Маклер в Германии: порядок оплаты услуг, расценки
Порядок получения агентского вознаграждения
Раньше немецкие объявления о сдаче или продаже жилья содержали информацию, надо ли платить провизион в случае заключения договора покупателю или арендатору. Даже если недвижимость находилась по объявлению в газете, всё равно требовалось заплатить немалую сумму агенту. Хотя, по сути, работа посредника заключалась лишь в публикации намерений сдать или продать жильё.
С 2015 правила получения агентом вознаграждения за заключение сделки — провизиона — поменялись. Платить маклеру в Германии требуется, когда клиент сам заказал посреднические услуги.
Закон §652 BGB определяет чёткие условия оплаты труда посредников:
- Маклер заключает контракт с клиентом — Maklervertrag — в письменном или устном виде (даже согласия по телефону будет достаточно).
- Работа посредника привела к заключению контракта на аренду или покупку недвижимости.
- В результате не обнаружилось никакого обмана или других недостатков.
Сейчас агенты по недвижимости зарабатывают деньги в Германии не без труда. Организация просмотра жилья, личное присутствие на встречах, ответы на вопросы о недвижимости — работы много. Невозможно опубликовать объявление и получить с этого провизион просто по факту сдачи объекта в аренду.
Но и для маклеров есть положительные изменения. Если раньше вознаграждение платили только арендаторы, теперь при заключении контракта с хозяевами жилья тоже, по итогам сделки маклер получает доход с обеих сторон договора.
Сразу после введения нового закона количество жилья, сдаваемого без участия посредников, в Германии сильно увеличилось. Раньше хозяева нанимали маклера и знали, что арендатор заплатит за услуги. Теперь же расходы на посредников несут и арендодатели.
Негативные последствия такого регулирования работы немецких маклеров тоже присутствуют. Арендодатели устанавливают завышенные цены на сопутствующие сделкам с недвижимостью контракты. Например, если в арендованной квартире стоит кухня, её продают арендатору подороже и оплачивают провизион из полученной суммы.
Договор на услуги посредника заключается на конкретный срок. Если контракт истёк, и маклер не нашёл приемлемых вариантов для клиента, он ничего не получает. Но если после истечения действия договора предложенный ранее вариант всё-таки сработает, посредник имеет право потребовать оплатить услуги в полном объёме.
Стоимость услуг немецкого маклера
При аренде жилья закон устанавливает максимальное вознаграждение посреднику, равное двум арендным платам без учёта коммунальных расходов (Nebenkosten) плюс НДС (Mehrwertsteuer) 19%.
А вот на получение провизиона за продажу недвижимости никаких ограничений нет. В каждом конкретном случае доход агента в Германии устанавливается отдельно.
В немецких землях рынок установил «традиционные» размеры агентских процентов, на которые ориентируются при заключении сделок.
| Земля | Провизион | Пр. | Пок. |
| BW | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| BY | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| BE | 7,14% | 0% | 7,14% |
| BB | 7,14% | 0% | 7,14% |
| HB | 5,95% | 0% | 5,95% |
| HH | 6,25% | 0% | 6,25% |
| HE | 5,95% | 0% | 5,95% |
| MV | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| NI | 4,76-5,95% | 0% | 4,76-5,95% |
| NW | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| RP | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| SL | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| SN | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| ST | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| SH | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| TH | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Поторговаться за величину вознаграждения реально только в случае продажи жилья. Решающий фактор — как быстро посредник обеспечит заключение сделки. Если речь о городе с большим спросом на недвижимость, вроде Мюнхена, здесь в благополучном районе продать квартиру не составляет никакого труда. Иногда маклер будет рад заключить контракт и на худших условиях.
Услуги посредника в сделках с недвижимостью в Германии оплачивают через одну-две недели после заключения контракта на аренду или покупку. Если речь о вознаграждении за продажу жилья, договариваются платить, когда деньги покупателя поступают на расчётный счёт.
Когда провизион не платится
Вознаграждения маклер не получает, если:
- Клиент не заказывал услуги посредника.
- Поиск варианта и сделка прошли без участия агента.
- Сделка заключена путём обмана, информация о жилье оказалась несоответствующей действительности.
- Договор с маклером заключён без получения полной информации о предоставляемых услугах, а также без сообщения условий расторжения.
Доказывать правоту в вопросе отказа оплаты услуг посредника придётся в немецком суде. И хотя суды в Германии неоднократно принимали решения об отмене уплаты провизиона в случае завышения сумм или из-за недобросовестности маклеров, без надёжных тылов в виде юридической страховки и адвоката ввязываться в подобные тяжбы следует крайне осмотрительно.
Бронирование недвижимости и возврат комиссии
Часто наши клиенты просят разобраться с проблемой возврата средств за бронирование жилья. Они обращаются к маклеру, который находит подходящий объект и просит комиссию за «бронь» на определённый срок. Клиенты по какой-либо причине передумывают и просят вернуть деньги. Но агент, ссылаясь на договор о резервировании, идёт в отказ.
