Покупка Erbbaurecht — участки, квартиры или дома на земле под долгосрочную аренду в Германии

Представьте: вы накопили какой-то капитал, начали поиски жилья в Германии и вдруг нашли тот самый дом. Идеальный район, светлая кухня, сад для детей… и цена меньше чем везде — как будто с огромной скидкой. Сердце замирает, а потом взгляд цепляется за странную пометку в описании: «Erbbaurecht».

Сразу закрадывается подозрение: «Что это вообще такое — Erbbaurecht? И почему это так дешево? Вдруг это какой-то обман…».

Не пугайтесь. Это не мошенничество и не скрытый подвох. Erbbaurecht — это особый способ владения недвижимостью в Германии. Слышали про него не все, тем не менее он существует. И может оказаться как выгодной возможностью, так и скрытой ловушкой. Объясняем по порядку.

Что такое Erbbaurecht

Как это прочитать по-русски: произносится примерно как «Эрббаурехт» (с ударением на «бау»). Часто его называют просто «эрбау» или переводят как «право наследственной аренды» или «право застройки».

Если по-простому, это долгосрочная аренда земли под строительство дома. Когда человек становится владельцем здания, но не участка под ним.

Как это происходит на практике:

1. Находите участок, который нравится. Принадлежит он чаще всего городу или церкви.
2. Договариваетесь с хозяином земли, чтобы он разрешил построить на ней свой дом. Вы становитесь Erbbaurecht­snehmer — арендатором (тем, кто получает право застройки).
3. Платите арендодателю — Erbbaurechts­geber — не всю стоимость земли разом, как при покупке, а ежегодную земельную ренту — Erbbauzins. Это своего рода «абонентская плата» за использование земли. Но не путайте с рассрочкой — это именно аренда, потому что земля так и остаётся в собственности у города или церкви.
4. Договор заключается на очень долгий срок, обычно на 50, 75 или 99 лет. На весь этот период вы — полноправный хозяин: можете строить тут дом и жить в нём, продавать его или передавать по наследству.

В быту эту схему до сих пор часто по старинке называют словом Erbpacht (наследственная аренда). Но Erbpacht — исторический термин, который относился к аренде сельскохозяйственных земель и был отменен еще в 1947 году. Современный и единственно правильный юридический термин для недвижимости — наследственная застройка Erbbaurecht. Именно он используется в договорах и законах.

Закон об Erbbaurecht

Правовая основа наследственных прав на застройку определяется Законом о наследственных правах на застройку ErbbauRG. Он действует с января 1919 года и был принят для стимулирования жилищного строительства.

Допустим, молодая пара хочет построить дом. Земля стоит 250000€, но у них нет таких денег. Зато они вполне могут себе позволить участок в аренду с ежегодной платой 4% его стоимость. Получается, каждый месяц им нужно будет платить около 830€. А на такую схему их бюджет как раз подходит.

Закон об аренде земли регламентирует следующие соглашения между землевладельцем и арендатором:

• Строительство, обслуживание и эксплуатация здания
• Страхование здания и реконструкции на случай разрушения
• Несение тягот и налогов
• Досрочный возврат права наследственной застройки при определенных условиях
• Штрафные санкции при нарушении условий договора
• Преимущественное право арендатора на продление и выкуп

Дополнительно существует право на дробную долю в договоре аренды, который охватывает весь многоквартирный дом, как это регулируется немецким Законом о кондоминиумах — WEG (30 раздел). Этот договор аренды предусматривает исключительное владение отдельной квартирой.

В этом же разделе рассматривается частичное наследственное право на застройку, которое применяется к помещениям, не используемым для проживания.

Кто сдаёт землю в аренду

• Города и муниципалитеты. Они часто выставляют участки для аренды, особенно в новых районах. Но здесь редко бывают хорошие скидки — город обычно старается получить максимальный доход для своего бюджета.
• Церкви. Они в Германии — крупнейшие частные землевладельцы. Могут предлагать льготные условия для семей с детьми, людей с низким доходом или для социальных проектов. Для них важна не только прибыль, но и социальная роль.
• Частные фонды и инвесторы. Для них это просто бизнес и долгосрочная инвестиция. Условия будут чисто рыночными, без каких-либо скидок. Но всё индивидуально.
• Обычные частные лица. Редко, но бывает. Например, человек унаследовал большой участок, но не хочет его продавать. Вместо этого он сдает его в долгосрочную аренду под строительство, чтобы иметь стабильный ежегодный доход.

