Как продать квартиру или дом в Германии без лишних потерь и нервотрёпки

Планирование продажи недвижимости

Немецкий рынок недвижимости стал спокойнее, чем в годы дешёвой ипотеки. После заметного снижения цен продавцы снова видят рост, но покупатель считает не только цену объекта, а ежемесячный платёж, состояние отопления, класс энергопотребления, будущие ремонты и расходы дома. Хорошая квартира в удобном районе продаётся уверенно. Переоценённый объект, старый дом с дорогим отоплением или квартира с проблемной историей могут ждать покупателя месяцами.

Планировать успешную продажу жилья в Германии надо заранее. Реалистичный срок между задумкой и переходом объекта в новые руки — полгода. Если есть ипотека, арендаторы, наследники, развод или спор между совладельцами, планируемый запас времени лучше увеличить.

Главные параметры ликвидности для недвижимости — состояние, местоположение и понятная цена. Если продаётся квартира без срочного ремонта в районе с транспортом, магазинами и школами, интерес будет. В крупных городах покупатели особенно быстро реагируют на удачную планировку, балкон, парковку, лифт, нормальный интернет и энергоэффективное отопление.

Иначе придётся приложить больше усилий: собрать документы, честно показать слабые места, подготовить ответы по коммунальным расходам и не отпугнуть людей завышенной ценой на старте.

Определение стоимости

Первый этап продажи — определение стоимости недвижимости. Целиком полагаться на собственное мнение не следует: владелец обычно помнит о вложенных деньгах и ремонте, но покупатель смотрит на рынок, ставку по кредиту и возможные расходы после переезда.

Обывателям сложно уследить за тенденциями на рынке недвижимости. Лучше сравнить несколько источников: реальные объявления в районе, цены похожих объектов, оценку маклера, данные о стоимости земли Boden­richt­wert и расчёт будущих расходов.

Методики определения цены:

• Сравнение с другими предложениями на рынке — подходит для домов и квартир, если есть похожие объекты в том же районе.
• Расчёт на базе планируемой доходности — при продаже доходной недвижимости, например, многоквартирного дома или отеля.
• Вычисление фактической стоимости — для оригинальных, не поддающихся простому сравнению строений: замок, вилла, ферма, дом с большим участком.

Факторы, существенно влияющие на актуальную цену жилья в Германии:

• вид постройки, год строительства и качество модернизации;
• расположение участка, транспорт, шум, парковки и инфраструктура;
• состояние объекта, крыши, окон, фасада, подвала и коммуникаций;
• тип отопления, показатели энергосбережения и класс в Energie­ausweis;
• для квартиры — размер Hausgeld, резервы дома, планы ремонта и возможные спецвзносы;
• для сдаваемого жилья — действующая аренда, срок договора, платёжная дисциплина жильцов и ограничения на повышение аренды;
• количество предложений в городе и доступность ипотечного финансирования для покупателей.

Завышенная цена редко помогает продать дороже. Чаще объявление быстро теряет свежесть, собирает просмотры без заявок и затем всё равно требует болезненного снижения.

Подготовка документов

Чтобы продать квартиру или дом в Германии, придётся подготовить пакет бумаг. Чем раньше документы будут на руках, тем меньше риск потерять хорошего покупателя из-за паузы в переговорах.

Энергетический паспорт

С 2014 Energie­ausweis — энергетический паспорт — обязателен при продаже или сдаче жилья в аренду. Покупатель должен увидеть документ уже при просмотре, а в объявлении указываются ключевые данные: тип паспорта, конечное потребление или потребность в энергии, основной источник отопления, год постройки и класс энергоэффективности, если эти данные есть в паспорте.

Правила содержатся в Gebäude­energie­gesetz. За нарушение требований к наличию энергетического паспорта возможен штраф до 10000€.

В паспорте указывается тип отопления и величина киловатт-часов на квадратный метр, требуемая для обогрева и нагрева горячей воды в течение года. На основании показателя объекту присваивается класс эффективности использования энергии. Чем больше потребление, тем хуже объект выглядит в глазах покупателя.

Есть два основных вида паспорта: Verbrauchs­ausweis рассчитывается по фактическому потреблению за три полных расчётных года, Bedarfs­ausweis — по техническим характеристикам здания. Для новостроек и части старых домов нужен именно расчёт потребности. Оба вида обычно действуют 10 лет.

