Какие налоги платят владельцы недвижимости в Германии

Обладатели недвижимости в ФРГ платят налоги — это относится и к прибывающим мигрантам. Поэтому, задумываясь о покупке квартиры или дома, лучше заранее просчитать налоговые расходы.

Основной порядок налогообразования определён на федеральном уровне. Сюда входят общие правила, например, валюта уплаты — евро. Но разные земли на местах устанавливают свои условия отчислений и порядок расчёта.

Рассказываем о видах налогов, связанных с недвижимостью в Германии, порядке расчётов и способах уменьшения налоговых взносов.

Виды налогов на недвижимость в Германии

Установлены 3 основных налога, связанных с недвижимостью:

• При покупке — Grunderwerbsteuer
• После продажи — подоходный налог Einkommenssteuer
• Во время владения — Grundsteuer

Средние показатели выделить нереально, так как всё зависит от целого ряда факторов:

• района и ставки в городе,
• местоположения участка (центр или окраина),
• размера земельного участка,
• количества квартир в доме,
• налоговой ставки.

Если речь об инвестиционной недвижимости, здесь также предусмотрен налог с аренды.

Налог при покупке недвижимости

Grunderwerbsteuer (налог на приобретение) регулируется законом о передаче прав на недвижимость Grunderwerbsteuergesetzes. Указывается в контракте купли-продажи. По закону, оплачивать его может продавец или покупатель, но обычно платит новый собственник.

Порядок уплаты Grunderwerbsteuer

• Нотариус отправляет информацию о подписанном договоре в налоговую Finanzamt.
• Налоговики смотрят на стоимость недвижимости, вычисляют сумму налога и высылают письмо налогоплательщику.
• Если покупатель по контракту не один, например, супруги, сумма делится между ними пропорционально долям владения.
• Налог обязателен к уплате в течение месяца после получения уведомления.
• Как только налоговая получит сумму, выдаст свидетельство об отсутствии налоговой задолженности Unbedenklichkeitsbescheinigung. Только при его наличии нотариус сможет завершить сделку и внести новые данные по недвижимости в земельную книгу.

Величина налога

Стандартная ставка Grunderwerbsteuer в Германии — 3,5%.

Но с 2006 федеральным землям разрешили повышать процент самостоятельно в пользу местного бюджета. В результате ставки в большинстве регионов увеличились.

Планируется дать регионам возможность устанавливать льготы на этот налог в целях поддержки разных категорий населения. Например, в Северном Рейне-Вестфалии в 2022-2023 покупатели жилья для личного использования уже получали скидку 1,5%.

Как сэкономить

Так как налог взимается только с цены квартиры/дома, существуют легальные способы снизить сумму налога, не меняя общую стоимость объекта:

• Отдельно указывать при покупке жилья в Германии в договоре стоимость включённого в сделку движимого имущества: сауна, кухня, выдвижные маркизы на террасе.
• При строительстве дома заключать два отдельных контракта: на покупку участка и на застройку.

Приемлемым считается указать таким образом не более 15% общей стоимости.

Но сильно занижать не стоит — это вызывает подозрения у налоговой. К тому же банки при кредитовании используют стоимость недвижимости для оценки залоговой цены. Если из контракта увидят, что 10% денег идёт на покупку холодильника и садового инвентаря, могут задним числом повысить процентную ставку.

Налог на приобретение недвижимости в федеральных землях Германии

• 3,5% — Бавария
• 5% — Баден-Вюртемберг, Бремен, Саксония-Анхальт, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц
• 5,5% — Саксония, Гамбург,
• 6% — Берлин, Гессен, Мекленбург – Передняя Померания
• 6,5% — Бранденбург, Саар, Северный Рейн – Вестфалия, Тюрингия, Шлезвиг-Гольштейн

Когда Grunderwerbsteuer не взимается

Есть исключения, когда платить налог на приобретение не нужно, или взнос формируется по другим законам:

• Стоимость недвижимости менее 2500€. Уже при 2501€ вся сумма подлежит налогообложению.
• Собственники земли проводят разделение участка в соответствии с долями.
• В случае, когда недвижимость получена в дар или по наследству — здесь применяется законодательство о налогообложении наследования и дарения.
• Покупка недвижимости супругом/супругой или партнёром Lebenspartner. Включая бывшие половинки, если ведётся разделение имущества при разводе.
• Приобретение родственниками по вертикали — например, когда родители продают дом ребёнку.

Налог на владение недвижимостью

Grundsteuer — один из самых старых немецких налогов, действует с 1938 года. Сбор обязательный для каждого владельца жилья, будь то немец или иностранец.

Рассчитывается путём умножения трёх составляющих:

1. Einheitswert (заданная стоимость)
2. Grundsteuermesszahl (налоговое мерное число, коэффициент).
3. Hebesatz (налоговая надбавка).

Einheitswert

Определяется налоговой каждые 6 лет или при постройке нового объекта. Сейчас эта цифра довольно далека от реальной цены.

С 2025 Einheitswert переименуют в Grundsteuerwert и пересчитают по «рыночным» ценам. Стоимость земли Bodenrichtwert будет максимально влиять на размер налога. По задумке, изменение расчётов не должно привести к повышению суммарных сборов в городе. Но как выйдет в реальности, покажет время.

Grundsteuermesszahl

Фиксированное значение, выраженное в промилле (1/1000), зависит от типа и стоимости недвижимости. Показатель устанавливают власти федеральной земли.