Особенности покупки земли, дома и квартиры на земле в аренду

Порядок оформления сделок разный, в зависимости от того, что покупаете:

1. Земля под строительство. Здесь о покупке вообще речи не идёт — действует договор аренда на 50-100 лет и более. Заключается только арендный договор.
2. Частный дом на семью на арендованной земле. Продаёт такой объект владелец дома, который его построил на арендованной земле. Здесь уже есть два документа: договор аренды на землю, который заключал продавец дома с владельцем участка, договор купли-продажи дома между продавцом и покупателем.
3. Квартира в многоквартирном доме на арендованной земле. Здесь также присутствует два документа, как и в ситуации с покупкой дома.

В контракте аренды указываются все параметры. Если речь о квартирах, в документе будет прописано, что дом разбит на квартиры. В таком случае к каждой из них прикрепляется доля в % от аренды земельного участка.

Покупатель в такой ситуации новый контракт аренды не заключает. Он перенимает уже имеющийся, который всегда прикреплён к объекту, и платит за аренду земли причитающуюся долю.

Например, покупаете квартиру за 100 000 € в доме на 10 квартир, который стоит на арендованном участке. Оплата за аренду всего — 6000 € в год. На вас переходят обязательства из долгосрочного контракта аренды земли на оплату 1/10 части — то есть 600€ каждый год. Но нужно учитывать, что рента индексируется, поэтому постепенно эта сумма будет немного повышаться.

Сколько нужно платить каждый год за аренду земли

Земельная рента — ежегодная плата, которую вы переводите владельцу участка. Называется Erbbauzins. Как определяется сумма:

• Размер ренты обсуждается, но обычно это 3–5% стоимости самого участка в год.
• Пример: если земля стоит 100 000 €, вы будете платить примерно 3000–5000 евро каждый год.
• Для некоторых категорий (например, многодетных семей) владелец земли может сделать скидку.
• В 99% рента Erbbaurecht будет медленно, но верно расти.

В договоре обычно есть пункт о «защите от инфляции». Это значит, что ваша годовая рента будет повышаться вместе с ростом цен в стране.

Пересмотр суммы происходит раз в 3–5 лет на основе официального индекса потребительских цен.

В отличие от ипотеки в Германии, где процентная ставка фиксируется на много лет, земельная рента постепенно увеличивается. То есть через 10–20 лет вы можете платить уже значительно больше.

Можно ли поднять арендную плату просто так

Нет, просто так владелец земли повысить аренду не может. Существуют строгие правила:

• Первое повышение возможно только через 3 года после подписания договора.
• Следующее повышение — не раньше чем через ещё 3 года.
• Размер повышения привязан к официальной инфляции и не может быть произвольным.

Что будет, когда закончится срок действия Erbbaurecht

Если не согласованы другие условия, стандартно по истечении срока аренды имущество переходит к землевладельцу. Арендатор получает компенсацию, которая по закону должна составлять не менее двух третей общей стоимости. Право на более высокую компенсацию будет только в том случае, если это предусмотрено конкретным договором.

Продление или заключение нового контракта также возможно, по обоюдному согласию.

Строчка «С возможностью продления» в договоре не означает, что через 99 лет автоматически будет продлён при желании арендатора. Нужно всё равно достичь договорённости с владельцем земли.

Можно ли досрочно расторгнуть договор аренды

Контракт может быть расторгнут любой из сторон до истечения срока действия только по взаимному согласию.

Но в некоторых случаях арендодатель имеет одностороннее особое право расторжения — Heimfall. Такое может произойти, например, если арендатор:

• не может больше платить арендную плату,
• допускает, чтобы участок пришёл в негодность,
• иным образом нарушает свои договорные обязательства.

В случае расторжения арендатор имеет право на компенсацию в размере минимум 2/3 стоимости здания.

Можно ли продать дом на арендованной земле

Да, при этом право аренды будет передано покупателю. Но продажа часто требуют согласия землевладельца. Он может отказать в выдаче согласия только при наличии веских причин. Например, если новый арендатор намерен использовать здание в коммерческих целях, а не для проживания.

Разрешено ли арендаторам земли сдавать свою недвижимость в аренду

Да, для сдачи в аренду недвижимости, находящейся в аренде, требуется заключение стандартного договора аренды между арендодателем и арендатором.

Но прежде чем сдавать в аренду свою недвижимость, проверьте, содержит ли ваш договор аренды Erbbaurecht пункт о сдаче в аренду третьим лицам. Потому что по условиям контракта может потребоваться согласие землевладельца на сдачу дома в аренду.

Где регистрируется право наследственной застройки

Право аренды регистрируется в специальном реестре аренды в местном суде, а также вносится в обычный реестр. Поэтому договор аренды также требует нотариального заверения.

Каковы затраты на аренду земли под строительство в Германии

Помимо согласованной арендной платы за землю, арендаторы несут ряд других расходов. Например:

• Налог на передачу недвижимости — Grunderwerbsteuer
• Налог на имущество — Grundsteuer
• Затраты на строительство, расходы на техническое обслуживание здания
• Расходы на страхование зданий и другие страховки

Договор аренды Erbbaurecht — Erbbauvertrag

В условиях нехватки доступной земли в Германии вариант с долгосрочной арендой участка под застройку становится для некоторых покупателей все более привлекательным. Однако этот формат имеет свои особенности, которые важно понимать до подписания договора.

