нужно обязательно оплачивать в указанные сроки, иначе сделку объявят несостоявшейся по вине покупателя, и он получит кучу неприятностей на свою голову. Мы договорились с банком, что все эти счета мы оплатим самостоятельно, а подтверждения платежей будем отправлять им по емэйлу.

Вот так мы купили квартиру в Германии. Весь процесс от начала и до конца занял пару месяцев. Думаю, если бы не Рождество, было бы ещё быстрее. Если какие-то детали остались непонятными, задавайте вопросы в комментариях, по возможности отвечу. Также позже хочу рассмотреть тему расходов по содержанию своего жилья в Германии.

Читайте дальше:

  КОММЕНТАРИИ (293)

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Карина

Здравствуйте, Степан.

Скажите, пожалуйста, Вы заплатили определенный гонорар банковскому агенту когда оформляли кредит?
У нас такая ситуация, мы обратились в агенство недвижимости чтобы они нам помогли в поиске кредита. Даже если это посредники, они нас уверяют, что никакие счета за их услуги они нам не отправят. Конечно они зарабатывают на том, что помогают нам с выбором кредита, но по поводу оплаты их услуг они договорятся с банком, который нам предоставит кредит. На немецком они нам вот так объяснили (этот отрывок я скопировала из одного документа предоставляного этим агентством):

Interessant für Sie: Wir verlangen von Ihnen weder eine Vergütung noch ein Nebenentgelt. Da wir für unsere Finanzierungspartner die gesamte Beratungsleistung übernehmen, erhalten wir bei erfolgreicher Vermittlung direkt vom Bankfinanzierungspartner eine Vermittlungsprovision. Selbstverständlich ist dieser Betrag im ausgewiesenen Effektivzins bereits vollständig enthalten. Die Höhe der Provision variiert je nach Art und Umfang des Finanzierungs- oder Zusatzproduktes. Die tatsächliche Provision wird zu einem späteren Zeitpunkt im ESIS-Merkblatt angegeben, welches Sie vom Darlehensgeber ausgehändigt bekommen.

Что можно из всего этого понять? Мы все-таки ничего им не будет должны за их услуги, или их заработок они приплюсуют к сумме нашего кредита...?

Заранее спасибо!

24.01.2017 10:27
Степан Бабкин

Здравствуйте, Карина

У нас было ровно точно также.

Мы ничего не платили агенту, агент получил от банка оплату в качестве процента от выданной суммы.

По факту, да, банк закладывает в свой доход от выданного кредита расходы на агента. Но если бы Вы без агента в банк пришли, Вы вряд ли получили бы лучшие условия, тогда просто роль агента выполнил бы кто-то из работников банка.

Всего доброго

24.01.2017 10:33
Карина

Спасибо большое!

24.01.2017 10:36
Максим Ляшенко

Добрый день.
Попытаюсь кратко описать суть вопроса. Я купил в ипотеку квартиру в Баден-Вюртемберге. Договор у нотариуса был подписан в августе, со сроком исполнения до 31.10.2016. Условие оплаты со стороны банка - внесение записей в земельную книгу.
Из-за задержки со стороны продавца (квартира продавалась маклером по доверенности, услуги по выдаче доверенности не были вовремя оплачены адвокату, в итоге нотариус отправил документы на регистрацию только в начале октября) внесение в земельную книгу состоялось только в середине ноября, оплата банком - в течение 5 дней после внесения.
Ключи от квартиры были переданы Только через 2 недели после оплаты (после нескольких гневных звонков и электронного письма).
В итоге все хорошо, квартира в собственности, но остался очень неприятный осадок. Да и вообще при поиске квартир работа с маклерами вызвала только неприятные отношения, никак не соответствующие понятию о "правильности в Германии" (если кому интересно могу описать)
Теперь вопросы:
1) Могу ли я взыскать с продавца ущерб: 1) 400 евро счет банка, за несвоевременное взятие кредита
2) оплаченные проценты по ипотеке за время, пока ключи не были переданы.
3) Планировался переезд в собственную квартиру из арендованной - оплату стоимости аренды жилья за время просрочки по договору.
4) Должен ли эти вопросы решать нотариус, который оформлял сделку

Понимаю, что вы не юрист, но опыта и знакомых все же намного больше чем у меня.
Если возможно, укажите номера законов которыми регулируются данные вопросы, тогда я с удовольствием сам изучу эти вопросы и опишу их решение на форуме.
Спасибо

05.12.2016 11:14
Степан Бабкин

Здравствуйте, Максим

Просто взять и взыскать ущерб - нет, не можете.

Но Вы можете обратиться к адвокату, который сформулирует иск в суд и тогда либо продавец согласится на досудебное удовлетворение, либо будет решать суд.

В принципе, к подобным вещам в Германии надо быть всегда готовым. Здесь ничего и никогда само по себе не делается, всех надо пинать, тормошить, звонить, чтобы было готово в срок.

Всего доброго

05.12.2016 11:55
Юлия

Здравствуйте Степан,

спасибо за статью, планируем приобрести квартиру в ближайший год, смотрим объявления на сайте ImmobilienScout24, есть вопрос по разделу Kosten: Garage/ Stellplatz-Kaufpreis Х.ХХХ € - это дополнительные расходы к покупке квартиры и в общей стоимости квартиры они не учитены?
Также хотелось бы узнать Ваше мнение по поводу покупки недвижимости при сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, когда проценты очень низкие, однако стоимость жилья просто "заоблачная"! Мы, можно сказать, Ваши соседи, проживаем в Нусслохе и хотели бы в этом же регионе купить квартиру, очень нравится Walldorf, однако цены там для нас недоступны... Что Вы могли бы посоветовать?
Заранее спасибо.

04.12.2016 15:46
Степан Бабкин

Здравствуйте, Юлия

Да, это дополнительно обычно, по поводу парковки. У нас также было - парковка одна была включена в цену квартиры, а одну ещё можно было докупить.

Мы жили в Нусслохе как раз перед тем, как в Вальдорфе купили квартиру. На Neue Heimat, там тележки как раз поворачивали - ужас! Постоянный шум, летом пылища... Хотя сама квартира там была по смешной цене совсем. Что могу сказать... Я бы не стал в Нуслохе покупать жильё, уж очень плохо без машины оттуда выбираться. Ж/д в Вислохе или в Ляймене - только на машине реально. А это для многих очень важно, чтобы легко доехать до вокзала можно было. Поэтому в этом плане Вислох и Вальдорф гораздо предпочтительнее. Потому и дороже тут. Ну и сам городок - тележки эти через весь город, центр в горку, с коляской задолбаешься гулять, почта - не припаркуешься... Не понравилось нам там, в общем. Один плюс - дёшево с арендой. А для домовладельца это скорее минус.

В Вальдорфе же любое жильё окупается из-за SAP. Всегда можно продать по оптимальной цене, сдать - вообще не проблема. Чисто стратегически Вальдорф гораздо предпочтительнее, на мой взгляд, в плане владения жильём.

Такие вот мысли. Но это чисто так, не думайте, что Нусслох, это прям вообще плохо. Вот там за горой Гуагенлох - вот то уже совсем жесть :))) Вот туда вообще не надо :)
Удачи!

04.12.2016 17:54
Юлия


Спасибо Степан за Ваш ответ,

очень удивилась, когда узнала, что Вы живете от нас совсем близко, потому что Ваш блог начали читать еще в России и, конечно, тогда даже и подумать не могли, что будем с Вами "соседями". Блог нам во многом помог при первой адаптации, можно сказать, что некоторые статьи мы воспринимали как руководство к действию!

