Nebenkosten - оплата коммунальных услуг в Германии

Что такое Nebenkosten. Что можно включать в предоплату за коммунальные услуги в Германии.

Nebenkosten - оплата коммунальных услуг в Германии

Что можно включать в Nebenkosten

Аренда жилья в Германии помимо арендной платы предполагает ещё и Nebenkosten - предоплата за коммунальные услуги. Ежемесячные платежи снимаются со счёта согласно контракту, а каждый год подводится итог, когда хозяин жилья подсчитывает реальные расходы за прошедший срок. Затем арендодатель выставляет счёт за годовые затраты на коммуналку, и арендатор либо получает непотраченную часть суммы назад, либо доплачивает разницу. Проблема состоит в том, что по статистике каждый второй годовой перерасчёт платы за коммунальные услуги содержит ошибки.

Список категорий расходов, которые хозяин недвижимости может включать в перерасчёт за коммунальные услуги, определяется законом Betriebskostenverordnung (BetrKV). Но важнее то, что указано в контракте на аренду жилья. Если там в качестве Nebenkosten или Betriebskosten чётко перечислены статьи расходов, то и считаться всё будет по контракту. Если же просто указано, что есть сопутствующая аренде предоплата за коммунальные услуги в таком-то размере, то тогда действует BetrKV. Также бывает, что арендодатель высчитывает какие-то расходы в качестве коммунальных, а они такими по закону не являются. После заключения контракта оспорить такие платежи возможно только через суд.

Категории расходов, которые можно включать в качестве Nebenkosten следующие:

  • отопление;
  • стоимость холодной и горячей воды, а также эксплуатации труб и оборудования для нагрева;
  • канализация;
  • вывоз мусора;
  • борьба с насекомыми в здании;
  • уборка улицы перед домом, подъезда, прилегающих к дому территорий и помещений общего пользования;
  • освещение подъезда, общих помещений, подвала, прилегающей территории;
  • услуги трубочиста;
  • Hausmeister - смотритель за порядком в доме;
  • если в доме есть кабельное подключение или общая антенна, то стоимость её эксплуатации также делится на всех;
  • налог на владение недвижимостью;
  • страховка на недвижимость в виде Haftpflicht- или Gebäudeversicherung возмещающие ущерб от пожара, наводнения и прочих стихийных бедствий;
  • эксплуатация лифта, его техосмотр, независимо от этажа квартиры.

Нельзя включать в Nebenkosten такие категории платежей, как:

  • взнос в фонд сбережений на будущий ремонт жилья;
  • плата за домоуправление - Hausverwaltung;
  • стоимость ремонта здания;
  • комиссия банка за операции со счетами арендодателя;
  • охрана и сигнализация;
  • проценты по ипотеке на жильё;
  • чистка крыши или фасада дома;
  • частные страховки хозяина жилья.

Описать все возможные пункты, которые можно или нельзя включать, нереально. В каждом здании могут быть свои особенности. Ещё до заключения контракта необходимо обязательно расспросить арендодателя на предмет конкретных расходов по Nebenkosten, чтобы в будущем не было сюрпризов.

Как рассчитываются коммунальные расходы

Цена за различные категории услуг формируется по разным правилам.

Проще всего с личным потреблением арендатора: вода и отопление обычно платятся по счётчику, показания которого снимаются раз в год хозяином жилья или персоналом обслуживающей дом фирмы. Также и с сервисом для счётчиков - сколько их закреплено за квартирой, столько и придётся оплатить.

Некоторые Nebenkosten на здание рассчитываются исходя из доли арендованной площади в общем метраже объекта. Скажем, площадь всех квартир в доме составляет 1000 м². Арендатор занимает 100 м². Значит, его часть в таких расходах как стоимость отопления и освещения подъезда, уборка общих помещений и прилегающих территорий и тому подобное составляет 0,1.

Вывоз мусора обычно зависит от “поголовья” жильцов. Каждого взрослого считают за 1, детей - за 0,5. Каждое домохозяйство платит свою долю в зависимости о того, сколько человек живут в квартире.

И ещё есть расходы, распределяемые по количеству квартир в доме. Например, кабельное подключение или услуги хаусмастера.

Когда перерасчитываются Nebenkosten

Выставлять счёт за прошедший год хозяин жилья может до конца следующего. То есть, перерасчёт за 2016 могут прислать до 31.12.2017.