Договор наследственной аренды — Erbbauvertrag — заключается между арендодателем, например, муниципалитетом или церковью, и арендатором (застройщиком) и обязательно заверяется у нотариуса.

Вот ключевые пункты, которые прописываются в Erbbauvertrag:

• Срок действия договора

Закон не устанавливает жестких рамок, но на практике чаще всего заключаются договоры сроком от 60 до 99 лет и более. Этот срок определяет, как долго вы будете владеть правом на постройку на этом участке.

• Размер и порядок уплаты земельной ренты Erbbauzins

В договоре четко фиксируется сумма ежегодного платежа за аренду земли. Он может вноситься помесячно, поквартально или единовременно раз в год — этот график также согласовывается сторонами заранее.

• Условия пересмотра размера арендной платы

Это один из самых важных пунктов. Земельная рента не фиксируется на весь срок. В договоре прописывается положение о защите стоимости — Wertsicherungsklausel. В нем указывается периодичность пересмотра (обычно каждые 3 или 5 лет). Плюс — механизм расчета изменения платежа, который обычно привязывается к индексу потребительских цен, публикуемому Федеральным статистическим ведомством Германии.

• Права арендодателя — Erbbaurecht­sgeber — на участие в принятии решений

Договор может предоставлять арендодателю право голоса в определенных ситуациях. Например, если участок обременяется ипотекой, или если требуется перестройка или расширение зданий на нём.

Все эти условия, включая механизм изменения цены, подлежат нотариальному заверению, что обеспечивает правовую защиту обеих сторон договора.

На что обратить внимание при подписании договора

1. Срок действия. Старайтесь договориться о максимально возможном сроке — не менее 80 лет. Это поможет избежать ситуации, когда договор закончится при вашей жизни и придётся перезаключать его на менее выгодных условиях.
2. Условия продления. Если планируете продлевать договор, заранее обсудите, что расчет новой арендной платы будет основываться на условиях первоначального соглашения, а не на текущих рыночных ставках.
3. Пересмотр арендной платы. Убедитесь, что положение о пересмотре размера платежа привязано к официальному индексу потребительских цен Федерального статистического управления Германии. Это обеспечит прозрачность и справедливость изменений.
4. Если арендодатель в будущем захочет продать землю, он может предоставить арендатору право преимущественной покупки. Проверьте, чтобы это так и было зафиксировано в договоре.
5. Компенсация при досрочном прекращении договора. По закону компенсация при досрочном прекращении аренды составляет 2/3 стоимости недвижимости. Если хотите договориться о большей компенсации, это нужно чётко прописать в договоре.
6. Обязательства по покупке. Не принимайте на себя обязательство выкупать землю в будущем. Это должно быть вашим правом, а не обязанностью.
7. Если арендатор решит продать недвижимость на земле, арендодатель будет иметь право преимущественной покупки. Однако арендатору лучше настоять, чтобы в договоре были прописаны условия продажи для арендодателя такие же, как и для любого другого покупателя (например, цена, сроки платежа и другие условия).

В общем, проверьте прям каждый пункт. При необходимости обратитесь к юристу, специализирующемуся на земельном праве Германии, чтобы избежать скрытых рисков.

Сравнение Erbbaurecht и обычной покупки недвижимости с землёй

Аренда земли может быть выгодна. Но не всегда — в основном, всё зависит от актуальных ставок по ипотечным кредитам и особенностей объекта (земля/дом/квартира).

Если ставка по кредиту 3–4%, а земельная рента — 4–5%, аренда становится финансово менее привлекательной, даже при условии фиксации процентной ставки на весь срок.

Наглядно это видно на примере, когда в бюджете допустим 70 000€.

Покупка земли и строительство дома в кредит

• цена земли — 150 000 €
• цена строительства дома — 350 000 €

Есть своих 70 000€. В кредит берём на 430 000 € на условиях:

• Фиксированная ставка на 15 лет: 3%
• Погашение: 2%
• Ежемесячный платеж: 1 792 €

Через 31 год (полный срок погашения кредита) общая сумма выплат составит примерно 657 500 € (включая проценты за дом и землю).

Аренда земли — Erbbaurecht и строительство дома на ней

• цена строительства дома: 350 000 €
• стоимость земли: 0 € (аренда)

Учитывая свои 70 000 €, берём кредит на 280 000 € (только на строительство дома) на условиях:

• Фиксированная ставка на 15 лет: 3,0%
• Погашение: 2%
• Ежемесячный платеж: 1 167 €

Дополнительно есть земельная рента — Erbbauzins: 4% стоимости земли (150 000 €) = 6 000 € в год или 500 €/месяц.

