Энергетический сертификат жилья в Германии

Energieausweis оценивает, сколько энергии тратит здание на отопление и горячую воду. Продавец и арендодатель показывают сертификат на просмотре и передают при заключении договора; за нарушение грозит штраф до 10.000€. Оценка относится к дому целиком; показатели отдельной квартиры внутри него могут отличаться, и заметно. Сертификат действителен десять лет и бывает двух видов. С 1 января 2027 правила его выдачи меняются: расчёт переходит на новую норму, а сам сертификат становится цифровым.

Что показывает сертификат

Главная цифра сертификата — годовой расход энергии на квадратный метр, в киловатт-часах. Рядом стоит цветная шкала от зелёного к красному и буква класса: от A+ у пассивного дома до H у неотремонтированного довоенного здания. Разница между краями шкалы восьмикратная.

Для покупателя и арендатора это единственная сопоставимая величина, по которой два разных объекта сравниваются напрямую. Квартира 50 м² в доме 2015 постройки с тепловым насосом и такая же квартира в доме 1965 с мазутным котлом отличаются по счетам за отопление в разы. Цена покупки эту разницу не показывает, а расходы на содержание жилья ложатся на владельца ежемесячно.

Сертификат оценивает здание, а не квартиру. В одном доме соседи с одинаковой площадью платят за тепло по-разному: угловая квартира под крышей теряет больше, чем квартира между этажами. Класс дома задаёт порядок величины, точную сумму показывает только счёт за конкретное жильё.

Когда сертификат обязателен

Обязанность возникает у собственника в момент сделки. По §80 GModG сертификат нужен при:

• продаже дома, квартиры или нежилого помещения;
• сдаче жилья в аренду, включая субаренду и лизинг;
• установлении или передаче наследуемого права застройки;
• вводе новостройки в эксплуатацию;
• капитальном ремонте, если энергетический баланс здания пересчитывается заново.

С 1 января 2027 к этому списку добавляется продление действующего договора аренды.

Владельцу, который живёт в своём доме и ничего с ним не делает, сертификат не понадобится. Список исключений закрывают памятники архитектуры, строения полезной площадью до 50 м², слабо отапливаемые склады, конюшни, теплицы и гаражи. Заказать бумагу для себя при этом никто не мешает.

Сертификат показывают на просмотре без напоминания со стороны покупателя. Достаточно оригинала, копии или распечатки на стене. Если просмотра не было, интересующемуся передают сертификат при заключении договора.

Ведомства выборочно проводят проверки. Штраф до 10.000€ выписывают за один эпизод — например, когда маклер приехал на просмотр без сертификата и прислал файл письмом на следующий день.

В объявлении о продаже жилья или сдаче квартиры в аренду публикуют пять сведений из сертификата: его вид, год постройки здания, основной источник энергии для отопления, значение конечного энергопотребления и класс эффективности. С 2027 к ним добавится дата выдачи сертификата.

В многоквартирном доме сертификат выдаётся на всё здание. Продавец отдельной квартиры пользуется общим сертификатом дома, а хранится он обычно у управляющего. Запрос копии — вопрос одного письма, и делать это стоит до публикации объявления.

Два вида сертификата

Оценить здание разрешено двумя способами, и результаты у них расходятся.

Energie­bedarfs­ausweis, сертификат потребности, считает теорию. Специалист берёт конструкцию стен и крыши, площадь окон, тип котла, год постройки и выводит, сколько энергии дом потребует при стандартной погоде и адекватном поведении жильцов. Итог не зависит от того, кто именно живёт в квартире. Поэтому по такому сертификату корректно сравнивать два разных дома по теоретической потребности в энергии.

Energie­verbrauchs­ausweis, сертификат потребления, считает факты. Основа — счета за отопление за три последних года, приведённые к среднегерманскому климату через климатический коэффициент. Он дешевле и оформляется быстрее. Но показатель зависит от привычек прежних жильцов: семья, которая топит до 24 градусов, и одинокий владелец, уезжающий на зиму, дадут разные цифры для одного и того же дома. Такой сертификат даёт понять текущую ситуацию в конкретном доме.