Если счёт приходит позже и выясняется, что жилец должен что-то доплатить, он вправе отказаться. А вот арендодатель вернуть излишки за коммуналку обязан в любом случае.

Обычно аренда завершается до осуществления перерасчёта. Поэтому арендодатель может удерживать кауцион или его часть, пока не посчитает расходы на коммуналку, но не далее, чем до конца следующего года.

Что делать, если расчёт Nebenkosten неверный

Во-первых, не надо сразу же предполагать, что это всё специально подстроено, чтобы содрать лишние деньги. В массе своей в Германии арендодатели элементарно ошибаются в расчётах гораздо чаще, чем умышленно пытаются обмануть. Дело это мудрёное, не все немцы, особенно старшее поколение, освоило компьютеры. Многие считают по старинке на калькуляторе.

Во-вторых, надо сначала запросить у арендодателя копии всех сопутствующих счетов, если они не приложены к расчёту Nebenkosten за год. Любая цифра должна быть подтверждена.

В-третьих, следует попросить хозяина жилья подробно объяснить всё по пунктам, рассказать, как сформировалась общая сумма.

Если после разговора с хозяином не получилось прийти к консенсусу, можно приступать к юридическим разборкам.

Сначала надо написать официальное письмо арендодателю - Widerspruch - с перечислением всех претензий по счетам. Например, такую-то статью расходов нельзя включать в перерасчёт. В таком-то пункте ошибка - использовалось количество жильцов вместо числа квартир. И всё в таком духе. В конце надо указать, что будет с суммой, которую хозяин просит оплатить после перерасчёта: будет переведена частично или полностью с правом возврата после разбирательств. Письмо надо подписать и поставить дату, затем отнести на почту и отправить с подтверждением получения под роспись - Einwurf-Einschreiben.

Жилец имеет право оспорить Nebenkostenabrechnung в течение года после его получения, даже если он уже уплатил требуемую сумму.

Арендодатель обязан перепроверить свои счета в течение четырёх недель после получения официальной претензии и связаться с арендатором.

Если конфликт не получилось разрешить к удовлетворению обеих сторон, то следующий шаг - юридическая консультация у адвоката или в какой-нибудь организации, защищающей права арендаторов - Mieterschutzverein, к примеру.

26-02-2017, Степан Бабкин

Статьи по теме:

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье по емэйлу Войти!

Комментарии и вопросы (42)

Спросить или комментировать

Тамара (10/10/2019)

Добрый день! Спасибо за всю работу которую вы делаете!
При заключении договора на сьем жилья арендатель ничего не сказал как будет происходить оплата воды.Муж по указу хозяина квартиры заключил договор с STADWERKE.Пришел перерассчет и оказалась,что в доме стоит один единственный счетчик на воду и вся вода потраченная делится на количество жильцев.А stadwerke рассчитал всю воду,потраченную всем домам на нас.Мы показали хозяину,он говорит разберемся но не спешит этого делать. Подскажите пожалуйста что делать в таком случае.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Alex (09/08/2019)

Добрый день!
Мы переехали в прошлом году с одной квартиры на другую. Предыдущий владелец еще не прислал нам никаких расчетов даже за позапрошлый год. Можно ли точно так же требовать с него расчетов Nebenkosten или тут процесс другой?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Alex (21/02/2019)

Добрый день!
Такая ситуация... Снимаем трехкомнатную квартиру, Франкфурт, платим 980 евро в месяц, из них 180 евро в месяц Nebenkosten. Сейчас пришел перерасчет за 2017 год, выставили счет 1980 евро!!! Обращаемся в Mieterschutz, они тянут время, наткнулись на очень не опытного работника, ничего нам не объяснил толком, просят ждать еще недели три, три уже прождали. Как поступать в данной ситуации? Искать юриста другого? Или добиваться чего-то внятного в Mieterschutz? Спасибо огромное за любой совет.