Neue Heimat мы знаем, у нас там 2 знакомые семьи живут, да, район мягко сказать "не очень". Мы живем чуть выше, на Humboldtstr., у нас очень тихо и тупиковая улица, поэтому машин мало, в этом нам повезло...

С транспортной доступностью у нас пока проблем не возникало, муж работает в Брухзале на SEW Eurodrive, но, конечно с Вальдорфа до работы ему было бы быстрее, тем более, что там А5 и А6 совсем рядом.

05.12.2016 09:41
Светлана

Здравствуйте,живу в Германии уже 2 года,работаю 8 месяцев Teilzeit,1 Steuer,имею гражданство Польши.Хотела бы продать свою квартиру в Польше.Скажите пожалуйста,должна ли я буду заполнять в Германии декларацию и указывать о продаже,автомобилей потом ещё и налог платить.

24.10.2016 15:33
Степан Бабкин

Здравствуйте, Светлана

Продажа личного автомобиля и недвижимости, в которой Вы сами жили до переезда, не облагается налогом.

Всего доброго

24.10.2016 15:34
Светлана

Но декларацию мне заполнить надо будет или нет?Даже если налога платить не надо.Так как сейчас мне не нужно её заполнять.За ранее благодарю.

24.10.2016 15:44
Степан Бабкин

По машине точно не надо.

По недвижимости за границей вроде бы есть вопрос в налоговой декларации. Я не знаю, не имею такого опыта.

24.10.2016 15:45
Таня

Степан добрый день мы хотели бы спросить ваше мнение Задумались о покупке дома в Германии Есть в интернете много строительных фирм которые строят сборные дома за короткий срок Очень много красивых проектов в пределах 100 тысяч можно уложиться Может вы можете посоветовать в покупке именно такого дома Как мы поняли он не кирпичный вопрос насколько он практичен и вообще пользуются такие дома спросом среди немцев И еще вопрос стоимость земли входит в эту стоимость или нет Заранее очень благодарны за ответ

12.10.2016 11:38
Степан Бабкин

Здравствуйте, Таня

Земля не входит в стоимость, конечно. Землю Вы покупаете отдельно, и получаете разрешение на строительство, показав проект дома. Не всегда и не везде можно построить панельный дом.

По качеству панельных домов ничего не знаю. Спрашивал у того,к то строил наш дом, он только поржал. Но он лицо заинтересованное. У немцев это непопулярно пока что.

Немцы вообще мыслят обычно так: "если уж свой дом, то - хоромы!".

Всего доброго

12.10.2016 14:08
Yana

Добрый день! Степан, подскажите, пожалуйста, вы еще не рассматривали тему расходов по содержанию своего жилья в Германии? Возможно я пропустила эту статью? Интересуюсь, какие расходы первоначальные и текущие больше: при покупке отдельного дома или квартиры? Территориально - Мюнхен, Бавария. Что выгоднее приобретать?

12.09.2016 10:20
Степан Бабкин

Здравствуйте, Яна

Рассматривал. Справа от этого комментария есть ссылка на статью.

На дом расходы, конечно, всегда выше, хоть где.

Всего доброго

12.09.2016 11:30
Сергей

Там же в Германии есть система вроде нашей сторойкассы.рф, причём гораздо круче развита

08.09.2016 11:00
Степан Бабкин

Здравствуйте, Сергей

Да, есть Bausparvertrag, от которого все плюются. В каком плане он "круче"? Это просто целевое откладывание средств под достаточно низкий процент. Кладёшь деньги лет на 7 и можешь добавлять дальше, но отдадут их только через 7 лет и только на покупку жилья.

Как раз сейчас в прессе обсуждается то, что многие банки вообще хотят отказаться от этих видов сбережений.

Всего доброго

08.09.2016 12:54
Эдгар

Эх Степан, ну опять Вы не договариваете - этот фертраг люди заключают не из за процентов, а потому что большинстов работадателей выделяют на это небольшие деньги типа vermögenswirksame leistungen - вот многие и стригут - немного но приятно)

08.09.2016 13:46
Степан Бабкин

Да, это имеет место быть. Спасибо за попровку.

Про эти небольшие деньги я рассказал в статье про Betriebsaltervorsorge.

40€ в месяц, есть такое.

Но из-за этого делать Bausparvertrag - ну, в принципе, да, можно, но далеко не все так поступают.

08.09.2016 13:51
Дмитрий

Здравствуйте Степан,

Я прочитал Вашу статью, спасибо большое за подробный и весьма интересный текст.

Я хотел бы спросить Вашего совета для получения кредита в моем конкретном случае.

Я работаю программистом около 6 лет, 2.5 из которых в Германии. С женой переехали по голубой карте, получил Niederlassungserlaubnis не так давно в этом году. Через некоторое время, планируем обращаться в банк за кредитом на покупку квартиры в пределах земли Баден Вюртемберг (округ Штутгарт или Карлсруэ).
На данный момент планируем смотреть недв. в пределах 250 - 300, 85-95 кв. Из этой суммы около 50 - 70 свои.

В связи с этим возникли следующий вопросы:

1) Под какой Tilgung вы брали вашу недв.
2) В связи с тем, что мы иностранцы, есть ли у банков набор каких то особых условий, н-р "Вы должны прожить в Германии больше 5 лет в статусе резидента или что то в этом роде"
3) Есть ли у банков условия относительно срока на текущем месте работы, потому что в недалеком будущем планирую менять работу.
4) Берут ли банки в рассчет minijob жены а так же детское пособие
5) исходя из стоимости недвижимости, можно ли каким то образом спроецировать на необходимый и достаточный уровень дохода на семью нетто. (3500, 4000 или больше).
6) В большом количестве объявлений на immobilienscout фигурирует Hausgeld (220, 330 или даже 400 евро). Тут имеется ввиду сумма в ?

Заранее благодарен,
И прошу прощение за большое количество вопросов.

P.s. торопился, прошу прощение за возможные ошибки.

01.09.2016 16:32
Степан Бабкин

Здравствуйте, Дмитрий

1) 4%

2) Наличие ПМЖ снимает все вопросы

3) Не должны быть в процессе увольнения или на испытательном сроке. После выдачи кредита работу поменять само собой никто не запрещает.

4) Да, берут в расчёт любой доход

5) не знаю, как сейчас

6) в месяц. Сколько примерно уходит на содержание жилья в месяц.

Удачи!

01.09.2016 19:42
Дмитрий

Здравствуйте, Степан.

Спасибо большое за оперативный ответ.

Скажите отн. вопроса 6. В эту сумму включается nebenkosten, все возможные вычеты с жильцов на содержания дома и подъезда (на ремонт в будущем) и т.д. ?

Еще вопрос отн. Вашего случая, если позволите.
А Вы на сколько лет взяли через Sparkasse? И исходя из того ,что вы взяли 3 -х комнатную квартриру, то я предпологаю что у Вас около 80 - 90 кв?

Спасибо.

02.09.2016 14:06
Степан Бабкин

Здравствуйте, Дмитрий

Справа от этого комментария есть ссылка на статью про структуру и величину расходов на содержание жилья, почитайте там.

Что конкретно включено в Hausgeld нужно узнавать у того, кто эту сумму указал, я не могу этого знать.

По размеру верно, а на сколько лет контракт - это вообще неважно. Важно, за сколько выплачена будет ипотека. Контракт может быть на 10 лет, но если платить только обычные взносы, за 10 лет его не выплатишь.

В статье про кредит на покупку жилья это подробно описано, справа же есть ссылка.

Не ограничивайтесь только статьёй и вопросами, читайте другие статьи на сайте, читайте форум, здесь много нужной Вам информации.

