Как правильно воспользоваться Miet­preisbremse в Германии

Немецкий закон регулирующий цены на аренду недвижимости позволяет арендатору в Германии обжаловать завышение и вернуть деньги.

Как правильно воспользоваться Miet­preisbremse в Германии

Ограничение роста стоимости аренды жилья в Германии

Реалии немецкого рынка аренды пугающие. Цены на жильё растут гигантскими темпами. Рост в 7-8% в год уже не удивляет. C июня 2015 закон позволяет немецким федеральным землям вводить ограничения на стоимость аренды в городах — Miet­preisbremse.

В городах, где проблема с жилой недвижимостью наиболее острая, власти вправе законодательно контролировать цены. Владельцам недвижимости не разрешается без причины повышать аренду более чем на 10% от средней стоимости в городе.

Каждый контракт по запросу может быть проверен на соответствие закону. Если хозяин запросил слишком много, суд устанавливает лимит. Излишки возвращаются арендатору задним числом.

Mietpreisbremse в немецких землях
Земля Действие Mietpreisbremse
Баден-Вюртемберг неопределённо
Бавария с 08/2019
Берлин с 06/2015 плюс регуляция дополнительно
Бранденбург с 04/2019
Бремен с 12/2015
Гамбург с 07/2018
Гессен с 06/2019
Мекленбург-Передняя Померания с 10/2018
Нижняя Саксония с 12/2016
Северный Рейн-Вестфаллия с 07/2015
Рейнланд-Пфальц неопределённо
Саар не вводилось
Саксония не вводилось
Саксония-Анхальт не вводилось
Шлезвиг-Гольштейн закончилось в 11/2019
Тюрингия с 04/2016

По контрактам заключённым с апреля 2020 арендодатель обязан вернуть сверхлимитные деньги даже если жилец не сразу после заключения договора или оповещения о повышении выразил несогласие с ценой. На составление жалобы на несоответствие стоимости даётся 30 месяцев.

Последовательность действий

Ограничения не распространяются на квартиры

Навскидку обывателю узнать, легальна ли цена аренды в Германии, трудно. Приходится обращаться к специалистам.

Если жилец подозревает, что платит лишнее, необходимо проверить, действует ли в городе Mietpreisbremse. Пытаться снизить стоимость аренды в земле, где закон не введён, бесперспективно. Верховный суд рассматривает коллективный иск против земельных правительств за игнорирование возможности помочь арендаторам. Но разбирательство займёт годы и чем закончится непредсказуемо.

Семья радуется переезду в Германию

Радость от переезда в арендованное жильё часто омрачает стоимость аренды.

До заключения контракта говорить арендодателю о намерении обжаловать стоимость наивно. Владелец недвижимости просто откажется подписывать договор. Поэтому единственная возможность — снять жильё в Германии, а потом жаловаться. Разорвать договорённости хозяин сразу после въезда новых жильцов вряд ли решится. Арендатору главное точно знать, что требования законны. Иначе и отношения испортит, и деньги не экономит.

Дальнейшие действия зависят от ситуации. Члены ферайнов арендаторов Mieter­ver­ein найдут поддержку внутри сообщества. Обладатели юридической страховки, покрывающей разбирательства по арендным договорам, могут обратиться к адвокату.

Иностранцы, которые только приехали в Германию, оказываются самыми незащищёнными. Они не знают немецких законов и никак не застрахованы юридически.

Сервис wenigermiete

На случай, когда арендатор оказался без поддержки, можно полагаться на сайт wenigermiete. Быстрая регистрация онлайн и удобное заполнение опросника занимает минут 10. Английская версия пригодится плохо знающим немецкий иностранцам. Затем остаётся дождаться итогов процесса.

Сервис платный только при успешном для арендатора завершении процесса. Если по итогам снижения стоимости аренды не произошло, услуги адвоката бесплатны. Успешное завершение дела стоит 3 разницы между изначальной и итоговой ценой месячной аренды. Так запрос всегда окупается за 3 месяца.

Введите при регистрации код SBLELKXX, чтобы дополнительно получить подарочный сертификат Amazon на 30€ в случае положительного решения по иску.

На wenigermiete

Сайт специализируется на решении проблем с недобросовестными арендодателями. Помимо завышенных цен также проверяется возможность снижения из-за недостатков, грубого нарушения договора, обмана, незаконных требований при съезде.

Скриншот wenigermiete.de

Процесс регистрации на сайте wenigermiete не займёт много времени. Не забудьте ввести код!

Стоимость иска

Теоретически жилец может самостоятельно подать иск в суд против владельца недвижимости.

Если арендатор не состоит в ферайне и не имеет немецкой адвокатской страховки, покрывающей споры по аренде жилья, придётся рисковать деньгами на оплату расходов суда и работу адвоката.

Сумма расходов зависит от стоимости иска, который вычисляется исходя из размера выгоды, получаемой истцом при решении в его пользу. Выгода вычисляется исходя из разницы итоговой аренды и первоначальной за 42 месяца.

Например, жилец платит 1000€ в месяц, но суд признает правомерным снижение до 920€. Стоимость иска составит 80€ * 42 = 3360€.

Дальше гонорар юриста и оплата суду рассчитывается в долях от стоимости иска с учётом количества заседаний и деталей процесса.

Примерная шкала для типичного спора, закончившегося в первой инстанции без привлечения свидетелей:

Если суд признает иск несостоятельным, расходы понесёт обвинитель. Часто суд выносит приговор в процентном соотношении. Например, иск на 3000€, но судья признаёт только половину. Значит, оплата судебных издержек ложится на обе стороны поровну.

Ошибки в оценке претензий в основном происходят из-за неверной оценки ориентировочной суммы средней цены за аренду жилья в городе. Необходимо найти официальный статистический индекс арендной платы. Также судом при определении справедливой цены берётся во внимание местоположение недвижимости, качество постройки, возраст и прочие факторы.

В Германии не так много арендаторов решаются начать процесс. Судебных процессов всего несколько сотен в год. Арендовать жильё, переехать, чтобы сразу подать в суд — нужно иметь железные нервы и подходящий склад ума.

При этом в Германии 9 из 10 случаев стоимость оказывается завышенной.

28-04-2020, Степан Бабкин

Статьи по теме:

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье по емэйлу Войти!

Комментарии и вопросы (0)

Спросить или комментировать