Читать ветку: 4
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Яна (21/02/2019)

Доброе утро,
думаю, вопрос не оч.сложный, но я совсем гуманитарий (или даже блондинка).
Как экономить на отоплении?
У нас сейчас газовое, если это важно, стоит проточный водонагреватель. 2 спальни, зал и ванная. На кухне и в коридоре нет батарей.
Мне всегда жарко, мужу - холодно. Когда он на работе, а дети в школе, я все ставлю на звездочку. Ночью отапливаем спальни. Т.е. зал и ванная на звездочках.
Ставить меньше "3" смысла нет - не греет. Выше тоже не ставим - жарко.
Вопрос, собственно, такой: экономлю ли я, отключая батареи, или, наоборот, каждый раз на их нагрев с нуля потребляется больше газа. Как топиться правильно??? В этом сезоне, конечно, поздновато метаться, но на будущее очень бы хотелось разобраться.
Спасибо))

Читать ветку: 2
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Татьяна (30/04/2018)

Здравствуйте! За 2016 год получили Nebenkostenabrechnung,там был выставлен долг около 480 евро. Мы заплатили,сколько написал арендодатель,при этом аренда повысилась на 40 евро в месяц.Затем знакомые помогли разобраться в цифрах,так как это было впервые для нас.Выясилось,что хозяин ошибся и мы должны всего 125 евро. Он согласился и разницу вернул.Но,аренда так и шла на 40 евро больше.Договорились,что в следующий раз пересчитаем. Но, Nebenkosten за 2017 год не можем получить.Хозяин сказал,что там все по нолям и документ не показывает. Как поступить в таком случае,чтобы получить этот годовой отчет?

Читать ветку: 4
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Марина (21/12/2017)

Здравствуйте! Помогите разобраться, пожалуйста! Получили первый Abrechnung за тепло и горячую воду. За тепло, помимо счётчиков(Verbrauchskocten), с нас снимают Festkosten, которые состоят из площади жилья и помесячной доли (Zeitanteil). Имеют ли право снимать двойную сумму? Обратились не к арендодателю, а к третьему лицу, от которого пришел счет и которому мы платим Nebenkosten. Он написал, что за прошедшие 43 года, что он обслуживает этот дом ни разу не поступало жалоб, и ему очень неприятно, что мы, как новые жильцы, затеваем разборки. И вообще он не причём и нам нужно обращаться к арендодателю. Прогнозируемый ответ арендодателя - обратитесь к третьему лицу, которому платите Nebenkosten. И получится замкнутый круг. Что делать в такой ситуации?

Читать ветку: 2
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Andrej Lebedev (27/09/2017)

Извиняюсь за нескромный вопрос: у кого сколько выходит Nebenkosten.

У нас:
- Дрезден, Drewag
- утепленная панелька
- 3х комнатная
- площадью 60 м2
- fern warmwasser
- отопление стояло на 3
- проветривали довольно часто тк душно жутко и попахивает

Nebenkosten после пересчёта выросли с 130 до 230€/мес

Читать ветку: 5
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Дмитрий (26/04/2017)

Подскажите, а вы пробовали высчитать сколько стоит на газу 1м3 воды до горячей(Warmwasseraufbereitung)?
Сегодня получил Nebenkostenabrechnung, высчилал, что у меня выходит ~20€ + 5.30€(Wasser, Abwasser) за 1м3 холодной воды. Нормальная ли это цена. В гугле толком ничего не получилось найти.

Ещё вопрос, как высчитываются kWh отдельно для горячей воды и отопления. На отопления есть счётчики. Все счётчики на отопления всех квартир сложить, остаток на горячую воду(от всего количества kwh согласно газовому счетчику)?
Спасибо.

Читать ветку: 5
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Алексей (02/06/2017)

Здравствуйте. Сняли наконец-то первую квартиру, и получилась такая ситуация.

В контракте указано:

Die Miete beträgt monatlich zur Zeit:
Kostenmiete W ohnung: 638,14 EUR
BK-Vorauszahlung ust-frei: 115,19 EUR
HK-Vorauszahlung ust-frei: 59,56 EUR

Monatlich insgesamt zu zahlende Miete: 812.89 EUR

А сейчас арендодатель снял в месяц 852,32.
Это ошибка или присутствуют ещё какие-то дополнительные расходы?
Подозреваю, что это может быть оплата за воду, но в контракте никаких сумм по воде нет вообще.

Спасибо за помощь.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

сергей (13/04/2017)

Добрый день,
Объясните пожалуйста ниже указанный пример. Как понять Heizkosten ? Эта плата за отопление включена в Gesamtmiete или плюс К Gesamtmiete?
Если плюс как определить среднюю сумму за отопление?
И что такое Genossenschaftsanteile ?

Kosten
Kaltmiete 329 €
Nebenkosten + 131 €
Heizkosten keine Angabe
Gesamtmiete 460 € (zzgl. Heizkosten)
Kaution o. Genossenschaftsanteile 2 MM

Читать ветку: 7
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