Kieselweg, 1 69190 Deutschland, Walldorf -

Аренда помещения для бизнеса в Германии

Некоторые особенности снятия недвижимости для ведения бизнеса в Германии, на которые нужно обращать внимание при заключении контракта.

Аренда помещения для бизнеса в Германии

Задался тут на днях вопросом аренды помещения для бизнеса в Германии. Не то, чтобы мне прямо сейчас офис нужен. Скорее на будущее. Нашёл кое-что интересное, только проверять на собственном опыте пока что не планирую. Но, думаю, информация может пригодиться кому-нибудь ещё, так что опубликую. Вопросы про открытие своего бизнеса мне задают довольно часто. А для бизнеса в Германии часто потребуется арендовать недвижимость в Германии.

Больше всего меня интересовали отличия обычного контракта на жильё в Германии от аренды помещения для ведения своего дела. Как оказалось, подводных камней в этой области довольно много. Некоторые вещи, очевидно, по неопытности, стали для меня открытиями.

Искать помещения для офиса или для других предпринимательских целей в Германии можно примерно так же, как и обычное жильё. Отличие только в том, что на сайтах с предложениями по аренде недвижимости есть отдельный раздел. Называется он обычно Gewerbe или Gewerbeimmobolien. Вот раздел для поиска офисов на Immobilenscout. Там собраны предложения для предпринимателей. Нужно зайти в этот раздел, ввести параметры поиска, получить список результатов и связаться с владельцами помещений или, что чаще, риэлторами, по указанным контактным данным.

Допустим, что помещение понравилось и теперь надо заключать контракт на его аренду. Я намеренно пропустил детали поиска, потому что сам ещё ничего не искал и подобного опыта у меня нет. Я лишь постарался разобраться с деталями контракта на аренду недвижимости для ведения в нём предпринимательской деятельности.

Контракт на аренду офиса в Германии

Первое, на что надо обратить внимание, это то, что стороны, заключающие договор, обычно будут являться фирмами. А в Германии форм организации бизнеса довольно много. Поэтому при составлении договора важно правильно указать, какую правовую форму предпринимательской деятельности имеют договаривающиеся стороны. То есть, в контракт нужно писать не "фирма А заключает договор с фирмой Б", а, например, "частный предприниматель А заключает договор с GmbH Б". Это является важным хотя бы той причине, что при разных формах ведения бизнеса право подписи договоров могут иметь разные персоны. К тому же, их может быть несколько. Если форма организации бизнеса в Германии в контракте на аренду помещения для одной из сторон указана неправильно, то другая сторона имеет право досрочно разорвать договор.

Следующим важным пунктом договора на съём помещения для ведения бизнеса в Германии является точное определение части собственности, которая сдаётся в аренду. По-хорошему, нужно приложить к контракту план всех арендованных площадей: самого помещения, прилегающей территории, парковок, подсобок и тому подобное. Если есть какие-то участки, которые не являются предметом договора о сдаче в аренду, то это нужно указывать отдельно. Вся сданная площадь должна быть подсчитана в квадратных метрах и указана в договоре. Эта величина будет играть важную роль в дальнейшем: при изменении цены на аренду, при расчёте сумм за оплату различных коммунальных услуг, страховок и тому подобное. Немецкое право допускает ошибку в подсчёте площади до 10%.

Центральной частью контракта на аренду недвижимости в целях предпринимательства в Германии является разрешение на конкретный вид деятельности. Его можно определять как достаточно широко, так и очень специально. В интересах владельца помещения указать цель съёма как можно конкретнее: помещение для офиса, складское помещение и тому подобное. Расплывчатая формулировка, к примеру, "для ведения предпринимательской деятельности", позволяет открыть в снятом офисе хоть бордель. Поэтому при снятии помещения нужно быть внимательным и не позволять загонять себя в слишком узкие рамки. Этот же пункт договора налагает на немецкого арендодателя обязательство обеспечения безопасности использования объекта аренды в указанных по контракту целях. В общем, не стоит удивляться тому, что владелец недвижимости в Германии станет дотошно выяснять, каким именно видом бизнеса будут заниматься на сданной в аренду территории.

