Жизнь в Германии
Kieselweg, 1 69190 Deutschland, Walldorf -

Оплата услуг маклера в Германии

Оплата услуг маклера в Германии
Жильё в Германии
2016-12-30~5 минут310413

Для мигрантов область знаний о немецких маклерах - тёмный лес. Для русскоязычных жителей Германии - тоже! Виной тому не столько отсутствие информации, сколько переизбыток. В 2015-ом году законы об оплате услуг агентов по недвижимости в Германии изменились, а память продолжает хранить прошлый опыт, больше неактуальный.

Когда маклер получает провизион

Главное изменение - строгие правила получения посредником вознаграждения за заключение сделки (провизиона). Раньше немецкие объявления о сдаче или продаже жилья содержали в себе информацию, надо ли платить провизион в случае заключения договора покупателю или арендатору. Даже если недвижимость нашлась по объявлению в газете, всё равно требовалось заплатить немалую сумму агенту, хотя по сути работа лишь в публикации намерений сдать или продать жильё и заключалась.

С 2015-го года платить маклеру в Германии требуется тогда, когда клиент сам заказал посреднические услуги. Закон §652 BGB определяет чёткие правила оплаты труда посредников:

  • Маклер заключает контракт с клиентом - Maklervertrag - в письменном или устном виде (да, согласия по телефону будет достаточно).
  • Работа посредника привела к заключению контракта на аренду или покупку недвижимости.
  • В результате не обнаружилось никакого обмана или других недостатков.

Теперь агенты по недвижимости зарабатывают деньги в Германии не без труда. Организация просмотра жилья, личное присутствие на встрече, ответы на возникающие вопросы о недвижимости - работы много. Невозможно опубликовать объявление и получить с этого провизион просто по факту сдачи объекта в аренду.

Но и для маклеров выгода присутствует! Если раньше провизион платили только арендаторы, то теперь возможно сделать так, что посредник заключает контракт с хозяевами жилья тоже, и по итогам сделки получает доход с обеих сторон договора.

После введение в действие нового закона, количество жилья, сдаваемого без участия посредников, в Германии сильно увеличилось. Раньше хозяева просто нанимали маклера и знали, что арендатор заплатит за услуги. Теперь же расходы на посредников несут и арендодатели.

Негативные последствия такого регулировавния работы немецких маклеров тоже присутствуют. Арендодатели устанавливают завышенные цены на сопутствующие сделкам с недвижимостью контракты. Например, если в арендованной квартире стоит кухня, то её продают арендатору подороже, и оплачивают провизион из полученной суммы.

Договор на услуги посредника заключается на конкретный срок. Если контракт истёк, маклер не нашёл приемлемых вариантов для клиента, то он ничего не получает. Но если после истечения контракта предложенный ранее вариант всё-таки сработает, то посредник имеет полное право потребовать оплатить услуги в полном объёме.

Стоимость услуг немецкого маклера

При аренде жилья закон устанавливает максимальное вознаграждение посреднику равный двум арендным платам без учёта коммунальных расходов (Nebenkosten) плюс НДС (Mehrwertsteuer) 19%.

А вот на получение провизиона за продажу недвижимости никаких ограничений нет. В каждом конкретном случае доход агента в Германии устанавливается отдельно.

В немецких землях рынок установил "традиционные" размеры провизионов, на которые как правило ориентируются при заключении сделок.

Земля

Размер провизиона

Продавец платит

Покупатель платит

Баден-Вюртемберг
7,14%
3,57%
3,57%
Бавария
7,14%
3,57%
3,57%
Берлин
7,14%
0%
7,14%
Бранденбург
7,14%
0%
7,14%
Бремен
5,95%
0%
5,95%
Гамбург
6,25%
0%
6,25%
Гессен
5,95%
0%
5,95%
Мекленбург-Передняя Померания
5,95%
2,38%
3,57%
Нижняя Саксония
4,76-5,95%
0%
4,76-5,95%
Северный Рейн-Вестфаллия
7,14%
3,57%
3,57%
Рейнланд-Пфальц
7,14%
3,57%
3,57%
Саар
7,14%
3,57%
3,57%
Саксония
7,14%
3,57%
3,57%
Саксония-Анхальт
7,14%
3,57%
3,57%
Шлезвиг-Гольштейн
7,14%
3,57%
3,57%
Тюрингия
7,14%
3,57%
3,57%

Поторговаться за величину вознаграждения можно только в случае продажи жилья. Решающий фактор: как быстро посредник обеспечит заключение сделки. Если речь о городе с большим спросом на недвижимость, вроде Мюнхена, то в благополучном районе продать квартиру не составляет никакого труда. Иногда маклер будет рад заключить контракт и на худших условиях.

