Как построить свой дом в Германии — пошаговый план

Сколько людей мечтают о зелёной лужайке перед собственным домом. Решаются на строительство, которое отнимает много сил, времени и средств, единицы. И всё же дома строят — не только немцы, но и иностранцы, стремящиеся «осесть» в Германии и организовать в этой стране максимум уюта для семьи.

Воплощение мечты о собственном домике в жизнь начинается с плана. Но перед планированием «большой стройки» следует ответить на 2 вопроса:

1. Точно ли нужен свой дом в Германии?
2. Если да, возможно, проще купить готовый коттедж, чем заниматься строительством?

Нужен ли свой дом в Германии

Перед составлением плана строительства подумайте, а нужно ли оно вообще — обзаводиться недвижимостью в Германии. Ведь можно всю жизнь снимать жильё — большинство немцев так и делает.

У жизни в аренде куча плюсов:

• Съёмщик в Германии хорошо защищён законами.
• Разорвать контракт на аренду непросто.
• Поднять арендную плату тоже сложно.
• Снимать можно и дом, если в квартире неудобно.

У арендаторов больше пространства для манёвра. Нашёл новую работу — переехал. Изменились семейные обстоятельства — сменил квартиру. Меньше забот с ремонтом, налогами, страховками.

Но величина ежемесячных взносов при покупке немецкого жилья в ипотеку иногда сравнима с размером арендной платы. А это уже повод задуматься, что лучше: платить кому-то каждый месяц «в пустоту» или по ипотеке за своё жильё.

Кроме того, недвижимость — надёжный способ сохранения накопленного капитала.

Со своим жильём переехать в другой город на новую работу сложнее. Но тут все зависит от человека, для некоторых это не критично. Обычно, когда работают оба супруга, один из них всё равно вынужден совершать ежедневные долгие поездки до офиса.

Забот с коттеджем будет больше. Да и стоимость содержания своего жилья в Германии немалая. Зато это шанс сделать всё так, как хотелось, и жить в доме мечты.

Покупка или строительство дома в Германии

Потенциальный домовладелец может пойти одним из двух путей:

1. Купить готовый дом с участком.
2. Купить отдельно участок и построиться на нём.

Преимущества готового дома

• Осуществить задуманное можно гораздо быстрее.
• Покупка может оказаться дешевле постройки, особенно если речь идёт не о новостройке.
• Немецкие принудительные аукционы Zwangsversteigerung — всё ещё реальный шанс купить жильё намного ниже реальной стоимости объекта.
• В винтажной немецкой архитектуре есть свой шарм.

Недостатки готового дома

• Придётся вложить средства в ремонт купленного строения. Оценить объём таких инвестиций сходу непросто.
• Найти такое предложение, чтобы и расположение, и участок, и дом устраивали полностью, непросто. Придётся запастись временем и терпением.
• Покупка жилья, особенно если речь о новострое, может обойтись дороже строительства. Вряд ли кто-то хочет торговать недвижимостью себе в убыток.

План строительства дома в Германии

Если решение о постройке своего «домика в немецкой деревне» всё-таки принято, определите основные этапы и действуйте чётко по шагам. Стандартный немецкий план возведения коттеджа для иммигранта обрастает дополнительными пунктами. Иностранцу приходится более тщательно проводить учёт потенциальных расходов на строительство и содержание жилья. А также учитывать иммиграционные нюансы, включая неочевидные.

Пошаговый план строительства своего дома для иммигранта:

1. Аудит своего финансового положения.
2. Учёт факторов, существенных для иностранца.
3. Поиск и покупка участка для строительства.
4. Определение вида постройки и используемых материалов.
5. Подбор или разработка с нуля проекта.
6. Поиск строителей и заключение контракта на постройку дома.

Финансы для строительства дома в Германии

Сначала предстоит понять, как организовать покупку земли в ФРГ и возведение коттеджа финансово. Учитывайте:

• Сколько есть своих средств в качестве первоначального взноса.
• Какое основание для пребывания в Германии у иностранца.
• Есть ли достаточный для погашения ипотеки стабильный доход.

Свои сбережения

Понадобится стартовый капитал. Чем больше его размер, тем выше вероятность положительного решения банка по ипотеке, и тем выгоднее условия.

Стартовый капитал — аналог «первоначального взноса». Например, если есть свои 50000€, а на дом планируется потратить с учётом всех расходов 250000€, в банк следует адресовать запрос на 200000€. Наличие 50000€ придётся доказать, предъявив выписки со счёта или наличные.

