Ограничение арендной платы в Германии — Mietpreisbremse

По правилам Mietpreisbremse арендная плата в новом договоре не должна превышать местный средний уровень более чем на 10%. Правило действует только в общинах, перечисленных в постановлении федеральной земли, и только если квартиру впервые использовали и впервые сдали после 1 октября 2014, даже когда само здание построили раньше.

Как работает ограничение

Mietpreisbremse применяется при заключении нового договора на квартиру. §556d Гражданского кодекса Германии (BGB) устанавливает порядок расчёта допустимой платы за квартиру в регионе, где введено регулирование аренды. Повышение по уже действующему договору регулируют другие нормы BGB.

Расчёт начинается с ortsübliche Vergleichsmiete. Это обычная местная сумма аренды за жильё, сопоставимое по виду, площади, оснащению, состоянию, расположению и энергетическим характеристикам. При расчёте учитывают арендную плату, которую установили в новых договорах или изменили за последние шесть лет. Базовый потолок равен этой сумме плюс 10%.

Для сравнения берут Nettokaltmiete. Это стоимость аренды без отопления и других коммунальных расходов. Общая «тёплая» цена из объявления для такой проверки не подходит.

Например, Vergleichsmiete составляет 8,50€ за квадратный метр. После прибавления 10% потолок равен 9,35€. Для квартиры площадью 65 м² допустимая Nettokaltmiete составляет 9,35 × 65 = 607,75€ в месяц. Арендный договор предыдущего жильца учитывают отдельно.

В итоге стоимость аренды в контракте действует только в пределах допустимой суммы. В случае нарушения договор сохраняет силу, недействительна только часть цены сверх лимита.

Но автоматически месячный платёж не меняется и просто начать платить меньше нельзя. Арендатор письменно заявляет собственнику о превышении. Если начинается спор, допустимую сумму определяет суд.

Где оно действует

Mietpreisbremse действует только в общинах, которые правительство земли включило в своё постановление. BGB разрешает правительствам земель вводить ограничение, но обязывает их обосновать выбор общин. С 23 июля 2025 действует общий крайний срок. Каждое постановление должно прекратить действие не позднее 31 декабря 2029, но земля вправе указать более раннюю дату.

На 3 сентября 2026 Mietpreisbremse действовала хотя бы в части территории 13 земель. Берлин и Гамбург распространили её на всю территорию; в остальных 11 землях она охватывала только отдельные города и общины.

Сроки постановлений различаются. В Баден-Вюртемберге ограничение действует до 31 декабря 2026, в Берлине и Гамбурге — до 31 декабря 2029. При проверке договора учитывают постановление в редакции, действовавшей в день заключения договора.

Суд может признать постановление недействительным, если земля нарушила правило одновременной публикации постановления и его обоснования. Федеральный верховный суд (BGH) подтвердил обязательность этого условия.

Когда лимит меняется

Закон предусматривает пять случаев с разными последствиями. В двух лимит не действует, ещё в двух закон разрешает более высокую плату, а аренда для временного пользования регулируется отдельно.

• Первое использование и первая сдача после 1 октября 2014. Лимит к такой квартире не применяется и при последующих договорах (§556f BGB). Решают даты первого использования и первой сдачи квартиры.
• Первая сдача после капитальной модернизации. Затраты собственника на ремонт должны приближаться к трети стоимости сопоставимой новостройки. Обычного косметического ремонта для исключения мало. Исключение действует только для первого договора после работ; при следующей сдаче плату снова проверяют по общим правилам.
• Прежняя плата уже была выше потолка. Собственник вправе установить плату на уровне прежнего договора, даже если она выше базового потолка (§556e Abs. 1 BGB).
• Модернизация в последние три года перед сдачей. Разрешается прибавить к базовому потолку надбавку за эти работы.
• Временное пользование. Ограничения не действуют для жилья, сданного только для временного использования (§549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Короткий срок договора ещё не делает аренду временным пользованием.

Собственник сообщает основание для платы выше базового потолка по §556e или §556f BGB в текстовой форме. Он должен сделать это до того, как арендатор согласится заключить договор. Письмо или электронное сообщение тоже подходят. Собственник указывает в сообщении размер прежней платы, проведённую модернизацию или одно из двух исключений.

