Жизнь в Германии
Kieselweg, 1 69190 Deutschland, Walldorf -

Предоплата за коммуналку - Nebenkosten

Предоплата за коммуналку - Nebenkosten
Жильё в Германии
2017-02-26~5 минут251216

Аренда жилья в Германии помимо арендной платы предполагает ещё и Nebenkosten - предоплата за коммунальные услуги. Ежемесячные платежи снимаются со счёта согласно контракту, а каждый год подводится итог, когда хозяин жилья подсчитывает реальные расходы за прошедший срок. Затем арендодатель выставляет счёт за годовые затраты на коммуналку, и арендатор либо получает непотраченную часть суммы назад, либо доплачивает разницу. Проблема состоит в том, что по статистике каждый второй годовой перерасчёт платы за коммунальные услуги содержит ошибки.

Что можно включать в Nebenkosten

Список категорий расходов, которые хозяин недвижимости может включать в перерасчёт за коммунальные услуги, определяется законом Betriebskostenverordnung (BetrKV). Но важнее то, что указано в контракте на аренду жилья. Если там в качестве Nebenkosten или Betriebskosten чётко перечислены статьи расходов, то и считаться всё будет по контракту. Если же просто указано, что есть сопутствующая аренде предоплата за коммунальные услуги в таком-то размере, то тогда действует BetrKV. Также бывает, что арендодатель высчитывает какие-то расходы в качестве коммунальных, а они такими по закону не являются. После заключения контракта оспорить такие платежи возможно только через суд.

Категории расходов, которые можно включать в качестве Nebenkosten следующие:

  • отопление;
  • стоимость холодной и горячей воды, а также эксплуатации труб и оборудования для нагрева;
  • канализация;
  • вывоз мусора;
  • борьба с насекомыми в здании;
  • уборка улицы перед домом, подъезда, прилегающих к дому территорий и помещений общего пользования;
  • освещение подъезда, общих помещений, подвала, прилегающей территории;
  • услуги трубочиста;
  • Hausmeister - смотритель за порядком в доме;
  • если в доме есть кабельное подключение или общая антенна, то стоимость её эксплуатации также делится на всех;
  • налог на владение недвижимостью;
  • страховка на недвижимость в виде Haftpflicht- или Gebäudeversicherung возмещающие ущерб от пожара, наводнения и прочих стихийных бедствий;
  • эксплуатация лифта, его техосмотр, независимо от этажа квартиры.

Нельзя включать в Nebenkosten такие категории платежей, как:

  • взнос в фонд сбережений на будущий ремонт жилья;
  • плата за домоуправление - Hausverwaltung;
  • стоимость ремонта здания;
  • комиссия банка за операции со счетами арендодателя;
  • охрана и сигнализация;
  • проценты по ипотеке на жильё;
  • чистка крыши или фасада дома;
  • частные страховки хозяина жилья.

Описать все возможные пункты, которые можно или нельзя включать, нереально. В каждом здании могут быть свои особенности. Ещё до заключения контракта необходимо обязательно расспросить арендодателя на предмет конкретных расходов по Nebenkosten, чтобы в будущем не было сюрпризов.

Как рассчитываются коммунальные расходы

Цена за различные категории услуг формируется по разным правилам.

Проще всего с личным потреблением арендатора: вода и отопление обычно платятся по счётчику, показания которого снимаются раз в год хозяином жилья или персоналом обслуживающей дом фирмы. Также и с сервисом для счётчиков - сколько их закреплено за квартирой, столько и придётся оплатить.

Некоторые Nebenkosten на здание рассчитываются исходя из доли арендованной площади в общем метраже объекта. Скажем, площадь всех квартир в доме составляет 1000 м². Арендатор занимает 100 м². Значит, его часть в таких расходах как стоимость отопления и освещения подъезда, уборка общих помещений и прилегающих территорий и тому подобное составляет 0,1.

Вывоз мусора обычно зависит от “поголовья” жильцов. Каждого взрослого считают за 1, детей - за 0,5. Каждое домохозяйство платит свою долю в зависимости о того, сколько человек живут в квартире.

И ещё есть расходы, распределяемые по количеству квартир в доме. Например, кабельное подключение или услуги хаусмастера.

Когда перерасчитываются Nebenkosten

Выставлять счёт за прошедший год хозяин жилья может до конца следующего. То есть, перерасчёт за 2016-ый могут прислать до 31.12.2017.

Если счёт приходит позже и выясняется, что жилец должен что-то доплатить, он вправе отказаться. А вот арендодатель вернуть излишки за коммуналку обязан в любом случае.

Обычно аренда завершается до осуществления перерасчёта. Поэтому арендодатель может удерживать кауцион или его часть, пока не посчитает расходы на коммуналку, но не далее, чем до конца следующего года.

