Помощь семьям при покупке жилья в Германии: кредиты KfW и программы земель

Baukindergeld больше не выдают новым заявителям. Для семей с ребёнком до 18 лет есть кредиты KfW: до 270.000€ на новостройку и до 180.000€ на старое жильё с обязательными работами по энергосбережению. Заявка в KfW должна поступить до подписания договора покупки у нотариуса.

У федеральных земель есть свои кредиты и доплаты на детей. Их оформляют отдельно от KfW, а Hessengeld в Гессене — уже после покупки. Семьи, которым Baukindergeld уже назначили, продолжают получать выплаты, пока соблюдают условия программы.

Какая господдержка есть у семей

Федеральной безвозвратной выплаты на покупку жилья семьям сейчас нет. Семейные программы KfW 300 и 308 дают кредиты, которые нужно возвращать. Безвозвратные доплаты есть у отдельных земель.

Старый Baukindergeld распространялся на покупки, по которым договор заключили с 1 января 2018 по 31 марта 2021, и строительство с разрешением, полученным в тот же период; заявление принимали не позже 31 декабря 2023. По одобренной заявке платят 1.200€ в год на ребёнка, максимум 10 лет.

Кто может получить кредит KfW для семей

Кредиты KfW 300 и 308 предназначены для семей, которые покупают или строят жильё в Германии для себя. Получить их можно, только если выполнены все условия:

• В семье есть хотя бы один родной или усыновлённый ребёнок младше 18 лет, родившийся к моменту подачи заявки.
• Средний годовой налогооблагаемый доход семьи укладывается в предел: 90.000€ при одном ребёнке плюс 10.000€ за каждого следующего.
• У заявителей и их детей нет другого собственного жилья в Германии. Учитывается и жильё, в котором они не живут: сдаваемое, пустующее, переданное в бесплатное пользование или используемое другим человеком по праву пользования.
• Никто из будущих членов домохозяйства — людей, которые будут жить вместе, — не получал Baukindergeld или кредит KfW 300 либо 308.
• Семья обязана жить в приобретаемом жилье не меньше 5 лет с момента въезда и владеть долей не меньше 50%. Перерыв в собственном проживании допускается не больше 2 лет.

Если семья перестаёт жить в жилье сама или её доля становится меньше 50%, об этом нужно сообщить KfW. KfW вправе потребовать вернуть часть предоставленных средств.

Ребёнка, родившегося после подачи заявки, не добавляют в расчёт: он не увеличит ни предел дохода, ни максимальную сумму кредита KfW. Доход детей в доход семьи для этих программ не включают.

KfW учитывает налогооблагаемый доход — сумму, с которой рассчитывается подоходный налог, по-немецки zu versteuerndes Einkommen. Это не зарплата брутто. Берут среднее за второй и третий годы до заявки: в 2026 нужны данные за 2023 и 2024.

Например, в семье двое детей, поэтому предел составляет 100.000€. Налогооблагаемый доход за 2023 — 104.000€, за 2024 — 94.000€. Среднее за два года: (104.000€ + 94.000€) / 2 = 99.000€. По доходу семья проходит, хотя доход за 2023 превышает 100.000€.

Для подтверждения дохода KfW принимает только налоговое решение — Einkommen­steuer­bescheid. Справка о зарплате или справка налогового консультанта его не заменяет. KfW принимает иностранное налоговое подтверждение с заверенным переводом.

Немецкого гражданства или определённого вида ВНЖ условия KfW не требуют. Заявку на кредит KfW подаёт банк или кредитный посредник, а получить у банка ипотеку с ВНЖ — отдельный вопрос.

Если кто-то из будущих членов домохозяйства уже получал Baukindergeld, кредит KfW 300 или 308, семья не сможет получить кредит KfW 300 или 308 на новую покупку.

Новостройка: KfW 300

Кредит KfW 300 финансирует строительство или покупку нового энергоэффективного дома либо квартиры. Он покрывает допустимые расходы на строительство, проектирование, расчёт выбросов и сертификацию, но не покупку участка.

Максимальная сумма зависит от числа детей и наличия QNG — сертификата устойчивого строительства. Он нужен только для повышенной суммы кредита KfW.

Кредит KfW не может превышать допустимые расходы. Здание должно соответствовать техническим требованиям:

• Уровень энергоэффективности — Effizienzhaus 40. Effizienzhaus обозначает технический стандарт энергосбережения дома.
• Выбросы за жизненный цикл здания должны укладываться в предел уровня QNG-PLUS. Это требование действует и для варианта без сертификата QNG.
• Отопление не должно работать на ископаемом топливе или биомассе. Газ, нефть и биомасса не допускаются и в составе гибридной системы отопления.

Готовую новостройку можно купить по KfW 300 в течение 12 месяцев после приёмки дома. Заявку подают до заключения договора покупки или договора с застройщиком.