Всего доброго

02.09.2016 17:32
Антон

Налог на покупку недвижимости зависит от земли. И необязательно это 5%. Например, в Баварии - 3.5%.
Baden-Württemberg: 5,0 Prozent
Bayern: 3,5 Prozent
Berlin: 6,0 Prozent
Brandenburg: 6,5 Prozent
Bremen: 5,0 Prozent
Hamburg: 4,5 Prozent
Hessen: 6,0 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern: 5,0 Prozent
Niedersachsen: 5,0 Prozent
Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent
Saarland: 6,5 Prozent
Sachsen: 3,5 Prozent
Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent
Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
Thüringen: 5,0 Prozent (Erhöhung auf 6,5 Prozent zum 1.1.2017 beschlossen)

Источник: https://www.haufe.de/thema/grunderwerbsteuer/

14.07.2016 22:02
Максим Ляшенко

Добрый день. Прошу помощи по такому вопросу. Планирую покупку жилья - квартиры на вторичном рынке. Первоначально удивило то, что недвижимость на стадии строительства зачастую дороже чем вторичное (в России обычно наоборот). Поэтому напрашивается следующий вопрос: нет ли подводных камней при покупке квартиры на вторичном рынке. Поясню. Например, как осуществляется капитальный ремонт дома? За счет жильцов? Не может ли получиться так, покупаешь квартиру и тут же оказывается что в этом доме планируется замена, допустим, всех труб, и с владельцев квартир собирается N-ная сумма денег?
Спасибо

07.07.2016 11:35
Степан Бабкин

Здравствуйте, Максим

Может быть, конечно. Вот не так давно у меня знакомый такой дом купил. Купил и потом менял все трубы за свой счёт. Просто в цене это учитывается, что вот скоро трубы менять. Ремонт за счёт владельцев, конечно же.

А новые дома стоят дороже, да. Это нормально, мне кажется... Ну, на мой взгляд скромный, новое жильё лучше старого, потому и дороже.

Всего доброго

07.07.2016 12:19
Олег Рабин

Очень интересная тема, спасибо что комментируете!

28.04.2016 22:11
вера

Подскажите пожалуйста, продали квартиру через нанятого нами адвоката, деньги на его счету, он тянет и не отдает придумывая постоянные отговорки! куда обратиться чтобы заставить его вернуть деньги? и что вообще делать в такой ситуации?

16.04.2016 01:22
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Ну в суд, наверное. Я не знаю всей ситуации. Может Вы что-то подписали, где написано, что он Вам ничего не должен вообще... А может Вы ничего не подписывали, тогда вообще не понятно, причём тут третьи лица.

Попробуйте к какому-то другому адвокату обратиться.

Просто вообще не понятно, зачем при продаже квартиры адвокат понадобился. Маклер - ещё куда ни шло, это хотя бы их профессия, а адвокат-то тут причём...

Всего доброго

16.04.2016 09:23
Вадим

Добрый день, Степан. Еще такой вопрос. С новой или незанятой квартирой все понятно - купил и живи себе. А как обстоят дела, если эту квартиру кто-то уже снимает? Можно ли будет выселить жильцов, при условии, что квартира покупалась для себя, т.е. чтобы самим там жить? Насколько это сложно и как долго может длиться? Спасибо.

12.04.2016 10:31
Stephan Babkin

Здравствуйте, Вадим

Выселить можно, согласно действующему контракту, уведомив за 3 месяца, но с оговорками. Например, если там живёт инвалид или многодетная семья или ещё какой-то социально слабый человек, то выселить его можно только после того, как он найдёт другой вариант жилья.

Я лично знаю одного парня, который купил дом, зная, что там арендует какой-то пожилой немец, но не врубившись в эту фишку до конца. Старик оказался инвалидом. Более года парень ждал, пока жилец выедет, но тот и не думал выезжать. Говорил, что не может найти ничего. В конце концов, парень плюнул и продал дом тому, кто в нём жить не собирался.

Всего доброго

12.04.2016 11:23
Вадим

Добрый день, Степан. У меня к вам несколько вопросов:

1. Если не секрет, в каком городе вы живете?

2. Насколько актуально на сегодняшний день то, что написано в статье по поводу ежемесячной платы по кредиту в сравнении в орендной платой, ведь стоимость жилья сегодня намного выше чем в 2011 году?

3. Не могли бы вы привести хотябы примерные цифры, чтобы можно было сориентироваться:
- на сколько лет вы взяли кредит (ну или на сколько лет обычно берут в Германии)
- какова ежемесечная плата
- какова переплата после выплаты кредита

(можно не ваш, но другой реальный случай :) )

4. Ну и еще, насколько реально получить кредит от банка при семейном доходе ~3000 нетто?

11.04.2016 12:33
Степан Бабкин

Здравствуйте, Вадим

1. Walldorf

2. Аренда выросла, проценты по кредиту упали. То есть, сейчас всё ещё лучше с точки зрения кредита.

3.Читайте статью про кредит на жильё, справа от этого комментария есть ссылка, там есть пример.

4. Реально

Всего доброго

11.04.2016 15:10
Вадим

Степан, спасибо за ответ. Статью про кредит и коментарии к ней прочитал, нашел ответы на свои вопросы.

11.04.2016 15:40
Валера

Добрый день , подскажите при покупке квартиры , на долго ли могут дать визу , может знаете , слышали .
Спасибо!

17.03.2016 11:12
Stephan Babkin

Здравствуйте

Шенгенскую на 3 месяца - да. ВНЖ - нет

Всего доброго

17.03.2016 11:20
Рената

Добрый день, Степан. Дочь работает в Германии по контракту. Нашла подходящую квартиру для покупки. На мой взгляд, цена совсем невысокая для такой квартиры. Квартиру продает фирма, а не частное лицо. Нотариус предоставлен маклером. Есть предварительный, но еще не подписанный договор. Можно ли надеяться на то, что квартира чиста от долгов, и можно ли, прежде чем подписывать договор, самим проверить отсутствие проблем в земельном управлении. Дело в том, что мы не берем кредит, а хотим купить за наличные, банковским переводом, разумеется. Ятак понимаю, что если квартира проблемная, то банк просто не соглашается на сделку. Как быть в нашей ситуации? Заранее благодарна за ответ.

03.03.2016 11:29
Stephan Babkin

Здравствуйте, Рената

Вы может обратиться в емельный реестр города, в котором квартира, и они за деньги сделают выписку о том, есть ли долги на данной недвижимости. Либо можно попросить сделать это владельцев недвижимости.

Всего доброго

03.03.2016 13:34
Ольга

Добрый вечер. Подскажите пожалуйста, реально ли в Германии купить свое жилье, если месячная ЗП допустим 3000 евро, и у меня, и у мужа?

01.03.2016 19:10
Елена Бабкина

Здравствуйте, Ольга,

при такой зарплате вполне возможно взять ипотеку на покупку собственного жилья.

Всего доброго.

01.03.2016 21:33
Александр

Здравствуйте , не могли бы вы меня просветить . Только что прочитал обьявления , на счет квартиры в Плауене, Свободное Государство Саксония .Дело в том что цена была на столько маленькая что даже и не верится . 2 комнатная , 42 кв метра , возможность сдать в аренду за 150 в месяц , по цене 7000 евро. Я конечно знаю что в итоге из-за различных услуг , коммисий и налогов сумма будет около 10000 евро . Но что то не верится , есть подвох или это действительно так?

10.02.2016 20:03
Степан Бабкин

Здравствуйте, Александр

Возможно, на квартире висит долг. Возможно, она в аварийном состоянии. Возможно, местоположение такое, что никто там не снимает жильё. Возможно что угодно. Цена неадекватная, конечно.

