Как правильно воспользоваться Miet­preisbremse в Германии

Немецкий закон регулирующий цены на аренду недвижимости позволяет арендатору в Германии обжаловать завышение и вернуть деньги.

Как правильно воспользоваться Miet­preisbremse в Германии

Ограничение роста стоимости аренды жилья в Германии

Реалии немецкого рынка аренды пугающие. Цены на жильё растут гигантскими темпами. Рост в 7-8% в год уже не удивляет. C июня 2015 закон позволяет немецким федеральным землям вводить ограничения на стоимость аренды в городах — Miet­preisbremse.

В городах, где проблема с жилой недвижимостью наиболее острая, власти вправе законодательно контролировать цены. Владельцам недвижимости не разрешается без причины повышать аренду более чем на 10% от средней стоимости в городе.

Каждый контракт по запросу может быть проверен на соответствие закону. Если хозяин запросил слишком много, суд устанавливает лимит. Излишки возвращаются арендатору задним числом.

Mietpreisbremse в немецких землях
Земля Действие Mietpreisbremse
Баден-Вюртемберг неопределённо
Бавария с 08/2019
Берлин с 06/2015 плюс регуляция дополнительно
Бранденбург с 04/2019
Бремен с 12/2015
Гамбург с 07/2018
Гессен с 06/2019
Мекленбург-Передняя Померания с 10/2018
Нижняя Саксония с 12/2016
Северный Рейн-Вестфалия с 07/2015
Рейнланд-Пфальц неопределённо
Саар не вводилось
Саксония не вводилось
Саксония-Анхальт не вводилось
Шлезвиг-Гольштейн закончилось в 11/2019
Тюрингия с 04/2016

По контрактам заключённым с апреля 2020 арендодатель обязан вернуть сверхлимитные деньги даже если жилец не сразу после заключения договора или оповещения о повышении выразил несогласие с ценой. На составление жалобы на несоответствие стоимости даётся 30 месяцев.

Последовательность действий

Ограничения не распространяются на квартиры

Навскидку обывателю узнать, легальна ли цена аренды в Германии, трудно. Приходится обращаться к специалистам.

Если жилец подозревает, что платит лишнее, необходимо проверить, действует ли в городе Mietpreisbremse. Пытаться снизить стоимость аренды в земле, где закон не введён, бесперспективно. Верховный суд рассматривает коллективный иск против земельных правительств за игнорирование возможности помочь арендаторам. Но разбирательство займёт годы и чем закончится непредсказуемо.

Семья радуется переезду в Германию

Радость от переезда в арендованное жильё часто омрачает стоимость аренды.

До заключения контракта говорить арендодателю о намерении обжаловать стоимость наивно. Владелец недвижимости просто откажется подписывать договор. Поэтому единственная возможность — снять жильё в Германии, а потом жаловаться. Разорвать договорённости хозяин сразу после въезда новых жильцов вряд ли решится. Арендатору главное точно знать, что требования законны. Иначе и отношения испортит, и деньги не экономит.

Дальнейшие действия зависят от ситуации. Члены ферайнов арендаторов Mieter­ver­ein найдут поддержку внутри сообщества. Обладатели юридической страховки, покрывающей разбирательства по арендным договорам, могут обратиться к адвокату.

Иностранцы, которые только приехали в Германию, оказываются самыми незащищёнными. Они не знают немецких законов и никак не застрахованы юридически.

Стоимость иска

Теоретически жилец может самостоятельно подать иск в суд против владельца недвижимости.

Если арендатор не состоит в ферайне и не имеет немецкой адвокатской страховки, покрывающей споры по аренде жилья, придётся рисковать деньгами на оплату расходов суда и работу адвоката.

Сумма расходов зависит от стоимости иска, который вычисляется исходя из размера выгоды, получаемой истцом при решении в его пользу. Выгода вычисляется исходя из разницы итоговой аренды и первоначальной за 42 месяца.

Например, жилец платит 1000€ в месяц, но суд признает правомерным снижение до 920€. Стоимость иска составит 80€ * 42 = 3360€.

Дальше гонорар юриста и оплата суду рассчитывается в долях от стоимости иска с учётом количества заседаний и деталей процесса.

Примерная шкала для типичного спора, закончившегося в первой инстанции без привлечения свидетелей:

Если суд признает иск несостоятельным, расходы понесёт обвинитель. Часто суд выносит приговор в процентном соотношении. Например, иск на 3000€, но судья признаёт только половину. Значит, оплата судебных издержек ложится на обе стороны поровну.

Ошибки в оценке претензий в основном происходят из-за неверной оценки ориентировочной суммы средней цены за аренду жилья в городе. Необходимо найти официальный статистический индекс арендной платы. Также судом при определении справедливой цены берётся во внимание местоположение недвижимости, качество постройки, возраст и прочие факторы.

В Германии не так много арендаторов решаются начать процесс. Судебных процессов всего несколько сотен в год. Арендовать жильё, переехать, чтобы сразу подать в суд — нужно иметь железные нервы и подходящий склад ума.

При этом в Германии 9 из 10 случаев стоимость оказывается завышенной.

28-04-2020, Степан Бабкин

благодарите

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье по емэйлу Войти!

Комментарии и вопросы (2)

Спросить или комментировать

Евгений (21/07/2020)

Добрый день.

Подскажите, пожалуйста. Есть контракт аренды на квартиру. Стоимость Варм - 911 авро в месяц.Но в контракте аренды есть следующий пункт:Der Vermieter stellt klar, dass er für die Dauer der Geltung und Anwendbarkeit des Berliner MietenWoG lediglich die danach zulässig zu fordernde Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 444,22 € verlangt; der Mieter daher zunächst nur diesen Betrag und damit insgesamt 616,22 € zahlen muss. Dabei behält sich der Vermieter die Nachforderung von Differenzen und zukünftig vollständige Zahlung insbesondere für den Fall vor, dass sich die Verfassungswidrigkeit oder sonstige Nichtigkeit des MietenWoG (ganz oder teilweise im Hinblick auf die für die Miete nach dem MietenWoG relevanten Teile) erweisen sollte, das MietenWoG endet oder in sonstiger Weise außer Kraft tritt. Правильно ли я понимаю, что я буду платить 616.22,а если закон отменят, то цена аренды станет 911 и арендодатель будет требовать разницу за весь прошедший период(296*количество месяцев аренды до отмены закона)? Законно ли требовать разницу за прошедший период?
Спасибо.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