Kieselweg, 1 69190 Deutschland, Walldorf -

Кредит на покупку жилья в Германии

Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

Кредит на покупку жилья в Германии

Покупка немецкой недвижимости - довольно хороший способ капиталовложения. Я это уже почувствовал на себе. В доме, где мы купили квартиру, сдаётся точно такая же как у нас этажом выше. Аренда этой квартиры обходится съёмщику в большую сумму, чем мы платим в качестве процентов по ипотеке. Да, мы ещё должны платить часть денег на покрытие стоимости жилья. Но ведь эти деньги - прямая инвестиция в собственную крышу над головой.

Немцы строят жильё очень качественно. Так что новый дом будет стоять десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в возрасте немного за 30, то уже к 50-ти годам можно стать её полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать свои возможности и не "хапнуть" что-нибудь очень дорогое. Благо, процент по ипотеке на настоящий момент самый низкий за всё историю существования жилищного кредита в Германии. Если кто-то хотел приобрести немецкое жильё, то сейчас выпал отличный шанс.

Ипотека в Германии

Думаю, что условия ипотеки в Германии отличаются от условий в других странах только величиной процентов. В остальном, наверное, всё как и везде. Из-за того, что сумма денег, выдаваемая на руки, огромная, банку необходимо получить какие-то гарантии возврата. Такой гарантией становится жильё. В случае, если должник перестаёт платить по ипотеке, его, по решению суда, могут заставить вернуть кредит, выставив недвижимость на принудительный аукцион. Но до такого доходит не часто. Обычно в тех случаях, когда покупатель жилья не рассчитал своих сил, либо не застраховал себя от рисков. В сложной ситуации с банком всегда можно договориться об уменьшении месячной выплаты на какое-то время. Например, в случае потери работы можно приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

Первый важный, на мой взгляд, вопрос при оформлении ипотеки - это защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема, но тем, кто собирается взять кредит на большую сумму придётся её обдумать. Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: "Человек смертен, и это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!". А долги, в случае внезапной смерти главы семьи, лягут на плечи супруги. Поэтому застраховать жизнь берущего ипотеку - необходимость. Многие банки выдают кредиты только при наличии такой страховки.

Закрыть этот вопрос можно оформив Risikolebensversicherung. Этот вид страхования позволяет откладывать некоторую сумму в месяц, как прибавку к пенсии. По окончанию срока действия контракта все накопления можно забрать разом или начать получать их по частям, как будто пенсию. А в случае смерти плательщика до конца контракта, наступает другой страховой случай, который влечёт за собой выплату не только накопленных сбережений, но и той суммы, на которую был застрахован клиент.

Важное условие получения ипотеки в Германии - это наличие сбережений. Чем больше своих накоплений будет на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимумом во многих банках является 20% от стоимости жилья. Нужно иметь ввиду, что стоимость жилья для банка - это стоимость недвижимости, плюс налог на её владение, плюс услуги адвоката, плюс стоимость внесения записи в книгу учёта недвижимости, плюс возможные расходы на меблировку квартиры, плюс услуги маклера. В зачёт своего капитала идут все деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличие есть сумма составляющая более 40% от стоимости недвижимости, то условия кредита будут наилучшими. Можно и подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг - решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Здесь нужно кое-что прояснить. Я раньше как-то думал, что выражение "взять ипотеку на 10 лет" означает, что через 10 лет, если регулярно платить все платежи, жильё будет выкуплено. На самом же деле это выражение означает лишь то, что в течение 10-ти лет процент по кредиту останется неизменным. Если в конце этого срока кредит всё ещё не будет погашен, то нужно будет либо выплатить весь оставшийся долг разом, либо взять новый кредит на новых условиях. Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но, чем короче срок ипотеки, тем меньше процент по ней.

Как выбрать размер месячного взноса

Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив таким образом величину этого самого процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год "чужому дяде". То есть посчитать те деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале. Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 3,22%. Это означает, что в первый год нам придётся заплатить 3220€ банку в качестве процента. То есть, это получается 268,33€ в месяц. Эти деньги - потери от ипотеки, они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит. Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег можно будет отдавать на погашение самого тела кредита. Например, вообще мы готовы платит 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 268,33€ чтобы получить ту часть денег, которые уйдут на погашение кредита в певый год. Получается 331,67€ в месяц или, округлим, 4000 в год. Это означает, что в первый год мы можем отдать 4% от кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Проблема в том, что банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры. Таким образом в приведённом выше примере месячный взнос составил бы всего лишь примерно 350€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет мы останемся должны банку около 90000€. А сколько мы заплатим банку? Примерно 30000€! То есть, фактически при Tilgung в 1% человек будет топтаться на месте, платя в основном только процент по кредиту, а долг будет уменьшаться черепашьими темпами.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, то растёт и процент по ипотеке. То есть, при Tilgung 4% процент по кредиту станет не 3,22%, а, допустим, 3,42%. Таким образом банкиры "штрафуют" тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение жильём. Это и платы за коммунальные услуги. Это и различные страховки от стихии или пожара. Это и расходы на ремонт. Если не уменьшать долг, то он будет оставаться висеть лишним грузом на семейном бюджете точно также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ещё и ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо. Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии для этого есть выход - Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита. Обычно она составляет 5% или 10% от суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт. Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года. В Германии, например, в успешных фирмах платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга. Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая тем самым финансовую "подушку безопасности". А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления( или часть из них) на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Как получить кредит на жильё

Теперь, когда примерно понятно, что из себя представляет немецкая ипотека, можно рассчитать выгодность от покупки жилья. Сейчас проценты на жилищные кредиты в Германии упали, поэтому во многих случаях покупка недвижимости будет гораздо выгоднее, чем аренда. Условий для того, чтобы взять кредит, нужно выполнить не так много. Главное - иметь источник стабильного дохода и обладать при этом востребованной на рынке труда профессией. Неплохо бы также обладать каким-никаким капиталом, чтобы была возможность получить процент по ипотеке поменьше. Также следует подумать, не предвидится ли через пару лет больших трат, которые затруднят выплату долгов, например, покупка новой машины или расходы на платное образование детям. Ну и не следует покупать очень дорогое жильё, потому что есть риск увязнуть в долгах на пару десятилетий.

Когда недвижимость найдена, и сумма Darlehen примерно понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Проще всего через интернет . Чтобы банк мог сказать что-то внятное, надо заполнить форму с основным параметрами жилищного кредита. Через некоторое время, обычно счёт идёт на минуты, на оставленный email придёт предложение от банковского агента. Часто перед этим могут позвонить по указанному телефону и проверить серьёзность намерений. Так что очень важно начинать искать ипотеку только в том случае, если уже возможен предметный разговор об условиях кредита. Не менее важно оставлять для контактов настоящие данные. Банки не имеют права распространять информацию, полученную из таких обращений, поэтому никакой опасности подвергнуться спамерским атакам после заполнения этой формы нет.

Если речь о сравнительно небольшой сумме до 100 000 €, то имеет смысл посмотреть предложения банков для обычных кредитов. Может оказаться, что текущие предложения потребительского кредита выгоднее, чем ипотека.

Не стоит сразу же брать первое предложение. Лучше подождать пару дней, чтобы получить информацию от нескольких агентов. Оценивать предложения нужно не только по величине процента, но и по другим параметрам. Как быстро может быть выдан кредит? Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких маленьких банков, что влечёт за собой не только задержки в получении денег на несколько недель, но и дополнительные операционные расходы. Где находится ближайший филиал банка? Лучше, чтобы в случае каких-либо вопросов можно было сразу обратиться в банк напрямую, а не тратить нервы на долгие телефонные переговоры. Так же важно подписывать контракт на ипотеку уяснив для себя все его детали. Это невозможно сделать без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал тот, кто будет выдавать кредит. В общем, если филиал банка рядом, то это может избавить от лишних проблем с коммуникацией.

После того, как условия кредита обговорены и контракт на ипотеку подписан, в соответствующем банке будет открыт счёт на имя владельца жилья. С этого счёта будет снята сумма Darlehen. То есть, в самом начале на счету будет что-нибудь вроде "-121.023,89€". Каждый месяц банк будет снимать процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньший процент будет отнят от месячного взноса. А оставшаяся часть будет уходить на погашение тела кредита. После того, как срок действия ипотеки истечёт, можно либо сразу же погасить остатки минуса на счёте, либо взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Поделитесь статьёй:
Статья оказалась полезной? Ответ помог? Отблагодарить

Читайте дальше:

Комментарии (174)

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
  1. Алина22/11/2017

    Добрый день!Мы — Беларусы, свекр со свекровью развелись и сестра мужа- гражданка Германии, хочет выкупить доли мужа и отца, чтобы им отдать деньги, а мать осталась в этой квартире жить. так вот вопрос, она сказала, что берет в Германии кредит на покупку долей и что все должны выписаться с квартиры, чтобы ей дали этот кредит, так ли это? Можно ли не выписываться?

