Варианты строительства частного дома в Германии

Будущий владелец недвижимости в Германии в мечтах видит дом определённой архитектуры. Немецкие строители предлагают несколько видов постройки собственного жилья на участке в зависимости от:

• Формата дома (на одну/несколько семей)
• Архитектурного решения и материалов

У каждого вида — плюсы и минусы, с которыми предстоит разобраться застройщику, прежде чем приступать к обсуждению проекта с архитектором.

Форматы строительства домов в Германии

Выделяют 6 основных форм строенний:

• На одну семью в 2-3 этажа
• На одну семью в 1 этаж
• На две семьи
• На двух хозяев
• Ряд домов
• Цепочка домов

Когда коттедж строится на двух хозяев, речь идёт о таунхаусе или дуплексе, которые по-немецки называются Doppelhaus. Получается нечто среднее между домом и квартирой — у каждого домовладения есть свой участок земли и два выхода: на улицу и во двор. Плюс — индивидуальный гараж или парковочное место. При этом по соседству — через стенку — живёт другая семья с аналогичными удобствами.

Когда в ряд строится несколько таунхаусов, получается лайнхаус — по-немецки Reihenhaus.

Дом на одну семью в Германии — Einfamilienhaus

Двух- и более этажное строение такого типа предназначен для одной семьи. Дом свободно стоит на участке, не соприкасаясь стенами с другим жильём. Планировать расположение комнат ничего не помешает. Можно найти место для дивана перед камином в просторном зале и рабочего кабинета с верандой.

Лужайка перед фасадом или сад во дворе, пруд с рыбками или полный цветов палисадник — распоряжаться участком по желаниям и нуждам одной семьи проще, чем договариваться с соседями.

Если понадобится позже переделать верхний этаж или построить гараж, согласовать изменения со строительным ведомством города не составит проблемы.

От чужих взглядов с любой стороны можно отгородиться забором или высоким кустарником.

Частный дом на одну семью в Германии.

Преимущества Einfamilienhaus

• Индивидуальная планировка внутренних помещений, фасада.
• Самостоятельное распоряжение участком.
• Частная жизнь скрыта от чужих взоров.
• Простор — больше комнаты, гаражи, лужайки.
• Нет шумных соседей за стенкой — ничто не побеспокоит спящих детей.

Недостатки Einfamilienhaus

• Высокая цена строительства.
• Ощутимая стоимость содержания недвижимости.

Одноэтажный дом на семью в Германии — Bungalow

Бунгало — удачное решение для пожилых или инвалидов.

Пожилым людям и инвалидам тяжело жить в многоэтажных строениях. Для тех, кому лестница доставляет неудобства, идеальным будет бунгало.

Традиционно немцы не строят бунгало, считая, что участок используется неэффективно. Но обстоятельства у всех разные.

Преимущества Bungalow

• Не надо подниматься по лестницам, чтобы попасть в другую комнату.
• Низкая цена строительства.
• Отсутствие шума от проживающих этажом выше членов семьи.
• В одноэтажном строении проще планировать расположение комнат.
• Можно сделать несколько входов в жильё.

Недостатки Bungalow

• Неэффективное использование площади участка.
• Большие потери тепла зимой.

Дом на две семьи в Германии — Zweifamilienhaus

Типичный частный дом на две семьи в Германии.

Одна крыша на 2 ячейки социального общества экономит ресурсы. Разделить дом на две части — жить в одной, сдавать другую — популярная модель сокращения расходов на содержание жилья в Германии.

Необязательно мириться с соседством чужих людей, если нет такого желания. Поселить рядом родителей, чтобы помогать им по хозяйству и не оставлять детей без присмотра, — распространённая практика.

Преимущества Zweifamilienhaus

• Сокращение расходов на строительство в случае двух хозяев или дополнительные доходы от сдачи части дома в аренду.
• Подходит для проживания вместе с родителями.

Недостатки Zweifamilienhaus

• Тесное соседство — иногда не совсем приятное.
• Один участок и один вход в дом — придётся пользоваться совместно.
• Необходима шумоизоляция между частями дома.

Дом на двух хозяев в Германии — Doppelhaus

Не совсем стандартный двойной дом в Германии из красного кирпича.

«Двойная» постройка — усовершенствованная идея жилья на две семьи. По сути, это таунхаус — два дома, соприкасающихся друг с другом одной из стен. Крыша по-прежнему остаётся общей, но уже два входа.