В многоквартирных домах энергетический паспорт выдаётся домоуправлением или товариществом собственников. Владелец квартиры вправе запросить копию заранее, потому что без неё объявление выглядит слабее и формально неполно.

Расчёт площади

В Германии площадь жилья разделяется на жилую и используемую. Для продажи особенно важна Wohn­fläche — жилая площадь, потому что именно её покупатель сравнивает с ценой.

• Wohn­fläche используется для проживания: комнаты, кухня, ванная, коридоры и лестницы внутри дома или квартиры. Балконы, лоджии, террасы и крытые сады обычно засчитываются на 25%, в обоснованных случаях — максимум на 50%.
• Nutz­fläche — полезная площадь, например, подвал, мастерская, кладовая, технические и хозяйственные помещения.
• Grund­fläche — площадь по полу. Она не всегда равна жилой площади, особенно под скатной крышей.

Расчёт производится по немецким законам и стандартам, чаще по Wohn­flächen­verordnung. Ошибка обойдётся продавцу дорого. Завышать размер жилплощади нельзя, а занижение уменьшает цену без причины.

С квартирами дело обычно проще: расчёт уже есть в документах дома. Частный дом после перепланировок, пристроек и мансарды лучше перемерить профессионально.

План жилья

План жилых помещений Grund­riss изначально выдаётся владельцу строителем. В плане обязательно указываются:

• площадь комнат,
• стены,
• расположение окон и дверей,
• балконы и террасы.

План квартиры в немецком объявлении о продаже.

План должен точно отражать реальность. Если после ремонта изменились размеры комнат, расположение дверей, кухня переехала в другое место или объединялись помещения, необходимо заказать новый план.

Стандартный чертёж планировки выглядит сухо. Для объявления лучше сделать аккуратную цветную версию, а оригинал оставить в пакете документов.

План участка

К каждой постройке в Германии прилагается план прилегающей территории — Lage­plan.

Чертёж показывает полную схему участка, включая соседние объекты, гаражи, парковки, подъезды и границы. Для частного дома стоит дополнительно проверить, внесены ли пристройки, навесы, гаражи и отдельные парковочные места в документы.

Обременения участка

Для дома и земельного участка важны не только записи в земельной книге. В некоторых землях есть отдельный реестр строительных обременений — Bau­lasten­verzeichnis. Там могут быть обязательства терпеть проезд соседа, соблюдать отступы, держать парковочные места или не застраивать часть участка.

Если покупатель обнаружит такую деталь поздно, переговоры легко сорвутся. Запрос в ведомство лучше сделать до публикации объявления.

Декларация разделения участка

Teilungs­erklärung важна для многоквартирных домов. В декларации участки и помещения, используемые совместно всеми жильцами, отделяются от частной собственности. Например, парковка для велосипедов, место для мусорных контейнеров, подвал для стиральных машин.

Каждой квартире формально приписывается доля во владении участком. Обычно участок делится на 10000 долей, и владельцы получают порции пропорционально жилой площади.

Вместе с декларацией покупатели часто просят Gemein­schafts­ordnung, план распределения помещений и сведения о правах особого пользования — Sonder­nutzungs­rechte. Так проверяют, кому принадлежит сад, парковочное место, подвал или чердак.

Актуальная выписка из земельной книги

Grund­buch­auszug содержит информацию о владельце недвижимости, ипотечных обременениях, сервитутах, правах проезда и других записях, которые касаются объекта.

Часто один объект имеет несколько записей в земельной книге, например, квартира, гараж и парковка — 3 разных записи.

Не полагайтесь на то, что в прошлом все данные были указаны корректно. Например, нотариус при завершении сделки по покупке может забыть послать запрос на внесение парковочного места. В итоге квартира официально оказывается без парковки, хотя на деле по контракту продавалась вместе с местом для машины. На исправление уйдут месяцы бюрократических процедур и масса нервов.

Выписка запрашивается в ведомстве по учёту городских участков — Grund­buch­amt. Для продажи нужна свежая выписка. Если на объект записана ипотека или Grund­schuld, банк заранее готовит согласие на погашение или снятие записи после оплаты.

Протоколы собраний владельцев

Домоуправление в Германии ежегодно проводит заседание владельцев квартир в доме — Eigentümer­versammlung.

Обсуждаются экономические вопросы: расходы на отопление, ремонт, обслуживание лифта, состояние крыши, фасада, подвала, страхование, размер резерва и планируемые допвзносы.