    • Степан Бабкин 22/11/2017

      Здравствуйте, Алина

      Я не знаю, это дела между клиентом и банком. Я сомневаюсь, что банк настаивает на том, чтобы всех выписать, потому что вопросы собственности и прописки - это разные вещи, тем более для Германии. Но всё может быть.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  2. Дмитрий04/10/2017

    Добрый день,

    У меня возник следующий вопрос, реально ли продать квартиру, которая находится в ипотеке. Если да, то какая обычно процедура.

    Хотел бы уточнить, что причина продажи не из за принудительного аукционна или других финансовых проблем, а в случае, желания поменять на большую площадь.

    Заранее благодарен.

    • Степан Бабкин 04/10/2017

      Здравствуйте, Дмитрий

      Да, реально.

      Вариантов два - либо новый владелец перенимает на себя и Ваш кредит и платит его дальше, если он и банк не против, либо банк обязывает Вас погасить кредит полностью с учётом всех процентов, которые Вы бы выплатили, если бы платили кредит до конца.

      В первую очередь, договоритесь с банком.

    • Дмитрий04/10/2017

      Спасибо за ответ.

      Относительно второго варианта - В этом случае, долг платиться после продажи, таким образом можно использовать деньги полученные от продажи, или сначала нужно погосить весь долг а потом заниматься продажей?

      Спасибо.

    • Степан Бабкин 04/10/2017

      После продажи обычно. Вы заключаете контракт на продажу дома, получаете деньги (или часть денег), гасите кредит в банке, далее изменяете запись в домовой книге с документами о погашении кредита.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  3. Адриана17/08/2017

    Добрый день,
    Подскажите такую ситуацию.
    Мой парень немец- предриниматель (46 лет) с своим бизнес кредитом (большое производстенное помещениеб половина сдается в аренду) до 2019 года, с небольшим доходом за 2016 год -22000евро, ему банк отказывает сейчас в ипотеке на дом за 200000евро.
    Я украинка, здесь официально зарабатываю в международной компании 2000$/месяц, могу предоставить банковскою выписку за 5 лет. Никакого отношения к германии пока не имею, планируем поженится, но я буду продолжать работу в Украине, работать дистанционно.
    40000 евро на аванс есть.
    На каких условиях банк может принять во внимание мои доходы для приобретения дома на две квартиры- одна нам, вторая на сдачу в аренду?
    Спасибо

    • Степан Бабкин 17/08/2017

      Здравствуйте, Адриана

      Если Вы переедете в Германию, то сможете включить себя в ипотеку.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  4. Руслан31/07/2017

    Здравствуйте, Степан.
    Есть ли у меня шанс взять ипотеку, с нормальным процентом если у меня есть предоплата 50% (75.000). З.П. нетто 3100, безсрочный контракт, в семье я, супруга и годовалый малыш (+200 евро ежемесячно за малыша)
    Главная загвоздка, что у меня пока ПМЖ нету, во Франкфурте я по Голубой Карте, прибыл только месяц назад.

    • Степан Бабкин 31/07/2017

      Здравствуйте, Руслан

      Если Вы ещё не прошли испытательный срок, то нереально. Пройдите испытательный срок, потом можете обращаться в банки, пытаясь получить кредит. В принципе, получение кредита без ПМЖ возможно.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  5. Инна14/07/2017

    Здравствуйте,Скажите,пожалуйста ,могут ли мне дать кредит на квартиру,если у меня есть 1/3 от стоимости ,гражданство ЕС,но контракт только на год пока что,6 месяцев Probazeit я уже прошла и следующий контракт я пока что тоже только на 1 год получу.Работаю на Vollzeit,зарплата 1400 € нетто.Я живу одна.

    • Степан Бабкин 14/07/2017

      Здравствуйте, Инна

      Зависит от размера кредита.

      Треть от суммы - это хорошо. 1400€ нетто на одного человека - тоже нормально. Но вопрос, сколько остаётся после вычета цены аренды и прочих расходов.

      Ну и ограничения по контракту добавляют рисков.

      В целом, если искать, то можно найти что-то, тысяч 40 вполне могут дать в такой ситуации.

    • Инна14/07/2017

      Квартира стоит 130000 €,есть 50000€.Надо 80000€.Значит скорее всего не дадут?Получается надо подождать Festfertrag?

    • Степан Бабкин 14/07/2017

      Вы обратитесь в конретный банк. Я же могу только гадать, надо брать и делать, зачем что-то выдумывать? :) Пошлите запрос в банк на кредит, Вам ответят.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  6. Елена05/07/2017

    Скажите пожалуйста, дают ли иностранцам (например из России) кредит для покупки объекта доходной недвижимости в Германии? Какую часть необходимо иметь собственного капитала? И какие банки вам известны?

    • Степан Бабкин 05/07/2017

      Здравствуйте, Елена

      Иностранцам дают кредит, если у них есть Aufenthaltstitel - разрешение на долгосрочное пребывание, то есть, ВНЖ или ПМЖ.

      Известные банки перечислены в разделе о немецких банках.

      Почитайте новую статью про условия для получения кредита на дом в Германии, там есть подробности по поводу собственного капитала. Да и в статье выше тоже многое написано на этот счёт.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  7. Наталья28/06/2017

    Здравствуйте, Степан..Может быть, вы в курсе-подскажите, пожалуйста. Дают ли банки ипотеку, если у мужа блукарта (пока нет ВНЖ) и срок выдачи блукарты пока на 2 года-до окончания действия договора с фирмой( потом договор будет продляться). Спасибо за консультацию!

    • Степан Бабкин 28/06/2017

      Здравствуйте, Наталья

      Да, некоторые банки дают ипотеку голубокарточникам, хотя и под немного больший процент. Пользуйтесь сервисом поиска кредитов, куда надо вносить данные также и про сроки ВНЖ. Тогда с Вами свяжутся только те банки, которые готовы выдать кредит на таких условиях.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  8. Дмитрий29/05/2017

    Здравствуйте, Степан.

    Живем в Германии несколько лет, имеется ПМЖ, получил в прошлом году.

    Я хотел спросить у Вас следующий вопрос.
    1) В не далеком будущем хотели бы оформить ипотеку в одном из немецких банков. Из Ваших статей и из других статей в интернете, обычно необходимо иметь первоночальный взнос. Мой вопрос следующий, обязательно ли иметь 20 процентов или приемлимо так же меньше, или вовсе без первоночального взноса.
    2) Имеется квартира однокомнатная в России, планируем в этом году продать, и деньги забрать в Германию, Сумма будет относительно не большая 30 - 40 тысяч. Как лучше вывести их сюда. Наличными через декларацию на границе, переводом или еще какой нибудь другой способ.

    3) Планируем эти деньги ессно отложить на первоночальный взнос, таким образом положим их на счет tagesgeld. Как обезопасить себя от лишних вопросов со стороны банка/налоговой. Если будет юридически заверенный и переведенный на немецкий договор купли продажи или как вариант дарственная от родителей?

    Дмитрий

    • Степан Бабкин 29/05/2017

      Здравствуйте,

      1) можно иметь начальный капитал и меньше, чем 20%. Просто тогда проценты по крайней будут выше.

      2) я не знаю, как Вам лучше. Любой способ легальный, это же Ваши деньги, Вы же их не украли.

      3) Да необходимо сохранить источник получения денег.

    • Дмитрий29/05/2017

      Здравствуйте,

      относительно 2.

      Да я понимаю, просто вопрос касается декларации сумму. Я не сталкивался еще с декларацией.
      Можите ли Вы сказать, должен ли я буду в Германии какие либо налоги платить на эту сумму? Насколько знаю, если оформить как дарственная, то тогда вроде нет, подарки от родственников не облагаются налогом.

      Дмитрий

    • Степан Бабкин 29/05/2017

      Продажа своей недвижимости, в которой Вы сами проживали, налогом не облагается. Или если более 10-ти лет владели, тоже без налогов всё. Подарки как раз от опеределённых сумм облагаются, лучше не заморачиваться с этим.

    • Дмитрий29/05/2017

      Да, Спасибо.

      Тут, как раз таки ситуация интересная, я в ней жил, но она в собственности родителей.
      Поэтому и был вопрос относительно того как перевести деньги от продажи квартиры.

