Налоги на недвижимость в Германии 2026: покупка, владение, аренда, продажа

Покупка и владение жильём в Германии почти всегда упираются не только в цену объекта, но и в налоги + обязательные сборы. Часть платится один раз, часть — каждый год, а при сдаче жилья или продаже включается подоходный налог.

Для собственника это не один «налог на недвижимость», а четыре разных сценария: Grunderwerb­steuer (налог на приобретение) при покупке, Grundsteuer (ежегодный налог на владение), Einkommensteuer (подоходный налог) с аренды и налог на прибыль при продаже по §23 EStG.

Ниже — практический разбор с формулами и примерами расчётов для разных земель.

Какие налоги бывают и когда вы их платите

Главная путаница в старых русскоязычных статьях — смешивать Grunderwerb­steuer и Grundsteuer. Первый налог платят при покупке, второй — за само владение объектом.

Типовые расходы покупателя кроме налогов

На практике люди при определении бюджета считают не только налоги, а весь блок Kaufneben­kosten — сопутствующие расходы покупки.

Плюс — необходимо учитывать выплаты по кредиту, если приобретаете жильё в Германии в ипотеку.

Налог при покупке жилья: Grunderwerbsteuer

Покупка недвижимости в Германии оформляется нотариально. Для перехода права нужны нотариальный договор, Auflassung (соглашение о переходе права) и запись в Grund­buch (земельная книга). На этом этапе возникает Grunderwerb­steuer — разовый налог на приобретение. В отдельной статье описано подробно по шагам про процесс покупки недвижимости в Германии.

Кто платит и когда возникает налог

По закону налоговыми должниками могут быть обе стороны сделки, но в обычной практике почти всегда платит покупатель. Для стандартной купли-продажи база — как правило цена договора.

Ставки Grunderwerbsteuer по федеральным землям на 2026

Пример расчёта. Квартира в Берлине стоит 400000€. Ставка Grunderwerb­steuer — 6%. Налог: 400000 × 6% = 24000€. Если такой же объект покупать в Бремене по ставке 5,5%, налог составит 22000€. Разница только из-за земли — 2000€.

Когда налог не взимается и какие исключения важно знать

• Если стоимость объекта не превышает 2500€.
• При наследовании и дарении — там действуют правила налога на наследство и дарение.
• При сделках между супругами и зарегистрированными партнёрами.
• При сделках между родственниками по прямой линии: родители, дети, внуки.
• При передаче объекта сонаследнику в рамках раздела наследства.

Отдельно про популярный совет из старых форумов — якобы всегда можно «безопасно» вынести в договор 10–15% стоимости мебели и техники. На самом деле универсального процента здесь нет. Если вместе с жильём реально переходит движимое имущество, его иногда выделяют отдельно, но цена должна быть правдоподобной и привязанной к конкретному объекту.

Порядок оплаты, Unbedenklichkeitsbescheinigung и связь с Grundbuch

1. После подписания договора нотариус сообщает о сделке в Finanzamt.
2. Налоговая присылает Bescheid — налоговое уведомление — с суммой к оплате.
3. Обычно налог нужно уплатить в течение месяца после получения Bescheid.
4. После оплаты Finanzamt выдаёт Unbedenklichkeits­bescheinigung (подтверждение отсутствия налоговой задолженности).
5. Без этого документа переход права в Grund­buch обычно не доводится до конца.

Запрет наличных при покупке недвижимости с 2023

С 1 апреля 2023 года в Германии покупка недвижимости наличными запрещена. На практике считайте, что расчёт должен быть безналичным, а у нотариуса должны быть подтверждения оплаты. Без этого оформление может затянуться.

Ежегодный налог владения: новая Grundsteuer с 2025

Grundsteuer платит собственник объекта. С 1 января 2025 налог рассчитывается по новым правилам. Старые Einheits­werte, основанные на значениях 1935 и 1964 годов, в 2026 больше не применяются для расчёта.