Снаружи недвижимость выглядит симметрично относительно вертикальной линии посередине. Изнутри планировка может различаться — по желанию владельцев.

За счёт общей стены можно сэкономить на строительстве и сохранять больше тепла зимой.

Важно, чтобы интересы жильцов совпадали: либо совместные вечеринки каждую пятницу, либо спокойный отдых на террасе. Если одни хотят покоя, а другие — танцев до утра, вряд ли сокращение расходов на недвижимость компенсирует стресс от неудачного соседства.

Преимущества Doppelhaus

Те же, что у дома на две семьи Zweifamilienhaus.

Недостатки Doppelhaus

• Шумоизоляция в общей стене точно потребуется.
• Если понадобится что-то ремонтировать или достраивать, придётся согласовывать это с владельцем другой части.

Ряд из домов в Германии — Reihenhaus

Ряд домов-клонов — экономия на цене строения и участка.

Если рядом с Doppelhaus поставить ещё один, получится ряд. Модули в середине такого ряда имеют общие стены слева и справа. Такой удлинённый таунхаус — Reihenhaus — популярный вид строительства в Германии. Целые улицы немецких городов в частном секторе выглядят как сплошной двухэтажный дом рядовой застройки. И у каждого жилья в ряду есть свой вход и лужайка.

Reihenhaus нельзя строить где угодно. Власти «нарезают» землю под ряды централизовано и продают участки только желающим житьздесь. Территория требуется небольшая, крыша общая, что сокращает расходы жильцов. Поэтому «рядные» постройки среди немцев популярны.

Преимущества Reihenhaus

• Низкая цена строительства.
• Грамотное использование участка.
• Высокое теплосбережение.

Недостатки Reihenhaus

Много соседей. Это уже похоже на проживание в квартире.

Цепочка из домов в Германии — Kettenhaus

Цепочка тесно стоящих домов в Германии.

Цепной дом образуется, когда строения соприкасаются между собой не стенами, а лишь элементами застройки, например:

• гаражами,
• верандами,
• пристройками.

В цепочке необязательно общая крыша, что позволяет строить жильё разной высоты и архитектуры.

Строения в цепочке расположены очень близко друг к другу, но не «впритык». Соприкосновение стены с гаражом причиняет меньше неудобств, чем перегородка на всю высоту недвижимости.

Преимущества Kettenhaus

• Уровень шума гораздо ниже, чем в Reihenhaus.
• За счёт большего простора семье в доме комфортнее.
• Участок использован более эффективно, чем у отдельно стоящего дома.

Недостатки Kettenhaus

Энергопотребление выше, а строительство дороже, чем Reihenhaus.

Архитектура и материал строящегося дома

Когда формат строения определён, нужно определить архитектуру, материал и базовый принцип строительства. Будет это стандартное сооружение из кирпича, железа и бетона? Или экономный дом из готовых блоков? А может, наоборот, экологичный деревянный сруб категории люкс?

Застройщику в Германии придётся разобраться с немецкой терминологией при выборе дома:

• С несущими стенами
• Готового
• Сруба
• Каркасного
• Энергоэффективного

Massivhaus — дом с несущими стенами

При Massivbau компоненты, ограничивающие пространство (например, панели перекрытия или стены), одновременно несущие элементы. Дома из железобетонных конструкций, кирпича, деревянных материалов сооружаются на строительной площадке с дополнением из готовых элементов — лестниц или балконов.

У частных застройщиков в Германии стоимость «массивного» дома составляет 1000€ за квадратный метр. Цена — от 900€ со стандартным оснащением до 1700€ в высококлассном исполнении.

Дом в Германии, построенный по стандартной технике с несущими стенами

Преимущества

• Индивидуальная планировка.
• Прочная и долговечная конструкция.
• Хорошая звукоизоляция.

Недостатки

• Massivhaus возводится минимум за 6 месяцев.
• Так как железобетонные конструкции и кирпичные стены собираются на территории объекта, цена строительства будет включать расходы на доставку материалов, возведение конструкции, зарплату строителям.
• Massivhaus должен высохнуть, из-за чего фазы строительства могут сдвигаться или задерживаться.

Fertighaus — готовый дом

Постройка готового дома из предварительно сделанных на фабрике элементов занимает пару дней

Внешне готовый дом похож на жильё традиционной постройки. Но Fertighaus состоит из частей и блоков, предварительно произведенных на фабриках. На стройплощадке детали быстро собираются словно конструктор. Немецкие строители производят элементы из стали, бетона, кирпичей, глины или камня. Чем больше размер блоков, тем быстрее проводится монтаж. Один этап сборки дома на участке занимает в среднем 2-3 дня.