Любое изменение внешнего облика объекта, например, установка кондиционера, обычно требует согласования с сообществом владельцев.

Голосованием принимается план действий на следующий год, избирается совет владельцев, утверждаются счета и расходы.

Протоколы заседаний и Beschluss­sammlung представляют большой интерес для покупателей. На практике просят документы за последние 2-3 года, иногда дольше, если в доме обсуждался крупный ремонт.

Расчёт стоимости коммунальных услуг

В конце года коммунальные сервисы считывают данные со счётчиков и выставляют счёт за услуги. К коммуналке относятся отопление, водоснабжение, освещение общих территорий, вывоз мусора, страховки и другие необходимые для содержания жилья в Германии вещи.

На основании фактических расходов производится перерасчёт предоплаты жильцов за коммунальные услуги.

Покупателя квартиры интересуют не только счета, но и Hausgeld: ежемесячные платежи владельца на обслуживание дома, управление, ремонт и резерв. Высокий Hausgeld снижает привлекательность объекта, а слишком маленький резерв настораживает, если дом старый.

Трёхлетнюю историю счетов за коммунальные услуги лучше предоставить потенциальному покупателю сразу. По счетам за отопление легко понять, насколько честно выглядит энергетический паспорт и во что обходится жильё зимой.

Экономический план

На собрании владельцев принимается Wirtschafts­plan на следующий год. В нём расписаны обычные расходы на дом и прилегающие территории, запланированный ремонт, техосмотр лифта, проверка коммуникаций, счётчиков и прочие затраты на содержание.

Обычно используются реальные расходы за прошлое время с учётом актуальных цен.

В плане легко заметить будущие траты на жильё, что критично для покупателя. Особенно внимательно читаются строки о Sonder­umlage — специальном взносе на ремонт, который владельцы платят сверх обычного Hausgeld.

Если объект сдан в аренду

Продажа не прекращает договор аренды. В немецком праве действует принцип Kauf bricht nicht Miete: покупатель становится новым арендодателем на условиях существующего договора.

Для сдаваемой квартиры нужны договор аренды, последние расчёты коммунальных платежей, сведения о депозите, размере арендной платы, переписка о повышении стоимости аренды и ремонте. Инвестору важна доходность, а покупатель для собственного проживания будет спрашивать о возможности расторжения договора по личной потребности — Eigen­bedarf.

Прочие документы

В зависимости от ситуации, перед продажей понадобятся другие бумаги:

• контракты со страховками на недвижимость,
• техническое описание постройки,
• соглашение о сдаче жилья в аренду,
• приглашение на следующее собрание владельцев,
• документы по наследованию, если объект получен в наследство,
• доверенности, если один из владельцев живёт за границей или не может прийти к нотариусу,
• разрешения на перепланировки, пристройки, камин, солнечные панели и другие изменения.

Размещение объявления

Самый действенный способ быстро донести до людей информацию о продаже недвижимости в Германии — опубликовать объявление в интернете.

Немецкие порталы недвижимости

Основные витрины для покупателей — ImmobilienScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, сайты региональных маклеров, банков и строительных касс. В некоторых городах хорошо работают локальные порталы и группы района, но серьёзный покупатель всё равно ждёт полноценное объявление с документами и понятной ценой.

Публикация объявлений на каждом сайте — трата времени и ресурсов. Одна загрузка фотографий, планов и видео чего стоит.

Разумно использовать сервис-агрегатор или маклера, который выгружает объект сразу на несколько площадок. При самостоятельной продаже достаточно выбрать 1-2 сильных портала и внимательно следить за статистикой.

В среднем продажа объекта в Германии занимает 3-6 месяцев. Хорошее жильё по рыночной цене может найти покупателя быстрее, сложный объект или завышенная цена требуют больше времени.

Содержание объявления

После тщательной подготовки документации полное описание объекта на грамотном немецком повысит шансы на успех до максимума.

Заголовок

Название объявления — первое, что замечает потенциальный покупатель в поиске в интернете. Привлекательный заголовок повысит количество кликов. Информацию о недвижимости получат больше людей.

Скучное перечисление количества комнат и площади не вызывает дополнительного интереса. Выносите в заглавие основное преимущество жилья: «светлая квартира с балконом у парка», «дом с новым тепловым насосом и большим садом», «тихая квартира рядом с S-Bahn».