Формула расчёта и кто устанавливает параметры

Базовая формула выглядит так:

Grundsteuer­wert × Steuermess­zahl × Hebesatz = Grundsteuer

• Grundsteuer­wert — налоговая стоимость объекта, которую рассчитывает Finanzamt по специальной формуле после реформы Grundsteuer. Она не равна рыночной цене квартиры или дома, а определяется по данным из налоговой декларации: тип объекта, год постройки, площадь, стоимость земли и т. д.
• Steuermess­zahl — налоговый коэффициент — берётся из закона, который применяется к Grundsteuerwert. Он переводит оценочную стоимость в так называемый Steuermessbetrag — базу для расчёта налога.
• Hebesatz — муниципальная надбавка, которую устанавливает община.

Пример. Если ваш Grundsteuer­messbetrag уже известен и равен 250€, а община утвердила Hebesatz 470%, годовая Grundsteuer составит 250 × 470% = 1175€.

Различия по землям: Bundesmodell и земельные модели

Как читать Bescheid и что проверять в первую очередь

После реформы собственник обычно видит цепочку из трёх документов:

1. Grundsteuer­wert­bescheid — откуда взялась налоговая стоимость объекта.
2. Grundsteuer­mess­betrags­bescheid — промежуточный расчёт после применения Steuermess­zahl.
3. Grundsteuer­bescheid — итоговая сумма к оплате после умножения на Hebesatz.

Проверять стоит не только итоговую сумму, но и исходные данные: площадь, вид объекта, долю собственности, адрес, количество единиц, льготы и категорию использования. Ошибку нужно оспаривать в том Bescheid, где она появилась впервые, через Einspruch (возражение), а не ждать следующего письма.

Наглядный пример из Берлина. Если Grundsteuer­wert равен 150000€, Steuermess­zahl для жилья — 0,31 промилле, а Hebesatz — 470%, то расчёт выглядит так: 150000 × 0,31/1000 = 46,50€ Messbetrag. Затем 46,50 × 470% = 218,55€. Это и есть годовой Grundsteuer.

Можно ли переложить Grundsteuer на арендатора

Юридически налог платит собственник. Но при сдаче жилья Grundsteuer можно перенести на арендатора через Betriebskosten (эксплуатационные расходы), если это предусмотрено договором аренды и корректно попадает в годовой расчёт. Именно поэтому арендатор часто видит эту сумму не как отдельный налог, а внутри Nebenkosten.

Когда платить и что делать при ошибках

По общему правилу Grundsteuer платят четырьмя частями — 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября. Некоторые общины разрешают годовой платёж одной суммой. Но ориентироваться надо прежде всего на даты, которые стоят в вашем Grundsteuer­bescheid.

Не сравнивайте свою Grundsteuer со «средней по Германии» и не успокаивайте себя чужими примерами. После реформы итог по конкретному объекту сильно зависит от Hebesatz, типа объекта и исходных данных в Bescheid.

Полезные материалы:

• FAQ BMF по новой Grundsteuer
• наглядный берлинский пример и новый Hebesatz — FAQ Berlin.de
• даты платежей — §28 Grundsteuer­gesetz.

Налог при продаже: когда применяется §23 EStG

Отдельного универсального «налога на продажу квартиры» в Германии нет. Обычно речь идёт о налогообложении прибыли от частной сделки по §23 EStG.

10-летний срок и исключение для собственного проживания

• Если между покупкой и продажей прошло меньше 10 лет и при этом есть прибыль, правило §23 EStG нужно проверять обязательно.
• Если объект всё время использовался только для собственного проживания, либо использовался для собственного проживания в год продажи и два предыдущих календарных года, прибыль обычно не облагается.
• Кому именно вы продаёте объект, само по себе не освобождает от налога. Важны срок владения и способ использования именно вами как собственником.

Ппример без налога. Дом куплен 19.07.2022, использовался только для собственного проживания и продан 31.03.2025. Формально 10 лет не прошло, но налог не возникает, потому что объект использовался исключительно для собственных нужд.

