Порядок проведения собраний собственников жилья в Германии

Собрание собственников немецких квартир: правила созыва и сроки приглашения владельцев недвижимости, вопросы, обязанность присутствия. Как проводится голосование, порядок подсчета голосов, кворум, протокол.

Иммигрантов, ставших владельцами недвижимости в Германии, ожидают новые заботы и события. Одно из них — собрание собственников. Теперь в календаре придётся отмечать ещё одну дату, ведь именно на таких совещаниях принимаются важные решения по общему имуществу, ремонту и порядкам в доме.

Например, утверждается место для парковки велосипедов, обсуждается установка кондиционеров или рассматривается возможность обустройства магазина на первом этаже.

Собрания — способ управления общими территориями и разрешения любых вопросов по недвижимости. Здесь у каждого есть свои права и обязанности. Совещания проводятся согласно установленным правилам, учитывается мнение каждого голоса. Но даже при принятии резолюции большинством, если кто-то не согласен, можно всё оспорить. Главное — уложиться в срок.

Когда проводят собрание

Закон о домовладельцах от 1951 с обновлением в 2020 (WEG или WoEigG) регулирует структуру собственности отдельных квартир и проведение собраний владельцев.

Управляющий многоквартирным домом обязан не реже раза в год созывать собственников для обсуждения появляющихся вопросов. Но при необходимости можно чаще.

По правилам, собственники собираются, если это требуют более ¼ владельцев. Например, если в доме 20 квартир, и 5 собственников хотят поднять какую-то проблему. Иногда в правилах сообщества собственников указывается другой минимум — пятая или шестая часть.

Обязанность присутствовать на собрании

В законе не прописывается обязанность присутствия собственников на совещаниях. Но лучше участвовать, потому что:

• Управляющие за это в любом случае получат деньги из взносов жильцов — за организацию созыва, оповещения, ведение.
• Темы обсуждений в какой-то степени всегда затрагивают интересы владельцев каждой квартиры.

Например, если жители первых этажей стремятся потратить общие деньги на разбитие палисадника под окнами, живущим на верхних этажах это вообще может быть неинтересно. Можно махнуть рукой, воздержавшись, или предложить другие способы облагородить территорию.

В последнее время стали голосовать удалённо. Администраторы рассылают хозяевам по email письма с насущными вопросами и просят в ответ проголосовать. Тогда достаточно поставить галочку напротив «за»/«против»/«воздержался», подпись и отправить управляющему. Ходить вообще никуда не надо.

Какие вопросы обсуждаются

Во время встреч собственники рассматривают следующие темы:

• техническое обслуживание здания,
• планируемый ремонт,
• правила внутреннего распорядка,
• структурные изменения,
• коммунальные платежи,
• контракты с подрядными организациями,
• резервная сумма на содержание жилья,
• дополнительные резервы,
• споры владельцев,
• индивидуальные предложения.

На собрании составляется и утверждается годовой план, где указываются все расходы. Согласно этим тратам устанавливается ежемесячная сумма, которую должен перечислять каждый владелец для управления недвижимостью в общий «котёл».

Обычно в решениях отталкиваются от годового отчёта за прошлый год. Сравниваются все планируемые/фактические расходы, и с учётом актуальных задач делают расчёт на новый период.

Примеры вопросов

В правилах внутреннего распорядка Hausordnung не могут быть противоречия тому, что указывается в договоре аренды. Например, если в арендном контракте разрешается барбекю в саду, правила порядка не могут запрещать этого. Можно только указать ограничения: барбекю разрешается готовить в определённое время.

Что нельзя запрещать:

• детский шум,
• посещения гостей,
• использование стиральной машины,
• самостоятельно устанавливать комфортную комнатную температуру.

Правила созыва владельцев квартир

Кто собирает собственников

Обычно вопросами собраний заведует администратор из УК. Или председатель собрания собственников, назначенный большинством голосов.

В договоре управления прописываются правила созыва владельцев:

• сроки оповещения о собраниях,
• форма передачи информации (например, письменно, по факсу, электронной почте и т.п.).