Услуги посредника в сделках с недвижимостью в Германии оплачивают через одну-две недели после заключения контракта на аренду или покупку. Если речь о вознаграждении за продажу жилья, то договариваются платить только тогда, когда деньги покупателя поступают на расчётный счёт.

Когда провизион не платится

Если указанный выше закон об оплате труда посредников не выполнен, то вознаграждения маклер не получает:

  • Не заказанные услуги не оплачиваются.
  • Вариант найден и сделка совершена без участия посредника.
  • Сделка заключена путём обмана, информация о жилье оказалась несоответствующей действительности.
  • Договор с маклером заключён без получения полной информации о предоставляемых услугах, а также без сообщения условий расторжения.

Доказывать правоту в вопросе отказа оплату услуг посредника придётся в немецком суде. И хотя суды в Германии неоднократно принимали решения об отмене уплаты провизиона в случае завышения сумм или из-за недобросовестности маклеров, без надёжных тылов в виде юридической страховки и адвоката ввязываться в подобные тяжбы следует крайне осмотрительно.

  КОММЕНТАРИИ (13)

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
AlexandraV

Здравствуйте. Подскажи как можно заказать услуги маклера, как их найти? :) Спасибо.

10/08/2017
ОТВЕТИТЬ
Ксения

Реально ли продать квартиру без услуг маклера? Насколько это сложно и рисковано?

14/05/2017
Степан Бабкин

Здравствуйте, Ксения

Всё реально. Сложность и рискованность зависит от степени Вашей осведомлённости в таких делах.

14/05/2017
ОТВЕТИТЬ
Катя

Здравствуйте,скажите пожалуйста,а нужно ли платить маклеру в Баварии,если найти квартиру в интернете и он её покажет и я захочу арендовать эту квартиру?

04/05/2017
Степан Бабкин

Здравствуйте, Катя

Если Вы заказали у маклера услуги, то Вы их платите. Если арендодатель заказал маклера и поэтому он Вам кваритру показывает, то платит арендодатель.

Про это в общем-то статья выше, почитайте, пожалуйста.

04/05/2017
ОТВЕТИТЬ
Люда

Здравствуйте Степан. Скажите,пожалуйста,можно ли снять квартиру сразу по приезду,ещё даже не найдя работы.Если нет,то в первый месяц работы,когда контракт на работу только только заключен?Какие документы требуется для предоставления?

03/05/2017
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Чисто теоретически - да, можно. Практически - малореально.

Какому арендодателю какие документы требуются - это я не могу сказать. Все люди разные. Но в целом, народ старается не рисковать. С иностранцами одна беда - они могут всё подписать и внезапно не приехать, потому что им визу не дали или планы изменились. И будет простой у квартиры.

Это деле везения, случая, найдёте или нет. Надо искать, пытаться.

04/05/2017
ОТВЕТИТЬ
Ольга

Скажите , пожалуйста. Я посмотрела с другом квартиру. Выслали необходимые документы агенту, чтобы он проверил мою платежеспособность и т.д. в мейле была информация, что за составление договора 100 евро и контракт будет минимум на год. По телефону с моим другом они саазали, что если я согласна, они вышлют контракт. Я передала через него, что я согласна. Теперь я передумала. Контракт не подписан. Обязана ли я платить 100 евро за контракт? Что еще они могут с меня потребовать?

28/01/2017
Степан Бабкин

Здравствуйте, Ольга

Да, Вы обязаны заплатить 100€, так как дали своё согласие по телефону. Больше ничего с Вас потребовать не могут, раз контракт не подписан. Но 100€ скорее всего потребует.

Всего доброго

28/01/2017
Ольга

Спасибо за ваш ответ! Обидно, но пускай эти 100 евро будут мне уроком впредь быть осмотрительнее

28/01/2017
Степан Бабкин

Ну, Вы просто сообщите сначала, что отказываетесь, а про деньги ничего не говорите. Они тогда сами если счёт пришлют, то оплатите.

И имейте пожалуйста ввиду, это моё мнение о ситуации. Я не знаю, как именно этот маклер себя поведёт, это невозможно предсказать.

28/01/2017
Ольга

Спасибо за ответ, Степан.Последний вопрос. Если в договоре написано, что так называемый Kündigung 12 месяцев ( я на вашем форуме читала, что это незаконно), может ли это быть основанием не оплачивать услуги маклера по составлению такого договора?

29/01/2017
Степан Бабкин

Это может послужить поводом для судебного разбирательства. Можно обратиться к адвокату и он уже сформулирует претензии с точки зрения закона, тогда дело может не дойти до суда.

Просто не платить, если придёт счёт, потому что в договоре ошибки - это неправильно, так можно на ещё больше попасть.

Но можно сказать, что Вы обратитесь по этому поводу к адвокату, маклер может сам дать заднюю, если у него уже был опыт плохой в таких делах.

29/01/2017
ОТВЕТИТЬ