Всего доброго

10.02.2016 20:20
Ж_anna

Подскажите пожалуйста,при покупке квартиры не через агенство,какова вероятность быть обманутым. Какие документы необходимо проверить ,чтобы купить квартиру без приданого в виде долгов, или чтобы квартира не находилась в процессе раздела, как совместнонажитое имущество, если ,к примеру ,владелец в процессе развода. Или за проверку этих тонкостей отвечает нотариус? Извините за глупые вопросы, разъясните пожалуйста несведущему в этих делах человеку. Спасибо большое и благодарю заранее

08.02.2016 17:43
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Нотариус лишь проверяет, что оба заключающих контракт поняли, что там написано, и что контракт соответствует законодательству. В остальном - это Ваше дело. Если есть сомнения - отказывайтесь от сделки. Если всё равно хотите купить, задавайте вопросы в присутствии нотариуса и вносите в контракт: продавец заявил то-то и то-то, долгов нет, развод не идёт, на жильё больше никто не претендует и так далее.

Всего доброго

08.02.2016 22:41
Nika Ageeva

Добрый вечер Степан!

Если я куплю квартиру в Германии после учебы ,могу я получать визу и ВНЖ из-за приобретенной квартиры.?И будут ли затруднения в получении визы для въезда в Германию.?И на какой срок могут дать визу в Германии ,имея квартиру?.И второй вопрос смогу ли я сдавать эту квартиру и стоит ли покупать квартиру ,если я уже не буду жить в Германии.?
Спасибо огромное заранее и за все ваши ответы на которые вы мне отвечали.
С уважением Ника

07.02.2016 19:29
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Из-за квартиры ВНЖ не дают. Но это облегчит процесс его получения по другой причине.

Сдавать квартиру Вы можете.

Стоит ли покупать - это Вам решать, тут мне сложно сказать.

Всего доброго

08.02.2016 09:14
Ольга

Добрый вечер,Степан!
Скажите пожалуйста,возможно вы в курсе,а как покупается жилье на аукционе ,Zwangsversteigerung -что это за зверь и с чем его едят?
Думаем над покупкой жилья,просматривала сайт по недвижимости и там стоят объявления от 1 евро..
Я конечно понимаю,что это не цена..но разбирает любопытство по какому принципу такие сделки происходят?
Спасибо вам за ваш труд.

29.01.2016 18:36
Степан Бабкин

Здравствуйте, Ольга

Если человек не платит по ипотеке, то его дом выставляется на принудительный аукциона - это он и есть.

В каждом регионе проводятся примерно раз в месяц эти аукционы. Приходите на них и торгуетесь. Проблема в том, что посмотреть жильё как правило не получится - хозяева потенциальным покупателям нисколечько не рады. Так что покупать можно кота в мешке. 10% от суммы нужно будет заплатить сразу же, остальное в течение пары недель.

По-хорошему, на эту тему нужно писать статью отдельную, но её будет читать 5 человек в год, так что я пас :)

Всего доброго

30.01.2016 09:57
аноним

Нашли квартиру на последнем этаже (стены из-за крыши скошенные). Дом относительно новый, 1995 года. Энергетический сертификат (Energieausweis) от 2008 года говорит о потребленни 85 kWh/(m^2*a), что достаточно низко при среднем значении в 120-150 kWh/(m^2*a). Я понятия не имею как именно считаются параметры в этом сертификате, но вроде как на дом в целом. Я сильно подозреваю, что зимой в квартире сильно холодно, а летом невыносимо жарко. Но риэлтор, как и все порядочные риэлторы, уверял, что теплоизоляция в крыше хорошая.

Возможно здесь кому-то известно расчитывается ли отдельно потеря тепла через крышу в этих сертификатах? И стоит ли останавливаться на подобном варианте? Или можно расслабиться?

26.01.2016 22:58
Maria25

Добрыи день Степан.у меня такие вопросы...муж работает в Германию, мы хотим переехать к ниму жить вместе пакупая в кредит дом.сыну 5лет.мы из молдавиа и у нас есть румынские паспорты.можна ли получить дом в аренду? И какие документы нужны? Спасиба огромное

13.01.2016 12:12
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Вы можете и купить дом, и взять в аренду. Документы тут ни при чём, тут деньги нужны. Муж если в Германии, то ему-то это просто узнать. Ну и на сайте всё написано. Выше в статье про покупку, а справа есть ссылка на статью про аренду.

Всего доброго

13.01.2016 13:26
Елена

Здравствуйте, Степан! Сможете ли вы прокомментировать такую ситуацию. Кауффертраг подписали на заложенную квартиру. За ней числится долг в грундбухе 61 тыс. Хотим проплатить стоимость квартиры частями. Сначала 61 тыс., убедится, что продавец уплатит долг, а потом отдать остальные деньги. Маклер говорит, что в Германии так нельзя. Нужно платить все сразу, а долг банк автоматом спишет. Нотариус пришлет подтверждение. Как считаете, могут ли продавцы нас кинуть?

29.10.2015 13:43
Степан Бабкин

Здравствуйте, Елена

Если в контракте не согласована уплата по частям, то значит платить надо целиком.

Всего доброго

29.10.2015 13:50
Алена

Здравствуйте! Степан, скажите пожалуйста, какие документы получает на руки покупатель, чем подтверждается его право собственности на квартиру? Как проверить, что нотариус внес договор купли-продажи в специальную книгу собственников? Если от имени продавца по доверенности продает ее дочь, есть ли какие-то риски?

26.10.2015 21:31
Степан Бабкин

Здравствуйте, Алена

На руки покупатель получает контракт и документы на квартиру - энергетический паспорт, описание площади.

После внесения в земельную книгу из ведомства приходит письмо с просьбой об оплате этой услуги.

Рисков от продавца по доверенности не вижу. Нотариус всё проверит

Всего доброго

26.10.2015 22:20
Алена

Спасибо за быстрый ответ!
Еще такой вопрос. Это нормальная практика - на заключение договора купли-продажи не подключать адвоката со своей стороны (покупательской). Проверить все документы - дело нотариуса?
Если нотариуса предоставил маклер, который его знает и знает продавцов, не должны ли мы были позаботится о том, чтобы нотариус был нейтральный?
После подписания договора купли-продажи, договор передается на руки сторонам или только после внесения его нотариусом в земельную книгу?
Странные вопросы может для Германии, но подозрительность принесена из нашей постсоветской страны.
С вашим предыдущим ответом все понемногу развеивается.

27.10.2015 13:34
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Адвокат тут вообще не нужен. Ну, только если речь о какой-то неординарной сделке со сложным контрактом. В обычном случае чистоту сделки подтверждает нотариус. Какой будет нотариус - в общем-то неважно. Обычно маклеры работают со "своим" нотариусом, потому что так проще. Я бы тоже, будь маклером, делал также. Но Вы можете выбрать другого. Хотя роли это не играет, нотариус не будет жертвовать карьерой ради того, чтобы обмануть иностранцев, потому что рано или поздно обман в сделке вылезет наружу, ведь это недвижимость.

Что важно, так это взять с собой переводчика, причём, нотариус сам должен это требовать, если Вы недостаточно хорошо говорите по-немецки.

Договор подписывается, заверяется нотариусом, сшивается, пропечатывается и выдаётся на руки сразу.

Я тоже опасался всего и вся при покупке жилья, это нормально.

27.10.2015 13:41
Алена

Спасибо огромное! Ответы исчерпывающее, теперь вижу, что мои опасения напрасны )

27.10.2015 14:04
Степан Бабкин

Ну, ухо дежать востро всё равно необходимо. Я же не гарантирую, что как раз в Вашем случае ничего страшного не произойдёт. Но если есть сомнения - просто проверяйте информацию

Например, имя нотариуса легко найти в интернете, он должен быть указан на сайте нотаритата.

