Маклер в Германии: кто платит, сколько стоит и как проверить

Кто платит маклеру в Германии

Маклер в Германии — это посредник по недвижимости. Его вознаграждение часто называют Maklerprovision — комиссией маклера. Правила оплаты зависят от типа сделки.

При аренде жилья с 01.06.2015 действует Besteller­prinzip — принцип «платит тот, кто заказал услугу».

При покупке квартиры или дома частным лицом с 23.12.2020 работает другой подход: покупатель не может быть обязан платить больше продавца.

Для аренды договор на посредничество — Vermittlungs­vertrag — должен быть заключён в Textform, то есть в текстовой форме.

Textform относится именно к договору с маклером — Vermittlungsvertrag или Maklervertrag. Подписанный на бумаге документ для Textform не обязателен, но одного телефонного разговора недостаточно: нужна зафиксированная договорённость, которую можно сохранить и показать — например, e-mail, сообщение через портал или письмо.

Если маклера нанял арендодатель, комиссию обычно платит он. Арендатор платит только в редком случае, когда сам поручил маклеру искать жильё, а посредник получил право предлагать именно эту квартиру исключительно из-за такого поручения.

Для покупки квартиры или Einfamilienhaus — индивидуального жилого дома — договор с маклером Maklervertrag тоже должен быть в текстовом формате. Если маклер работает сразу на обе стороны, это Doppelmakler — посредник для продавца и покупателя одновременно. В такой модели комиссия для обеих сторон должна быть одинаковой. Если договор у маклера только с продавцом, на покупателя можно переложить максимум половину суммы, причём обязанность платить возникает только после подтверждения, что продавец уже внёс свою долю.

Общее правило из §652 BGB остаётся тем же: комиссия появляется только если есть договор с маклером, его работа реально привела к заключению основного договора и сделка в итоге состоялась. Нет сделки — нет и права требовать оплату просто за показы, переписку или красивое объявление.

Главное отличие от старой практики такое: при аренде жилья работает Besteller­prinzip, а при покупке квартиры или дома частным лицом — Halbteilungs­grundsatz, то есть принцип равного участия в комиссии. Поэтому старые схемы, где почти всю сумму по продаже платил только покупатель, для обычной частной сделки больше не работают.

Считается ли звонок договором с маклером

Для аренды жилья простой телефонный разговор сам по себе ещё не создаёт действующий Vermittlungsvertrag, по которому с арендатора можно требовать комиссию. В аренде договор с маклером должен быть в Textform, а право на комиссию появляется только если в итоге заключён Mietvertrag.

Даже при наличии Textform арендатор платит маклеру только в узком случае: когда сам дал маклеру Suchauftrag — поручение на поиск жилья — а посредник получил право предлагать именно эту квартиру исключительно из-за этого поручения. Если квартира уже рекламировалась по поручению арендодателя и вы просто откликнулись на объявление, требование комиссии к арендатору обычно не работает.

Сколько стоят услуги маклера

Маклерская комиссия в Германии зависит от того, идёт речь об аренде или о покупке. Для расчёта лимита по аренде важна Kaltmiete — аренда без коммунальных платежей Nebenkosten. В аренде закон жёстче, а в продаже многое решается переговорами и условиями договора.

Типовые ситуации: когда кто платит комиссию

• Пример 1. Вы нашли квартиру в объявлении, а показ проводит маклер, которого нанял арендодатель. В такой ситуации комиссию обычно платит арендодатель.
• Пример 2. Вы покупаете квартиру, которую маклер уже рекламировал от имени продавца. Полностью переложить комиссию на покупателя в обычной сделке нельзя.
• Пример 3. Вы заранее дали маклеру Suchauftrag — поручение на поиск объекта. Если именно по этому объекту у маклера ещё не было договорённости с продавцом, комиссия может лечь только на покупателя.

При продаже недвижимости жёсткой государственной сетки ставок нет. Комиссия согласовывается в договоре, и на рынке встречаются разные варианты. Поэтому спорить о сумме заранее нормально: по потребительским разъяснениям маклеры просят и 3%, и 7% — всё зависит от объекта, региона и переговорной позиции сторон.

При аренде дополнительных сборов быть не должно: отдельная плата за включение в базу, обработку заявки, подготовку стандартных бумаг или просто за просмотр объекта в типовой ситуации выглядит очень сомнительно. Закон в этой сфере специально ограничивает любые побочные платежи.

Практичное правило простое: не платить маклеру до заключения основного договора и понятного основания для счёта. А если при покупке квартиры или дома вас подключают к оплате по схеме продавца, сначала попросите подтверждение, что продавец действительно уже оплатил свою часть.