По закону, текстовый формат обязателен, но собственноручно администратор письма может не подписывать. Главное — указать человека, к которому обращаются, а также — от чьего имени письмо. Например: «Здравствуйте, херр Майер!...содержание письма…«с дружескими приветствиями, Д. Шмидт».

Сроки оповещения собственников

Как правило, управляющий присылает письмо о собрании собственников не позднее, чем за 2 недели.

Нельзя назначать дату собрания на субботу, воскресенье и праздничные дни.

Часто за месяц-полтора высылается список вопросов на рассмотрение. Собственники могут заранее ознакомиться с проблемами, продумать свою позицию и подготовиться к встрече.

Администратор находит контакты всех владельцев квартир в Земельной книге — реестре собственников недвижимости, который обычно ведётся участковым судом. Если имущество принадлежит нескольким людям (например, супружеской паре или поделено между наследниками), придётся приглашать всех поимённо.

Срок оповещения считается не с даты отправки письма, а от момента получения приглашения владельцем квартиры.

Есть исключения — когда происходит экстренное событие и нельзя уведомить людей заранее. Например, при прорыве канализации требуется оперативно собраться и решить, какой именно ремонт проводить: качественный с заменой всех труб или «временный», чтобы просто устранить проблему.

Если на собрание не пригласили

Если не приглашены все зарегистрированные владельцы квартир, решения, принятые на собрании, всё равно имеют силу. Но их можно оспорить — на это отводится 4 недели.

Есть смысл в споре, если:

• Некоторые совладельцы не смогли принять участие в собрании из-за того, что их слишком поздно уведомили (менее, чем за 2 недели).
• Всех пригласили бы вовремя и по правилам, было бы принято другое решение.

В реальности резолюции аннулируются редко. Только если очень много неучтённых голосов высказались против.

Как считаются голоса

На собрании собственников могут применяться разные принципы в отношении голосования:

• Главный (каждый голос имеет одинаковый вес).

Означает, что каждый собственник имеет только один голос, даже если он владеет несколькими квартирами. Бывает иначе, но это должно регулироваться правилами сообщества.

Часто одной квартирой владеют муж и жена. Это означает, что достаточно одного голоса супруга/супруги, чтобы его засчитали.

Иногда могут потребовать от присутствующей стороны доверенность на принятие решения от лица отсутствующего совладельца. Всё зависит от управляющего в конкретном доме.

Чтобы голосование считалось состоявшимся, достаточно простого большинства голосов — от 50% и больше.

• Долевой (каждый голос взвешивается в зависимости от размера долей совместного владения).

Иногда в правилах товарищества собственников прописывается, что при голосовании голоса учитываются в зависимости от размера доли владения. Например, у одного трёхкомнатная квартира, у другого — однокомнатная. Все доли зафиксированы в Земельной книге.

Кворум считается состоявшимся, если присутствующие собственники представляют более половины всех долей совместной собственности. Учитываются голоса совладельцев, которые не смогли прийти сами, но оформили доверенность.

• Объектный (каждая квартира получает один голос).

Означает, что каждый объект недвижимости в здании (квартира или коммерческое помещение) имеет один голос. В результате большинство будет за собственником, которому принадлежит больше всего объектов в доме.

Принцип применяемого голосования должен быть прописан в правилах сообщества владельцев.

Отсутствие на собрании

Когда не хотите или не можете приходить на сборы, оформите письменную доверенность на кого-то, например, соседа.

Если на собрании проголосовать за человека без доверенности (даже когда обещано принести её позже), решения могут признать недействительными.

Кворум

Вне зависимости от применяемого принципа подсчёта голосов, главное — чтобы проголосовало минимально установленное в правилах сообщества количество. Этот минимум голосующих называется кворум.

Классический кворум — 50%. Например, если в доме 10 квартир и пришло 5 владельцев, кворум есть. Если пришло всего 3, нет. Но решение тоже можно принять. Только если потом это не понравится другим собственникам, они смогут его быстро аннулировать.