До конца 2026 действует старое ограничение. Для жилого дома, где меньше пяти квартир и заявка на строительство подана до 1 ноября 1977, обязателен сертификат потребности. Исключение — здания, которые уже при сдаче отвечали Wärmeschutz­verordnung 1977 или были доведены до этого уровня позже; для них годится и сертификат потребления.

С 1 января 2027 эта привязка исчезает. Владелец любого жилого дома выбирает вид сертификата сам, но требования к данным ужесточаются: расход придётся показать погодично, с разбивкой по энергоносителям, за два года, причём последний период должен заканчиваться не раньше чем за 18 месяцев до выдачи. Для нежилых и смешанных зданий останется только сертификат потребности — даже небольшая коммерческая часть в доме закрывает дорогу сертификату потребления.

Владельцу старого дома, который топит экономно, выгоднее дождаться 2027 и заказать сертификат потребления: фактический расход даст класс лучше расчётного. Тому, у кого расход высокий, а дом недавно утеплён, выгоднее сертификат потребности уже сейчас.

Что изменилось в 2026 и что ждёт в 2027

29 июля 2026 закон об энергетике зданий сменил имя и содержание. Вместо Gebäude­energie­gesetz (GEG) действует Gebäude­modernisierungs­gesetz (GModG).

Главное для владельцев: требование, по которому новое отопление должно было работать минимум на 65% от возобновляемых источников, отменено. Газовые и мазутные котлы снова разрешено ставить и в новостройках, и в старом фонде. Действующие системы работают дальше и ремонтируются без ограничений.

Взамен введена растущая доля климатически нейтрального топлива для новых газовых и мазутных котлов: 10% с 2029, 15% с 2030, 30% с 2035, 60% с 2040. Полная климатическая нейтральность запланирована к 2045.

Субсидия на замену отопления сохранилась, но с 21 июля 2026 считается иначе. Базовая ставка — 30% расходов, к ней добавляются бонус по доходу до 40% и бонус за скорость замены 16%. Потолок — 80% и 28.000€ учитываемых затрат на первую квартиру в доме. С февраля 2027 ставки начнут снижаться каждые полгода. Порог в 65% возобновляемой энергии превратился из обязанности в условие получения денег.

Правила самих сертификатов поменяются 1 января 2027, когда вступит в силу вторая часть закона. Расчёт перейдёт на обновлённую норму DIN/TS 18599, машиночитаемый цифровой формат станет стандартом, а бумажный экземпляр будут выдавать по отдельной просьбе владельца. В сертификате появятся абсолютный расход в мегаватт-часах за год, доля энергии, произведённой на самом участке, выбросы парниковых газов и отметка о готовности здания к низкотемпературному отоплению.

Шкала A+–H для жилых домов остаётся прежней. Единая европейская шкала A–G коснётся только нежилых зданий.

Сертификаты, выданные раньше, сохраняют силу все свои десять лет. Менять их досрочно из-за реформы не придётся.

Что написано внутри

Полный разворот пятистраничного документа.

Сертификат занимает пять страниц, и оба вида выглядят одинаково — различаются только цифры на шкале.

Первая страница описывает объект: тип здания, адрес, год постройки, число квартир, полезная площадь, источники энергии для отопления и горячей воды, наличие вентиляции, повод выдачи. Здесь же стоят дата окончания срока действия и регистрационный номер. Номер присваивает Немецкий институт строительной техники DIBt, и по нему сертификат проверяется на подлинность.

Вторая и третья страницы несут ту самую цветную шкалу. На одной показан расчётный показатель, на другой — фактический; заполнена та, которая соответствует виду сертификата. Две стрелки на шкале отмечают первичное и конечное энергопотребление. В объявлении публикуется конечное — Endenergie.

Уровень расчётного потребления.

Четвёртая страница отведена рекомендациям по модернизации: утепление крыши, замена окон на тройной стеклопакет, изоляция перекрытия над подвалом, новый котёл. В сертификатах потребления она часто остаётся пустой. Пятая страница — пояснения к терминам.