Много вреда приносят не мошенники, а банальное недопонимание контракта или незнание местных законов. Затем и сайт этот создан, помогать разобраться.

27.10.2015 14:07
Саида

Здравствуйте , Степан! Очень полные ответы у вас. У меня ситуация такая. Гражданство у меня и у детей немецкое уже давно. Живем только год в Мюнхене. Я не работаю. Муж имеет бизнес в Казахстане и гражданин Казахстана. Решили купить жильё. Цены здесь очень высокие конечно, но лучше вкладывать в своё.1) Могу ли я как гражданка Германии оформить жильё на себя? 2) дадут ли нам кредит , учитывая , что у меня нет работы, а у мужа бизнес в Казахстане? 3) вырастут ли " цинзы" для нас ( так как он не резидент Германии? 4) всегда ли обязательно иметь не менее 20% первоначальный взнос или можно поискать и меньше ( просто деньги всегда в бизнесе, а квартиру хочется хорошую, т.е не дешёвую ? Заранее благодарна за ответ.

16.10.2015 23:14
Степан Бабкин

Здравствуйте,

1) да

2) надо узнавать в различных банках, каковы условия кредитования для Вашего случая. Везде по-разному

3) не знаю, везде по-разному может быть

4) нет, не всегда.

Всего доброго

16.10.2015 23:31
Olga

Здравствуйте!планируем купить квартиру.прочитала вашу статью и комментарии,но все равно есть парочка вопросов :получается ,нужно заплатить маклеру,но бывает,что стоит provisionfrei .это значит,что маклеру платить не надо?заплатить нотариусу,городу (это то что у вас 500 евро )и налоговой .это все одноразовые суммы?больше допустим,городу ,платить ежемесячно не надо?и еще,сколько примерно тогда уходит на оплату коммунальных услуг?если снимаешь квартиру ,платишь определенную сумму за отопление,и в конце года получаешь счет,если перерасход-доплачиваешь,а с собственной квартирой точно так же?плюс вывоз мусора,уборщик подъезда

03.10.2015 00:35
Степан Бабкин

Здравствуйте,

provisionfrei - да, маклеру платить ненужно.

Про сборы - как описано. Если бы было что ежемесячно - я бы так и написал. Всё разово.

Городу нужно платить налог ежегодный, у нас на трёшку он около 150€ в год.

Сколько уходит на оплату коммунальных услуг зависит от многих факторов. Да, это похоже на Nebenkosten при аренде.

Всего доброго

03.10.2015 08:48
Юлия

Здравствуйте,а можно ли купить дом или квартиру в Германии за 40000 евро?

27.09.2015 19:46
Степан Бабкин

Здравствуйте, Юлия.

Однокомнатную квартиру или маленьку двушку в не особо благополучном регионе - да.

Если речь о доме или о большой квартире, то это скорее всего будет что-то с невыплаченными долгами, которые перейдут на нового владельца.

Всего доброго

27.09.2015 20:04
Юлия

Спасибо за быстрый ответ.А реально ли нам русским без немецких корней переехать в Германию?Там только друзья немцы.Спасибо заранее.

27.09.2015 20:25
Степан Бабкин

По работе, учёбе - реально. Читайте раздел о миграции в Германию.

27.09.2015 22:41
Виталий

Добрый день Степан,

если не секрет, как в Вашем договоре ипотеки прописана ситуация, когда Вы не в состоянии погашать тело кредита, например потеряли работу, а другую не можете долго найти. Банк забирает залог, то бишь квартиру? Как и в каком обьеме он (банк) возвращает Вам уже выплаченные за квартиру средства?

26.09.2015 10:58
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Жильё продаётся с принудительного аукциона в счёт погашения долга, Zwangsversteigerung называется.

Если суммы не хватило для погашения долга, то я остаюсь её должен и могу либо погасить, либо брать другой кредит, либо объявлять себя банкротом. Если после погашения долга осталось что-то сверх, то это мне банк отдаёт.

Всего доброго

26.09.2015 15:01
Виталий

А как такое может случиться ,что после продажи квартиры на аукционе, стоимость продажи может быть меньше суммы оставшегося долга? Насколько в Германии распространена практика, когда банки устраивают аукционы среди карманных фирм и продают им залоговые квартиры по очень заниженным ценам, ниже цены покупки и ниже рыночных?

27.09.2015 14:38
Степан Бабкин

Да, цена квартиры может быть ниже остатка по кредиту плюс проценты.

Второй вопрос - не знаю.

27.09.2015 20:03
Елена

Здравствуйте, Степан! Скажите, пожалуйста, может я пропустила в статье, сколько стоят услуги маклера? Заранее спасибо! И хотелось бы выразитвыразить вам благодарность за сайт! Читаю запоем :)

18.09.2015 18:52
Степан Бабкин

Здравствуйте, Елена

Обычно 2,4 месячных платы

Всего доброго

18.09.2015 19:25
Елена

Это я так понимаю при аренде..
А при покупке?

18.09.2015 20:02
Степан Бабкин

В зависимости от земли может варьироваться для покупателя от 0 до 3,57%

Ищите по Maklerprovision Immobilienkauf и земля.

18.09.2015 20:09
Тамары

Здравствуйте , у меня вопрос.Мы с мужем живем в Германии 13 лет, имеем статус поздних переселенцев, хотим купить квартиру,имеем собственного капитала 70000 тыс , но в банке деньги не лежат, нам надо их положить на счет при покупке квартиры, и надо ли нам идти в финасамт и говорить о этих деньгах?, мы оба работаем с мужем, не брали не чего в кредит, экономили и собирали на свое жилье.Большое спасибо.

12.09.2015 18:37
Елена Бабкина

Здравствуйте, Тамара,

если Вы или Ваш муж не получаете социал, то никому о накоплениях отчитываться не надо. Когда уже найдёте квартиру, которую будете покупать, то просто говорите продавцу, что у Вас есть 70 тыс наличкой. На счёт класть не обязательно, это как Вам и продавцу удобнее.

Всего доброго.

12.09.2015 21:20
галина

Здравствуйте!помогите разобраться.Купили участок земли для строительства дома еще дом не построили а налог заплатили за участок и за дом 20000э это что налоги изменились?


07.09.2015 02:32
Степан Бабкин

Здравствуйте, Галина

Вы заплатили налог на покупку и владение землёй, да. Ничего не изменилось. Налог и раньше платился относительно цены земли, а не только недвижимости на ней.

Всего доброго

07.09.2015 08:13
Ольга

Добрый день,Степан и Елена,
не припомните, на какую сумму вам удалось уменьшить первоначально запрашиваемую цену в результате переговоров с маклером (или фирмой?). Ну или приблизительный процент полученной скидки .
Чрезвычайно полезно было узнать данную информацию,т.к. мне бы и в голову не пришло просить о скидке у застройщика, одно дело когда у частника покупаешь...
заранее спасибо за ответ и вообще за щедрое деление опытом , начали читать Ваш блог ещё в Москве, а продолжаем уже в Мюнхене :)
Ольга и Алексей






04.09.2015 11:41
Степан Бабкин

Здравствуйте.

1-2% скинули, где-то так.

Всего доброго!

04.09.2015 11:42
Olga

Степан,
Почему Вы вводите людей в заблуждение по поводу HARTZ 4 у владельцев жилья? Как вам эти нормы в ниже указанной ссылке???
http://www.sozialleistungen.info/hartz-iv-4-alg-ii-2/vermoegen.html
С уважением к Вашему труду,
Ольга.