Для меблированного жилья отдельно оценивают Möblierungszuschlag. Это доплата за мебель. BGB не устанавливает единой формулы её расчёта. Стороны вправе включить доплату в общую сумму, но договор должен ясно показывать, что часть аренды приходится на мебель.

Официальная памятка Берлина описывает один подход из судебной практики: первоначальную стоимость мебели уменьшают на 10% за каждый полный год, а ежемесячную доплату рассчитывают как 2% от остаточной стоимости. Это ориентир из берлинской практики, а не общее федеральное правило.

Как проверить свою цену

Проверка состоит из четырёх шагов.

1. Община в перечне. Найдите действующее постановление на сайте земли; сайт города иногда размещает копию.
2. Mietspiegel. Так называется местная таблица стоимости аренды для сравнения. Найдите значение по площади, году постройки, расположению и оснащению квартиры. Многие города публикуют онлайн-форму.
3. Базовый потолок. Умножьте найденное значение Vergleichsmiete на 1,10. Затем проверьте, допускается ли более высокая плата и сообщал ли арендодатель об этом.
4. Сравнение с договором. Сравните лимит с Nettokaltmiete из договора. При меблированной аренде отдельно учтите доплату за мебель.

Арендатор проверяет договор аренды и переписку, чтобы выяснить, сообщил ли собственник основание более высокой стоимости аренды до заключения договора. Недостающие сведения арендатор запрашивает у собственника. Владелец жилья обязан сообщить факты, от которых зависит допустимая плата, если их нет в открытых источниках и если их можно предоставить без затруднений.

Собственник, который промолчал до заключения контракта, теряет право ссылаться на исключение вообще — даже когда основание у него было. Раскрыть сведения задним числом разрешено, но повышенная плата заработает только через два года.

Если в городе нет Mietspiegel, местную сравнительную плату определяют по другим источникам: базе данных об аренде или экспертному заключению. Городская администрация и местное объединение арендаторов подскажут, какие источники доступны.

Как вернуть переплату

Чтобы потребовать возврат, арендатор направляет собственнику заявление о нарушении Mietpreisbremse в текстовой форме и сохраняет подтверждение доставки. Это Rüge: дата получения определяет период возврата. Если собственник заранее сообщил основание более высокой платы, Rüge должна касаться и сообщённых сведений.

Для договоров с 1 апреля 2020 действует 30-месячный срок. Его считают с начала аренды. Если собственник получил Rüge до окончания этого срока и договор продолжает действовать, арендатор вправе требовать возврат всей переплаты с начала аренды. Если заявление поступило позже или договор уже закончился, возврат охватывает только переплату по платежам, срок которых наступил после получения Rüge.

Квартира площадью 65 м² сдаётся за 750€ без коммунальных расходов, а допустимая плата составляет 607,75€. Месячная переплата равна 750 − 607,75 = 142,25€. За 18 месяцев сумма возврата составит 142,25 × 18 = 2.560,50€. Если собственник принимает расчёт или сумму устанавливает суд, стоимость аренды меняется на 607,75€.

Максимальный залог составляет три месячные чистые арендные платы. Если собственник или суд подтверждает допустимую плату ниже договорной, арендатор вправе потребовать пересчитать залог и вернуть разницу. В примере она составляет 426,75€.

Само заявление о завышенных платежах не даёт собственнику права расторгнуть договор. До проверки расчёта продолжайте платить сумму из договора: уменьшение без правового основания создаёт риск досрочного расторжения контракта.

Где искать помощь

Если начинается спор, есть три варианта: Mieterverein, юридическая страховка или суд.

Mieterverein — местное объединение арендаторов. Оно проверит расчёт и поможет составить заявление собственнику. Условия членства и объём консультации зависят от конкретного объединения.

Юридическая страховка с модулем по жилью покрывает расходы на адвоката и суд, если в полис включены жилищные споры. Страховку оформляют заранее: новый полис обычно не покрывает уже возникший конфликт.

Третий вариант — обращение в суд. Цена иска зависит от суммы и вида требований. По ней рассчитывают судебный сбор и законный гонорар адвоката в соответствии с законами о судебных расходах (GKG) и вознаграждении адвокатов (RVG). Проигравшая сторона обычно возмещает расходы, а при частичном успехе суд распределяет их пропорционально.

Перед обращением в суд юрист проверяет действующее постановление, Mietspiegel, договор, сообщения собственника о повышенной плате и сумму требования. По этим данным он оценивает перспективы спора и возможные расходы.