Как правильно воспользоваться Mietpreisbremse в Германии
Немецкий закон, регулирующий цены на аренду недвижимости, позволяет арендатору в Германии обжаловать завышение и вернуть деньги.
Ограничение роста стоимости аренды жилья в Германии
Реалии немецкого рынка аренды пугающие. Цены на жильё растут гигантскими темпами. Рост в 7-8% в год уже не удивляет. C июня 2015 закон позволяет немецким федеральным землям вводить ограничения на стоимость аренды в городах — Mietpreisbremse.
В городах, где проблема с жилой недвижимостью наиболее острая, власти вправе законодательно контролировать цены. Владельцам недвижимости не разрешается без причины повышать аренду более чем на 10% от средней стоимости в городе.
Каждый контракт по запросу может быть проверен на соответствие закону. Если хозяин запросил слишком много, суд устанавливает лимит. Излишки возвращаются арендатору задним числом.
Земля | Действие Mietpreisbremse |
---|---|
Баден-Вюртемберг | неопределённо |
Бавария | с 08/2019 |
Берлин | с 06/2015 плюс регуляция дополнительно |
Бранденбург | с 04/2019 |
Бремен | с 12/2015 |
Гамбург | с 07/2018 |
Гессен | с 06/2019 |
Мекленбург-Передняя Померания | с 10/2018 |
Нижняя Саксония | с 12/2016 |
Северный Рейн-Вестфалия | с 07/2015 |
Рейнланд-Пфальц | неопределённо |
Саар | не вводилось |
Саксония | не вводилось |
Саксония-Анхальт | не вводилось |
Шлезвиг-Гольштейн | закончилось в 11/2019 |
Тюрингия | с 04/2016 |
По контрактам, заключённым с апреля 2020, арендодатель обязан вернуть сверхлимитные деньги даже если жилец не сразу после заключения договора или оповещения о повышении выразил несогласие с ценой. На составление жалобы на несоответствие стоимости даётся 30 месяцев.
Когда Mietpreisbremse не поможет
Если жилец подозревает, что платит лишнее, необходимо проверить, действует ли Mietpreisbremse в конкретной ситуации. Есть достаточно исключений, когда сбить повышенный тариф не получится.
- Mietpreisbremse работает не во всех городах. Пытаться снизить стоимость аренды в земле, где закон не введён, бесперспективно.
Верховный суд рассматривает коллективный иск против земельных правительств за игнорирование возможности помочь арендаторам. Но разбирательство займёт годы и чем закончится — непредсказуемо.
- Ограничения не распространяются на квартиры после капитального ремонта с инвестицией свыше трети оценочной стоимости, а также — построенные после октября 2014.
- Иногда в договоре владельцем жилья закладываются основания для увеличения арендной платы при изменении индекса потребления в стране.
В больших городах до 30%, а в Берлине — все 70% контрактов содержат пункт Index-Mietverträge о возможности поднять цену аренды, если официальный индекс потребительских цен в Германии Verbraucherpreisindex сильно меняется. Обычно учитывается колебание больше 3-5%.
Если на момент подписания такого контракта стоимость аренды была в норме регуляции, последующие индексации не ограничиваются Mietpreisbremse.
Например, в 2021 индекс потребления был 109,1, а в 2022 — 117,7. Рост составил 7,88%. Если в 2021 жилец платил Kaltmiete (плата только за аренду без коммуналки) в размере 500€, в 2022 сумма будет уже другой: 500€ + 500€*0,078 = 539,4€.
Условие: повышения арендной платы в зависимости от индекса потребления разрешаются только спустя 1 год после заключения договора или последнего поднятия цены.
Навскидку обывателю узнать, легальна ли цена аренды в Германии, трудно. Приходится обращаться к специалистам.

Радость от переезда в арендованное жильё часто омрачает стоимость аренды.
Последовательность действий
До заключения контракта говорить арендодателю о намерении обжаловать стоимость наивно. Владелец недвижимости просто откажется подписывать договор. Поэтому единственная возможность — снять жильё в Германии, а потом жаловаться. Разорвать договорённости хозяин сразу после въезда новых жильцов вряд ли решится. Арендатору главное точно знать, что требования законны. Иначе и отношения испортит, и деньги не экономит.