Есть в немецком договоре на аренду бизнес-недвижимости ещё такой пункт, как защита от конкуренции - Konkurrenzschutz. Обычный стандартный контракт подразумевает, что арендодатель не несёт ответственности в случае, если он сдаст другую часть помещения кому-то, кто теоретически может составить конкуренцию арендатору. Для офисных помещений это и не проблема. Но как быть парикмахеру или ресторатору? Здесь конкурент под боком может стать настоящим бедствием. В таких случаях можно заранее попросить об изменении стандартной части договора. Правда, не факт, что владелец недвижимости пойдёт навстречу.

Оплата помещений для бизнеса

Вопрос цены аренды недвижимости в Германии для ведения бизнеса не всегда решается стандартно. Можно договориться о постоянной ежемесячной плате, как это обычно бывает в частных контрактах на жильё. Но есть также возможность указать только некую минимальную сумму платежа в месяц с дополнительными выплатами от доходов предприятия. Это имеет смысл для розничной торговли, а также для сферы прямых услуг, особенно на старте своего дела. Тогда, пока клиентов мало, можно не беспокоиться о том, что арендная плата будет отнимать существенную часть от доходов. Потом, когда бизнес разовьётся, придётся раскошелиться, конечно, но это будет уже не так страшно.

Вот такие особенности съёма недвижимости для ведения своего дела в Германии удалось мне обнаружить. Вообще, контракт на аренду помещения для бизнеса должен получаться гораздо обширнее, чем обычный договор на съём жилья. Дело в том, что частники защищены законами, которые регулируют вопросы изменения цен на жильё, разрыв контракта и многие другие стандартные вещи. Для фирм ничего подобного нету. Приходится всё прописывать в индивидуальном порядке. Поэтому и формуляра для заключения договора на аренду недвижимости для предпринимателей на сайтах в интернете не найти. Думаю, в первое время помощь опытных консультантов в этом вопросе будет нелишней.

Поделитесь статьёй:

Читайте дальше:

Комментарии (12)

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
  1. Мария25/07/2015

    Степан, здравствуйте.
    Мы рассматриваем открывать офис в Германии (выбираем между Мюнхеном и Франкфуртом). Если с регистрацией и первичной отчетностью все понятно (за деньги много фирм предлагает такие услуги), то что делать с наймом персонала? Где в Германии обычно ищут сотрудников? По отзывам знакомых, проще всего работать все-таки с выходцами из России. Может быть у Вас есть понимание как решаются кадровые вопросы в этих городах?

    • Степан Бабкин25/07/2015

      Здравствуйте, Мария.

      Можно через биржу труда этот вопрос решать, они будут очень рады. Обратитесь в Arbeitsagentur в Вашем городе.

      Что касается того, с кем Вам проще работать, я ничего сказать не могу, это Вы сами смотрите.

      Всего доброго

    • Мария27/07/2015

      Спасибо, Степан!)

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  2. Helen06/11/2013

    Здравствуйте, Степан.
    Есть вопрос, возможно, Вы сможете ответить.
    Допустим, я покупаю домик в деревне или городке и т.д. Есть ли ограничения в том, что я могу открыть у себя во дворе, части дома или построенной пристройке. Ну, например, кафе, ресторанчик, дет.сад и др. Нужно ли разрешение соседей? Что категорически нельзя открывать и т.д. Знаете ли в каких законах об этом можно почитать?
    Спасибо.

    • Степан Бабкин06/11/2013

      Здравствуйте,

      Да, разумеется есть ограничения. Они регулируются местными властями. Ну, и здравым смыслом, конечно.

      Всё зависит от конкретного местоположения недвижимости, от характера предпринимательской деятельности.

      Всего доброго.

    • Helen06/11/2013

      Тогда такой вопрос. А как люди узнают об этих всех урегулированиях. Куда обращаются? К юристам? Или существуют какие-то учреждения, которые обязаны давать такую информацию?
      Спасибо.

    • Степан Бабкин06/11/2013

      Обращаются в Gewerbeamt, ведомство по делам предпринимателей. Оно располагается в мэрии или в ратуше.

    • Helen06/11/2013

      Cпасибо.