Классы привязаны к конечному энергопотреблению так:

Ориентир для старого фонда: показатель выше 160 означает, что утепление и замена котла станут вопросом ближайших лет.

Классы ввели в мае 2014. В сертификатах, выданных раньше, буквы нет вообще, и сравнивать такой объект с соседним приходится по голым киловатт-часам. Заодно сместилась и оценка: показатель 150 когда-то считался приличным, сегодня это класс E.

Как перевести класс в деньги

Показатель сертификата переводится в годовой расход в два действия. Жилую площадь умножают на 1,2 — поправка учитывает лестничные клетки, подвал и другие отапливаемые части здания. Результат умножают на цифру из сертификата.

Для квартиры 70 м² расчётная площадь составит 84 м². При классе B со значением 60 это 5.040 кВтч в год, при классе G со значением 220 — 18.480 кВтч. Разница в счёте за отопление получается почти четырёхкратной. Дальше остаётся умножить киловатт-часы на свой тариф из договора с поставщиком.

Расчёт даёт порядок величины. Он игнорирует ориентацию окон по сторонам света, погоду конкретной зимы, длительные отъезды и температуру, которую держат жильцы. Пустующая соседняя квартира тоже сказывается: её стены отапливают соседи.

Класс здания влияет и на распределение платы за выбросы. С 1 января 2023 налог на выбросы СО2 делится между арендодателем и арендатором по десятиступенчатой шкале, привязанной к выбросам на квадратный метр. У дома с хорошей изоляцией арендодатель не платит ничего, у здания с расходом свыше 52 кг CO2 на м² в год — 95% суммы. Долю указывают отдельной строкой в расчёте коммунальных расходов, а способ отопления определяет и саму величину выбросов.

Сколько стоит и кто выдаёт

Сертификат потребления обходится в 50–120€ при онлайн-оформлении. Verbraucherzentrale, немецкое объединение по защите прав потребителей, советует обходить стороной предложения дешевле 70€: в них регулярно находят ошибки.

Сертификат потребности для дома на одну семью с выездом специалиста стоит 300–500€. Для многоквартирного здания счёт растёт вместе с числом квартир и доходит до 1.500€.

Выдавать сертификаты разрешено людям с определённым образованием: архитекторам, инженерам-строителям, физикам с профильной специализацией, ремесленным мастерам с дополнительной квалификацией в области энергетики зданий. Государственной лицензии в этой сфере нет, поэтому проверка ложится на заказчика.

Признак настоящего сертификата — регистрационный номер DIBt на первой странице. Самодельная бумага без него считается подделкой и наказывается штрафом. У фирмы-посредника стоит спросить про страхование профессиональной ответственности: при ошибке в расчёте она покрывает претензии и последующие расходы.

Что проверить покупателю и арендатору

Смотреть сертификат имеет смысл до решения о сделке. На просмотре стоит сверить пять пунктов:

• дату выдачи — истёкший десятилетний срок означает, что продавец обязан заказать новый;
• регистрационный номер DIBt — его отсутствие обесценивает всю бумагу;
• вид сертификата — расчётный показатель и фактический сравнивать между собой бессмысленно;
• объект — относится сертификат ко всему зданию или к его части;
• страницу с рекомендациями — перечисленные там работы намекают, какие расходы обсуждаются в доме.

Последний пункт важнее остальных для покупателя квартиры. Утепление фасада или замена общего котла оплачиваются всеми собственниками дома, и решение об этом принимает собрание. Пустой резерв на ремонт вместе с классом G означает внеплановый сбор в обозримом будущем, а сумма измеряется тысячами евро на квартиру.

Плохой класс работает и как аргумент в переговорах. Покупатель, который берёт на себя будущее утепление и замену котла, вправе обсуждать цену с учётом этих расходов, и продавец дома класса H об этом обычно осведомлён.

Арендатору стоит попросить у арендодателя не только сертификат, но и расчёт отопления за прошлый год по конкретной квартире. Сертификат показывает здание, счёт показывает жильё. Расхождение между ними и есть та сумма, которую придётся платить сверх ожиданий. Эта проверка входит в общий порядок действий, если предстоит купить жильё в Германии.