Общие ежемесячные расходы: 1 167 € (кредит) + 500 € (аренда земли) = 1 667 €

Через 31 год общая сумма выплат составит:

• Выплаты по кредиту: 428 000 € (включая проценты)
• Выплаты по аренде земли: 186 000 € (6 000 € × 31 год)
• Итого: 614 000 €

ВЫВОД: ежемесячная нагрузка при аренде земли в нашем примере получилась ниже (1 667 € vs. 1 792 €), но разница незначительна.

Общая экономия при аренде составляет 43 500 €.

Но это в нашем случае, когда платим за землю 100% аренду. Когда речь о квартире в доме, например, на 10 квартир, там аренда составит 600 € в год или 50 €/месяц. А это уже совсем другой расчёт.

Стоит ли покупать дом с Erbbaurecht, если срок аренды остался всего 30 лет

Александр Тротт

Ипотечный эксперт

Чем короче оставшийся срок, тем менее привлекателен договор аренды. Ведь нет никакой гарантии, что арендатор вдруг не передумает продлевать контракт. Поэтому покупателю, рассчитывающему на ипотеку, придётся нелегко из-за сильно коротких оставшихся сроков типа 10, 20, 30 или даже 40 лет.

Банки отклоняют договоры аренды с оставшимся сроком менее 40 лет. Потому что хотят, чтобы ипотека была полностью погашена минимум за десять лет до истечения срока аренды.

Когда аренда выгодна, а когда нет

Erbbaurecht выгодна, когда:

• Первоначальный бюджет ограничен.
• Цена земли очень высока (например, в центре мегаполиса).
• Арендная ставка ниже % по кредиту (например, 3% против ипотечных 4%).

Erbbaurecht невыгодна, если:

• Процентные ставки по кредитам низкие и ниже арендной за землю.
• Вы планируете передать недвижимость по наследству.
• Не хотите связываться с риском повышения арендной платы.

Решение зависит от конкретных условий рынка, ваших финансовых возможностей и долгосрочных планов. Лучше обдумать решение вместе с экспертом по недвижимости.

Примеры объявлений о продаже объектов Erbbaurecht в Германии

Объявления можно найти на сайтах застройщиков и агрегаторах немецкой недвижимости. Например, immobilienscout24.de.

В поиске выбираете арендовать — Mieten, участок земли — Grundstücke. Так сможете найти предложения Erbbaurecht, в основном это будут пустые участки под строительство. Дома на арендованных участках можно встретить и в поиске «Купить — дом/квартиру».

Поиск объектов Erbbaurecht на популярном немецком сайте объявлений по продаже/сдаче в аренду недвижимости immobilienscout24.

• Смотрите напрямую на сайтах городов и церквей в разделах Baugrundstücke (строительные участки) или Erbbaurecht. Или спрашивайте в самих заведениях.
• Обратитесь в отдел строительства и развития (Bauamt) вашего города и спросите, есть ли у них такие программы.
• Ищите через риелторские агентства, которые специализируются на земельных участках.

Пример описания из объявления о сдаче земельного участка в аренду в Берлине на immobilienscout24.de. Аренда на срок 99 лет с ежегодной арендной платой 2988 евро.

Пример объявления со сдачей земли в ренду в Берлине на 99 лет.

Другой пример объявления — квартира, которая продаётся в построенном на арендованном участке доме.

Пример дома на арендной земле в Берлине, где продаются квартиры.

В объявлении сразу видно, что земля в аренду:

Обращайте внимание на условия в объявлении — обычно сразу видно, если земля в аренде.

В описании указано, что ежемесячная аренда за землю для покупателя составит 51 евро. Также указано, что арендный контракт действителен до 2092 года. То есть с 2025 года — ещё 67 лет.

Сразу видно до какого года действует арендный контракт, и сколько стоит арпенда.

Год постройки дома — 2001. Значит, контракт заключался на 91 год.

А вот цена самой квартиры очень низкая по сравнению с подобными на площадке.

Сравнение цены можно увидеть только зарегистрированным пользователям портала в определённом тарифе. Мы видим, что в среднем подобные объекты стоят от 4000 до 7550 евро за м2.

immobilienscout24 позволяет проверить, занижена или завышена цена на объект.

Эта же квартира предлагается к продаже за 370 000 € или всего 3458 €/м2.

Несмотря на это, продают её уже давно — с начала июля. И мало кто делает запросы на просмотр, потому что сразу в объявлении видно что здесь земля в аренду.

На immobilienscout24 можно проверить, сколько человек интересовалась объявлением.

19-09-2025, Екатерина Щукина, Александр Тротт