Аренда помещения для бизнеса в Германии: чем она отличается от аренды квартиры

Офис, магазин, салон или праксис снимают по договору аренды помещения для бизнеса (Gewerbe­miet­vertrag). Защиты, как у квартиросъёмщика, здесь почти нет: арендная плата и залог ничем не ограничены, а бессрочный договор арендодатель может расторгнуть без объяснения причин, предупредив примерно за полгода. Поэтому всё важное решают текст договора и проверка помещения до подписания.

На старте предпринимателю не обязательно сразу снимать отдельное помещение: можно работать из дома, в коворкинге, снять часть помещения у другого арендатора или арендовать рабочее место в салоне.

Чем аренда помещения отличается от аренды квартиры

Правила, которые защищают квартиросъёмщика при частной аренде жилья, здесь почти не действуют. Условия коммерческой аренды арендатор и арендодатель определяют в договоре, поэтому читать его нужно внимательнее, чем договор на квартиру.

Слово Gewerbe в названии договора не означает, что он только для коммерческих предпринимателей. Такой же договор заключают специалисты свободных профессий — врачи, адвокаты, архитекторы — и фирмы. Название зависит от назначения помещения, а не от статуса арендатора.

Где искать помещение и с чего начать

Искать помещение можно через порталы недвижимости, местных маклеров, управляющие компании, бизнес-парки и городские службы поддержки бизнеса. На ImmobilienScout24 объявления для бизнеса собраны в разделе Gewerbe.

Что проверять при осмотре, зависит от того, чем заниматься. Для магазина важны витрина и поток прохожих, для кафе — вытяжка, для склада — удобный подъезд для разгрузки. Для офиса или праксиса (врачебного кабинета) проверяют интернет, парковку и доступ в здание в нерабочее время.

Прежде чем искать отдельное помещение, начинающему предпринимателю стоит рассмотреть варианты попроще:

• Рабочий кабинет дома — если клиентов не нужно принимать лично, а для работы хватает стола и компьютера.
• Коворкинг — рабочее место или стол в общем офисе.
• Субаренда — часть помещения или всё помещение снимают у другого арендатора. Для этого нужно согласие владельца помещения.
• Место в салоне (Stuhlmiete) — мастер снимает кресло с оборудованием и работает со своими клиентами. Если при этом салон руководит его работой, как работой сотрудника, отношения могут признать скрытой работой по найму.

Что проверить до подписания

Главное — выяснить, разрешено ли вести в помещении задуманный бизнес и подходит ли оно технически. У каждого помещения есть разрешённое назначение: если раньше здесь был магазин, то открыть кафе или салон без разрешения строительного ведомства (Bauamt) может не получиться.

Разрешения, связанные со зданием и его расположением, обычно получает арендодатель — например, на смену назначения помещения. Разрешения для своей деятельности — скажем, лицензию для кафе — получает арендатор. Кто и какие разрешения получает до передачи помещения, стоит записать в договор, чтобы договорённости не остались устными.

Отдельный случай — работа в съёмной квартире, например приём клиентов или небольшой офис. Если в квартиру приходят клиенты или работают другие сотрудники, нужно согласие арендодателя. Если же под бизнес занята большая часть квартиры, в некоторых городах, например в Берлине и Мюнхене, нужно ещё и разрешение городских властей.

Что попросит арендодатель

Арендодатель хочет понять, сможет ли будущий арендатор платить и чем собирается заниматься. Для этого он может попросить:

• справку о кредитоспособности (SCHUFA);
• анкету арендатора;
• подтверждение регистрации деятельности (например, Gewerbe­anmeldung);
• выписку из торгового реестра, если помещение снимает фирма;
• краткую финансовую отчётность, если бизнес работает уже давно.

Залог можно внести деньгами или договориться о банковской гарантии либо страховке залога. Если помещение снимает фирма в форме GmbH или UG, арендодатель может попросить владельца или управляющего выступить поручителем: фирма отвечает только своим имуществом, а поручитель отвечает за долги по аренде своим личным имуществом.

Если по вине арендатора пострадает помещение, например при пожаре или протечке, ущерб возмещает арендатор. Страхование ответственности предприятия покрывает такой ущерб, но часто в пределах отдельного лимита, который ниже общего, — его стоит проверить в полисе. Оборудование и товары в помещении страхуют отдельно.

Мы бесплатно подберём страховки для бизнеса в новом помещении — ответственность, оборудование, товары — и поможем на русском и при оформлении, и при страховом случае.

На что смотреть в договоре

В договоре важны четыре вещи: срок аренды, возможность её прекратить, разрешённое использование помещения и расходы на ремонт. Устные обещания арендодателя — например, заменить проводку до въезда — стоит записать в договор или приложения к нему.

Срок и прекращение аренды. Бессрочный договор может расторгнуть не только арендодатель, но и арендатор; срок уведомления стороны могут установить свой. Договор на определённый срок даёт уверенность, что помещение не придётся освобождать посреди работы или ремонта. Но он работает в обе стороны: платить придётся до конца срока, даже если бизнес не пошёл, — если в договоре нет права досрочного выхода.

Если предстоят вложения в ремонт, срок аренды выбирают так, чтобы они успели окупиться. Заранее можно договориться о праве досрочно выйти из договора, продлить его или передать другому арендатору.

Договор на срок дольше года нужно заключить хотя бы в текстовой форме — подойдёт и электронная переписка. Если условия согласовали только устно, договор считается бессрочным: любая сторона сможет расторгнуть его с обычным уведомлением, но не раньше чем через год после передачи помещения.

Кто и для чего снимает помещение. Если договор заключает фирма, в нём указывают её правовую форму. Назначение помещения описывают с запасом на развитие: например, «розничная торговля одеждой и аксессуарами», а не «магазин женских сумок», — иначе при смене ассортимента придётся менять договор. Но и слишком общая формулировка не годится: из договора должно быть понятно, для чего используется помещение.

Повышение арендной платы. В договоре могут заранее записать даты и суммы повышения или привязать плату к инфляции (Indexmiete). До подписания стоит прикинуть, каким станет платёж через несколько лет.

Ремонт и возврат помещения. Стороны заранее договариваются, кто делает и оплачивает ремонт, кому останутся улучшения и в каком состоянии нужно вернуть помещение. Иначе при выезде арендодатель может потребовать за счёт арендатора убрать установленные перегородки, вытяжку или другое оборудование. Если планируется субаренда, согласие арендодателя на неё тоже стоит записать в договор.

Сколько стоит помещение на самом деле

В объявлении может быть указана только базовая аренда — без коммунальных расходов и НДС. Поэтому до подписания стоит посчитать две суммы: сколько придётся платить каждый месяц и сколько денег понадобится сразу, к открытию.

Пометка «zzgl. MwSt.» в объявлении означает, что НДС добавят сверху. Если арендатор не платит НДС — например, работает в режиме без НДС (Klein­unternehmer) или оказывает освобождённые от налога услуги, как врач, — помещение ему обычно должны сдавать без НДС.

Формулировка «все обычные расходы» в договоре не объясняет, за что придётся платить. Лучше, чтобы каждая статья была перечислена отдельно и было указано, как общие расходы здания делят между арендаторами — например, пропорционально площади.