23.08.2015 17:32
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Ничего не понял... Объясните, пожалуйста, о чём именно Вы хотите сказать.

Всего доброго

23.08.2015 19:01
Ольга

Вы реально считаете, что если жизненные обстоятельста вашу семью вынудят получать Hartz4, то jobzentr заставить вас продать квартиру, и сначала прожить эти деньги???? Вы консультируете людей, исходя из этого.

23.08.2015 23:56
Степан Бабкин

Нет, мою семью не заставят. В первый год я буду получать пособие без проблем, потом уже будут задавать вопросы по жилью, мерять и принимать решение.

Но это касается только тех, кто отработал в Германии хотя бы год, чтобы вообще получить право на ALG.

Кроме того, есть опция вовсе не получать пособие.

Я же говорю это тем, кто только приехал в Германию, ещё не работал тут и поэтому имеет право на пособие только при условии отстутствия своей недвижимости за границей. При этом в Германии допускается получать пособие и иметь жильё, если оно является "соответствующим" статусу получателя пособия, что решается на месте Sozialamt.

Просто я не гружу данной информацией людей, которые заведомо спрашивают про покупку жилья и пособие в ином контексте.

И я никого не консультирую! Кто мне тут заплатит за консультацию, интересно? Я выражаю своё собственное субъективное мнение по тысячам вопросов. Само собой, я могу быть не прав, не владеть информацией и так далее. Я никому не продаю эту информацию.

24.08.2015 00:22
Olga Ershova

Понятно, просто Ваши рассуждения иногда довольно категоричны. Неплохо бы людям знать правду, что человек подающий антраг на получение социальной помощи, назову так Hartz4, имеет право на момент поставки антрага на некоторое имущество, которое не принимается во внимание, то есть не отнимается, не заставляют его продавать, проживать.
А именно : некоторые денежные накопления, в размере 150 евро на каждый год жизни, минимум 3100 евро на детей, максимум 33800 для родившихся до 1948. А также семья имеет право на собственное жилье. Считается необходимым и не подлежит дальнейшей проверки жилье, в котором проживает сам нуждающийся в пособии на семью из 1 -2 человек до 80 кв.м., для 3 человек -100 кв.м., для дома надо прибавить еще 10 кв.м. А также семья имеет право иметь в собственном и автомобиль по продажной примерной стоимости не более 7500 евро.
Все это подробно описано например в той статье, ссылку на которую я дала выше.
А это значит, что на момент подачи антрага на пособия человек может смело сообщать о наличие у него квартиры. В пределах норм, разумеется.

25.08.2015 11:12
Игорь

Добрый день, Степан! Ваши ответы читаю, как маленькие человеческие истории, интересно. Мне нравится. Позвольте задать и мне парочку? Хотим приобрести дом, небольшой, порядка 250 кв.М и относительно недорого, где то за 90000, в Германии, но недалеко от Чехии, поэтому и цена такая, вопрос:проживая в доме, мы хотим часть жилой площади сдавать ( на срок от дня и более, меблирована единица с кухней, WC), какую отчетность о доходах мы должны представить? И еще. Могу ли я, как гражданин Израиля, жить в ЕС более 3 месяцев, имея такой небольшой бизнес? Или также нужно просить ВНЖ? Заранее благодарю за ответ. Игорь.

22.08.2015 08:43
Степан Бабкин

Здравствуйте, Игорь

Если речь о бизнесе, то отчётность зависит от оборота. Зайдите в раздел о бизнесе, прочитайте про формы его ведения, это даст первое представление. Дальше нужно обращаться к налоговому консультанту, чтобы он конкретно Ваше дело максимально верно для Вас устроил. Тут нельзя давать общих советов, не зная полной ситуации.

Можете ли Вы жить в ЕС по долгосрочному ВНЖ будет также зависеть от размера доходов. Их должно хватать на жизнь. Нужно будет обратиться в Ausländeramt по месту жительство и узнать условия.

Всего доброго

22.08.2015 08:47
Igor Vassenkin

Спасибо за оперативность. Попробую.

22.08.2015 08:51
Александр

Здравствуйте, Степан.
Собираемся переезжать как поздние переселенцы, супруга параграф 7 я параграф 8. Хотим приобрести жилье на имя супруги. Могу ли я рассчитывать на какие либо пособия в данном случае?

12.08.2015 21:46
Елена Бабкина

Здравствуйте, Александр,

если Вы приобретёте жильё, то разумеется, пособие получать не будете. Доход считается для семьи в целом, поэтому, даже если Вы оформите его на супругу, ничего не изменится.

Всего доброго.

12.08.2015 22:14
Гуля

Здравствуйте, хотела бы приобрести недорогое жилье в Дюссельдорфе, сама живу в Казахстане, сын живет в Дюссельдорфе.В интернете есть такие предложения. Подскажите, каким образом можно произвести покупку квартиры. Я продала недвижимость в Казахстане.Мне нужно положить определенную сумму в банк? и ..

17.08.2015 20:42
Степан Бабкин

Здравствуйте,

А по статье вверху что-то неясно? :) Вроде бы я весь процесс описал...

Вас именно момент перевода денег интересует? Вам дадут номер счёта, куда оплатить недвижимость, переведёте туда.

Всего доброго

17.08.2015 22:26
Катя

Здравствуйте, Cтепан!
Переезжаем в Германию как поздние переселенцы -рассчитываем на получение пособия в первые год-два (адаптационный период). Хотим сразу приобрести недвижимость для сдачи в аренду (жилье) в Чехии. Вопрос: потеряем ли мы пособие в этом случае, должны ли мы известить об этом кого-либо или эта информация автоматически попадет в немецкие базы данных?

05.08.2015 20:15
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Вы должны будете указать в налоговой декларации доходы от недвижимости за границей.

При оформлении пособия Вас также спросят о наличии недвижимости. Разумеется, если у человека есть капитал, то никто пособия ему платить не станет, пособие платят малоимущим. То, что у Вас переходный период - это здорово, но раз есть деньги на жильё, то значит пособие Вам платить необязаны.

Всего доброго

06.08.2015 11:21
Катя

Спасибо)

06.08.2015 12:52
Александр

Здравствуйте, Степан.
Если не затруднит, ответьте мне на вопросы.
Мне и супруге далеко за 60. Оба имеем доход от сдачи в аренду хороших квартир в Москве. Живем в своем загородном доме.
Можно ли купить 2-х комнатную квартиру в Германии примерно за €100000 и сдавать ее в аренду?
Собираюсь в августе поехать в Германию по тур. визе на собственной машине.
Помогут ли переводчики на айфонах в общении с фирмами и продавцами?
Спасибо.

25.07.2015 22:28
Степан Бабкин

Здравствуйте, Александр.

Да, это возможно.

Переводчика или консультанта лучше всё-таки брать с собой, по телефону многие вопросы будет гораздо сложнее решать.

Всего доброго

25.07.2015 22:48
Александр

Спасибо. Поеду посмотрю с женой. Письменное общение с отелями, авиакомпаниями во всех концах мира с использованием синхронный машинных переводов меня раньше устраивало.

26.07.2015 05:21
Сергей

Буду признателен, если бы Вы могли дать ссылку на образец "договора о намерении", который подписывают с продавцом квартиры?

10.07.2015 03:33
Степан Бабкин

Здравствуйте, Сергей.

Поищите по wohnung mieten vorvertrag muster

Всего доброго

10.07.2015 09:34
Сергей

Спасибо!

10.07.2015 15:41
Сергей

наверное не "miteten" a "wohnung kaufen vorvertrag muster" или что то другое?