Что делать, если расчёт Nebenkosten неверный

Во-первых, не надо сразу же предполагать, что это всё специально подстроено, чтобы содрать лишние деньги. В массе своей в Германии арендодатели элементарно ошибаются в расчётах гораздо чаще, чем умышленно пытаются обмануть. Дело это мудрёное, не все немцы, особенно старшее поколение, освоило компьютеры. Многие считают по старинке на калькуляторе.

Во-вторых, надо сначала запросить у арендодателя копии всех сопутствующих счетов, если они не приложены к расчёту Nebenkosten за год. Любая цифра должна быть подтверждена.

В-третьих, следует попросить хозяина жилья подробно объяснить всё по пунктам, рассказать, как сформировалась общая сумма.

Если после разговора с хозяином не получилось прийти к консенсусу, можно приступать к юридическим разборкам.

Сначала надо написать официальное письмо арендодателю - Widerspruch - с перечислением всех претензий по счетам. Например, такую-то статью расходов нельзя включать в перерасчёт. В таком-то пункте ошибка - использовалось количество жильцов вместо числа квартир. И всё в таком духе. В конце надо указать, что будет с суммой, которую хозяин просит оплатить после перерасчёта: будет переведена частично или полностью с правом возврата после разбирательств. Письмо надо подписать и поставить дату, затем отнести на почту и отправить с подтверждением получения под роспись - Einwurf-Einschreiben.

Жилец имеет право оспорить Nebenkostenabrechnung в течение года после его получения, даже если он уже уплатил требуемую сумму.

Арендодатель обязан перепроверить свои счета в течение четырёх недель после получения официальной претензии и связаться с арендатором.

Если конфликт не получилось разрешить к удовлетворению обеих сторон, то следующий шаг - юридическая консультация у адвоката или в какой-нибудь организации, защищающей права арендаторов - Mieterschutzverein, к примеру.

  КОММЕНТАРИИ (16)

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Дмитрий

Подскажите, а вы пробовали высчитать сколько стоит на газу 1м3 воды до горячей(Warmwasseraufbereitung)?
Сегодня получил Nebenkostenabrechnung, высчилал, что у меня выходит ~20€ + 5.30€(Wasser, Abwasser) за 1м3 холодной воды. Нормальная ли это цена. В гугле толком ничего не получилось найти.

Ещё вопрос, как высчитываются kWh отдельно для горячей воды и отопления. На отопления есть счётчики. Все счётчики на отопления всех квартир сложить, остаток на горячую воду(от всего количества kwh согласно газовому счетчику)?
Спасибо.

26/04/2017
Степан Бабкин

Здравствуйте, Дмитрий

у меня кубик воды стоит 1,2€ что ли... Что-то такое. Горячая раза в полтора дороже.

На воду отдельные счётчики на холодную и на горячую. На отопление отдельный счётчик для квартиры. Как именно рассчитывается не знаю, но полагаю, что с определённой погрешностью.

Всего доброго

26/04/2017
Дмитрий

У нас тоже счётчики на холодную, горячую и отопление. С холодной все понятно, сколько потратили столько и заплатили. А вот горячая рассчитывается из расхода холодной воды + газ потраченный на нагрев. А газовый счётчик один для отопления и для горячей воды и как это делается пока не понял, посмотрю что фермитер ответит на это.

26/04/2017
Максим

Степан, я очень сомневаюсь, что горячая вода может стоить дешевле 2 евро, хотя расчёт её цены очень сложный. У нас холодная стоит как раз 5.30, а горячая около 14 евро за м3. Правда, эта цена существенно выше средней, поскольку греется вода электричеством и на весь дом (6 квартир) сразу. Из того, что мне удалось найти в разных источниках, я сделал вывод, что холодная вода стоит в среднем от 3 до 4 евро за м3, а горячая- от 7 до 8.

03/06/2017
Степан Бабкин

Приветствую, Максим

Вот проверил в Nebenkostenabrechnung - да, Вы правы, 3,90€ холодная вода у нас за кубик.

03/06/2017
Максим

Да, похоже на правду. :) Думаю, что горячая тоже вряд ли всего в полтора раза дороже...

03/06/2017
ОТВЕТИТЬ
Алексей

Здравствуйте. Сняли наконец-то первую квартиру, и получилась такая ситуация.

В контракте указано:

Die Miete beträgt monatlich zur Zeit:
Kostenmiete W ohnung: 638,14 EUR
BK-Vorauszahlung ust-frei: 115,19 EUR
HK-Vorauszahlung ust-frei: 59,56 EUR

Monatlich insgesamt zu zahlende Miete: 812.89 EUR

А сейчас арендодатель снял в месяц 852,32.
Это ошибка или присутствуют ещё какие-то дополнительные расходы?
Подозреваю, что это может быть оплата за воду, но в контракте никаких сумм по воде нет вообще.