Адрес

Указание точного адреса позволяет клиентам быстро составить впечатление о районе, отдалённости магазинов, доступности транспорта и прочих важных для будущих жильцов особенностях.

Если точный адрес не хочется раскрывать сразу, укажите хотя бы район, улицы поблизости и расстояние до транспорта. Полная закрытость вызывает лишние вопросы.

Описание

Ключевые качества жилья пишутся вначале. Стандартный план описания:

• количество комнат и пояснения, например, раздельный санузел или гостевой туалет;
• размер каждой комнаты и общая жилая площадь;
• наличие кухонной мебели, ванной, душевой кабины;
• тип отопления, энергетический класс, год модернизации окон, крыши и фасада;
• важные особенности — лифт, безбарьерный вход, балкон на южной стороне, терраса, парковка, подвал;
• размер Hausgeld или коммунальных расходов;
• окрестности — инфраструктура, транспорт, детские площадки, парки, удалённость магазинов, школы, садика.

Избегайте повторов, непонятных сокращений и рекламного шума. Текст не должен утомлять сложными формулировками.

Нельзя искажать информацию. Продавец отвечает за каждое существенное утверждение в объявлении: площадь, состояние, энергетические данные, парковку, аренду, дефекты и будущие расходы.

Фото и видео

Главное впечатление покупатель получит через иллюстрации. На фотографии обращают внимание абсолютно все. Качество и профессиональность визуальных материалов напрямую влияют на желание взглянуть на объект поближе.

Расходы на профессионального фотографа незначительны по сравнению с ценой недвижимости. Не стоит скупиться на услуги мастера, если самостоятельно сделать фотографии или видеоролик на должном уровне не получается.

Солнечный свет благоприятно влияет на восприятие человека. Делайте снимки днём, когда ярко светит солнце.

Пример удачной фотографии внешнего вида дома - солнце и ясное небо.

Современные технологии позволяют создавать 3D-версии помещения. Размещайте фото в формате виртуальной прогулки по жилью, если объект большой, находится далеко от потенциальных покупателей или часто вызывает холостые просмотры. Это помогает отсечь людей, которым планировка сразу не подходит.

Обратите внимание на разрешение и размеры фотографий. Нужны чёткие кадры, позволяющие детально рассмотреть помещение, окна, санузел, кухню, балкон, подвал, фасад и вход в дом.

Очевидно, что в момент съёмки в помещении должны царить чистота и порядок. Личные фотографии, детские вещи, документы, лекарства и ценные предметы лучше убрать.

Что сделать перед продажей

После размещения объявления начнут поступать звонки, чтобы назначить время просмотра. Следует тщательно подготовиться к посещениям.

По возможности, наведите порядок на прилегающей территории. Подметите тротуар, уберите мусор у входа. Уберите всё, что может огорчить покупателя на пути. Внешний вид дома — первое, что увидит посетитель. А первое впечатление часто совпадает с последним.

Уберите из жилья лишнюю мебель, снимите со стен случайные декорации. Покупателю легче представить себя в пространстве, когда комнаты не перегружены вещами. Полностью пустое помещение подходит не всегда: иногда несколько предметов мебели помогают понять масштаб комнаты.

Отремонтируйте явные поломки, чтобы недостатки не бросались в глаза. Если стены грязные, покрасьте их в светлый цвет. Помойте полы. Чистота наводит на позитивные мысли, а любая грязь вызывает отторжение.

Если в квартире живут арендаторы, договаривайтесь о просмотрах заранее и письменно. Покупатель должен увидеть жильё, но арендатор не обязан терпеть хаотичные визиты каждый вечер.

Общение с покупателем

Объявление, переписка и просмотр должны быть на понятном немецком. Акцент сам по себе никого не пугает, а вот неточные ответы, путаница в цифрах и обещания «потом пришлю» снижают доверие. Если немецкого недостаточно, попросите помощи у немецкоязычного знакомого или маклера.

Подготовьте грамотные ответы на возможные вопросы.