      Да, вы правы. После определенной суммы, есть налог.

      Я бегло поискал, и вроде как эта сумма равна 400 К Евро, к сожалению , сумма от продажи намного меньше.

      Дмитрий.

    • Степан Бабкин 29/05/2017

      Зависит от степени родства. От родителей к детям в Германии Schenkungssteuer взымается от суммы выше 100000€.

    • Дмитрий29/05/2017

      Спасибо.

      У ну хорошо, все равно ниже суммы которая будет.

      Ну или переписать на себя квартиру, нужно уточнить только у юриста в РФ, нужно ли в этом случае платить какой нибудь налог, ибо владение недв. будет тогда несколько месяцев всего лишь. Насколько помню в этом случае придется какой то налог платить, может ошибаюсь.

      Дмитрий.

    • Степан Бабкин 29/05/2017

      А зачем все эти заморочки-то? Вы же хотите продать жильё? Вот пусть родители продают жильё и потом дарят Вам деньги. До 100000€ в год в Германии в этом случае без налогов.

    • Дмитрий29/05/2017

      Да, я думаю Вы правы.
      Просто оформим дарственную и переведу ее уже тут на немецкий.

      Спасибо большое.

      Дмитрий.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  9. Марина28/05/2017

    Добрый день! Подскажите, пож-та, можно ли взять кредит на покупку квартиры уже с арендатором, при этом как доход указать эту аренду. Живем в России , оф. дохода тут нет, 50 процентов от суммы есть. Есть нем. гражданство.

    • Степан Бабкин 28/05/2017

      Здравствуйте, Марина

      Да, это обыденная практика. Покупая дом не для себя, а для сдачи в аренду, можно указать, что уже есть контракт. Это считается доходом.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  10. Мария05/04/2017

    Здравствуйте!
    Скажите пожалуйста стоит ли связываться с банком BHW

    • Степан Бабкин 05/04/2017

      Здравствуйте, Мария

      Это стандартный консервативный немецкий банк. Был создан после войны для чиновников, сейчас входит в дочерние структуры Deutsche Bank, через Postbank, который дочка первого. Поэтому многие услуги банка можно проводит через филиалы "родителей".

      В общем, если предложение хорошее, то чего бы и не связаться?

      Всего доброго

  11. Юрий19/03/2017

    Степан, добрый день!

    Буду признателен если вы сможете помочь с ответом либо направить на нужный источник. Подскажите, пожалуйста, какая процентная ставка по ипотеке считается выгодной в данный момент на этот год? Слышал, что в шпаркассе есть какие-то выгодные условия если брать кредит на ипотеку до июня этого года, но на сколько все выгодно, не очень уверен. Не знаю на сколько отличаются условия по земле, интересует NRW в данный момент.

    Буду признателен за Ваш ответ, заранее спасибо!

    • Степан Бабкин19/03/2017

      Здравствуйте, Юрий

      В статье есть ссылки на поиск предложений по кредитам в интернете. Так Вы получите самую объективную информацию. Я по своей ипотеке уже три года плачу, мне недосуг сейчас такой анализ рынка, как Вы просите проводить. Но какие проблемы, посмотрите самостоятельно...

      Если слышали что-то про шпаркассе, то и обратитесь туда напрямую, спросите.

      Всего доброго

    • Юрий20/03/2017

      Степан, спасибо Вам за ответ! Просмотрю все еще раз.

  12. лилия03/03/2017

    добрый день!
    Мы купили квартиру в кредит,теперь сестра хочет строится и предложила на двоих дом.Можем ли мы взять второй кредит,для погашения этого и строит-ва дома?Проплатили только 2 года с момента покупки квартиры

    • Степан Бабкин03/03/2017

      Здравствуйте, Лилия

      Можете, если банк Вам его даст.

      Всё упирается только в готовность банка дать Вам кредит. Никто другой Вам точно ответить не сможет :)

      Всего доброго

  13. Алекс07/01/2017

    Степан, добрый день!
    Я отказался от покупки квартиры. Выплатил продавцу крупную неустойку в 20% от стоимости.
    Был оформлен ипотечный договор в банке. Поскольку квартиру я не покупаю, то от ипотеки отказался. Банк требует выплатить все проценты за 10 лет ипотеки, хотя кредитом я не воспользовался. По российскому законодательству это не законно. А как по Германскому?
    При подписании ипотечного договора текста на русском языке мне предоставляли.
    Заранее благодарен.

    • Степан Бабкин07/01/2017

      Здравствуйте, Алекс

      Если Вы уже подписали контракт на ипотеку и там были указаны условия расторжения, то расторгнуть договор Вы можете только на их основании.

      Срок расторжения без штрафа указан как Widerrufsfrist, если он уже прошёл, то увы, но Вы попали...

      Всего доброго

    • Степан Бабкин07/01/2017

      Обратитесь к адвокату ещё. В каждом конкретном случае могут быть разные последствия. Зависит от причины расторжения договора. Если Вы по своей воле без уважительных причин вдруг расторгаете договор, то скорее всего никаких путей выйти без потерь нет.

      Имейте ввиду, что может быть так, что и адвокату заплатите, и дело не выиграете, понесёте ещё большие потери. К адвокату только если реально уважительные причины. Например, продавец Вас обманул или оказался мошенником.

    • Алекс07/01/2017

      Степан! Спасибо за информацию. Буду действовать. Если позволите, в случае необходимости, буду с Вами консультироваться.

    • Рената10/02/2017

      Алекс, я бы порекомендовала вам обратиться к хорошему бератору, который делает финансирунг. Они возьмут не так дорого как анвальт и помогут в данной ситуации.

  14. Ильдар16/12/2016

    здравствуйте.
    Хотелось узнать ваше мнение. Какая процентная ставка ожидаеться в следующем году 2017. Подниметься или упадет

    • Степан Бабкин16/12/2016

      Здравствуйте, Ильдар

      Я не имею достаточной информации, чтобы что-то прогнозировать в данной сфере, к сожалению.

      Всего доброго

  15. Надежда 12/12/2016

    Добрый день имеет ли значение возраст при получении кредита на жильё .

    • Степан Бабкин12/12/2016

      Здравствуйте, Надежда

      Да, с 50-ти лет примерно уже не так просто получить ипотеку. Там уже смотрят, чтобы было больше финансовых гарантий, большой начальный капитал, стабильная работа у супругов, если речь о семье. Сколько детей, как они живут, сами или с родителями. И так далее.

      Но всё равно при определённых условиях всё возможно. У меня сосед-пенсионер взял кредит когда был старше 65-ти лет и за 3 года выплатил :) Ну, понятно, у него начальный капитал был где-то 75%.

      Всего доброго

    • Надежда Надежда12/12/2016

      Спасибо огромное вам за ответ! Мужчине 53 года в Германии живёт с 93 года Зп1700 евро чистыми, правда разведён, дети взрослые живут отдельно и работают. решил приобрести жильё за 90000евро предыдущий дом совместный продал .в трёх банках отказали обращался через посредника . Так называемая ШУФА чистая.

    • Степан Бабкин12/12/2016

      В Германии банков много. Отказали в одном, надо идти в другой.

    • Надежда Надежда12/12/2016

      Благодарю!с уважением к Вам!

  16. Таисия23/11/2016

    Здравствуйте Степан.Спасибо Вам огромное за Ваш труд. Живу в Германии год, муж немец получает пенсию по инвалидности 700 евро из которых 350 уходят на аренду жилья, у меня есть бизнес в России на который мы и живем но официально для немцев у меня почти нет доходов, хотя я в Германии оформила гевербе которое не приносит денег, но и на социале я не нахожусь и не находилась . Есть ли у нас шансы получить ипотеку, к слову сказать у меня есть 50 процентов от стоимости жилья.
    Заранее благодарю за ответ.
    С уважением Таисия.

    • Степан Бабкин23/11/2016

      Здравствуйте, Таисия.

      Шансов мало, так как официальный доход маловат, но пробовать всё равно можно. Просто попробуйте, за спрос денег не берут.

      Всего доброго

  17. Карина21/11/2016

    Здравствуйте Степан.

    У меня такой вопрос, какое у Вас мнение о Bausparvertrag (Договор накопления денежных средств для финансирования собственного жилья). У нас с мужем кроме денег на Girokonto есть и сумма наличными, которую мы хотим поставить на другой счет. Не можем пока опледелится, открыть Tagesgeldkonto или оформить Bausparvertrag. К слову, в след. году мы бы хотели купить квартиру (ипотека). У Вас лично есть опыт с Bausparvertrag?
    Заранее огромное спасибо.