Уже было несколько подобных спорных ситуаций, когда для разбирательств приходилось подключать нашего юриста. Правда — на стороне клиента, что доказывается судебной практикой.
20.04.2023 вынесено решение по делу комиссии по резервированию, предусмотренной в «Общих Условиях Договора» (ОУД), которую потребовала оплатить агент по недвижимости. Покупка не состоялась, и клиенты требовали вернуть деньги. Сначала дело рассматривали в окружном и в земельном судах Дрездена — те отказались удовлетворить требования клиентов, считая договор резервирования действительным.
Но Верховный Суд Германии в Карлсруэ повернул ситуацию на 360 градусов. Здесь решили, что агент по недвижимости не предоставил никаких гарантий и преимуществ клиентам. Поэтому комиссия по резервированию была равносильна плате, не зависящей от успешного завершения сделки. Что противоречит главным принципам договора о посредничестве в сделках с недвижимостью.
В соответствии с § 307 Германского Гражданского Кодекса (BGB), клиенты агента по недвижимости были неправомерно обременены комиссией. Договор резервирования признали недействительным и обязали ответчика вернуть средства.
27-04-2023, Степан Бабкин, Екатерина Щукина
Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье.
Войти!
Комментарии и вопросы
Задавать вопросы и общаться более интенсивно лучше в нашем телеграм-чате.
Андр (20/06/2024)
Добрый вечер подскажите риэлтора по квартирам Берлин
Юля (05/06/2023)
добрый день,подскажите контакты русско-украинскоговорящих маклеров в Мюнхене,спасибо
Олег (24/03/2023)
Здравствуйте!
Подскажите, если в телефонном разговоре маклер сказал вам нужно посмотреть квартиру ответ был нас все устроит, потом договорились встретиться у объекта посмотреть документы, но финального ответа на аренду не давали, ничего не подписывали, не просили найти объекты по нашим критериям - считается ли что мы заключили устный договор с маклером и должны оплатить его услуги (не обсуждались суммы)?
Luba (16/03/2023)
Подскажите ,ecли кто нибудь знает ,номер телефона добросовестного маклера в Нюрнбергe.
Владислав (18/11/2022)
Здравствуйте!
Ситуация следующая. Нашли дом, который хотели купить, начали процесс покупки. Связались с маклером (который выставил дом на продажу), начали подготовку документов. Хотели взять дом в ипотеку, со стороны банка было почти всё готово. Отправили ей необходимые бумаги для резервации дома, дом по итогу не зарезервировали, но мы продолжали процесс оформления документов. Все документы были подготовлены с нашей стороны и подписаны. Осталось ждать документов со стороны маклера, которые были необходимы для банка, чтобы заказать самим очередь к нотариусу. В день звонка касательно обсуждения документов и очереди к нотариусу, маклер сказала, что нашлись покупатели, которые готовы сейчас заплатить за дом на 20 тысяч больше. Владельцу или маклеру нужно подумать кому продать дом.
На всё это было потрачено полтора месяца и был задействован агент от банка, который с нами работал.
Что мы можем предпринять в данной ситуации? И в случае чего можем ли потребовать компенсацию, т.к. было потрачено много времени и сил.
Спасибо!
Алекс (25/10/2022)
Здравствуйте
Ищу квартиру, старая после увеличения семьи маловата. Через immoscout24 либо ничего, либо очень дорого (больше трети дохода, читал что могут не сдать). Старое жильё низкокачественное, подвальный этаж и плесень, реально вредно для здоровья, поэтому от отчаяния готовы уже к маклеру обратиться.
Бывший коллега сказал, что все хорошие квартиры уходят через маклеров, а на иммоскаут попадает неразобранное. Сейчас у вас читаю - "именно в поиске вариантов аренды маклеры наименее эффективны." То есть коллега был малоинформирован, надо продолжать долбиться в immoscout24?
Anna Stern (21/08/2022)
Попробую перефразировать вопрос, так как ответа не дождалась.
Уважаемый Степан, вопрос по аренде жилья в Германии.
Возможно ли в Германии нанять маклера в помощь в аренде жилья (с договором или устными договоренностями и оплатой по факту)?
Буду очень благодарна за ответ.
Anna Stern (19/08/2022)
Уважаемые господа, есть ли у кого-то опыт сотрудничества с маклером (не безвозмездного, естественно), кто подыскивает квартиру в аренду в Германии? Или риелтора, которого можно материально заинтересовать на такого рода помощь? Земля BW, крайне тяжелая ситуация с арендой жилья. Не успеваешь даже подступиться. Самим снять квартиру почти нереально, учитывая статус Позднего переселенца и оплату через Джобцентр (в который подаешь документы, долго и нудно ждешь решения, дергая и напоминая о себе - арендодатели на такое не идут, ждать никто не хочет - очередь из желающих, готовых сразу заплатить, напирает, сметая все живое).