Владелец жилья оплачивает Pauschalpreis — стоимость недвижимости по договору. Фирма-строитель изготавливает, доставляет элементы и возводит жильё на территории покупателя. Цена зависит от архитектуры и площади объекта.

Компании, предлагающие Fertighaus, возводят дом на готовом фундаменте. Застройщик отвечает за всю подготовку, включая:

• покупку земельного участка — Grunderwerb,
• проверку возможности строительства — Bebaubarkeitsprüfung,
• подключению к коммунальным сетям — Erschließung,
• экспертизу — Gutachten,
• разрешение на строительство — Baugenehmigung,
• котлован — Baugrube,
• подвал,
• фундамент.

Для этого придётся найти компетентного партнёра — инженера или архитектора. Нередко архитекторы и строительные фирмы работают совместно.

В Германии есть предложения «всё включено», когда даже поиск участка перекладывается на плечи строительной фирмы или партнёров.

Преимущества Fertighaus

• Низкая цена. У молодых семей мечта о собственном жилье в Германии может осуществиться в виде Fertighaus.
• Сроки строительства — дом собирается за несколько дней.

Недостатки

• Ограниченные возможности планировки. Личные идеи реализовать сложно, порой — невозможно.
• Высокий уровень риска. Готовые дома из-за легкой конструкции менее прочные и долговечные, чем обычные.
• Шумоизоляция у Fertighaus хуже, чем у Massivhaus.

Blockhaus — сруб

Пример сруба в парке готовых домов в Mannheim

Срубы известны уже много столетий и распространены от Альп до Скандинавии. Для Германии деревянное жильё тоже не редкость.

Для Blockhaus характерны лежащие друг на друге и перекрещивающиеся в углах брусья, из которых состоят внешние и внутренние стены.

Внешние стены выполнены цельным блоком из древесины толщиной от 14 сантиметров либо в виде многослойной конструкции. Массивные блочные стены важны для жесткости конструкции, поэтому размеры окон и дверей в срубах меньше стандартных.

Жить в срубах комфортно. Из-за натуральных материалов деревянные дома славятся уютом. Летом жильё естественным образом остаётся прохладным, а зимой не теряет тепло. Немцы, склонные к аллергии, ценят срубы за то, что в них образуется меньше пыли. К тому же деревянные поверхности радуют глаз даже без специальной обработки.

Древесина как натуральное сырьё быстрее меняет свойства со временем. Поэтому при прокладке труб и соединений необходимо оставлять достаточно пространства на случай, если дерево сожмётся или расширится. Одновременно на деревянное жильё влияет окружающая среда. Не исключён ремонт при повреждениях, нанесённых влагой, плесенью, насекомыми.

Преимущества срубов

• Спасение для аллергиков и астматиков — мало пыли, натуральные материалы.
• Влажность регулируется деревянными стенами жилья. Бетон и кирпич в первые годы после постройки содержат лишнюю влагу, что приводит к появлению плесени при недостаточном проветривании.
• Атмосферность и уют благодаря лёгкому запаху дерева в доме.

Недостатки деревянного строения

• Низкая пожарная безопасность.
• Плохая звукоизоляция. В деревянном доме слышно всё, включая скребущихся под полом грызунов. Зимой стены дома сохнут, трещат и скрипят.
• Нужно обрабатывать от насекомых.

Skeletthaus — каркасный дом

Пример дома в Германии? построенного на "скелете"

В отличие от железобетонных или деревянных конструкций, где стены «несут» основную массу постройки, в каркасных домах за устойчивость отвечает только «скелет». Пространство между элементами каркаса служит как стеной, так и окном. Фасад — сплошная прозрачная витрина. В таком жилье никогда не будет недостатка света или пространства.

Из-за «воздушности» постройка выглядит дешевле традиционных зданий из бетона или дерева. Но это не так. Скелет каркасного дома, несущий полную нагрузку, прочный и устойчивый. Для строительства используется ламинированный брус, способный прослужить десятилетия и не потерять «товарного» вида.

Дом сохраняет необходимые характеристики качественного современного строения:

• энергосберегаемость,
• комфорт,
• прочность.

Без бетонных стен добиться этого куда сложнее. А трёхкамерные стеклопакеты, заполненные инертным газом, стоят в Германии дороже кирпичей.