Для заявки нужен эксперт по энергоэффективности, который подписывает подтверждение. Без этого документа заявку на кредит KfW 300 не подать.

Кредит KfW 300 можно сочетать с KfW 124. На то же жильё нельзя одновременно получить KfW 300 и кредиты KfW 296, 297/298 или 261.

Ставку определяют на день одобрения KfW либо берут более низкую ставку, действовавшую в день поступления заявки. Частичное досрочное погашение запрещено: погасить кредит KfW досрочно можно только полностью, с компенсацией банку. Если в первые 5 лет с момента въезда семья перестанет жить в доме сама, ставка вырастет на 1 процентный пункт.

Старый дом: KfW 308 «Jung kauft Alt»

Кредит KfW 308 «Jung kauft Alt» предназначен для покупки старого дома или квартиры с низкой энергоэффективностью. Семья обязана провести энергосанацию — работы, которые сократят расход энергии в жилье.

Эти суммы действуют для заявок с 3 августа 2026. Кредит KfW не может быть больше цены покупки, включая стоимость участка. Расходы на нотариуса, маклера и налог на покупку жилья KfW 308 не финансирует.

При подаче заявки жильё должно относиться к энергетическому классу F, G или H. Действующий энергетический сертификат жилья (Energieausweis) прикладывают к заявке; подходит сертификат по расчётному или фактическому потреблению энергии.

Энергосанацию нужно завершить в течение 54 месяцев после одобрения KfW. За этот срок дом доводят до уровня Effizienzhaus 85 EE или, для здания-памятника, Effizienzhaus Denkmal EE. Вместо этого можно выполнить все предусмотренные программой отдельные работы:

• Заменить отопление так, чтобы не меньше 65% энергии для него поступало из возобновляемых источников.
• Заменить окна.
• Утеплить фасад.
• Утеплить крышу или верхнее перекрытие.

Если отопление уже соответствует требованию о 65% возобновляемой энергии, заменять его не нужно. Остальные работы из списка можно не делать, если соответствующая часть здания уже отвечает требованиям, действовавшим в 2001. При выборе этого пути семье нужно проверить все четыре требования, а не выбрать одну работу из списка.

Для пути через стандарт Effizienzhaus обязателен эксперт по энергоэффективности; KfW рекомендует консультацию до покупки. Для отдельных работ достаточно подтверждения фирмы-исполнителя — Fach­unternehmer­erklärung. Подтверждение энергосанации представляют в тот же срок — 54 месяца после одобрения KfW.

Если нужный уровень не достигнут, но дом соответствует хотя бы Effizienzhaus 100 EE, ставка по кредиту KfW 308 повышается на 1 процентный пункт. Для расходов на энергосанацию можно отдельно получить кредит или субсидию по государственной программе энергосанации BEG, например кредит KfW 261.

Энергосанация обязательна, а кредит KfW 308 покрывает только покупку. Стоимость работ стоит рассчитать до покупки и заложить в бюджет.

Другие кредиты и доплаты

Без предела дохода есть кредит KfW 124, для недорогих новостроек — KfW 296.

Кредит KfW 124 даёт до 100.000€ на покупку или строительство жилья для себя, включая дополнительные расходы покупки, а при строительстве — и участок, если его купили не раньше чем за 6 месяцев до поступления заявки в KfW. Его можно сочетать с KfW 296, 297, 298 или 300, пока общая сумма государственных средств не превышает допустимые расходы.

Кредит KfW 296 даёт до 100.000€ на дом или квартиру в недорогой новостройке: требуется уровень Effizienzhaus 55, отопление без ископаемого топлива и биомассы, а также минимальное число комнат в зависимости от площади жилья. Для той же квартиры его нельзя сочетать с KfW 300 или 297/298.

Для энергоэффективных новостроек есть ещё кредиты KfW 297/298, без условия о детях в семье. Их подбирают вместе с банком при финансировании строительства дома.

Bausparen, Wohnungs­bauprämie и Wohn-Riester — отдельные программы накопления на собственное жильё с господдержкой.

В 2026 семьи и покупатели первого жилья не освобождены от налога на покупку недвижимости — Grund­erwerb­steuer. Доплата земли Hessengeld в Гессене возмещает этот налог в пределах программы после его уплаты; она не освобождает покупателя от обязанности заплатить налог.

Если после покупки дохода не хватает на текущие расходы, возможен Wohngeld для собственника — Lastenzuschuss; это пособие на содержание жилья, которое не финансирует саму покупку.

Программы федеральных земель

У земель есть собственные кредиты на покупку жилья и доплаты на детей. Заявки на кредитные программы подают до договора покупки или начала строительства. У Hessengeld другой порядок: заявку на эту доплату земли подают после покупки.

Кредиты из таблицы возвращают, доплату земли — нет.