Спасибо за помощь.

02/06/2017
Степан Бабкин

Здравствуйте, Алексей

Судя по ust-frei (без НДС) на расходы по коммуналке, стоимость аренды считается с НДС. Если взять 7% от 638, то получается около 45€, что не сходится с добавкой к указанной сумму.

Свяжитесь с арендодателем, пусть сам объяснит, чего гадать. Возможно, ошибка.

03/06/2017
ОТВЕТИТЬ
сергей

Добрый день,
Объясните пожалуйста ниже указанный пример. Как понять Heizkosten ? Эта плата за отопление включена в Gesamtmiete или плюс К Gesamtmiete?
Если плюс как определить среднюю сумму за отопление?
И что такое Genossenschaftsanteile ?

Kosten
Kaltmiete 329 €
Nebenkosten + 131 €
Heizkosten keine Angabe
Gesamtmiete 460 € (zzgl. Heizkosten)
Kaution o. Genossenschaftsanteile 2 MM

13/04/2017
Степан Бабкин

Здравствуйте, Сергей

Heizkosten - это плата за отопление. Сколько накрутите, столько и заплатите. Среднюю цену за отопление нет смысла вычислять, летом и весной обычно люди не топят, а зимой и осенью - в зависимости от температуры за окном и личного ощущения комфорта.

Gesamtmiete 460 € (zzgl. Heizkosten) означает, что Вы будете платить в месяц 460€ плюс за отопление сколько используете. За отопление скорее всего раз в год.

Цена на отопление зависит от вида топлива, которое используется. Спросите, прежде чем подписать контракт. Плохо, если отопление электрическое, тогда и тысячу евро в год легко доплатите. Всё другое не так уж страшно. Но лучше узнать у хозяина.

Genossenschaftsanteile - это взнос в строительный кооператив, который владеет жильём, в качестве залога. Про залог можете почитать тут
Контракт на аренду жилья в Германии
Залог за аренду жилья в виде страховки

Genossenschaftsanteile обычно очень долго возвращают, больше года после съезда. Но зато на них хороший процент идёт.

Всего доброго

13/04/2017
сергей

Большое спасибо.
а как быть с этим примером.тут Heizkosten + 1 € . Это я в месяц должен платить за отопление 1 евро? что-то не верится.
И так же подскажите данное сокращение "3 MM" переводится как Miete Monat т.е за три месяца надо оплатить кауцион?

Kaltmiete 389,40 €
Nebenkosten + 80 €
Heizkosten + 1 €
Gesamtmiete 470,40 €
Kaution o. Genossenschaftsanteile 3 MM

13/04/2017
Степан Бабкин

Написано, что плюс 1€ за отопление. Не знаю, почему так.

3 ММ - 3 месячных платы за аренду. То есть, залог в размере трёх арендных плат. Это не плата вперёд, это отдельный залог. Почитайте статьи, ссылки на которые я дал.

13/04/2017
сергей

Почитал. спасибо.
Подскажите если цена за Heizkosten указана + 84 € означает ли это, что я могу отапливать свое помещение на полную мощность? Правильно ли я понимаю, что это фиксированная плата независимо от потраченной энергии?

13/04/2017
Степан Бабкин

Я полагаю, это просто часть Nebenkosten. Вы платите эту сумму, в конце года перерасчёт. Всё как описано в статье выше.

13/04/2017
сергей

Прошу прощения,но это не часть Nebenkosten, а отдельная строка
Kosten
Kaltmiete 248,57 €
Nebenkosten + 126,48 €
Heizkosten + 83,42 €
Gesamtmiete 458,47 €

Правильно ли я понимаю, что это фиксированная плата независимо от потраченной энергии?

ссылка на объявление

14/04/2017
Степан Бабкин

Я думаю, нет неправильно. Летом не топят. Так вообще не делается - отдельная плата за отопление.

Это просто часть Nebenkosten, скорее всего.

Я вот чего не пойму, а чего Вы меня спрашиваете-то? :) Там же есть форма контакта, задавайте вопросы тому, кто выставил объявление! :) Я же не экстрасенс, откуда мне знать, что он этим имел ввиду!

Там вообще по описанию араб какой-то выставляет, не говорящий по-немецки. Скорее всего, он сам не понял, что куда писать. Надо выяснять у него напрямую, как и что будет с отоплением.

Я полагаю, что это сумма, которая на отопление в месяц платится, но по итогам года происходит перерасчёт.

14/04/2017
ОТВЕТИТЬ