В зависимости от типа дома значение может варьироваться в разных землях от 2,6 до 10 промилле.

Hebesatz

Устанавливается ежегодно городскими властями, везде по-разному. Это основной инструмент пополнения городского бюджета. В среднем по Германии Hebesatz составляет 391%. Но есть города с нулевым значением. Обычно это маленькие деревушки, где этот налог никакой роли для властей не играет.

Примеры Hebesatz:

• Берлин — 810%
• Мюнхен— 535%.
• городок Лорх в земле Баден-Вюртемберг— 1050%

Довольно низкий уровень (200%) в некоторых городах Тюрингии.

Пример расчёта. Участок во владении со следующими данными:

• Einheitswert участка в размере 10000€,
• Grundsteuermesszahl составляет 5 промилле (0,005),
• Hebesatz равен 500%.

Годовой налог на недвижимость: 10000 Х 0,005 Х 500% = 250€

Для квартиры налог рассчитывается пропорционально площади жилья. Допустим, в примере выше дом разделён на 2 квартиры: 50 и 75 м². Значит, владельцы квартир заплатят 100€ и 150€ в год соответственно площади недвижимости.

Порядок уплаты

Есть разные способы заплатить налог на владение недвижимостью в Германии:

• Онлайн-перевод со своего счёта.
• Через портал Elster (аналог российских Госуслуг). Достаточно зарегистрировать на сайте или через приложение, и можно платить любые налоги и подавать декларации.
• В налоговом управлении — контакты и график работы должен быть указан на сайте города.

Если нет времени и/или желания разбираться с выплатами, можно доверить это налоговому консультанту.

Кто платит Grundsteuer

Уплачивает налог владелец земли. При этом не всегда участок или даже его часть принадлежит собственнику недвижимости. Бывает, владелец дома арендует землю у другого лица (собственника). А собственник участка уже и платит Grundsteuer.

Такие «формальности» выливаются в финансовые схемы:

• Тот, кто владеет землёй, распределяет сумму налога между всеми владельцами квартир в доме. Он сам определяет, с какой периодичностью проводить оплату — раз в месяц, год или полгода. Обычно покупателям об этом заранее сообщают.
• Владелец земли сам платит налог, а с тех, кто купил квартиры в доме, собирает аренду «за землю» раз в месяц.

Арендодатели вправе перекладывать сбор на арендаторов — в этом случае такой пункт будет указан в расчёте Nebenkosten. Так чаще всего и происходит.

Есть ли возможность снизить Grundsteuer

С налогом на землю нет никаких вариантов сэкономить — определяет оценочную стоимость и расчёты проводит инспекция, владелец лишь получает готовый счёт на оплату.

Конечно, в теории можно попытаться оспорить заявленную сумму, если уверены, что в расчётах и оценках чиновников есть ошибки. Но в реальности так никто не делает, потому что:

• Инспекторы считают очень скрупулёзно, и шанс допущения ошибки близится к нулю.
• Grundsteuer обычно не превышает нескольких сотен в год, поэтому не такой обременительный. Гораздо больше немцы тратят за коммуналку.
• Процесс спора подразумевает услуги юриста за плату. А опытный юрист стоит дорого, поэтому оспаривание просто невыгодно.

Налог при продаже недвижимости

В Германии нет прямого налога на продажу недвижимости. Но есть спекулятивный: §23 EstG регулирует налогообложение прибыли от частных сделок купли-продажи.

Величина налога

Расчёт зависит от личной ставки налога на доходы физических лиц. В Германии она плавающая. Оценивается весь совокупный доход владельца жилья за год, включая прибыль от продажи.

Сумма для внесения в налогооблагаемую базу определяется так:

Из стоимость продажи вычитается покупная цена, а также амортизационные расходы.

Порядок уплаты

Прибыль от сделки вносится в немецкую налоговую декларацию — в формуляр SO, увеличивая налогооблагаемую базу и процентную ставку подоходного налога. Заранее сказать, какой будет сумма, невозможно — всё зависит от совокупного дохода конкретного человека в год продажи недвижимости.

Когда платить налог не нужно

• Физлицо владеет недвижимостью 10 лет и больше
• Объект использовался владельцем для личного проживания в год продажи и два предыдущих календарных года.
• Продажа дома ребенку или супругу.

За точку отсчёта берут дату заключения контракта на покупку.

Важные нюансы

• Если человек продаёт более трёх объектов в течение пяти лет, это считается коммерческой торговлей недвижимостью. Прибыль тогда облагается по налоговым правилам для предпринимательской деятельности.
• Потери от продажи недвижимости можно учесть только при наличии прибыли от аналогичной частной сделки купли-продажи.
• Унаследованная недвижимость перенимает налоговый срок от наследодателя.

Налог с аренды недвижимости

Для обладателей инвестиционной недвижимости в Германии также предусмотрен подоходный налог. Но его можно снизить до минимума или вообще нуля, грамотно учитывая затраты.

Любой, кто сдаёт в аренду имущество (vermietet oder verpachten) как частное лицо, должен платить налог с дохода, раскрывая его в Приложении V (Anlage V) декларации. Сумма рассчитывается индивидуально по налоговой ставке — от 14 до 45%.

Но в декларации также учитываются и расходы владельца на:

• Амортизацию, включая затраты на приобретение.
• Ремонт и техобслуживание.
• Выплату процентов по ипотеке.
• Эксплуатацию.

Если после учёта всех трат получается минусовой доход от сдачи в аренду, платить налог не придётся вообще.