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ
  3. Александр21/02/2013

    Приветствую, Степан!
    Мы почти ровесники с тобой и я тоже с Дону.
    Случайно наткнулся на твой очень полезный блог для интересующихся Германией.
    Теперь собственно говоря к вопросу. Много лет живу в Москве, работаю в представительстве "молодой и динамичной" азиатской ИТ-компании. Достиг в ней высот, и получаю сравнимо с ИТ-однокурсниками живущие в разных городах мира.
    В 2013 году головная организация решила открыть свой филиал в Германии(до этого был только в Лондоне) и вполне вероятно, что я смогу выиграть вакантное место директора этого представительства. Перспектива кажется заманчивой ввиду повышения, да и заграницей не против попробовать пожить. Бюджет поначалу будет скромный, но надеюсь развиться.
    Собственно в Германия я был только как турист в разных городах, и о бизнесе там не имею личных представлениий.
    Может посоветуешь, какой из городов лучший для ИТ-стартапа, и по каким именно критериям.
    Рассматриваю в основном Берлин, Мюнхен, Гамбург. Возможно чего-то не учитываю и стоит подумать Франкфурт, Дюссельдорф и другие. Разумеется я перелопатил кучу печатных материалов по показателям, но интересно услышать мнение живого человека) Что подскажешь?
    Заранее благодарю.

    • Степан Бабкин21/02/2013

      Привет, Александр!

      По всем показателям, кроме стоимости офиса, впереди будет Мюнхен. Берлин - так себе. Там много всяких новых законов тестируются, в том числе и для предпринимателей. Гамбург - неплохо, в серединке. Франкфурт - это только если нужно тесно с банками контактировать или с биржей.

      Для IT лучшие места, на мой взгляд - это Карлсруэ (хороший технический университет), Мюнхен (все топ-специалисты стекаются туда), Штуттгарт (традиционно сильный в этом плане город), метрополия Кёльн-Дортмунд-Дюссельдорф (просто много народу). Из менее очевидных - Маннхайм или Людвигсхафен-на-Рейне. Там тоже есть технический ВУЗ, а расходы не такие высокие за счёт того, что у них там стараются выйти на уровень вышеназванных городов и делают бизнесу некоторые поблажки. Деталей не знаю, лучше у местных там уточнить. Просто читал про это в бизнес-прессе.

      Удачи в делах!

      Всего доброго.

    • Александр22/02/2013

      Маленькие города не подходят, т.к. нужен хороший авиационный хаб, а так бы я с удовольствием обосновался в каком-нибудь Фрайбурге)
      Хотелось бы понять в чем выражается недоверие к Берлину - вроде бы столица-крупнейший город и второй в Германии по удобству ведения бизнеса. Да вроде бы и не такой неблагополучный по показателям жизни сейчас, как раньше. Странно и то, что сами берлинцы(знакомые мои) утверждают, что настоящая Германия это Гамбург или Мюнхен, но Берлин -"the city itself is not really beautiful, but it's quite vivid and liberal with many differently minded people living there". Т.е. хотелось бы услышать аргументы против Берлина, и объективные и субъективные. Просто мне непонятно почему в отношение этого удобного города, где в последние годы открылось довольно много удачных ИТ-стартапов, столько негатива с разных сторон.

    • Степан Бабкин22/02/2013

      Здравствуйте, Александр.

      Не, ну если Вас не смущают разные либеральные проекты, которые часто тестируются на Берлине, то тогда всё ОК.

      Но многие предпочитают работать спокойно, не озираясь каждый год на новые схемы налогооблажения, новые правила подачи документов, новые законы о трудовой деятельности и тому подобное. Для примера, в Берлине сейчас тестируется новая система школьного образования. Немцы ужасно недовольны. Стараются уезжать оттуда на юг при первой возможности.

      К тому же, это самый густонаселённый немецкий город, 3,5 миллиона. Второй Мюнхен, там и полтора нету. Соответственно, получите все обычные проблемы мегаполиса.

      Кроме того, в Берлине огромная турецкая диаспора, которая попортила много крови местным. И продолжает портить. Они массово сидят на социале и тянут деньги из городского социального бюджета, что немцев страшно бесит. Соответственно, и криминальная обстановка в городе похуже, и инфраструктура и тому подобное.

      В итоге же, взять к примеру меня. Если мне предложат работу в Берлине и работу в Мюнхене, то в Берлин я поеду только при условии очень большой разницы в зарплате. Да и то вряд ли... Не, даже при этом не поеду. Вообще не хочу там жить. А я ведь иностранец. Немцы в этом плане ещё более категоричные.

      Всего доброго

    ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