Бывает, на собрание люди приходят, а во время обсуждения покидают и не участвуют в принятии решений. В таких случаях их голоса не засчитываются.

«Воздержавшиеся» учитываются отдельно, не приплюсовываются ни к «за», ни к «против». Например, в доме 40 квартир, 2 собственника захотели провести монтаж стекла на балконе. 5 проголосовали «за», остальные воздержались. Решение принимается положительное, потому что согласившихся больше, чем противников, которых ноль.

Когда большинство собственников на совещании что-то решили, этому обязаны подчиняться все остальные владельцы квартир в доме. Исключение — когда вердикт оспорен собственником в суде, и решение признано недействительным.

Установленный кворум распространяется на голосование по отдельной теме совещания. То есть перед каждым решением считается, достаточно ли голосов.

Если рассматривается спор между владельцами, их голоса не считаются. Например, один хочет содержать собаку, другой против. Тогда они не имеют права голосовать — всё решается другими собственниками.

Протокол собрания

Собрание начинается с того, что выступает управляющий с предложением выбрать председателя — «ведущего» мероприятия. Во время собрания председателем (или его помощником из числа жильцов) записываются все обсуждаемые вопросы. Эта бумага вместе отправляется потом всем собственникам.

Протокол содержит:

• место и дату встречи,
• отметки о том, что все были приглашены в правильном порядке,
• количество присутствующих,
• определение кворума,
• все вопросы дня с краткими пояснениями и аргументами сторон,
• результат (с подсчётом голосов «за», «против», «воздерживаюсь»),
• подписи управляющего, председателя собрания собственников и консультационного совета (всех присутствующих).

Часто добавляют список присутствующих пофамильно. Тогда, в случае конфликта из-за принятых решений будет легче обосновать кворум.

Протокол бывает в разных форматах:

• Расширенный — с добавлением всех обсуждений и комментариев по теме. Расписывается буквально по минутам, кто и что сказал.
• Краткий — документируются только предложения по вопросам и результаты голосований.

Владельцы недвижимости вправе ознакомиться с протоколом собрания и оспорить его в течение месяца. Не успели — решения сохраняют силу, только если они не нарушают существенные нормы права. Максимум, что смогут сделать недовольные, это подать в суд на возмещение ущерба, если такое произошло.

Обязанности высылать протокол собственникам у администратора нет, и никакие сроки в законе не прописаны. Но обычно немецкие владельцы квадратных метров получают документ минимум за неделю до окончания периода оспаривания.

Срок подачи апелляции

Подавать заявление о недействительности принятого решения можно в местный суд по вопросам жилой недвижимости в течение 1 месяца с даты собрания.

Считается время именно получения судом апелляции. Например, если написанное заявление опустить в почтовый ящик суда в нерабочий день, «получить» его могут только спустя несколько дней. Это стоит учитывать, чтобы не выйти за месячный лимит.

Позже возможность подать апелляцию остаётся только, если протокол будет представлен с опозданием. Например, управляющий выслал информацию спустя месяц-два после обсуждения.

Если обнаружены ошибки, не влияющие на результат решения, отменять ничего не будут. Например, иногда не все совладельцы получают приглашение в письменной форме за две недели. Если при этом на собрании собственников удалось набрать кворум, резолюция останется в силе.

Заключение

В 95% случаев любые вопросы на собраниях собственников жилья в Германии разрешаются мирно. Если есть какие-то сильные разногласия, конфликты перетекают в судебные разбирательства, которые полны нюансов.

Суд — серьёзное дело, требующее расходов в тысячи евро. Адвокатов и судебные издержки в итоге оплачивает проигравшая сторона. Смысл судиться есть, если только собственник на 100% понимает, что прав, соблюдает все сроки и, скорее всего, выиграет дело. Так что в Германии в судебные разборки собственники жилья влезают нечасто.

Активисты и так присутствуют на совещаниях и голосуют. Те, кому всё равно, вообще не посещают собрания. Поэтому и принятые решения проходят «мимо» них.

18-12-2023, Екатерина Щукина