Совсем не имея денег, получить ипотеку под строительство в Германии тоже возможно. При стабильном заработке и хорошей профессии банк может закрыть глаза на отсутствие накоплений. Но без первоначального взноса процент по кредиту будет существенно выше.

Учитывайте косвенные расходы, например, оплату услуг нотариуса или налог на владение жильём Grunderwerbsteuer. А это около 10-15% стоимости.

Условия для иностранцев

Основное требование — долгосрочное ВНЖ, а лучше — бессрочное разрешение на пребывание — ПМЖ — в Германии. Немецкое гражданство иметь необязательно. Но некоторые банки неохотно оформляют ипотеку гражданам третьих стран, особенно из СНГ.

Когда банк рассматривает запрос на кредит от обладателя ВНЖ, он учитывает все факторы, показывающие перспективы выдачи ПМЖ:

• Насколько востребована профессия
• Стабильность и величина дохода
• Срок трудового контракта (ограничен или нет)
• Положительная кредитная история SCHUFA

Это главные моменты, влияющие на шансы получения ипотеки с временным разрешением на пребывание в Германии.

Достаточность дохода определяется так: если сложить совокупный семейный доход и вычесть ежемесячные взносы в ипотеку, должно получиться не меньше минимального прожиточного минимума на человека. Конкретная сумма может зависеть от региона проживания, обычно это 500-600€ на каждого члена семьи.

Наличие негативных записей в кредитной истории Schufa-Auskunft почти всегда приводит к отказу.

Кредит можно оформить на обоих супругов, даже если работает только кто-то один. В этом случае получить ипотеку в немецком банке проще, и проценты по кредиту выгоднее. Потому что у двоих заёмщиков в 2 раза больше шансов сохранить стабильный доход. Если вдруг один не сможет зарабатывать, второй будет «на подстраховке».

Наша команда помогает получать ипотечные кредиты русскоязычным жителям Германии, в том числе, только с ВНЖ.

Поиск участка

Найти землю в Германии сложно. Обычно площадки для застройки быстро расходятся, а цена на них постоянно растёт.

Поиски ускорятся, если смотреть сразу в нескольких местах:

• В интернете

На сайтах поиска недвижимости мест под застройку хватает. Предложений частных продавцов и маклеров с подробным описанием и фотографиями много. Важно сразу связываться с продавцом через сообщения или по телефону, чтобы не упустить понравившееся место.

Ищите место для строительства дома в Германии на сайте ImmobilienScout24

Ограничиваться специализированными порталами не стоит. Ищите поисковиком по ключевым словам «Grundstück kaufen» или «Neubaugebiet» (новые районы населённых пунктов Германии, приготовленные для застройки).

• У застройщиков

В больших немецких городах с плотной застройкой строительные фирмы пользуются возможностью подзаработать на продаже земли. Скупая объекты недвижимости под снос, они освобождают место для новых домов. Застройщики охотно продадут участок, но при условии: контракт на строительство придётся подписать с ними.

• В местных газетах и на досках объявлений

В городах Германии местная пресса печатает разные объявления, включая и предложения участков под строительство жилья. И здесь можно внезапно найти клад! Пожилые немцы не нанимают маклеров, не спешат знакомиться с цифровыми технологиями. Для решения финансовых вопросов они по старинке используют локальные газеты с объявлениями, публикуя предложения о продаже доставшихся по наследству или купленных ранее участков.

Газеты объявлений местного значения продаются в киосках Totto-Lotto, на вокзалах или на почте.

• В администрации города

Дешевле землю можно купить в администрации немецкого города. Тогда не нужно будет платить провизион маклеру или перекупщикам.

Сначала придётся найти контактные данные администрации населённого пункта. Если своего сайта нет, задайте в поисковике напрямую ключевые слова: «Verwaltung» (администрация) или «Bürgermeister» (мэр). По указанным номерам телефонов нужно позвонить и узнать, есть ли земля для строительства на продажу в городе.

Это не страшно — большинство собеседников (и бургомистр тоже) окажутся милыми людьми и с удовольствием ответят на вопросы. Если нашли участок, договаривайтесь с администрацией о бронировании.

• На принудительных аукционах

Пустующий участок под застройку удаётся отыскать не в каждом городе. Проблема решается, если повезёт приобрести старый объект недвижимости с немецкого принудительного аукциона. Купленное строение, скорее всего, придётся снести. Но земля-то останется.

