Жизнь в Германии

Оплата услуг маклера в Германии

Оплата услуг маклера в Германии
Жильё в Германии
Степан Бабкин2016-12-30~5 минут8690

Для мигрантов область знаний о немецких маклерах - тёмный лес. Для русскоязычных жителей Германии - тоже! Виной тому не столько отсутствие информации, сколько переизбыток. В 2015-ом году законы об оплате услуг агентов по недвижимости в Германии изменились, а память продолжает хранить прошлый опыт, больше неактуальный.

Когда маклер получает провизион

Главное изменение - строгие правила получения посредником вознаграждения за заключение сделки (провизиона). Раньше немецкие объявления о сдаче или продаже жилья содержали в себе информацию, надо ли платить провизион в случае заключения договора покупателю или арендатору. Даже если недвижимость нашлась по объявлению в газете, всё равно требовалось заплатить немалую сумму агенту, хотя по сути работа лишь в публикации намерений сдать или продать жильё и заключалась.

С 2015-го года платить маклеру в Германии требуется тогда, когда клиент сам заказал посреднические услуги. Закон §652 BGB определяет чёткие правила оплаты труда посредников:

  • Маклер заключает контракт с клиентом - Maklervertrag - в письменном или устном виде (да, согласия по телефону будет достаточно).
  • Работа посредника привела к заключению контракта на аренду или покупку недвижимости.
  • В результате не обнаружилось никакого обмана или других недостатков.

Теперь агенты по недвижимости зарабатывают деньги в Германии не без труда. Организация просмотра жилья, личное присутствие на встрече, ответы на возникающие вопросы о недвижимости - работы много. Невозможно опубликовать объявление и получить с этого провизион просто по факту сдачи объекта в аренду.

Но и для маклеров выгода присутствует! Если раньше провизион платили только арендаторы, то теперь возможно сделать так, что посредник заключает контракт с хозяевами жилья тоже, и по итогам сделки получает доход с обеих сторон договора.

После введение в действие нового закона, количество жилья, сдаваемого без участия посредников, в Германии сильно увеличилось. Раньше хозяева просто нанимали маклера и знали, что арендатор заплатит за услуги. Теперь же расходы на посредников несут и арендодатели.

Негативные последствия такого регулировавния работы немецких маклеров тоже присутствуют. Арендодатели устанавливают завышенные цены на сопутствующие сделкам с недвижимостью контракты. Например, если в арендованной квартире стоит кухня, то её продают арендатору подороже, и оплачивают провизион из полученной суммы.

Договор на услуги посредника заключается на конкретный срок. Если контракт истёк, маклер не нашёл приемлемых вариантов для клиента, то он ничего не получает. Но если после истечения контракта предложенный ранее вариант всё-таки сработает, то посредник имеет полное право потребовать оплатить услуги в полном объёме.

Стоимость услуг немецкого маклера

При аренде жилья закон устанавливает максимальное вознаграждение посреднику равный двум арендным платам без учёта коммунальных расходов (Nebenkosten) плюс НДС (Mehrwertsteuer) 19%.

А вот на получение провизиона за продажу недвижимости никаких ограничений нет. В каждом конкретном случае доход агента в Германии устанавливается отдельно.

В немецких землях рынок установил "традиционные" размеры провизионов, на которые как правило ориентируются при заключении сделок.

Земля

Размер провизиона

Продавец платит

Покупатель платит

Баден-Вюртемберг
7,14%
3,57%
3,57%
Бавария
7,14%
3,57%
3,57%
Берлин
7,14%
0%
7,14%
Бранденбург
7,14%
0%
7,14%
Бремен
5,95%
0%
5,95%
Гамбург
6,25%
0%
6,25%
Гессен
5,95%
0%
5,95%
Мекленбург-Передняя Померания
5,95%
2,38%
3,57%
Нижняя Саксония
4,76-5,95%
0%
4,76-5,95%
Северный Рейн-Вестфаллия
7,14%
3,57%
3,57%
Рейнланд-Пфальц
7,14%
3,57%
3,57%
Саар
7,14%
3,57%
3,57%
Саксония
7,14%
3,57%
3,57%
Саксония-Анхальт
7,14%
3,57%
3,57%
Шлезвиг-Гольштейн
7,14%
3,57%
3,57%
Тюрингия
7,14%
3,57%
3,57%

Поторговаться за величину вознаграждения можно только в случае продажи жилья. Решающий фактор: как быстро посредник обеспечит заключение сделки. Если речь о городе с большим спросом на недвижимость, вроде Мюнхена, то в благополучном районе продать квартиру не составляет никакого труда. Иногда маклер будет рад заключить контракт и на худших условиях.

Услуги посредника в сделках с недвижимостью в Германии оплачивают через одну-две недели после заключения контракта на аренду или покупку. Если речь о вознаграждении за продажу жилья, то договариваются платить только тогда, когда деньги покупателя поступают на расчётный счёт.

Когда провизион не платится

Если указанный выше закон об оплате труда посредников не выполнен, то вознаграждения маклер не получает:

  • Не заказанные услуги не оплачиваются.
  • Вариант найден и сделка совершена без участия посредника.
  • Сделка заключена путём обмана, информация о жилье оказалась несоответствующей действительности.
  • Договор с маклером заключён без получения полной информации о предоставляемых услугах, а также без сообщения условий расторжения.

Доказывать правоту в вопросе отказа оплату услуг посредника придётся в немецком суде. И хотя суды в Германии неоднократно принимали решения об отмене уплаты провизиона в случае завышения сумм или из-за недобросовестности маклеров, без надёжных тылов в виде юридической страховки и адвоката ввязываться в подобные тяжбы следует крайне осмотрительно.

  КОММЕНТАРИИ (0)

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