Пример, когда налог есть. Квартира куплена 29.08.2020, всё время сдавалась и продана 31.10.2025 прежнему арендатору. Налоговый режим не меняется из-за того, что покупатель жил в квартире. Налоговая смотрит на использование объекта вами как владельцем.

Как считается прибыль и какая есть «маленькая» необлагаемая граница

В упрощённом виде прибыль считают как цену продажи минус расходы на приобретение и продажу. Для сдаваемого объекта расчёт нередко становится сложнее из-за уже учтённой AfA, поэтому перед сделкой лучше сверить цифры с декларацией или налоговым консультантом. Если прибыль подпадает под §23 EStG, она добавляется к общей налоговой базе и облагается по вашей личной ставке Einkommensteuer. Базовую логику ставок мы отдельно разбирали в статье про налоговую ставку в Германии.

Условный пример расчёта. Квартира куплена за 280000€ и продана за 320000€. Прямые расходы на покупку и продажу — 15000€. Упрощённая прибыль до индивидуальных корректировок: 320000 - 280000 - 15000 = 25000€. Если объект подпадает под §23 EStG, эти 25000€ увеличат налогооблагаемую базу по вашей личной ставке.

Есть и маленькая необлагаемая граница: если общий Gewinn по всем private Veräußerungs­geschäfte за календарный год меньше 1000€, он не облагается.

Налог на аренду: доход по §21 EStG и декларация

Если вы сдаёте жильё, возникает не отдельный «налог на аренду», а обычный Einkommensteuer с дохода от Vermietung und Verpachtung. Для владельца инвестиционного объекта это один из самых важных разделов декларации.

Доходы отражают в Anlage V (приложение декларации по аренде) в налоговой декларации. В доходы входят не только Kaltmiete (аренда без коммунальных платежей), но и Umlagen (возмещаемые эксплуатационные платежи от арендатора): например, отопление, вода, освещение общих зон, Grundsteuer, уборка улицы, вывоз мусора. Поэтому считать налог «только с чистой аренды» — ошибка.

Условный годовой пример.

Квартира сдаётся за 1200€ Kaltmiete плюс 250€ аванса на Nebenkosten в месяц.

За год на счёт владельца поступило (1200 + 250) × 12 = 17400€.

Из них:

• 14400€ — собственно аренда,
• 3000€ — Umlagen, то есть авансы арендатора на эксплуатационные расходы.

Дальше владелец показывает расходы. Допустим, за год он реально оплатил:

• 3000€ эксплуатационных расходов, которые и покрывались Umlagen,
• 5000€ процентов по кредиту,
• 320€ страховки,
• 1200€ ремонта,
• 3600€ AfA.

Тогда:

Werbungskosten = 3000 + 5000 + 320 + 1200 + 3600 = 13120€

Налогооблагаемый результат = 17400 - 13120 = 4280€

Какие расходы обычно можно учесть

Классический набор Werbungskosten (налогово учитываемых расходов) по арендному объекту выглядит так:

• Schuldzinsen — проценты по кредиту на покупку, ремонт или содержание сдаваемого объекта.
• AfA (амортизация) — но только по зданию, не по земле.
• Grundsteuer и другие расходы по содержанию объекта.
• Страхование здания.
• Ремонт и обслуживание.

Тело кредита в расходы не включается. Для налоговой важны проценты, а не погашение самой задолженности.

Практический вывод простой: по аренде считают именно итог после доходов и расходов. Поэтому ситуация «аренда есть, а отдельного налога по этому блоку нет» вполне возможна, если расходы высокие.

Нерезиденты и иностранцы: что меняется

Для налогов на недвижимость в Германии важнее не паспорт, а налоговый статус. Если человек живёт в Германии, обычно речь идёт об unbeschränkte Steuerpflicht (неограниченная налоговая обязанность). Если человек уехал и больше не имеет здесь Wohnsitz или gewöhnlicher Aufenthalt, но у него осталась немецкая недвижимость, обычно включается beschränkte Steuerpflicht (ограниченная налоговая обязанность) по немецким доходам.