    • Степан Бабкин21/11/2016

      Здравствуйте, Карина

      У меня лично опыта с Bausparvertrag нет, потому что я сознательно от него отказался.

      Если Вы уже в следующем году хотите покупать жильё, то не надо никаких Bausparvertrag, положите хоть бы и на Tagesgeld, всё равно же уже. Если речь о 5-10 годах шла, тогда ещё имело бы смысл на эту тему размышлять.

      Как по мне, так весь смысл Bausparvertrag сводится к двум вещам:
      - не дать самому себе потратить деньги на что-то ещё до того, как решиться покупать жильё
      - получать от работодателя взнос в 40€, который они могут платить только в BAV или на Bausparvertrag

      Всего доброго

      Всего доброго

  18. Оксана17/11/2016

    Здраствуйте Степан,
    мы с мужем и двумя детьми живем три года в Германии. Задались вопросом купить жильё, но начального капитала нет и не знаем даст ли нам банк кредит. И если нам помагает маклер какую сумму берут они за услуги? И стоит ли полагаться на маклера? Зарание спасибо.

    • Степан Бабкин17/11/2016

      Здравствуйте, Оксана

      В разных землях разные размеры маклерского сбора. Лучше узнать у маклера напрямую.

      Можно искать и самостоятельно, маклер необязателен.

      Чтобы узнать, даст ли Вам банк кредит, надо просто обратиться в банк и поговорить.

      Всего доброго

    • Оксана17/11/2016

      Спасибо, просто с языком туговато, поэтому и обратились к маклеру)))

  19. Anna26/10/2016

    Здравствуйте, Степан,
    Вы не знаете, можно ли получить ипотеку в Германии под залог московской квартиры?

    • Stephan Babkin26/10/2016

      Здравствуйте, Анна

      В смысле, получить в немецком банке кредит на строительство в Москве? Вряд ли...

      Нашёл вот список, строительство в каких странах могут поддерживать немецкие банки:
      Belgien
      Dänemark
      Frankreich
      Großbritannien
      Italien
      Luxemburg
      Niederlande
      Österreich
      Portugal
      Schweden
      Schweiz
      Spanien
      Türkei

      Всего доброго

    • Denis27/10/2016

      в смысле чтоб недвижимость вне Германии выступала залогом по ипотеке в Германии )))

    • Степан Бабкин27/10/2016

      Всё равно, под залог московской квартиры кредит никто не даст, как мне кажется.

  20. Олег23/10/2016

    Степан, добрый день!
    Внимательно прочитали вашу статью.
    Мы сами из Латвии но живем и работаем в Германии. Хотим купить в кредит дом, а потом продать недвижимость в Латвии и сразу досрочно погасить кредит. Стоимость недвижимости в Латвии и Германии примерно одинаковая.
    Подскажите, какие примерно штрафные санкции предусмотренный банками за досрочное погашение кредитов?
    В Латвии, например, это, как правило, недополученная банком прибыль (все недополученные проценты за вычетом " э-рибора") до срока окончания кредитного договора.

    • Stephan Babkin23/10/2016

      Здравствуйте, Олег

      Да, то же самое. Платите все проценты, что должны были уплатить в случае обычного срочного погашения - гасите. Можно частями. Вообще, от банка зависит. Они не обязаны соглашаться на досрочное погашение. Можете при заключении договора сразу же этот вопрос прояснить.

      Всего доброго

    • Олег23/10/2016

      Спасибо за ответ.
      А какие еще есть варианты кредитования?
      К примеру есть у меня определенная сумма денег для первого взноса, а мне надо просто перехватить денег на год?

    • Stephan Babkin23/10/2016

      Если бы речь шла о бизнесе, то варианты бы были. А частнику вряд ли что-то иное смогут предложить.

      Пробуйте искать кредит с минимальным сроком отдачи - 5 лет к примеру. И платите его просто, не закрывая досрочно.

      Торгуйтесь за Tilgung и Sondertilgung, чем выше, тем лучше.

      Всего доброго

    • Олег23/10/2016

      Большое спасибо

  21. Андрей16/09/2016

    Добрый день. Подскажите возможно ли в Германии оформить ипотеку на маму а квартиру на сына? В России у меня ипотека на мне, а квартира оформлена на маму. И 2 ой вопрос. Если мама будет разводиться со своим мужем ( гр. Болгарии) может ли он претендовать на эту квартиру?

    • Степан Бабкин16/09/2016

      Здравствуйте, Андрей

      Я предполагаю, что в вопросах держателя кредита и владельца квартиры возможны любые варианты. Всё просто прописывается в контракте на оформления собственности - кто кредит платит, кто владелец, и так далее.

      Вопрос про развод с гр. Болгарии - это просто невозможно ответить, там очень много разных факторов. Скорее всего на квартиру не сможет, но на часть тех денег, что ушли на погашение кредита сможет. Но это зависит от того, где оба живут, где заключался брак и в конечном итоге, по законодательству какой страны будет производиться развод. Дальше смотреть, что там в законах.

      Всего доброго

  22. Алла29/08/2016

    Здравствуйте!
    Собираюсь через полтора года переезжать в Берлин для учебы в магистратуре. Учу немецкий и готовлю документы. На данный момент работаю в Москве. Хочу купить небольшую (1,5) и недорогую квартиру в Берлине, есть первоначальные 20 000. Реально ли купить квартиру в ипотеку с арендатором, но с договоренностью, что через полтора года нужно будет съехать (если такое возможно, с учетом защиты арендаторов)? На какую сумму ипотеки мне можно рассчитывать? Какие риэлторские агентства, которые могут сопроводить сделку от начала до конца, вы посоветуете?

    • Степан Бабкин29/08/2016

      Здравствуйте, Алла

      Купить квартиру с арендаторами реально. Срок съезжа также можно им определить, минимум за 3 месяца надо предупредить, но чем раньше, тем лучше.

      Я не знаю, на какую сумму ипотеки Вам можно рассчитывать. Вы почитайте статью выше, там же написано, что очень многое про Вас надо знать, чтобы это оценить. К тому же в разных банках разные условия.

      Только если Вы не в Германии, то получить кредит будет сложнее, если вообще получится.

      Всего доброго

  23. Лариса 07/08/2016

    Добрый день, Степан,

    Мы с мужем получили кредит на покупку жилья. Отличные условия, известный банк. Среди приложений к договору есть Zustellungsvollmacht, который является непременным условием для перечисления денег продавцу. Речь идёт о том, что мы оба не являемся гражданами ЕС и в любой день можем уехать отсюда. В такой ситуации у банка нет адреса в Германии, по которому он может доставлять нам корреспонденцию. И мы должны найти любого гражданина германии, который даст свое согласие на получение за нас корреспонденции от банка по своему адресу проживания, а также приложить копию его паспорта.
    У нас в германии нет никаких родственников или друзей, которые являлись бы гражданами Германии и к которым мы могли бы обратиться с такой просьбой. Коллег просить неудобно - мы лишь 2 года здесь.
    Возможно, Вы слышали что-то об этой доверенности или может у Вас или Ваших знакомых даже была такая же ситуация? Не знаете ли Вы, можно ли оформить такую доверенность через адвоката, то есть сделать его доверенным лицом за гонорар?
    К сожалению, я в интернете ничего не нашла по этому поводу, кроме как постов людей, попавших в такое же положение.

    С уважением,
    Лариса

    • Степан Бабкин07/08/2016

      Здравствуйте, Лариса.

      Я не слышал о таком. Но с адвокатом можно договориться, я думаю. Они ведь только и делают, что представляют интересы тех или иных лиц.

      Всего доброго

  24. Дмитрий28/07/2016

    Здраствуйте Степан.
    Собираемся купить квартиру в Берлине, стоимость 210,000, Коммерцбанк согласился дать нам 100% кредит на всю сумму на 30 лет под 2 процента.
    У меня к вам такой вопрос - на сколько я понял все проценты которые мы должны выплатить банку за 30 лет выплачиваются в первые 10 лет а уже потом от 10 и до 30 лет выплачивается только оснавная сумма!?
    Второй вопрос, что происходит в случае если мы через скажем 5 лет после покупки решим продать квартиру, мы должны будем заплатить банку еще 5 лет процентов отступных? Такие правила во всех банках?
    Неясность первых 10 лет не дает нам покоя!
    Заранее благодарим вас!

    • Степан Бабкин28/07/2016

      Здравствуйте, Дмитрий.