• Что в округе — магазины, школы, детский сад, игровые площадки, есть куда пойти, доступ к общественному транспорту.
• Уровень шума за окном и состояние соседних улиц.
• Парковка, гараж, возможность парковаться рядом с домом.
• Состояние окон, дверей, полов, подвала, крыши, фасада и подъезда.
• Надо ли ремонтировать жильё сразу после покупки.
• Тип и состояние отопления, год последней модернизации.
• Расходы на коммунальные услуги, Hausgeld, денежный резерв дома и возможные дополнительные взносы.
• Площадь комнат, кухни, туалета, ванной, балкона и террасы.
• Продаётся ли встроенная кухня вместе с жильём и по какой цене она отражается в договоре.
• Наличие кладовки, подвала, помещения для стиральных машин и места для велосипедов.
• Если квартира сдана — размер аренды, срок договора и отношения с жильцом.

Просите у серьёзного покупателя подтверждение финансирования: письмо банка, предварительное одобрение кредита или понятное объяснение источника средств. Отчёт SCHUFA сам по себе не заменяет ипотечное решение банка.

Держите в уме заготовки на случай попыток сбить цену. Не относитесь к торговле негативно. Если нет желания снижать запросы, спокойно объясняйте, чем подтверждается стоимость: сравнимыми объектами, состоянием дома, документами и отсутствием срочных расходов.

Наблюдайте за статистикой просмотров объявления. Если много просмотров, но нет обращений — что-то не так. Экспериментируйте с объявлением, добавьте или замените фотографии, уточните заголовок, проверьте цену по соседним объектам.

Оформление сделки

Когда обе стороны ударили по рукам, остаётся пройти положенные по закону бюрократические процедуры.

Контракт подготавливает нотариус. Проект обычно отправляется заранее, чтобы стороны успели спокойно прочитать текст до встречи. Для потребительских договоров, особенно если одна сторона действует как предприниматель, нотариус следит за защитным сроком на ознакомление с договором. На практике проект часто приходит по email.

В контракт вносятся персональные данные продавца, покупателя и нотариуса. Описывается объект продажи, цена, дата передачи, состояние, встроенная кухня и другая движимая мебель, порядок оплаты, существующие арендаторы, ипотечные записи, гараж, парковка, подвалы и права особого пользования.

Нотариус запрашивает новую выписку из земельной книги, проверяет право собственности и дополнительные объекты. Если на жилье висят незакрытые долги или Grund­schuld, это тоже отражается в договоре.

Договор на продажу недвижимости в Германии.

В назначенный день в кабинете нотариуса оформляется сделка. Нотариус вслух читает текст контракта и отвечает на вопросы. Он дотошно погружается в юридические детали, так как отвечает за законность сделки и отсутствие очевидных правовых ловушек. Состояние крыши, плесень в подвале или качество ремонта нотариус за стороны не проверяет.

Нотариусу требуется убедиться, что клиенты понимают смысл договора. Если уверенности нет, придётся нанять переводчика и явиться на заключение сделки с ним.

Затем обе стороны подписывают договор, и нотариус забирает бумаги на доработку. Сделка считается оформленной. «Беловой» вариант высылается почтой или в электронном виде.

В земельную книгу по запросу нотариуса вносится отметка о будущей смене владельца — Auflassungs­vormerkung. Она защищает покупателя от повторной продажи объекта и других записей, которые могли бы появиться после подписания договора.

Оплата происходит не сразу после подписи, а после уведомления нотариуса о готовности сделки к расчёту — Fälligkeits­mitteilung. К этому моменту обычно проверены необходимые согласия, порядок снятия ипотечных записей и другие условия договора.

Покупатель не может рассчитаться за недвижимость наличными, криптовалютой, золотом, платиной или драгоценными камнями. Закон о борьбе с отмыванием денег требует безналичный и подтверждаемый платёж. Перевод с иностранного счёта возможен, если банк и нотариус видят происхождение денег и платёж проходит без нарушений.

Когда продавец подтвердит получение денег нотариусу, объект переписывается в земельной книге на нового владельца. До этого момента покупатель обычно не получает ключи, если стороны специально не договорились иначе.

Если жильё куплено в ипотеку

Продать объект с действующим кредитом можно. В договоре прописывается, какая часть цены уходит в банк для погашения долга, а какая поступает продавцу. Нотариус координирует снятие записи Grund­schuld или её использование новым банком покупателя.

Главный расход продавца — возможная Vorfällig­keits­ent­schädigung, компенсация банку за досрочное погашение кредита с фиксированной ставкой. До публикации объявления стоит запросить расчёт у банка и включить сумму в финансовый план. По §489 BGB долгосрочный кредит можно расторгнуть после 10 лет с момента полной выдачи кредита, соблюдая шестимесячный срок уведомления.