Дальнейшие действия зависят от ситуации. Члены ферайнов арендаторов Mieterverein найдут поддержку внутри сообщества. Обладатели юридической страховки, покрывающей разбирательства по арендным договорам, могут обратиться к адвокату.
Иностранцы, которые только приехали в Германию, оказываются самыми незащищёнными. Они не знают немецких законов и никак не застрахованы юридически.
Стоимость иска
Теоретически жилец может самостоятельно подать иск в суд против владельца недвижимости.
Если арендатор не состоит в ферайне и не имеет немецкой адвокатской страховки, покрывающей споры по аренде жилья, придётся рисковать деньгами на оплату расходов суда и работу адвоката.
Сумма расходов зависит от стоимости иска, который вычисляется исходя из размера выгоды, получаемой истцом при решении в его пользу. Выгода вычисляется исходя из разницы итоговой аренды и первоначальной за 42 месяца.
Например, жилец платит 1000€ в месяц, но суд признает правомерным снижение до 920€. Стоимость иска составит 80€ * 42 = 3360€.
Дальше гонорар юриста и оплата суду рассчитывается в долях от стоимости иска с учётом количества заседаний и деталей процесса.
Примерная шкала для типичного спора, закончившегося в первой инстанции без привлечения свидетелей:
- до 200€ исковой суммы — 420€
- 1000€ — 680€
- 1500€ — 945€
- 2000€ — 1200€
- 3000€ — 1570€
- 5000€ — 2290€
- 10000€ — 4090€
- 15000€ — 4800€
Если суд признает иск несостоятельным, расходы понесёт обвинитель. Часто суд выносит приговор в процентном соотношении. Например, иск на 3000€, но судья признаёт только половину. Значит, оплата судебных издержек ложится на обе стороны поровну.
Ошибки в оценке претензий в основном происходят из-за неверной оценки ориентировочной суммы средней цены за аренду жилья в городе. Необходимо найти официальный статистический индекс арендной платы. Также судом при определении справедливой цены берётся во внимание местоположение недвижимости, качество постройки, возраст и прочие факторы.
В Германии не так много арендаторов решаются начать процесс. Судебных процессов всего несколько сотен в год. Арендовать жильё, переехать, чтобы сразу подать в суд — нужно иметь железные нервы и подходящий склад ума.
При этом в Германии 9 из 10 случаев стоимость оказывается завышенной.
28-04-2020, Степан Бабкин
Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье.
Войти!
Комментарии и вопросы
Задавайте вопросы и общайтесь в наших телеграм-чатах:
Роман (22/02/2023)
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, распространяется ли Mietspiegel на краткосрочную аренду квартир вроде Wunderflats? Спасибо!
Людмиламила 02.04.2021 (30/07/2021)
Здравствуйте!Не произвольно произошла ссора с соседом (русскоязычным)из-за закрывания дверей...теперь он сделал нам шторунг сигнала русскоязычного телевидения через сатилит....куда нам на него пожаловаться?может,в полицию?сигнал был всегда,а после этого инцидента стал пропадать сигнал....
Евгений (21/07/2020)
Добрый день.
Подскажите, пожалуйста. Есть контракт аренды на квартиру. Стоимость Варм - 911 авро в месяц.Но в контракте аренды есть следующий пункт:Der Vermieter stellt klar, dass er für die Dauer der Geltung und Anwendbarkeit des Berliner MietenWoG lediglich die danach zulässig zu fordernde Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 444,22 € verlangt; der Mieter daher zunächst nur diesen Betrag und damit insgesamt 616,22 € zahlen muss. Dabei behält sich der Vermieter die Nachforderung von Differenzen und zukünftig vollständige Zahlung insbesondere für den Fall vor, dass sich die Verfassungswidrigkeit oder sonstige Nichtigkeit des MietenWoG (ganz oder teilweise im Hinblick auf die für die Miete nach dem MietenWoG relevanten Teile) erweisen sollte, das MietenWoG endet oder in sonstiger Weise außer Kraft tritt. Правильно ли я понимаю, что я буду платить 616.22,а если закон отменят, то цена аренды станет 911 и арендодатель будет требовать разницу за весь прошедший период(296*количество месяцев аренды до отмены закона)? Законно ли требовать разницу за прошедший период?
Спасибо.