Как Miet­preisbremse поможет сэкономить на аренде в Германии

Реалии немецкого рынка аренды пугающие. Цены на жильё растут гигантскими темпами. Рост в 7-8% в год уже не удивляет. C июня 2015 закон позволяет немецким федеральным землям вводить ограничения на стоимость аренды в городах — Miet­preisbremse.

Владельцам недвижимости не разрешается без причины повышать аренду более чем на 10% средней стоимости в городе.

Каждый контракт по запросу может быть проверен на соответствие закону. Если хозяин запросил слишком много, суд устанавливает лимит. Излишки возвращаются арендатору задним числом.

Где действует ограничение стоимости аренды в Германии

Ограничение арендной платы работает не по всей Германии. Каждая федеральная земля сама решает, должны ли и в каких городах применяться правила, ограничивающие арендную плату. Сейчас правила контроля действуют в 13 из 16 федеральных земель.

*В апреле 2024 правительство Германии продлило правила ограничения роста арендной платы до 2029 года. Правительство каждой федеральной земли решает будут ли ограничения использоваться и в каких именно городах и муниципалитетах.

В земле Шлезвиг-Гольштейн контроль за арендной платой применялся в двенадцати городах, но постановление было отменено в ноябре 2020. В Саксонии-Анхальт и Сааре нет контроля за арендной платой , хотя в этих федеральных землях также есть регионы с дорогой арендой.

Как работает контроль за ценами на аренду Miet­preisbremse

В городах с ограниченным рынком жилья арендодатели не могут сильно завышать цены на сдачу недвижимости для новых арендаторов. Разрешается повышение максимум на 10% местной средней арендной платы.

Например, предыдущий жилец снимал квартиру по цене 7,50€ за квадратный метр. Типичная местная арендная плата за аналогичное жильё составляет 8,50€. У нового квартиросъёмщика арендодатель может потребовать максимум 9,35€ за квадратный метр, что на 10% выше обычной арендной платы по району.

Если собираетесь снять квартиру в Германии, но арендодатель поставил слишком высокую цену, не спешите при первом же разговоре жаловаться — так напугаете владельца, и шансы получить жильё снизятся к нулю.

Здесь важно действовать грамотно и знать свои права. Пожаловаться и вернуть переплаченные деньги можно и позднее. По контрактам, заключённым с апреля 2020, арендодатель обязан вернуть сверхлимитные деньги, даже если жилец не сразу после заключения договора или оповещения о повышении выразил несогласие с ценой. Чтобы пожаловаться, арендатору отводится максимум 30 месяцев.

Даже спустя 30 месяцев будет возможность предъявить претензию. Но в этом случае можно получить назад только сумму, которую переплатили с момента подачи жалобы, при условии, что договор аренды ещё не был расторгнут.

Не существует надзорного органа, к которому арендаторы могли бы обратиться в случае нарушения предельного размера арендной платы. Это личная забота жильца — проверить арендную плату и подать жалобу, если стоимость окажется сильно завышена.

Когда Mietpreisbremse не применяется

Если жилец подозревает, что платит лишнее, необходимо проверить, действует ли Mietpreisbremse в конкретной ситуации. Есть достаточно исключений, когда сбить повышенный тариф не получится.

Mietpreisbremse работает не во всех городах. Пытаться снизить стоимость аренды в земле, где закон не введён, бесперспективно.

Верховный суд рассматривает коллективные иски против земельных правительств за игнорирование возможности помочь арендаторам. Но разбирательство займёт годы и чем закончится — непредсказуемо.

Ситуации, когда контроль арендных цен может не действовать:

• Для квартир, построенных после 1 октября 2014, арендодателям разрешено свободно устанавливать арендную плату без необходимости соблюдать верхний предел арендной платы (раздел 556g, пункт 1а № 3 BGB). Но арендодатели должны письменно сообщить, что квартира находится в новом здании, и поэтому предел арендной платы не применяется.
• Ограничения арендной платы не применяется после капитального ремонта, если затраты на него составляют примерно треть стоимости сопоставимой новой квартиры. Речь о масштабной модернизации. Косметический ремонт — не в счёт.

Прежде чем подписать договор, арендодатель должен сообщить арендатору, что это первая сдача жилья после комплексной модернизации — тогда разрешается устанавливать свободную цену аренды.

Это исключение применяется только к первой аренде после модернизации (§ 556f, предложение 2 BGB). Если после ремонта уже кому-то сдавали квартиру, исключение не применяется.

Если модернизация была, но не столь масштабна, применяется Mietpreisbremse. Независимо от того, въедет ли новый арендатор после принятия мер или существующий арендатор останется в собственности, разрешается добавить расходы в размере до 8% к предыдущей арендной плате (§ 559 Absatz 1 BGB).