Шаблон запроса маклеру перед оплатой комиссии

На немецком:
Bitte bestätigen Sie mir in Textform,
1. auf welcher rechtlichen Grundlage ich eine Maklerprovision zahlen soll,
2. wer Auftraggeber des Maklers ist,
3. wie hoch die Provision in Euro und Prozent ist,
4. ob Sie als Doppelmakler tätig sind,
5. falls es sich um einen Immobilienkauf handelt: ob der Verkäufer seinen Provisionsanteil bereits vollständig bezahlt hat.
Bitte senden Sie mir außerdem die entsprechende Vertragsgrundlage und gegebenenfalls den Nachweis über die Zahlung des Verkäuferanteils zu.
Vielen Dank.
[Name]

Перевод на русский:
Пожалуйста, подтвердите мне в текстовой форме:
1. на каком правовом основании я должен(на) платить маклерскую комиссию,
2. кто является заказчиком услуг маклера,
3. каков размер комиссии в евро и в процентах,
4. действует ли маклер как посредник для обеих сторон,
5. если речь идёт о покупке недвижимости: оплатил ли продавец свою долю комиссии полностью.
Также прошу прислать мне соответствующее основание из договора и, если применимо, подтверждение оплаты доли продавца.
Спасибо.
[Имя]

Как проверить маклера и какие они бывают

Перед тем как подписывать Maklervertrag, полезно понимать, кто перед вами. На рынке чаще всего встречаются такие специалисты:

• Vermietungs­makler — занимается арендой жилья.
• Verkaufsmakler — сопровождает продажу недвижимости.
• Nachweismakler — в основном сводит стороны и показывает возможность выйти на сделку.
• Vermittlungs­makler — не только знакомит стороны, но и активно ведёт переговоры и помогает довести сделку до конца.

Отдельно стоит Doppelmakler, который одновременно представляет интересы и продавца и покупателя. Для покупки квартиры или дома частным лицом это особенно важный формат, потому что именно здесь закон жёстко смотрит на то, чтобы покупатель и продавец были поставлены в равные условия по комиссии.

Проверку лучше делать по простому чек-листу. Сначала откройте Impressum — обязательные сведения о компании на сайте. Там должны быть полные реквизиты, адрес и надзорный орган.

Для работы с недвижимостью нужна Erlaubnis nach §34c GewO — разрешение по §34c Gewerbeordnung. Попросить назвать орган, выдавший разрешение, и показать сам документ — нормальная практика. В Германии для §34c нет единого открытого федерального реестра, поэтому отсутствие «реестрового номера маклера» само по себе не проблема, а вот нежелание назвать выдавший орган — уже плохой знак.

Ещё до первого просмотра уточните пять вещей:

• кто заказчик услуг,
• кто платит комиссию,
• сколько это в евро или процентах,
• когда именно возникает обязанность платить,
• действует ли маклер как Doppelmakler.

Для аренды и покупки жилья это снимает большую часть будущих споров.

Хороший дополнительный фильтр — спросить, на каких объектах маклер специализируется и как подтверждает актуальную квалификацию. Для маклеров и сотрудников, которые участвуют в сделках, действует обязанность повышать квалификацию: 20 часов за три года. Если человек спокойно показывает документы, объясняет схему оплаты и не уходит от вопросов по §34c, это обычно хороший знак.

Красные флаги простые: нет Impressum, нет понятного договора в Textform, туманные формулировки о комиссии, попытка взять деньги до сделки и фразы вроде «сначала оплатите бронь, а детали потом».

Шаблон запроса для проверки маклера

На немецком:
Bitte teilen Sie mir in Textform mit:
1. Ihre vollständigen Unternehmensdaten,
2. Ihr Impressum bzw. den Link dazu,
3. welche Behörde Ihre Erlaubnis nach § 34c GewO erteilt hat,
4. die relevanten Angaben zu dieser Erlaubnis.
Vielen Dank.
[Name]

Перевод на русский:
Пожалуйста, сообщите мне в текстовой форме:
1. ваши полные данные компании,
2. ваш Impressum или ссылку на него,
3. какой орган выдал вам разрешение по § 34c GewO,
4. основные данные этого разрешения.
Спасибо.
[Имя]

Widerrufsrecht: когда можно отказаться от Maklervertrag

Если Maklervertrag оформлялся дистанционно — по e-mail, через сайт, в мессенджере или по телефону с последующим подтверждением в Textform — либо вне офиса, у потребителя обычно есть 14 дней на отказ. Если о праве на отказ не сообщили как положено, срок может увеличиться до 1 года и 14 дней.