10.07.2015 15:54
Степан Бабкин

А, ну да, kaufen, извините, зарапортовался : )

10.07.2015 15:57
Иван

здравствуйте, Степан!

Нашли интересный вариант - квартиру на покупку для себя. Но продавец хочет занизить цену в договоре и часть денег взять по серому наличными, хотя у самого у него такого опыта нет. квартира 46 м2. реальная цена сделки около 80 000. Хочет списать кухню 7000, и 15000 налом. итого остается официально 58 000 - с них будет налог. Для меня экономия макс 1500 - мне не важно, для него около 4-5000. Я не горю восторгом от этой идеи, но квартира очень нравится.

Стоит ли связываться с такими сделками и чем это чревато?
если прописывать мебель, быт.технику, кухню - проверяется ли это как то и в каких пределах сумма может быть безопасной? Спасибо большое!

10.07.2015 03:03
Степан Бабкин

Здравствуйте, Иван

Цена квартиры может быть какой угодно. В квартире могут быть недостатки, например, требуется капитальный ремонт, поэтому цена снижена. В общем, проверить это невозможно.

Цена на кухню или мебель может быть тоже какой угодно.

Для Вас есть две опасности.

Если по какой-то причине сделка сорвётся, то Вам вернут только то, что прописано в контракте. Также, Вам должны только то, что прописано в контракте. Если Вы заплатите за кухню, а по въезду её там не обнаружите, то бежать Вам будет некуда. Но Вы можете заключить отдельный контракт на покупку мебели, который не подлежит налогооблажению.

Если же Вы через пару лет решите сдавать квартиру, а потом в течение 10-ти лет будете её продавать, то Вам придётся заплатить налог в 25% от разницы между ценой покупки и продажи. Естественно, если цена покупки занижена, а продажи - рыночная, то налог для Вас будет выше.

Всего доброго

10.07.2015 09:31
Иван

Спасибо за быстрый ответ, Степан! Насколько я знаю, после подписания контракта нотариус проверяет чистоту сделки, что нет долгов на квартире и тд., так? Т.е теоретически если что не так сделка может быть отменена. так? мой вопрос: сколько есть у меня времени чтобы оплатить покупку квартиры и налоги после подптисания контракта? есть ли вариант что я вначале жду подтверждения что все нормально и только потом оплачиваю. Спасибо большое!

10.07.2015 15:40
Вячеслав

меня тоже интересуют ответы на эти вопросы, так как столкнулся с похожей ситуацией. Ответьте Степан, пожалуйста .

12.07.2015 12:56
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Срок оплаты устанавливается в контракте. Обычно пара недель.

Сделку, если что-то не так, нотариус просто не даёт заключить, пока не убедится, что все поняли. Ну и если обман какой всплывёт, например, по контракту дом из кирпича, а на деле картонный, то отменяют.

По налогам будут письма приходить, там опять же все сроки устанавливают.

Подтверждения ждать неоткуда, это Вы сами должны проверять и контролировать, всё ли нормально. За Вас никто стараться не будет :) Нотариус только удостоверяется, что обе стороны понимают, что написано в контракте и что сделка в принципе выглядит законно

Всего доброго

12.07.2015 15:34
Святослав

Здравствуйте, Степан!
Моя теща живет в Гамбурге, в квартире уже покойного ее муже немца. Квартира двукомнатная - собственность государства, постоянная прописка (умбефристум - если не ошибаюсь) у нее будет в августе 2015 года.
Скажите пожалуйста, может ли она прописать (вроде - мельдунг бишайнигунг) мою жену (дочь), внука и меня у себя на квартире.
Мы уже раз пытались это сделать, но получили немотивированый отказ, типа, у вас польские визы и мы не можем вас прописать, хотя шенгенская зона везде. Мой знакомый такую прописку имеет только на основании договора оренды, но не в Гамбурге, а в каком-то селе.
Хотелось бы узнать в чем причина отказа: в польской визе; или в пока что не постоянной прописке тещи; или законы данной земли не предусматривають такого рода временной прописки; или государственная квартира не подходит; или еще что?

05.07.2015 14:09
Степан Бабкин

Здравствуйте, Святослав

Нельзя прописаться в Германии, не имея вида на жительство в Германии. Так что отказ был вполне мотивирован.

Может ли она прописать троих - зависит от площади. Кроме того, если квартира государственная и она сидит на социале, то это надо согласовывать с социалом. Ведь за квартиру платит не она, а город.

Всего доброго

05.07.2015 17:21
Вячеслав

День добрый Степан.
У меня возник вопрос на счет покупки нового жилья (новостройки).
1. Скажите, как сильно отличается стоимость жилья, если покупать квартиру еще на стадии проектирования в отличии с уже построенным?
2. Возможна ли скидка на покупку новой квартиры ?
3. Цена указанная у застройщика, как правило включает в себя чистовую отделку?
4. Возможна ли покупка квартиры у застройщика без чистовой отделки?
5. как влияет отсутствие отделки на конечную стоимость жилья?

Хотя бы ориентировочные данны :))

05.07.2015 13:26
Степан Бабкин

Здравствуйте, Вячеслав.

1. Никак

2. Торговаться никто не запрещает

3. Она включает то, что есть в описании, везде по-разному. Обычно это "под ключ", нужно только выбрать сантехнику, полы, цвет стен и т.д. Но можно сказать, что будете отделывать сами, тогда дешевле.

4. Конечно

5. Минус стоимость отделки

Всего доброго

05.07.2015 17:19
Святослав

Здравствуйте, Степан!
Я гражданин Украины, хочу купить квартиру в Германии и отдать ее в аренду. Подскажите пожалуйста, могу ли я прописаться на этой квартире и прописать там жену и ребенка?

04.07.2015 20:40
Степан Бабкин

Здравствуйте,Святослав.

Если Вы сдадите её в аренду, то Вы не сможете прописаться в ней, там будут прописаны Ваши арендаторы.

Всего доброго

04.07.2015 21:47
Александр

Здравствуйте, Степан!
Мы с женой обдумываем вопрос переезда в Германию и стараемся выяснить все еще до переезда. По приезду, а может еще и накануне глобального переезда, хотелось бы купить свое жилье (с учетом площади на будущий прирост в семье). Но возник вопрос (точнее непонимание): сколько в год придется платить налогов за свое жилье. Изучая различные статьи в интернете, я так и не нашел конкретного ответа, сколько будет "ИТОГО к оплате". Есть некая формула: "оценочная стоимость" х 0,35% х коэффициент конкретной земли. Что такое оценочная стоимость в Германии? Кто и как делает эту оценку? В чем разница между "оценочной стоимостью" и есть "рыночной стоимостью" в денежном выражении? Не хотелось бы ситуации, что мы купим жилье, а потом не сможет потянуть налоговое бремя за него...
И ещё один вопрос: Изучая предложения по продаже недвижимости увидели на фото, что некоторые квартиры полностью пустые, а некоторые уже с мебелью (в некоторых случаях даже виден дизайнерский подход). В каком виде продается жилье: пустое или обставленное (если на фото указана мебель)? Если же с ремонтом и мебелью, то получится, что "рыночная стоимость" квартиры (за что куплено) никак не может соответствовать "оценочной" (это в дополнение к первому вопросу).
Просветите, пожалуйста.
Заранее спасибо!

30.06.2015 11:15
Степан Бабкин

Здравствуйте, Александр.

Есть два налога - на владение и на покупку.

На покупку составляет сейчас 5% от той суммы, которую уплатили за жильё. Этот налог платится один раз, при покупке, и всё.

Налог на владение платится не на жильё, а на землю, на которой стоит жильё. Соответственно, важно знать цену земли. В каждом городе и городке своя схема разделения земли по ценовой категории. Обычно, чем ближе к центру, тем дороже.