• Если предыдущий арендатор уже уплачивал высокую арендную плату, цена остается на том же уровне, даже если превышает установленные нормы в земле. Но выше поднимать аренду нельзя. (§ 556e Абзац 1 Гражданского кодекса).

Нужно, чтобы арендатор проинформировал нового жильца о размере предыдущей арендной платы до подписания договора. В контракте должно быть указано что-то в духе: «Арендная плата за год до окончания предыдущего арендного периода составляла 10,60€ за квадратный метр». Дополнительная информация от собственника не требуется.

Бывает, информация о высокой старой цене аренды предоставляется уже после оформления контракта, и оказывается, что она значительно превышает уровень аренды в городе. Тогда арендатор в течение двух лет вправе платить не более 10% сверх установленного уровня аренды в городе, а потом — стоимость по договору (сколько уплачивал предыдущий арендатор).

• Когда речь о меблированной квартире, допускается взимание доплаты за мебель — Möblierungszuschlag. Способ расчёта этой доплаты не установлен законом, и нет обязательства выделять её в договоре отдельно. Поэтому часто бывает сложно определить, как формируется арендная плата за меблированные квартиры, и нарушает ли она Mietpreisbremse.

В Берлине, например, допустимо взимать «наценку за мебель» до двух процентов от временной стоимости мебели. Например, если до сдачи квартиры собственник потратил на её обустройство 5000€, ежемесячная доплата за мебель будет 100€.

Величина наценки не определена законом, но судебная практика опирается на то, что стоимость мебели снижается примерно на 10% ежегодно относительно затрат на приобретение. Двухпроцентная наценка на арендную плату вычисляется от этой стоимости.

• Для квартир, предназначенных только для временного использования, не применяется Mietpreisbremse и, соответственно, ограничения по землям. Речь о гостиничных номерах, квартирах (Ferienwohnungen) или домах для отпуска (Ferienhäuser), сдающихся для краткосрочного отдыха.

В законе отсутствует четкое определение «сроков». Поэтому с такими вопросами разбираются в судах. Инициатива Бундесрата по защите интересов арендаторов предлагает считать так: если квартира сдаётся в аренду более 6 месяцев, это, по сути, уже не считается краткосрочной арендой, и следовательно, должна применяться Mietpreisbremse.

Mietpreisbremse при ступенчатой и индексированной аренде

Контроль за повышением при ступенчатой (Staffelmiete) и индексированной (Indexmiete) арендной плате действует ограниченно.

При Staffelmiete арендодатели устанавливают при заключении контракта, что тариф будет периодически увеличиваться на определённую сумму в евро.

Начальная плата при заключении договора должна соответствовать Mietpreisbremse не превышать максимально допустимый уровень на 10%. Эти же правила применяются и к отдельным увеличениям ставки.

Indexmieten — плата, зависящая от потребительского индекса цен в Германии. Изменения в потребительских ценах называют инфляцией (или дефляцией) и определяются Федеральным статистическим управлением. Аренда увеличивается или уменьшается на ту же величину, что и инфляция.

При новой аренде также действуют правила Mietpreisbremse. Однако, каждое последующее увеличение вместе с ростом потребительского индекса Verbraucherpreisindex освобождается от этого ограничения и может быть выше максимально допустимого уровня в 10%.

В больших городах до 30%, а в Берлине — все 70% контрактов содержат пункт Index-Mietverträge о возможности поднять цену аренды, если официальный индекс сильно меняется. Обычно учитывается колебание больше 3-5%.

Например, в 2021 индекс потребления был 109,1, а в 2022 — 117,7. Рост составил 7,88%. Если в 2021 жилец платил Kaltmiete («холодная» аренда — плата без коммуналки) в размере 500€, в 2022 сумма будет уже другой: 500€ + 500€*0,078 = 539,4€.

Повышения арендной платы в зависимости от индекса потребления разрешаются только спустя 1 год после заключения договора или последнего поднятия цены.

С индексным договором можно получать больше дохода со сдачи жилья в аренду, если индекс растёт быстрее, чем местные арендные тарифы. Для собственников недвижимости это выход, чтобы избежать привязки к механизму тормоза роста арендной платы. Но кажущаяся выгода может обернуться провалом, если индекс цен станет повышаться медленнее, чем региональные показатели.

Последовательность действий

До заключения контракта говорить арендодателю о намерении обжаловать стоимость наивно. Владелец недвижимости просто откажется подписывать договор. Поэтому единственная верная тактика — сначала снять жильё в Германии, а потом жаловаться.

Разорвать договорённости хозяин сразу после въезда новых жильцов вряд ли решится. Арендатору главное точно знать, что требования законны. Иначе и отношения испортит, и деньги не экономит.

