Как правильно воспользоваться Miet­preisbremse в Германии

Немецкий закон, регулирующий цены на аренду недвижимости, позволяет арендатору в Германии обжаловать завышение и вернуть деньги.

Ограничение роста стоимости аренды жилья в Германии

Реалии немецкого рынка аренды пугающие. Цены на жильё растут гигантскими темпами. Рост в 7-8% в год уже не удивляет. C июня 2015 закон позволяет немецким федеральным землям вводить ограничения на стоимость аренды в городах — Miet­preisbremse.

В городах, где проблема с жилой недвижимостью наиболее острая, власти вправе законодательно контролировать цены. Владельцам недвижимости не разрешается без причины повышать аренду более чем на 10% от средней стоимости в городе.

Каждый контракт по запросу может быть проверен на соответствие закону. Если хозяин запросил слишком много, суд устанавливает лимит. Излишки возвращаются арендатору задним числом.

По контрактам, заключённым с апреля 2020, арендодатель обязан вернуть сверхлимитные деньги даже если жилец не сразу после заключения договора или оповещения о повышении выразил несогласие с ценой. На составление жалобы на несоответствие стоимости даётся 30 месяцев.

Когда Mietpreisbremse не поможет

Если жилец подозревает, что платит лишнее, необходимо проверить, действует ли Mietpreisbremse в конкретной ситуации. Есть достаточно исключений, когда сбить повышенный тариф не получится.

• Mietpreisbremse работает не во всех городах. Пытаться снизить стоимость аренды в земле, где закон не введён, бесперспективно.

Верховный суд рассматривает коллективный иск против земельных правительств за игнорирование возможности помочь арендаторам. Но разбирательство займёт годы и чем закончится — непредсказуемо.

• Ограничения не распространяются на квартиры после капитального ремонта с инвестицией свыше трети оценочной стоимости, а также — построенные после октября 2014.
• Иногда в договоре владельцем жилья закладываются основания для увеличения арендной платы при изменении индекса потребления в стране.

В больших городах до 30%, а в Берлине — все 70% контрактов содержат пункт Index-Mietverträge о возможности поднять цену аренды, если официальный индекс потребительских цен в Германии Verbraucherpreisindex сильно меняется. Обычно учитывается колебание больше 3-5%.

Если на момент подписания такого контракта стоимость аренды была в норме регуляции, последующие индексации не ограничиваются Mietpreisbremse.

Например, в 2021 индекс потребления был 109,1, а в 2022 — 117,7. Рост составил 7,88%. Если в 2021 жилец платил Kaltmiete (плата только за аренду без коммуналки) в размере 500€, в 2022 сумма будет уже другой: 500€ + 500€*0,078 = 539,4€.

Условие: повышения арендной платы в зависимости от индекса потребления разрешаются только спустя 1 год после заключения договора или последнего поднятия цены.

Навскидку обывателю узнать, легальна ли цена аренды в Германии, трудно. Приходится обращаться к специалистам.

Радость от переезда в арендованное жильё часто омрачает стоимость аренды.

Последовательность действий

До заключения контракта говорить арендодателю о намерении обжаловать стоимость наивно. Владелец недвижимости просто откажется подписывать договор. Поэтому единственная возможность — снять жильё в Германии, а потом жаловаться. Разорвать договорённости хозяин сразу после въезда новых жильцов вряд ли решится. Арендатору главное точно знать, что требования законны. Иначе и отношения испортит, и деньги не экономит.

Дальнейшие действия зависят от ситуации. Члены ферайнов арендаторов Mieter­ver­ein найдут поддержку внутри сообщества. Обладатели юридической страховки, покрывающей разбирательства по арендным договорам, могут обратиться к адвокату.

Иностранцы, которые только приехали в Германию, оказываются самыми незащищёнными. Они не знают немецких законов и никак не застрахованы юридически.

Стоимость иска

Теоретически жилец может самостоятельно подать иск в суд против владельца недвижимости.

Если арендатор не состоит в ферайне и не имеет немецкой адвокатской страховки, покрывающей споры по аренде жилья, придётся рисковать деньгами на оплату расходов суда и работу адвоката.

Сумма расходов зависит от стоимости иска, который вычисляется исходя из размера выгоды, получаемой истцом при решении в его пользу. Выгода вычисляется исходя из разницы итоговой аренды и первоначальной за 42 месяца.

Например, жилец платит 1000€ в месяц, но суд признает правомерным снижение до 920€. Стоимость иска составит 80€ * 42 = 3360€.

Дальше гонорар юриста и оплата суду рассчитывается в долях от стоимости иска с учётом количества заседаний и деталей процесса.

Примерная шкала для типичного спора, закончившегося в первой инстанции без привлечения свидетелей:

• до 200€ исковой суммы — 420€
• 1000€ — 680€
• 1500€ — 945€
• 2000€ — 1200€
• 3000€ — 1570€
• 5000€ — 2290€
• 10000€ — 4090€
• 15000€ — 4800€

Если суд признает иск несостоятельным, расходы понесёт обвинитель. Часто суд выносит приговор в процентном соотношении. Например, иск на 3000€, но судья признаёт только половину. Значит, оплата судебных издержек ложится на обе стороны поровну.

Ошибки в оценке претензий в основном происходят из-за неверной оценки ориентировочной суммы средней цены за аренду жилья в городе. Необходимо найти официальный статистический индекс арендной платы. Также судом при определении справедливой цены берётся во внимание местоположение недвижимости, качество постройки, возраст и прочие факторы.

В Германии не так много арендаторов решаются начать процесс. Судебных процессов всего несколько сотен в год. Арендовать жильё, переехать, чтобы сразу подать в суд — нужно иметь железные нервы и подходящий склад ума.

При этом в Германии 9 из 10 случаев стоимость оказывается завышенной.

28-04-2020, Степан Бабкин