Hessengeld доступен для первой покупки жилья для себя в Гессене по договору с 1 марта 2024: общая доплата земли не может быть больше уплаченного налога на покупку, её перечисляют десятью равными ежегодными частями. Предела дохода нет, гражданство не имеет значения, но любое прежнее жильё покупателя, в том числе за границей или унаследованное, исключает эту доплату земли. Заявку подают онлайн через портал земельного банка WIBank после уплаты налога, не позже 31 декабря 2029; въехать и прислать регистрацию по месту жительства нужно в течение 3 лет после подачи заявки.

Другие программы можно найти в базе господдержки Förder­datenbank: своя земля в фильтре Fördergebiet, «Строительство и модернизация жилья» — Wohnungsbau & Modernisierung — и «Частное лицо» — Privatperson.

Как получить: порядок до договора

Безопасный порядок для KfW 300 и 308 — сначала одобрение KfW, затем договор у нотариуса. Важна дата поступления заявки в KfW, а не первого разговора с банком.

1. Семья собирает налоговые решения за второй и третий годы до заявки — в 2026 это 2023 и 2024 — и считает средний налогооблагаемый доход. KfW принимает итоговое налоговое решение по налоговой декларации; иностранное налоговое подтверждение нужно с заверенным переводом.
2. Семья может проверить условия через Vorab-Check — предварительную проверку на страницах программы KfW 300 и программы KfW 308.
3. Для KfW 300 семья привлекает эксперта по энергоэффективности, чтобы получить обязательное подтверждение для заявки. Для KfW 308 консультация до покупки — рекомендация KfW; участие эксперта обязательно, если выбран путь через стандарт Effizienzhaus. Найти специалиста по почтовому индексу можно в федеральном списке экспертов по энергоэффективности.
4. Семья подаёт заявку на кредит земли до договора или начала строительства. Заявку на Hessengeld откладывает до покупки и уплаты налога.
5. Банк или кредитный посредник подаёт заявку на кредит KfW до договора. Семье нужно убедиться, что заявка поступила в KfW, прежде чем подписывать договор без условия об одобрении кредита.
6. После одобрения KfW семья заключает договор у нотариуса. Раньше допустим договор с условием, что он вступает в силу при одобрении KfW; такое условие называется aufschiebende Bedingung.

Если договор покупки без условия об одобрении KfW подписан до поступления заявки в KfW, получить кредит KfW 300 или 308 на эту покупку уже нельзя.

Если KfW просит заверенный перевод иностранного налогового подтверждения, мы сделаем присяжный перевод.

Если Baukindergeld уже выплачивают

По уже одобренной заявке Baukindergeld перечисляют автоматически: после первой выплаты следующие девять приходят ежегодно в конце того же месяца. Дату перечисления изменить нельзя. Выплаты продолжаются, если ребёнку исполнилось 18 лет или он съехал, пока семья соблюдает остальные условия программы.

Получатель должен:

• Хранить оригиналы подтверждающих документов 10 лет после первой выплаты.
• Использовать жильё как основное место жительства и оставаться совладельцем; доля семьи должна быть не меньше 50%.
• Незамедлительно сообщать KfW письменно, если жильё перестало быть основным, получатель больше не совладелец или доля семьи опустилась ниже 50%. Сообщение можно отправить на Baukindergeldbestand@kfw.de или по почте.

При выезде, сдаче жилья или продаже следующие ежегодные выплаты прекращаются. Сохранить выплаты можно в двух случаях: при разводе или раздельном проживании и при переезде в другое собственное жильё.

При разводе или раздельном проживании Baukindergeld может продолжить получать партнёр, который остался в жилье. Для этого он должен был жить в семье и быть совладельцем при подаче исходной заявки, а доля оставшегося домохозяйства должна составлять не меньше 50%. Заявление на смену получателя подают в течение 6 месяцев после выезда другого партнёра.

Baukindergeld можно перенести на новое собственное жильё при переезде без перерыва: в этот момент семья должна владеть обоими объектами. Новое жильё должно стать основным, получатель — быть его совладельцем, доля семьи — составлять не меньше 50%, а цена покупки — быть выше общей суммы Baukindergeld.

Перенос не предусмотрен на жильё, полученное по наследству или в дар либо купленное у супруга или прямых родственников. Заявление подают на бланке 600 000 4563 в течение 6 месяцев после въезда в новое жильё. KfW принимает решение по каждому случаю отдельно.

Для смены счёта нужен бланк 6000004399 «Mitteilung einer neuen Bankverbindung» — сообщение о новых банковских реквизитах. Его подписывают от руки и загружают через онлайн-форму KfW «Unterlagen-Upload für KfW-Zuschüsse». KfW указывает срок обработки документов — 16 недель.

Сведения по существующей заявке на Baukindergeld доступны в личном кабинете на портале выплат KfW — KfW-Zuschussportal.