Никакой формулы нет, всё специфично для каждого конкретного случая. Просто город говорит, что вот в этом квартале квадратный метр облагается таким-то налогом.

Ну и исходя из вышеописанного, важно не то, какое жильё, а то, сколько земли приписано к этому жилью. Если речь о частном доме на одного хозяина, то он будет платить за весь участок, закреплённый за домом, и это будет одна сумма. Если же на этом участке построить дом на 8 хозяев, то это будет та же сумма, поделённая на 8 частей пропорционально площади квартир и парковок.

В общем, видно, что никто Вам никакую формулу не скажет. В каждом конкретном случае надо считать отдельно.

Насколько я знаю, дом с участком в 6 соток может потянуть на 2000€ в год максимум.

Жильё обычно продаётся без мебели. Максимум, кухня там стоит. Фото же сделано с мебелью, потому что продавать начинают сильно заранее, либо там арендатор живёт. Не будешь же мебель выносить, чтобы фотографии сделать.

Всего доброго

30.06.2015 11:28
Александр

Степан, спасибо за полный ответ!
Про "дизайнерский ремонт" я говорил о новостройке (срок введения в эксплуатацию июнь 2016 года). Вот именно там на всех фото (помимо общего плана квартиры) указана вся "начинка" (мебель, растения и т.д.). Как я понял, застройщик предлагает уже полностью оформленное жилье, по принципу: заезжай и живи! Или я в этом ошибся, и это только возможный вариант оформления?
Спасибо!

30.06.2015 12:02
Степан Бабкин

Всё может быть. Лучше узнать у застройщика. Но в 99% случаев это не так, потому что каждый обстраивает жильё под свой вкус.

Я думаю, это просто маркетинговая составляющая, мебель показана, чтобы было представление, что и где можно поставить.

30.06.2015 12:05
Аркадий

Здравствуйте. может ли гражданин Украины взять в Германии кредит под строительство дома? есть купленный и участок земли в Германии со всеми документами

23.06.2015 16:24
Степан Бабкин

Здравствуйте, Аркадий.

Это вопрос к банку. Всё зависит от кредитоспособности. Я, как гражданин России, брал кредит на покупку квартиры, например.

Всего доброго

23.06.2015 16:27
евгений

здравствуйте степан.у меня такой вопрос я живу в россии и хочу купить небольшой дом в германии.имею аусвайс.могу ли я перевезти жену с ребенком к себе.и надо при этом быть трудоустроиным

05.06.2015 18:47
Степан Бабкин

Здравствуйте, Евгений.

Да, имея немецкое гражданство, Вы можете купить жильё.

Теоретически, Вы можете перевезти ребёнка и жену, но тогда надо будет им сделать частную медицинскую страховку, что очень дорого. Если бы Вы работали, то могли бы включить семью в государтсвенную страховку.

Всего доброго

05.06.2015 22:36
евгений

большое спасибо

06.06.2015 18:06
Наталия

Здравствуйте и большое спасибо за Ваши статьи!
Скажите, пожалуйста, 3-комнатная квартира на семью из 5 человек (из них трое детей) - это достаточно по немецким нормам? Я имею в виду покупку собственного жилья. Мы просто недоумеваем по поводу строго определенного количества квадратных метров на человека: неужели для собственного жилья эти нормы те же, что и для арендованного? И если в семье, которая живет в собственной 2-комнатной квартире, рождается, к примеру, двойня, их что, могут заставить сменить жилье на более просторное? Спасибо.

18.05.2015 22:12
Степан Бабкин

Здравствуйте, Наталия.

Получается, спальня Вам, спальня детям и зал... Ну, это нормально, но зависит от возраста детей. Если одному 16-ть, а другому - 3, то это как-то... Не знаю...

Но вообще, суть в том, что если у Вас всё нормально, то никто Вас трогать не будет. Эти нормы - они есть, но когда жильё покупаешь, естествено, никто это не проверяет. Просто потом, если ребёнок в школе не успевает, например, учителя могут проверить условия, где он уроки делает. Если окажется, что у него условия дома плохие, то будут проблемы, да. И тому подобное. Смысл в том, что это всё может всплыть только если будут какие-то нелады с детьми или с соседями.

Всего доброго

18.05.2015 22:53
Наталия

Спасибо большое! А когда человек регистрируется (прописывается) по месту жительства, могут обратить внимание на соотношение детей и квадратных метров?

19.05.2015 09:09
Степан Бабкин

Если там что-то типа "впятером в однушке", то могут и обратить.

Я не знаю, что там в голове у каждого отдельного немецкого чиновника. Они обычные люди, к работе относятся по-разному. Кто-то докопается, кто-то нет. Не знаю.

Но по сути, это Ваша проблема, не их. Эти нормы - они для Германии нормальны. Тут действительно стараются, чтобы у детей было достаточно места.

19.05.2015 09:18
яна

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, я снимаю квартиру с ребенком и получаю Hartz4. могу ли я прописать в эту квартиру своего брата 19 лет (учится в школе) и как повлияет на пособие тот факт, что он пойдет работать (неполный рабочий день около 300€ в месяц).

22.04.2015 18:30
Степан Бабкин

Здравствуйте, Яна.

Вы можете прописать в квартиру брата, если площадь и количество комнат позволяют, с учётом того, что Вы сами платите за аренду. Если Вам государтство оплачивает квартиру, то Вы не имеете права туда кого-то прописывать ещё.

Факт того, что брат будет работать, учитывая сумму, по идее повлять не должен. Но Вы обязаны, как получатель пособия, сообщить о том, что у Вас в квартире живёт брат и что у него есть доход.

Всего доброго

22.04.2015 19:38
анатолий

здравствуйте Степан!подскажите пожалуйста способ перевести свои сбережения в германию.так чтобы не узнал finanzamt.и по возможности не потерять пособие.если это возможно.за ранее спасибо

21.04.2015 17:57
Степан Бабкин

Здравствуйте, Анатолий.

Извините, я по незаконным делам никакой помощи не даю. Я Вам подскажу сейчас, а кто-нибудь "добрый" настучит, и кем тогда я буду? Вы же анонимно спрашиваете, а я-то весь на виду.

Моральный аспект то же не учитываете. Я исправно плачу налоги с зарплаты и с частного предпринимательства. Часть этих налогов уходит на оплату пособий. То есть, Вы меня спрашиваете, как меня обмануть. Клёво, чо...

В общем, не радуют меня такие вопросы ни разу.

Совет могу дать - не надо хитрожопить в Германии, если не хотите попасть впросак. Вашу наивную хитрожопость немцы вычислят как нефик делать.

Всего доброго.

21.04.2015 19:27
Александр

Здравствуйте Степан!

Скажите а насколько в Германии популярна покупка жилья в строящемся доме?
Нарпимер решили построить высотный дом- начали рыть котлован, заливать фундамент, вобщем начали строительство.
В этом случае будущие владельцы квартиры могут приобрести её по более низкой цене, чем если бы они покупали эту же квартиру в ужe готовом доме.
Но при такой схеме они смогут въехать в квартиру только когда дом уже построиться(это где-то 3-4 года займёт).

Я думаю в России как и у нас такая схема покупки жилья тоже часто практикуется.

24.03.2015 23:02
Степан Бабкин

Здравствуйте, Александр.

Такое бывает. Мы купили квартиру в стоящемся доме. Но 3-4 года - это не про Германию. Тут строят очень быстро. За год построят запросто.

Правда, и на цену особо это не влияет.

Всего доброго

24.03.2015 23:15
ПОКАЗАТЬ ЕЩЁ