      Я не знаю, какой у Вас договор. Может и 10 лет проценты только. Это ж Вы его в руках держите, не я :)

      Тильгунг какой? Если есть тильгунг, то это взнос в тело кредита, значит, что-то будет платиться. Если тильгунг 0% в первые 10 лет, то тогда только проценты.

      В случае продажи квартиры Вы платите кредит дальше по контракту, либо закрываете его сразу, как будто все 30 лет платили. И какой-то штраф. Сколько - прописано в контракте. Естественно, в разных банках для разных клиентов разные условия.

      Я не вижу тут неясности. Вы будете платить в год 2% - это 4200€. Разделите эту сумму на 12 - это будет месячный взнос примерно. И всё что выше этой суммы будет уходить на погашение кредита. Это ж легко считается всё.

      Вы статью выше не читали что ли? Там же подробно всё это разбирается.

  25. Alexsandr04/07/2016

    Здраствуйте Степан.Могу ли я расчитывать на социальную помощ при маленькой пенсии имея свою собственность (квартиру)

    • Степан Бабкин04/07/2016

      Здравствуйте, Александр

      Если Вы сами проживаете в своей квартире, и она соответствует понятию "подходит для малоимущих" в данном регионе, то что-то получать будете.

      Это решает местный Sozialamt

      Всего доброго

  26. Olga402/07/2016

    Здраствуйте Степан.Нам с мужем за 50 ,мы хотим купить квартиру ,подскажите пожалуста как лучше оформить покупку квартиры на себя или детей,тем более что рента у нас будет небольшая.Заранее благодарна.

    • Степан Бабкин02/07/2016

      Здравствуйте,

      Я не знаю, как Вам лучше. Для каждой ситуации "лучше" может очень разное быть.

      Нужно очень хорошо знать Вашу ситуацию, чтобы давать подобные советы.

      Вы скажите в чём конкретно Ваши сомнения состоят, тогда может быть чем-то смогу помочь.

      Всего доброго

  27. Ирина13/06/2016

    Здоавствуйте, Степан! Очень классная статья! Подскажите, пож-ста, если мой муж 50% работает как angestellt и 50% как selbstständig. Общий его доход в месяц 2500. Я не работаю, пишу диплом. Детей нет. Первоначальный взнос есть около 30 тыс. Далут ли нам кредит на покупку квартиры примерно за 230 тыс? Учитывая то что я не работаю и то что он на половину selbstständig...? Спасибо за ответ!!!!

    • Степан Бабкин13/06/2016

      Здравствуйте, Ирина

      230 - это многовато в данном случае. Дать-то дадут, но процент будет не самым оптимальным. Было бы тысяч 60 своего капитала - было бы выгоднее предложение, я думаю.

      Всего доброго

  28. Антон12/06/2016

    Здравствуйте, Степан.
    Спасибо за статью.

    Подыскали квартиру в новостройке, и продавец сказал что дом подходит под критерий KfW 55, что означает что он какой-то очень энергоэкономный. Более того, специальный банк под покупку жилья в таком доме может дать кредит до 100.000 под 0.75% годовых, а также "подарить" 5000. Продавец говорит что многие берут вот эти 100.000 в банке под низкий процент, и остальную часть кредита в другом банке.

    Знаете что-нибудь про KfW, можете рассказать подробнее?

    Спасибо

    • Степан Бабкин12/06/2016

      Здравствуйте, Антон

      Знаю. Это программа поддержки энергосберегающего жилья.

      Всё верно рассказали и безусловно этим предложением следует воспользоваться.

      Всего доброго

  29. Максим Ляшенко25/05/2016

    Добрый день. Живем в Германии чуть меньше года. Планируется переезд родной сестры с семьей по программе "поздних переселенцев". Рассматриваем такую идею: купить на себя дом в ипотеку и сдать его в аренду сестре по стоимости норм социального жилья. Может подскажете,законна ли сделка аренды близким родственникам в Германии? (вопрос возник так как например в России договора продажи имущества близким родственникам, особенно через банк, проверяются особым образом и бывают отказы). Спасибо

    • Степан Бабкин25/05/2016

      Здравствуйте, Максим

      Это нормально, не проблема.

      Всего доброго

  30. Владислав24/05/2016

    В Дании ипотечные кредиты выдают под отрицательный процент. Проценты падают и в Германии, но дойдёт ли до отрицательных ставок, как думаете?

    • Степан Бабкин24/05/2016

      Здравствуйте, Владислав.

      В Дании отрицательная ставка была вызвана постановлением правительства об негативном проценте на накопления банков. Если у банка была какая-то денежная масса, то она облагалась налогом в 0,5%. Поэтому банкам стало выгоднее выдавать кредит под -0,03%, чтобы сохранить деньги.

      Но в Дании своя валюта - крона. В Германии валюта общеевропейская и подобное решение согласовать между всеми в еврозоне сложно.

      Не думаю, в общем.

      Всего доброго

  31. Kxenia16/05/2016

    Добрый день! Мой сын учится в Германии, и мы бы хотели купить ему небольшую квартиру. При этом мы с мужем работаем в Москве. Подскажите пожалуйста, есть ли возможность получить кредит на покупку жилья для сына, при этом оформить меня основным поручителем и плательщиком по кредиту? Спасибо заранее

    • Степан Бабкин16/05/2016

      Здравствуйте, Ксения

      Нужно обращаться в банки, разговаривать. Это нестандарнтая ситуация, так что правил тут нет, всё зависит от того, вызовите ли Вы доверие у банка

      Всего доброго

  32. Илья24/04/2016

    Добрый день!
    Мы с женой присмотрели одну квартиру на покупку, пошли спрашивать по банкам. Проблема в том, что земля, на которой стоит дом, арендована и Erbaupachtgeber, владелец земли, частное лицо, контракт на аренду до 2077 года. Нам уже отказали в двух банках в выдаче кредита именно по этой причине, сказали, что выдают кредит только если владелец земли город или кирха. Вы не сталкивались с таким? Насколько это важно, может, не стоит связываться с такой квартирой? Какие могут быть подводные камни?

    • Степан Бабкин24/04/2016

      Здравствуйте, Илья

      Да, такое бывает. Но это дело банка решать, выдавать кредит в таких условиях или нет. Радует одно, что в Германии не два банка, а десятки разных. Не дали эти, обратитесь в другие. Может быть кто-то согласится.

      Всего доброго

  33. Katerina01/04/2016

    А вы случайно не в курсе - новостройки в каком виде сдаются? Только бетонные стены или ? Сантехника?

    • Stephan Babkin01/04/2016

      Здравствуйте, Катерина

      Сдаётся всё так, чтобы можно было жить сразу. Пол, стены крашенные, плитка обычно есть. Сантехника обычно тоже есть.

      Всего доброго

    • Катерина01/04/2016

      Спасибо большое за ответ!

  34. аноним24/01/2016

    К сожалению так и не понял как рассчитывается кредит. Нет конкретных примеров. Все онлайн калькуляторы показывают только некий процент, который, как я понял, совершенно ничего не значит. Может предоставите реальный пример расчетов?

    • Степан Бабкин24/01/2016

      Здравствуйте,

      Реальный пример расчётов можно предоставить, если знать реальную ситуацию и реальное предложение банка.

      Почему Вы решили, что проценты ничего не значат? Если бы...

      Годовой процент - это сколько от тела кредита в год будет сниматься в качестве процентов. Например, взяли 100000€ под 2,5% годовых. Следовательно, в год будете платить 2500€ банку по этому проценту.

      Вторая составляющая - сколько Вы хотите платить в тело кредита. Ведь выплата годовых процентов не уменьшает размер кредита. Тут банки обычно жульничают. Предлагают 1% выплат в тело кредита в год. То есть, это всего лишь 1000€, которая идёт на погашение. Итого Вы платите в год банку 2500€ по процентам и 1000€ в тело кредита - 3500€. Делите это на 12 и получаете величину месячного взнова - около 300€. И это типа, ой, какой дешёвый кредит! Берите на 10 лет!

      Проблема в том, что через 10 лет Вы заплатите банку 10 раз по 2500€ (чуть меньше, ведь с каждой выплатой в тело кредита долг будет немного уменьшаться) и останетесь должны 90000€. Когда срок действия кредита истечёт, Вам предложат либо выплатить этот остаток, либо взять новый кредит на эту сумму.

      Поэтому старайтесь брать кредит так, чтобы как можно больше платить в тело кредита ежемесячно и гасить сам кредит, а не только платить проценты.