Пример Widerruf Maklervertrag

На немецком:
Hiermit widerrufe ich den am [Datum] geschlossenen Maklervertrag betreffend die Immobilie [Adresse / Objekt].
Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieses Widerrufs in Textform.
Mit freundlichen Grüßen
[Name Nachname]

Перевод на русский:
Настоящим я отказываюсь от договора с маклером, заключённого [дата], по объекту [адрес / объект].
Пожалуйста, подтвердите мне получение этого отказа в текстовой форме.
С уважением
[Имя Фамилия]

Когда комиссию платить не надо

Маклер не получает комиссию автоматически просто потому, что показал объект. Основания не платить встречаются чаще, чем кажется.

• Для аренды жилья или для покупки квартиры/дома нет действующего договора в Textform.
• Сделка в итоге не состоялась.
• Маклер не может доказать, что именно его работа привела к аренде или покупке.
• При аренде объект уже был в портфеле маклера или посредник действовал прежде всего по поручению арендодателя, а платить пытаются заставить арендатора.
• При аренде маклер одновременно является собственником, арендодателем, арендатором или управляющим именно этого объекта.
• При покупке квартиры или дома на покупателя пытаются повесить больше, чем на продавца, либо вообще всю комиссию продавца.
• При аренде с жильца требуют аванс, «вступительный взнос», плату за обработку документов или другую отдельную сумму помимо законной комиссии.

В аренде есть и специальные ситуации, когда комиссия не положена: например, если речь по сути идёт не о новой сделке, а о продолжении или продлении того же договора аренды. Отдельные ограничения действуют и для социального либо иного ценового регулируемого жилья.

Важно и другое: схема «продавец ничего не платит, зато покупателю снизили цену, а он отдельно рассчитался с маклером» тоже не делает всё законным автоматически. После практики BGH (Федерального верховного суда Германии) 2025 года, который рассматривал попытки обхода правил о разделении маклерской комиссии, использовать такие схемы стало гораздо сложнее.

Если счёт кажется сомнительным, не переводите деньги на эмоциях. Сначала запросите основание для оплаты: договор, пункт о комиссии, расчёт суммы и, если речь о покупке, подтверждение оплаты доли второй стороны. Во многих случаях уже на этом этапе становится понятно, насколько требование вообще жизнеспособно.

Не переводите деньги за ключи, просмотр, «предбронирование» или залог до реального осмотра объекта и понятного договора. Для фальшивых объявлений и псевдомаклеров это одна из самых частых схем.

Бронирование недвижимости и возврат Reservierungsgebühr

Reservierungs­gebühr — плата за бронирование объекта — один из самых конфликтных пунктов в практике. Особенно осторожно надо относиться к ситуациям, когда маклер просит деньги ещё до заключения договора купли-продажи и ссылается на стандартную форму или общие условия договора.

20.04.2023 Bundesgerichtshof решил: если обязанность заплатить Reservierungs­gebühr включена в общие условия маклера, такая оговорка может быть недействительной. Логика суда простая: клиент не получает сопоставимого встречного предоставления, а сама плата по сути превращается в комиссию, которая не зависит от успеха сделки.

Поэтому схема «заплатите за бронь, а если покупка сорвётся, деньги останутся у нас» для типовых условий маклера очень уязвима. Если покупка не состоялась, а сбор был предусмотрен в AGB, то есть в стандартных общих условиях, у клиента обычно есть сильные основания требовать возврат денег.

Безопаснее исходить из простого правила: пока нет основного договора и понятной законной конструкции оплаты, любые просьбы о предоплате надо проверять дважды. Минимум, что стоит попросить у маклера в Textform, — правовое основание платежа, условия возврата и объяснение, какую именно самостоятельную услугу вы получаете за эти деньги.

Если Reservierungs­gebühr уже уплачена, сначала письменно потребуйте возврат с разумным сроком. Если деньги не вернули, дальше имеет смысл показать документы юристу: после решения BGH 2023 позиция потребителей в таких спорах стала заметно сильнее.

Шаблон требования вернуть Reservierungsgebühr

На немецком:
Ich fordere Sie hiermit auf, die von mir am [Datum] gezahlte Reservierungsgebühr in Höhe von [Betrag] Euro bis spätestens zum [Datum] auf folgendes Konto zurückzuzahlen: [IBAN].
Nach meiner Auffassung ist die entsprechende Klausel unwirksam, da die Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Maklervertrag in AGB vereinbart wurde.
Bitte bestätigen Sie mir die Rückzahlung in Textform.
Mit freundlichen Grüßen
[Name Nachname]

Перевод на русский:
Прошу вернуть уплаченную мной [дата] плату за бронирование в размере [сумма] евро не позднее [дата] на следующий счёт: [IBAN].
По моему мнению, соответствующее условие недействительно, поскольку плата за бронирование была согласована в AGB в связи с договором с маклером.
Пожалуйста, подтвердите мне возврат в текстовой форме.
С уважением
[Имя Фамилия]