Как и где проверить, завышена ли цена

Зайдите на сайт города или муниципалитета — как правило, информация об ограничениях арендной платы там должна быть. Посмотрите в Mietspiegel, какая арендная плата стандартная в районе, в зависимости от расположения и состояния квартиры.

В некоторых городах есть онлайн-формы, где можно быстро определить актуальную стоимость аренды.

Если информации в открытых источниках не нашли, можно попытаться получить доступ к базам данных ассоциаций арендодателей и арендаторов и использовать сопоставимые статистические исследования по местной арендной плате. Для этого достаточно обратиться в городскую администрацию или местное объединение жильцов.

В конце концов, если не знаете, в каком году построен дом, или когда произведён капремонт жилья, у арендаторов есть законное право получить всю информацию о квартире у арендодателя.

Навскидку обывателю узнать, легальна ли цена аренды в Германии, трудно. Приходится обращаться к специалистам.

Узнали средний показатель за квадратный метр для своего района? Прибавьте 10%, и узнаете лимит по разрешённой арендной плате по Mietpreisbremse.

Если оказалось, что подозрения подтвердились, и берут многовато, знайте: если запустите процесс жалобы на арендодателя, никто из квартиры не выгонит. Можете спокойно оставаться в жилье — договор будет продолжать действовать, пока решается вопрос по сумме.

Как снизить сумму и вернуть переплату

Остаётся донести домовладельцу, что он не принял во внимание контроль за ценой аренды. Лучше всего написать заказное письмо с объяснением, насколько высока плата, и просьбой согласиться на снижение.

Расписывать подробно и предоставлять листы расчётов, чтобы доказать свою правоту, необязательно.

Также квартиросъёмщик имеет право на возврат всей излишне уплаченной суммы с момента заключения договора аренды (после 1.04.2020). Главное — успеть пожаловаться за 30 месяцев.

Если подписали договор аренды до 1 апреля 2020, действие распространяется только на будущее — получите назад переплаченное только с момента подачи жалобы.

Владелец недвижимости также должен вернуть часть арендного залога, который рассчитывается в зависимости от суммы аренды.

Где искать поддержку

Если домовладелец идёт в отказ и не согласен снижать тариф, без помощи специалистов не обойтись.

Члены ферайнов арендаторов Mieter­ver­ein найдут поддержку внутри сообщества. Обладатели юридической страховки, покрывающей разбирательства по арендным договорам, могут обратиться к адвокату.

Иностранцы, которые только приехали в Германию, оказываются самыми незащищёнными. Они не знают немецких законов и никак не застрахованы юридически.

Стоимость иска

Теоретически жилец вправе самостоятельно подать иск в суд против владельца недвижимости. Но придётся рисковать деньгами на оплату расходов суда и работу адвоката.

Сумма расходов зависит от стоимости иска, который вычисляется исходя из размера выгоды, получаемой истцом при решении в его пользу. Выгода вычисляется исходя из разницы итоговой аренды и первоначальной за 42 месяца.

Например, жилец платит 1000€ в месяц, но суд признает правомерным снижение до 920€. Стоимость иска составит 80€ * 42 = 3360€.

Дальше гонорар юриста и оплата суду рассчитываются в долях от стоимости иска с учётом количества заседаний и деталей процесса.

Примерная шкала для типичного спора, закончившегося в первой инстанции без привлечения свидетелей:

• до 200€ исковой суммы — 420€
• 1000€ — 680€
• 1500€ — 945€
• 2000€ — 1200€
• 3000€ — 1570€
• 5000€ — 2290€
• 10000€ — 4090€
• 15000€ — 4800€

Если суд признает иск несостоятельным, расходы понесёт обвинитель. Часто суд выносит приговор в процентном соотношении. Например, иск на 3000€, но судья признаёт только половину. Значит, оплата судебных издержек ложится на обе стороны поровну.

В Германии не так много арендаторов решаются идти в суд. Подобных судебных процессов всего несколько сотен в год. Получить визу, приехать и заселиться в жильё, чтобы сразу судиться — нужно иметь железные нервы и определённый склад ума.

При этом в Германии 9 из 10 случаев стоимость оказывается завышенной.

Что грозит арендодателю

Хотя ни Гражданский кодекс (BGB), ни областное постановление Landesverordnung не предусматривают штрафы за игнорирование арендодателями механизма контроля цен, это не означает отсутствие рисков.

Если арендодатель установит необоснованно высокие расценки, может грозить наказание на основании:

• §5 Уголовного законодательства об экономических преступлениях (переплата за аренду) Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) — грозит штраф в размере до 50000€,
• §291 Уголовного кодекса (арендное мошенничество) StGB (Mietwucher). Может повлечь штраф или лишение свободы на срок до трёх лет.

27-05-2024, Степан Бабкин, Екатерина Щукина, Анна Ауст