Ольга (28/01/2017)
Скажите , пожалуйста. Я посмотрела с другом квартиру. Выслали необходимые документы агенту, чтобы он проверил мою платежеспособность и т.д. в мейле была информация, что за составление договора 100 евро и контракт будет минимум на год. По телефону с моим другом они саазали, что если я согласна, они вышлют контракт. Я передала через него, что я согласна. Теперь я передумала. Контракт не подписан. Обязана ли я платить 100 евро за контракт? Что еще они могут с меня потребовать?
Марина (13/07/2020)
Добрый день. У нас такая ситуация. Мы продали дом через маклера. Через 3 недели термин к нотариусу на подписание договора. Если я передумала и хочу оставить дом, чем мне все это грозит? Должна ли я оплачивать услуги маклера или нотара?
Спасибо большое заранее.
Олеся (08/07/2018)
Добрый день.
Знакомы ли вы с тем, что заключается дополнительный договор с организацией помимо договора аренды, где отчисляются ежемесячные платежи якобы как членство жилищного кооператива. И это является условием заключения договора аренды и представляет собой 36 месячные платежи, которые возвращаются после истечения договора арены.
Например, есть наш договор с арендодателем ,где прописаны все ежемесячные суммы - кальтмите, вармите. И еще один договор на 75 евро ежемесячно, как членство в кооперативе. Предполагаем, что именно таким образом маклер и зарабатывает себе вознаграждение.
Сама сумма аренды нас устраивает, поэтому мы согласились, но если подобная плата за членство незаконна, то можем ли мы ее не платить, можно ли расторгнуть подобный договор, не расторгая договор аренды, и чем нам это грозит?
Спасибо
Ксения (16/06/2018)
Степан, здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, такой вопрос. Мы с мужем нашли по IMMOBILIEN scout дом на продажу через агентство. Цена для земли была очень привлекательная, мы сразу же поехали смотреть с маклером и, по его совету, дабы увеличить наши шансы на покупку, предложили на 7 тысяч больше. Владелец согласился, мы подписали договор о намерении и пошли на встречу с нотариусом. Однако, перед этой встречей муж заметил несоответсвие в договоре касательно прописанных прав на смежные участки. Нотариус согласился, что необходимо запросить необходимые документы и прописать все чётко. Маклер же настаивал незамедлительно подписать договор. Уже более месяца тянется продажа этого дома. Вопрос: имеем ли мы право уменьшить вознаграждение маклеру с 5,95 процентов, до, скажем, 2-3, поскольку на наш взгляд, это была в том числе и его обязанность проверить договор и документы на продажу дома. Будем очень благодарны за ваше мнение.
Наталия (17/01/2018)
Подскажите, пожалуйста. Покупаю дом в Баварии, уже планирую подписывать договор, а маклер прислал такой вариант по которому, в случае срыва сделки, я должна оплатить его услуги. И не важно по-чьей причине сорвалась сделка. Точно знаю, что в Хессене такого нет.
Medvedya (08/01/2018)
Все-таки в какой момент контракт с маклером считается заключенным? Я нашел квартиру на сауте24, написал запрос (не прочухал, что она через агенство) а в ответ пришло письмо от агенства, что они очень рады и типа заполните этот опросник, чтобы мы лучше поняли что вам надо. На него я пока не отвечал. Считается ли, что я уже заключил договор, или все-так я прока могу просто проигнорировать это письмо и отправиться искать дальше сам? Я пока еще не отчаялся найти сам напрямую, а платить 1500 евро (я ищу двушку в Гамбурге, те все печально по арендной стоимости :-( ) за подбор квартиры - это просто грабеж
Сергей (07/11/2017)
По итогу получается тоже самое. Если я сам нахожу объявление в интернете квартиры, которую продают через маклера, то я все равно заплачу 3,57%. Так как маклер мне станет показывать квартиру. Да, показыватьбудет он, но и возьмёт полные 3,57% , как будто он для меня ее нашёл, а не я сам.
А как будет если квартира продаётся через маклера, а я напрямую вышел на хозяина. или у продавца есть обязательства только через маклера продать. Тогда и я и продавец можем сэкономить.
Ксения (14/05/2017)
Реально ли продать квартиру без услуг маклера? Насколько это сложно и рисковано?
Катя (04/05/2017)
Здравствуйте,скажите пожалуйста,а нужно ли платить маклеру в Баварии,если найти квартиру в интернете и он её покажет и я захочу арендовать эту квартиру?
Люда (03/05/2017)
Здравствуйте Степан. Скажите,пожалуйста,можно ли снять квартиру сразу по приезду,ещё даже не найдя работы.Если нет,то в первый месяц работы,когда контракт на работу только только заключен?Какие документы требуется для предоставления?