• Если вы уехали из Германии, но продолжаете сдавать здесь квартиру, немецкий источник дохода никуда не исчезает.
• Если вы продаёте немецкую недвижимость после отъезда, правила §23 EStG тоже никуда автоматически не деваются.
• Налогообложение между Германией и страной нового проживания распределяется по соглашению об избежании двойного налогообложения именно с этой страной.

Практическое правило: при переезде в другую страну сначала проверьте две вещи — остаётесь ли вы налоговым резидентом Германии и как ваш немецкий объект попадает под правила этой второй страны. Сам налоговый сюжет из-за одного только переезда не исчезает.

Где проверить официально: статус налогового резидента и нерезидента — §1 EStG, немецкие доходы от недвижимости у нерезидента — §49 EStG.

Чек-лист документов и типичные ошибки

Типичные ошибки и как их избежать

• Брать ставку Grunderwerb­steuer из старой статьи без даты.
• Путать ежегодную Grundsteuer с разовой Grunderwerb­steuer.
• Считать, что продажа родственнику сама по себе отменяет §23 EStG.
• Считать Grundsteuer «в среднем по Германии», не проверяя Hebesatz своей общины.
• Думать, что при аренде можно списать и проценты по кредиту, и тело кредита.
• После переезда из Германии забывать, что аренда немецкого объекта остаётся немецким доходом.

Эта статья — справочник, а не индивидуальная налоговая консультация. Если у вас смешанный объект, долевая собственность, продажа после нескольких лет аренды, Erbbau­recht или переезд в другую страну, итоговую сумму лучше проверять по своим Bescheid и договору. При любых вопросах лучше консультироваться с налоговым экспертом.

FAQ

В Германии есть «налог на недвижимость 7% в год»?
Нет. Как универсального правила такого нет. Ежегодный налог владения — это Grundsteuer, и он считается по формуле и параметрам вашей общины.

Когда я узнаю точную сумму Grundsteuer после реформы?
Из итогового Grundsteuer­bescheid. Для грубой самопроверки можно умножить свой Grundsteuer­messbetrag на новый Hebesatz общины.

Можно ли платить Grundsteuer когда угодно?
Нет. Ориентируйтесь на сроки в Bescheid. По общему правилу платёж делят на четыре даты в году, но у общины могут быть и свои варианты.

Почему без оплаты Grunderwerbsteuer не оформляют переход права?
Потому что для завершения регистрации обычно нужна Unbedenklichkeits­bescheinigung, а её выдают после оплаты налога.

Можно ли купить недвижимость за наличные?
Нет. Для таких сделок действует запрет наличных, и нотариусу нужны подтверждения безналичной оплаты.

Когда налог при продаже чаще всего не платится?
Когда прошло больше 10 лет с момента покупки или когда объект подпадает под исключение для собственного проживания.

Есть ли минимальная прибыль, которая не облагается по §23 EStG?
Да. Если общий Gewinn по private Veräußerungs­geschäfte за календарный год меньше 1000€, он не облагается.

Кто фактически платит Grundsteuer при аренде — владелец или арендатор?
Юридически платит собственник. Но при корректном договоре и расчёте сумма может быть переложена на арендатора через Betriebskosten.

Налог на аренду фиксированный?
Нет. Это часть Einkommensteuer и зависит от вашего общего налогооблагаемого дохода. По аренде считают не всю полученную сумму, а результат после учёта расходов.

Что будет, если я уеду из Германии, а квартира останется?
Сам факт переезда не обнуляет немецкие налоги по объекту. Доход от аренды и в ряде случаев продажа всё равно остаются немецким налоговым сюжетом; дальше уже нужно смотреть ваш новый статус и соглашение об избежании двойного налогообложения.