      Всего доброго

    • аноним24/01/2016

      Спасибо за разъяснение. Никогда до этого не связывался с кредитами. Знал, что обдираловка, но не знал насколько и как именно (предполагал, что как банковский процентный депозит, только наоборот). К тому же был уверен, что если брать кредит, то тебе считают сумму до полного погашения. Так что для меня стало новостью, что 10-тилетний кредит при регулярных платежах может оказаться невыплаченным к концу срока.

      Спасибо, Степан, теперь смогу точно рассчитать сколько я переплачу.

      Другой вопрос: с немецким пога туго, а с юридическим и подавно. Достаточно ли взять копию контракта и перевести его в бюро переводов, чтобы иметь представление на что подписываешься?

    • Степан Бабкин24/01/2016

      Наверное, так...

    • аноним26/01/2016

      В Commerzbank рассчитали 5-летний кредит 100000 Euro с годовой ставкой 1.16%. Банку я заплачу лишних 3000 Euro, за 5 лет. Я был готов к 2% и даже 1.5% процентам (которые часто фигурируют на сайтах типа immobilienscout24), но что-бы 1.16%... Я старался не показывать удивление на своём лице, надеюсь у меня это получилось. Платежи честно разбиты по месяцам и через 5 лет я банку ничего не буду должен. Обслуживали так, как будто я к ним пришел 50% кредит брать.

      1.16% это вообще нормально? Т.к. позже мне позвонили из TARIFCHECK24 и сказали что у них есть предложение выгоднее, чем у Commerzbank. Про процент я им ничего не говорил. Неужели есть и выгоднее?

    • Степан Бабкин26/01/2016

      Да, сейчас ипотека очень дешёвая в Германии. Так что удачи!

  35. Aser23/01/2016

    Степан здравствуйте,
    ситуация такая, имею внж по 19п. на 4 года и бессрочный контракт.
    Имеется собственный капитал 20% от стоимости дома. Каковы реальные шансы ,что одобрят?
    С уважением Асер
    .

    • Степан Бабкин23/01/2016

      Здравствуйте,

      Шансы вполне реальные. В такой же точно ситуации знаю по крайней мере две семьи, которые кредиты получили.

      Всего доброго

  36. Екатерина 20/01/2016

    Здравствуйте, Степан. Я являюсь гражданкой России. Хочу приобрести действующий доходный дом в Лейпциге. Есть от 40 до 60% от стоимости, есть ли у меня возможность получить кредит в немецком банке? Если есть, то как лучше оформлять на юридическое или физическое лицо?

    • Степан Бабкин20/01/2016

      Здравствуйте, Екатерина

      Я не знаю, есть ли конкретно у Вас возможность получить кредит в немецком банке. Надо Вам идти в немецкий банк и выяснять это.

      Я не знаю, как Вам лучше оформлять кредит. В каждом конкретном случае под "лучше" можно понимать разные вещи.

      Всего доброго

  37. Маргарита 18/01/2016

    Здравствуйте, скажите пожалуйста, муж бизнесмен, ежемесячная ЗП 5000€, один банк отказал в получении кредита, так как нужна предоплата 25% от стоимости дома, у нас нет такой суммы. Есть ли смысл обращаться в другой банк если нет первоначального взноса? И в какие банки можно обращаться в нашем случае? Спасибо.

    • Степан Бабкин18/01/2016

      Здравствуйте, Маргарита

      Обращаться можно во все банки. Но без начального капитала предложений мало будет. Но всё равно будут. Просто поищите.

      Всего доброго

    • Маргарита 18/01/2016

      Спасибо большое Степан.

  38. Наталия09/12/2015

    Здравствуйте,Степан! Я хочу строить дом на 2 две квартиры в кредит Zweifamilienhaus) У меня такой вопрос : могу ли я продать одну квартиру ? Спасибо !

    • Степан Бабкин09/12/2015

      Здравствуйте, Наталия.

      Да, можете, но зависит от того, как именно будет оформлен кредит.

      Если он будет разделён между квартирами, то есть, на каждую будет повешена часть кредита, то и продавать придётся вместе с этой частью долга. То есть, долг перейдёт на владельца. Они получают квартиру так, как будто бы сами брали ипотеку, только условий её поменять под себя не смогут. Такую квартиру продать можно, хотя это и связано с определёнными трудностями в плане поиска покупаетелей - ведь не каждому покажется оптимальным именно Ваша конфигурация выплат по кредиту в плане месячной суммы и т.п.

      Либо можно отвязать квартиру от ипотеки на этапе строительства, заплатив за неё из своего кармана, к примеру.

      Либо брать кредит с таким рассчётом, что погасите его часть из стоимости квартиры сразу же.

      В общем, в любом случае необходимо продумать этот момент при получении кредита и убедиться, что со стороны банка не будет никаких проблем в реализации Вашего плана.

      Всего доброго

  39. kamil02/12/2015

    Здравствуйте,Степан.

    • Kamil02/12/2015

      А могут ли дать ипотеку с негативной шуфой,но со стабильным доходом?

    • Степан Бабкин02/12/2015

      Здравствуйте.

      В каждом банке свои условия. Где-то могут, где-то нет.

      Всего доброго

  40. Юлия29/09/2015

    Степан здравствуйте! Скажите насколько возможно взять ипотеку без начального капитала? Или даже пробовать не стоит? Заранее спасибо!

    • Степан Бабкин30/09/2015

      Здравствуйте, Юлия

      Вполне реально. Нужно иметь хороший месячный доход и быть готовым к процентам выше среднего.

      Всего доброго

  41. Степан2217/09/2015

    Здравствуйте Степан. Гатовллюси к покупке квартиры в районе Штутгарт и у меня 4 дитеи .
    Гаварят есть Банк каторыи помагает многодетным семьям с кредитом по очень нискии проценты .
    Скажите пожалуйста что об етом знаите.Спосибо

    • Степан Бабкин17/09/2015

      Здравствуйте,

      Да, в разных землях есть программа помощи многодетным. В Штуттгарте это L-Bank, насколько я в курсе.

      Всего доброго

    • Степан2220/09/2015

      Спосибо Степан за атвет буду искать информацию в этом направлении .Да дествительно ета L-bank .
      С уважением Степан22

  42. Ярослав08/09/2015

    Добрый день уважаемый Степан и его команда,
    прежде всего хотел поблагодарить вас за сайт. Он очень замечательный и во многом мне помог. Я ученый и работаю в Германии более пяти лет. Недавно получил постоянное место жительства. Все время непрерывно работал по временных контрактах (год-два) в одном и том же университете. Сейчас нашел работу в другом учреждении но тоже временный контракт (на два года). Могу ли я расчитывать на получение долгосрочного кредина на покупку недвижемости, скажем на лет 20? Заранее вам очень благодарен. С уважением, Ярослав.

    • Степан Бабкин08/09/2015

      Здравствуйте, Ярослав

      Спасибо на добром слове!

      Да, вполне могут дать. Во многом будет зависеть от того, какой суммой Вы уже обладаете на данный момент. Не в одном банке, так в другом. Просто ищите предложения.

      Всего доброго

    • Ярослав08/09/2015

      Большое спасибо за ответ. Всего вам наилучшего.

  43. Галина06/09/2015

    Степан, добрый день.
    Прочитала , что "старые правила финансирования покупки недвижимости сегодня отменены"- означает ли это что старый договор на ипотечный кредит можно пересмотреть, ссылаясь на новый закон? Мы платим 8 лет, по договору пересмотр процентов через 10 лет. И еще прочитала о возможности "interne Umschuldung" , правильно ли я поняла что банк может согласиться на уменьшение уже действующей процентной ставки? В каких случаях можно на это рассчитывать?

    • Степан Бабкин06/09/2015

      Здравствуйте, Галина

      Все вопросы по Вашей ипотеке следует адресовать в банк, где вы брали кредит, только так.

      Всего доброго

  44. Роман17/08/2015

    Степан, добрый день.
    Я гражданин Беларуси.
    В данный момент рассматриваю варианты приобретения жилья в Германии. Определенный капитал есть. Могу ли я рассчитывать на кредит в одном из немецких банков, не имея ПМЖ и места работы в Германии (приобретение недвижимости рассматриваю в качестве капиталовложений).
    Заранее благодарен.

    • Stephan Babkin17/08/2015

      Здравствуйте, Роман

      В обычном случае, нет, не можете. Но всё зависит от конкретной ситации. Лучше попробовать провести переговоры с парой банков, чтобы получить представление об этом.

      Всего доброго

    • Роман17/08/2015

      Степан, правильно ли я понял, что приобрести недвижимость в Германии могу только за счет собственных средств?

      Спасибо

    • Степан Бабкин17/08/2015

      Скорее всего, да.