Задержки часто связаны с оформлением ипотеки и получением кредита покупателем. Поэтому устное «банк одобрит» лучше не считать достаточной гарантией.

Если собственников несколько, наследство или развод

Продать весь объект могут только владельцы, которые имеют право распоряжаться недвижимостью. Если в земельной книге указаны два супруга, подписывать договор должны оба. При наследстве часто возникает Erben­gemeinschaft — сообщество наследников. Для продажи всего дома или квартиры обычно нужно согласие всех наследников.

Если один из владельцев живёт за границей, заранее оформляется доверенность, которую примет немецкий нотариус. С наследственным объектом сначала проверяют право на наследство в Германии, запись в земельной книге и налоговые последствия.

В конфликтной ситуации один совладелец иногда может продать свою долю, но покупатель такой доли получает не отдельную комнату, а участие в споре. Поэтому рыночная цена доли обычно ниже, чем соответствующая часть стоимости всего объекта.

Передача жилья

Когда деньги оказываются на счету продавца, покупатель хочет как можно быстрее получить ключи. Назначается время формального перехода недвижимости в новые руки.

Жильё повторно осматривается, составляется протокол передачи. В протокол вносятся показания счётчиков, количество ключей, заметки о состоянии объекта, перечень переданных документов и договорённости сторон.

Так выглядит протокол о приёме дома новым владельцем.

Частная перепродажа жилья обычно идёт с исключением гарантии за обычные недостатки. Но скрывать известные проблемы нельзя. Если после продажи обнаружатся дефекты, о которых продавец знал и умолчал, возможны судебные разбирательства.

Продажа через маклера

Заботы можно переложить на маклера. Он сам вычислит цену, соберёт документацию, подготовит объявление, будет общаться с клиентами, организовывать просмотр жилья, сопровождать сделку, искать нотариуса и передавать ключи.

Но за услуги маклера требуется платить. Цена услуг маклера зависит от земли, объекта и договорённости сторон.

При продаже квартиры или односемейного дома частному покупателю продавец обычно не может переложить всю комиссию на покупателя. Если маклер работает на обе стороны, комиссия делится между продавцом и покупателем поровну. Если маклера нанял продавец, с покупателя можно взять не больше половины комиссии.

Фраза «для продавца бесплатно» звучит красиво только в рекламе услуг риэлтора. Покупатель считает общий бюджет покупки: цену, нотариуса, налог на приобретение, земельную книгу, ремонт и комиссию. Чем выше дополнительные расходы, тем сильнее давление на цену объекта.

Налог на продажу жилья в Германии

Доход от продажи недвижимости в Германии частными лицами не облагается подоходным налогом, если выполняется одно из условий §23 EStG:

1. с момента покупки до продажи прошло больше 10 лет;
2. квартира или дом использовались владельцем исключительно для личного проживания с момента покупки до продажи;
3. жильё использовалось для личного проживания в год продажи и в два предыдущих календарных года.

За точку отсчёта обычно принимаются даты нотариальных договоров покупки и продажи, а не день передачи ключей.

Если владелец не укладывается во временные рамки, прибыль от продажи указывается в немецкой налоговой декларации в приложении SO. Прибылью считается выручка от продажи минус расходы на приобретение, продажу и учитываемый ремонт. Амортизация, которую владелец раньше списывал при сдаче жилья, уменьшает расходы на приобретение и может увеличить налогооблагаемую прибыль.

Федеральный порог для частных сделок составляет 1000€ прибыли за календарный год. Это Frei­grenze: если порог достигнут, налоговая смотрит на прибыль по правилам §23 EStG, а не освобождает первые 1000€ как необлагаемую часть.

Прибыль увеличивает налогооблагаемую базу. В Германии чем выше годовой доход, тем выше процентная ставка подоходного налога. Поэтому заранее сказать, какой будет налог с продажи квартиры, невозможно — всё зависит от совокупного налогооблагаемого дохода человека в год продажи жилья.

Если объект использовался смешанно — часть времени сдавался, часть времени был личным жильём, в доме была площадь в бизнес-активах или краткосрочная аренда туристам, — лучше до объявления поговорить со Steuerberater. Налог, досрочное погашение кредита и комиссия маклера могут заметно изменить реальную сумму, которая останется после сделки.