Преимущества Skeletthaus

• Каркас в виде сетки даёт пространство для манёвра при планировке внутренних помещений. Понятия «несущая стена» не существует.
• Пространство используется на всю катушку. Светлые, просторные комнаты стирают грань между помещением и улицей.

Недостатки

• Строительство каркасного дома дороже и сложнее. Не всякая строительная фирма возьмётся за проект.
• Прозрачный фасад предполагает высокий уровень открытости жилья для взоров соседей.
• Зимой жильё успевает прогреться даже в не самые солнечные дни. А вот летом быстро становится жарко.

Пассивные дома — Passivhaus

Особенность подобных строений — низкое энергопотребление, достигаемое за счёт применения пассивных методов энергосбережения. Такие дома эффективно используют солнце, внутренние источники и рекуперацию тепла, чтобы обеспечивать его сохранение даже в холодные месяцы. В тёплое время года используются методы пассивного охлаждения для обеспечения комфортной прохлады.

При строительстве Passivhaus или KfW-Effizienzhaus применяется максимально простая архитектура. Строение должно быть компактным и иметь продуманную форму, ориентированную по частям света и розе ветров.

Теплоизоляция монтируется с усилением, и особенное внимание уделяется местам стыков и возможным «мостикам холода». Задача — высокая герметизация. Плюс — ставятся тройные стеклопакеты и организуется принудительная приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией тепла.

Жильё считается пассивным, когда максимальное потребление энергии в год — 15 кВт•ч/м².

Энергоэффективные дома в Германии

Основные регионы и города ФРГ с пассивными постройками:

• Дармштадт

Здесь расположен Институт пассивного дома (Passivhaus Institut), основанный Вольфгангом Файстом.

Один из первых энергоэффективных домов в мире был построен именно в Дармштадте в начале 1990-х годов. Этот проект стал образцом для последующего развития концепции.

• Фрайбург

Этот город называют «солнечной столицей Германии». Здесь находится эко-район Vauban, где дома построены по KfW-Effizienzhaus. В округе также используются солнечные панели, системы сбора дождевой воды и экологически чистые материалы.

• Ганновер

Эко-район Kronsberg был построен ко Всемирной выставке Expo 2000. Многие здания соответствуют Passivhaus.

• Гейдельберг

Район Bahnstadt — один из крупнейших в Европе, полностью построенный по стандартам Passivhaus. Здесь есть жилые дома, офисы и общественные здания.

• Мюнхен

В пригородах, таких как Грюнвальд и Гархинг, строятся жилые комплексы с низким энергопотреблением. А в городе есть отдельные коттеджи и школы, построенные по канонам пассивного дома.

• Посёлок из частных домов в предместье Аугсбурга (Бавария)

В посёлке 13 зданий — девять индивидуальных домов и четыре сдвоенных коттеджа из керамических камней с усиленной внешней теплоизоляцией.

Здания спроектированы и построены по стандарту KfW-Effizienzhaus 55. Число 55 значит, что расход первичной энергии не должен превышать 55% действующей нормы.

Каждое строение оснащено солнечной электростанцией. Также у домов есть аккумуляторный накопитель электроэнергии, накопитель тепловой энергии, буферный бак.

Общие затраты электроэнергии дома для семьи в год — 6 651 кВт*ч, для одной квартиры в дуплексе — 6 050 кВт*ч. При этом солнечные батареи производят энергии больше в 2 с лишним раза.

Так выглядят дома в посёлке в Баварии, которые построены по стандарту KfW-Effizienzhaus 55.

Плюсы пассивных домов в Германии

• Потребление энергии для отопления в пассивных домах составляет менее 15 кВт·ч/м² в год, что позволяет сэкономить.
• Стабильный микроклимат — благодаря эффективной теплоизоляции и системам вентиляции температура в доме поддерживается постоянной в любое время года.
• Возможность получения субсидий, налоговых льгот или дешевых кредитов на строительство и реконструкцию домов в соответствии с пассивными стандартами (например, через программы KfW).

Минусы Passivhaus

• Пассивный дом обходится на 10–25% дороже обычного из-за использования сложных технологий и высококачественных материалов.
• Проектирование Passivhaus требует соблюдения определенных архитектурных решений (ориентация на юг, минимизация теплопотерь), что может ограничивать креативность дизайна.
• Для поддержания энергоэффективности владельцам нужно следить за работой всех систем, таких как вентиляция, солнечные панели и тепловые насосы.

03-12-2024, Степан Бабкин, Екатерина Щукина