  45. Виктор12/07/2015

    Здравствуйте я гражданин румынии и хотел бы узнать в течение какого времени нужно проработать официально в германии чтобы можно было взять кредит на покупку жилья. Заранее благодарю

    • Степан Бабкин12/07/2015

      Здравствуйте Виктор

      В разных банках разные требования. Обычно достаточно пройти испытательный срок.

      Всего доброго

  46. Лена06/07/2015

    Здравствуйте, а дадут ли кредит на квартиру, если проиживаем в Германии по временному виду на жительсво, надо ли ждать постоянный вид для жительство для этого? Какие условия для этого, если дадут?

    • Степан Бабкин06/07/2015

      Здравствуйте, Лена.

      В Германии несколько сотен банков, в каждом банке могут быть разные условия выдачи кредитов. Но смысл один: банкирам нужно убедиться, что Вы кредитоспособны, вот и всё. ВНЖ или ПМЖ - особой роли при этом не играет.

      Всего доброго

  47. Татьяна05/07/2015

    Степан, вечер добрый,договор ипотеки обязана подписывать жена или это необязательно?Мой муж -гражданинГермании,я нет , не работаю и что грозит мне в случае подписи контракта?Контракт на обих.Можно ли брать дом в ипотеку толкьо на одного супруга?
    Благодарю за скорый ответ.

    • Степан Бабкин06/07/2015

      Здравствуйте, Татьяна.

      Никто не обязан подписывать договор. Но банки могут не дать супругу кредит, если жена не ручается за него.

      Если подписать договор, то долг разделяется на двоих. Если один платить не может, то платить другой.

      Всего доброго

  48. Виктория27/04/2015

    Здравствуйте, Степан. Возможно у Вас есть ответ на мой вопрос. Какие условия предоставления кредита на покупку жилья ИП. Мой муж гражданин Германии он ИП. Семья из 4 человек, 2 детей. месячный доход в среднем 4000 в месяц. Для покупки жилья имеем примерно 40% собственного капитала. Я не гражданка Германии, не работаю. Заранее благодарю за ответ.

    • Степан Бабкин27/04/2015

      Здравствуйте, Виктория.

      Условия получения ипотеки в Германии не едины для всех банков. В каждом банке свои условия. Но в принципе, важно убедить в банк в стабильности своего дохода. Если это сделать, то проблем не будет.

      За конкретными условиями нужно всё-таки обратиться в ряд банков и потом сравнить предложения между собой.

      Всего доброго

  49. Даня23/04/2015

    Здравствуйте Степан, я студент 2 курса в Бранденбурге и хотел бы спросить, могу ли я как-то получить кредит на жилье, если гарантом будет мои родители? Мы можем заплатить больше 50% от общей суммы квартиры. У нас своя фирма и я зарабатываю достаточно денег, но не в Германии. 2 вопрос: Выгодно ли покупать квартиру в Германии и сдавать в аренду? Где советуете брать квартиру для сдачи в аренду? Заранее спасибо!

    • Степан Бабкин23/04/2015

      Здравствуйте,

      Это вопрос к банку. Вы связываетесь с банком и начинаете обсуждать условия кредитования. Они говорят, что им нужно, какие гарантии и от кого именно.

      50% - это хороший начальный взнос, позволяющий надеяться на конструктивный диалог с банком.

      Вопрос о выгоде сильно связан с ожиданиями. Обычно окупаемость подобных инвестиций занимает длительные сроки, 25-30 лет. Невозможно сказать, сколько будет стоить тот или иной объект даже через 10 лет. Поэтому недвижимость - это "длинные" активы, которые следует оценивать не столько с точки зрения прямой прибыли, сколько со стороны создания какой-то подушки безопасности или базиса.

      Что касается "где", то изучайте раздел о землях и городах. Там есть много информации и по ценам на недвижимость и по аренде.

      Всего доброго.

  50. Илья Дешевых05/03/2015

    Вечер добрый, Степан.

    Вот я и до вопросов по ипотеке добрался (так, на будущее). А интересует следующее - если покупается недвижимость для жилья - можно ли часть затрат на ипотеку списать с налогов? А если брать, скажем двухквартирный дом и одну квартиру сдавать, а в другой жить? Тогда как?

    Заранее спасибо.

    • Степан Бабкин05/03/2015

      Приветствую, Илья!

      Нет, личную квартиру нельзя никак списать с налогов.

      Если брать дом и квартиру сдавать, то тогда примерно так. Списать с налогов можно будет только разницу между процентом по ипотеке и доходами от аренды. Причём, процент от ипотеки нужно будет сначала разделить на части, пропорциональные площади квартир.

      То есть, допустим, у Вас дом в 200 м² и в нём две квартиры - на 110 м² и на 90 м². Вы платите ипотеку и примерно 1000€ в месяц уходит на проценты (с каждым месяцем будет уменьшаться эта сумма, конечно). Считается только процент, а не весь взнос! То, что Вы платите в тело кредита не считается.

      Далее эту примерно 1000€ мы делим пропорционально площади квартир на две части: то есть на 55% и 45%. Это получается 550€ и 450€.

      Допустим, Вы сдаёте квартиру за 400€. Тогда вот эти 50€ с процентов Вы сможете списать. Ну или по-другому посчитать можно: доходы от аренды идут в плюс, а часть от процентов банку - в минус.

      Примерно так. Грубо посчитано, конечно, на самом деле там сложнее всё.

      Успехов!

    • Илья Дешевых06/03/2015

      Как всегда - добротно и с примерами! Видно матёрого айтишника. Спасибо:-). Смысл понят:-).

  51. Лариса18/11/2014

    Добрый день, Степан!
    Вы пишете "Условий для того, чтобы взять кредит, нужно выполнить не так много. Главное - иметь источник стабильного дохода и обладать при этом востребованной на рынке труда профессией.". Мы обратились в Sparkasse за разъяснениями, при каких условиях мы можем обратиться за ипотекой. Вот ответ от нашего бератора: Voraussetzung zur Finanzierung einer Immobilie in Deutschland ist eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis.
    Скажите, пожалуйста, если Вам известно, это непременное условие во всех банках?
    Спасибо.
    Лариса

    • Степан Бабкин18/11/2014

      Здравствуйте, Лариса.

      Да, само собой, что многие банки требуют наличие бессрочного вида на жительство в Германии для выдачи ипотеки. Но не все. Sparkasse - это пример традиционного банка, где всё чётко бюрократизированно. Лучше обратиться в более либеральные банки, хотя не факт, что предложение оттуда будет дешевле. Всё-таки, лишние риски для банкиров...

      Всего доброго

    • Larisa Galanzovskaya18/11/2014

      Степан, спасибо за ответ.
      Если Вас не затруднит, подскажите, пожалуйста, более либеральные банки здесь - это какие, например?

    • Степан Бабкин18/11/2014

      Попробуйте Commerzbank или DKB, они вроде бы лояльнее к иностранцам всегда были.

    • Larisa Galanzovskaya18/11/2014

      Спасибо.

  52. JULIYA10204/07/2014

    добрый вечер степан, у меня к вам такой вопрос, муж зарабатывает 1600 чистыми, получаем вонгельд 108 евро, 220 киндерцушлаг,почти 400 киндергельд за 2детишек, хотим с мужем к следующему лету строиться или купить жиле свое, но проблема только в одном я собираюсь пойти работать только с декабря месяца в детский сад воспитателем, детки пока маленькие 5 и 2,6 года, думаем взять в пределе 170 000евро, а вопрос к тому что - сколько надо отработать на одном месте что бы тебе дали кредит, и правда ли что если строишь дом то процент намного меньше чем на покупку, живем в баден-вюртенберг
    спасибо вам огромное

    • Степан Бабкин04/07/2014

      Здравствуйте,

      Это всё очень-очень сильно зависит от предложений конкретных банков. Ходите по банкам и собирайте предложения. Потом выбирайте наиболее выгодное.

      Проработать обычно нужно хотя бы до конца испытательного срока.

      Всего доброго.

    • JULIYA10204/07/2014

      если честно то наверноеи скорее всего это будет шпаркасса-онапонадежнее всех я так думаю, там и ль- банк можно подключить, а ват вопрос новое и вторичное жилье, знаете есть ли раница в процентах, и испытательный срок это 3 мес, полгода,
      спасибочки

    • Степан Бабкин04/07/2014

      Здравствуйте.

      В разных банках может быть разница в процентах на новое и не новое жильё, а может и не быть. Смотрите предложения разных банков. Нет смысла зацикливаться на шпаркассе - надёжность тут прежде всего интересует не Вас, а сам банк.

      Испытательный срок обычно полгода, но вообще это фирма решает.

      Всего доброго

    • JULIYA10204/07/2014

      Спасибо большое за ответ и извените за ошибки-детки печатать помогали))))))

  53. Olessya Ilts01/07/2014

    Здравствуйте подскажите если знаете.Мы хотим купить дом не дорого.Оба работаем3е детей и получаем ещё Kinderzuschlag und Wohngeld.Как вы думаете если банк согласится дать нам кредит на покупку дома не откажут ли нам тогда в этих пособиях.Спасибо.

    • Степан Бабкин01/07/2014

      Здравствуйте,

      При наличии своей недвижимости Wohngeld платить, конечно, уже не будут.

      Про доплату на детей не могу сказать, зависит от многих факторов. Возможно, что и оставят.

      Всего доброго.

    • Olessya Ilts01/07/2014

      Вам тоже всего самого доброго.Спасибо за ответ.

  54. Оксана16/03/2014

    Здравствуйте, Степан! Я живу в NRW, работаю. Хочу купить квартиру в Баварии и переехать туда, перейдя в первые 6 месяцев Probezeit на меньшую зарплату. Где мне брать кредит: в Баварии или в NRW?

    • Елена Бабкина16/03/2014

      Здравствуйте, Оксана,

      так просто не ответить на Ваш вопрос. Нужно сравнивать многие факторы, чтобы понимать, в каком банке выгоднее взять кредит и земля (Bayern или NRW) тут ни играет роли. Но при прочих равных условиях предпочтительнее брать кредит в филиале банка того города, где собираетесь жить. Мы ходим примерно раз в год в филиал нашего банка и берём распечатку, чтобы увидеть сколько ещё нам осталось платить:) А раз в год банк нам сам присылает "Übersicht".

      Всего доброго.

  55. Сергей06/03/2014

    Степан,день Вам добрый! подскажитепожалуйста,возможно ли оформить кредит наличными (для личных целей) в Германии и какие условия? (имею введу,срок официального трудоутройства (по рабочей визе) прочее)

    • Степан Бабкин06/03/2014

      Здравствуйте, Сергей.

      Про потребительский кредит читайте в разделе о финансах.

      Всего доброго.

  56. Ирина19/11/2013

    Здравствуйте, Степан!
    Имею гражданство Испании, могут ли мне дать кредит на покупку дома под реконструкцию / оценен в 30.000 ев/ под залог квартиры в Барселоне / оценочная стоимость 120.000ев/ без начального взноса, на счету в банке всего 10.000 и хотелось бы их оставить на непредвиденные расходы при переезде. Имею контракт на 5000ев. в месяц есть ли какие-то налоговые льготы если возьму ипотеку? Муж не работает, ребенку 11 лет.
    Заранее благодарю за ответ.

    • Степан Бабкин19/11/2013

      Здравствуйте, Ирина.

      Я же не банковский клерк и не агент, чтобы на подобные вопросы отвечать. Но 5000 в месяц - это хороший доход, и ипотеку получить скорее всего возможно. Только я не уверен на счёт покупки недвижимости за границей, но таких деталей я не знаю.

      Лучше обратитесь в немецкие банки.

      Удачи!

  57. Андрей М30/09/2013

    Здравствуйте, Степан.

    Поискал немного, максимальную выплату за первый год увидел в 10%.
    Что если у меня есть возможность платить и 20% в год, бывают на рынке такие предложения?

    • Степан Бабкин30/09/2013

      Здравствуйте, Андрей.

      10% - это Sondertilgung, то, что вносится в тело кредите помимо ежемесячных плат.

      Если хотите платить больше, то увеличивайте Tilgung. Тогда будете больше платить в месяц, выплачивая не только проценты, но и тело кредита. Но тогда не рассчитывайте на самые дешёвые предложения.

      Всего доброго.

    • Андрей М01/10/2013

      Степан, спасибо за ответ.
      Всякие калькуляторы не дают так сильно увеличивать Tilgung :)
      На scout24, например, максимум что возможно - 7.5%. У commerzbank-а 10%. Я уже засомневался что больше вообще возможно.
      Как-то не могу планировать на 10-20 лет, на 5 ещё более-менее можно заключать какие-то сделки. Тем более, мне кажется, что всё равно за счёт быстрого погашения останусь в плюсе по сравнению с маленькими выплатами на 10-20 лет, несмотря на бОльшие проценты по кредиту.

  58. Игорь25/06/2013

    Здравствуйте, Степан!

    Подскажите по вопросу стоимости квартиры. Какие налоги платятся не гражданином ЕС или тем, у кого пока статус ВНЖ? Т.е. есть ли какие-то отличия от налогов, которые заплатит немец? Или в данном случае для Германии все равно, откуда покупатель, главное чтобы платил, и любой покупатель заплатит одну и ту же сумму в виде налогов/сборов/стоимости регистрации?

    С уважением,
    Игорь

    • Степан Бабкин25/06/2013

      Здравствуйте, Игорь.

      Одинаково всё. Я специально задавал этот вопрос нотариусу. Он говорил, что раньше было какое-то отличие, но теперь нет.

      Всего доброго.

  59. Алексей 25/06/2013

    Спасибо

  60. Алексей 25/06/2013

    Степан извините за назойливость , а если я не проживаю в Германии, возможно

    • Степан Бабкин25/06/2013

      Я ж говорю, да, в комментариях к статье про покупку жилья в Германии писали, что возможно. Ссылка немного выше этого текста.

  61. Алексей 25/06/2013

    Здравствуйте Степан. Скажите , а может ли не гражданин Германии взять кредит в банке на покупку квартиры под залог этой же квартиры.

    • Степан Бабкин25/06/2013

      Здравствуйте, Алексей.

      Да, в комментариях к статье про покупку жилья в Германии писали, что может. Думаю, что не во всех банках такое получится.

      Всего доброго.

    • Степан Бабкин25/06/2013

      Да, забыл сказать, что если он резидент Германии, то проблем вообще нет. Я был не гражданин, когда жильё покупал.

  62. anonymous 28/11/2012

    Здравствуйте Степан!!!Я хотела узнать,а когда вносишь Darlehen раз в год,в банках за это не предусмотренны штрафы (в процентах).Ну как-бы таким образом они с меня тоже что-то урвут? Или например:я получила наследство и готова сразу погасить весь долг,а ипотеку взяла на 10лет и проплатила только 2-5 лет?В договоре это можно предусмотреть?

    • Степан Бабкин28/11/2012

      Здравствуйте,

      Да, обычно такая ситуация отдельно оговаривается в контракте. Там просто прописывается процент, который нужно заплатить в таком случае. Но вопрос нужно обязательно задать, потому что по умолчанию такой возможности может и не быть.

      Всего доброго.

  63. anonymous 03/09/2012

    Здравствуйте. Существуют ли какие-нибудь льготы на кредиты или
    помощь в выплате от государства при наличии детей?

    • Степан Бабкин03/09/2012

      Здравствуйте.

      Да, существует. Но только на уровне земель. В каждой земле свои правила поддержки. Знаю, что в BW этим занимается L-Bank и даёт дешёвый кредит на часть Darlehen.

      Узнайте в мэрии или в интернете про свою землю, может и у Вас что-то есть.

      Удачи.

  64. anonymous 09/08/2012

    Продолжение: ведь в таком случае, можно рискнуть и взять вторую квартиру :)

    • Stepan Babkin 09/08/2012

      Можно, конечно. Если брать двушку в районе, где много студентов или рабочих мест, то и риска никакого нет.

      Будь у меня сейчас своя квартира уже выплачена, я бы так и сделал :)

      Удачи.

  65. anonymous 09/08/2012

    Степан, как Вы считаете, выгодно ли это будет, сдавать новокупленную квартиру и с полученных за аренду денег платить взносы по ипотеке.

    • Stepan Babkin 09/08/2012

      Здравствуйте. Доходы от сдачи квартиры в аренду считаются наравне с обычными по налогами. Так что прямой выгоды тут вряд ли удасться добиться. Но, если сделать так, чтобы процент по ипотеке был чуть-чуть, хоть на 10€ в месяц, больше, чем полученный с аренды деньги, то их можно уже списать с налогов.

      То есть, выгоду надо видеть в том, что кто-то чужой платит процент по ипотеке вместо владельца, инвестируя тем самым в его жильё.

      Если продать такое жильё через 10 лет после покупки, то не попадаешь под Abgeltungssteuer. На этом можно делать гешефт, но не быстрый.