Маклер для поиска участка

Вариант для тех, у кого нет времени или желания самостоятельно изучать доски объявлений и сайты недвижимости. Действовать через маклера будет проще, но дороже. В зависимости от федеральной земли, придётся заплатить за услуги 3,57-7,15% стоимости участка.

Но здесь есть большое преимущество: специалист знает, где найти место под недвижимость, и какие там условия строительства. Часто такая информация окупается.

Долгосрочная аренда участка вместо покупки

В Германии есть интересная альтернатива покупке участка — съём на долгий период. По-немецки — «Pacht». Место под строительства дома не выкупается, а «занимается» у владельца на срок до 99 лет. За аренду придётся платить ежегодный взнос в размере 4-6% стоимости участка. Арендодателями в Германии выступают религиозные общины, муниципалитеты или частники.

Что проверять перед покупкой участка в Германии

Главный документ, который нужен для покупки земли, это план застройки — Bebauungsplan. Его можно запросить в администрации города.

В документации указаны требования к постройке дома. Например, максимальная высота и допустимые цвета фасада. Эта информация пригодится строительной фирме. Разрешённые размеры и формы будущей постройки влияют на архитектурные варианты строительства.

Типичный проект застройки новой части немецкого города

Хороший способ «попасть» в Германии на деньги — купить участок, который не подключен к коммуникациям:

• канализации,
• водопроводу,
• электричеству.

Если перед строительством придётся тянуть кабели и трубы на место для дома, это обойдётся в 5-10 тысяч евро дополнительно. Ключевое слово — Erschließung. Если указано, что «Grundstück voll erschlossen», всё в порядке.

Не менее эффективно теряются средства при отсутствии предварительной проверки земли на возможности «нести» дом. Подземные воды, залежи камней, присыпанные овраги — вариантов преподнести сюрприз строителям у природы и бывших хозяев хватает. Перед покупкой участка в Германии не помешает получить геотехнический отчёт из регионального бюро. Узнать, где его взять, можно в строительном ведомстве Bauamt.

Отдельной проверки заслуживает земля, использовавшаяся под промышленные цели. Города растут, рабочие окраины постепенно становятся близкими к центру. Предприятия переносят в другие места, на освободившейся земле разрешают строить жилые дома. И вопрос «что здесь было раньше?» важен для застройщика. Пропитанный машинным маслом или химикатами участок принесёт массу головной боли владельцу — как в прямом, так и в переносном смысле.

Лучше сделать через строителей или инженерное бюро анализ свойств земли — Bodengutachten. 3-4 бурения для проб обойдутся в дополнительные 1000€.

Перед покупкой земли под снос или пустого места под постройку недвижимости в Германии необходимо проверить запись в земельной книге — Grundbuch. Там найдёте инфо о «висящих» на участке долгах и правовых ограничениях на владение.

Цены на участки в Германии

Стоимость места для строительства дома сильно разнится в зависимости от размеров и расположения населенного пункта.

Например, в маленькой деревне на 700 жителей в Mainz-Bingen-Kreis цена – 165€ за квадратный метр. В аналогичной деревне Taunus земля стоит в 2-3 раза дороже. А в отдаленных от густонаселённых районов поселениях — вдвое дешевле.

Объявление о продаже участка в немецком городе

Немцы большее значение придают размеру дома, чем земли. Участок в 400 м² считается большим. Причина тому — Grundsteuer — ежегодный налог на владение, о котором рассказано в статье о налогах на недвижимость в Германии.

В стоимость участка под строительство дома в Германии входит:

• цена покупки участка,
• расходы на нотариальное оформление сделки — 0,5-0,75%,
• изменение информации о владельце в земельной книге — 0,5-1%,
• одноразовый налог на приобретение участка — в каждой немецкой земле различный, в среднем 5%,
• оплата услуг маклера — 3,75-7,14%.

Но сейчас покупать участок рано. Сначала нужно рассчитать стоимость всего проекта, чтобы получить ипотеку. А для этого нужно спроектировать дом и найти строителей!

Вид дома

Владелец недвижимости в Германии наверняка представляет себе дом определённой архитектуры. Немецкие строители предлагают 6 типовых форматов, включая дома на одну, две или несколько семей.

Но дома на две семьи или таунхаусы в Германии обычно продаются уже как готовые объекты недвижимости. Когда покупается участок под строительство, речь будет идти об одноэтажном или многоэтажном коттедже на одну семью.

Предстоит выбрать материалы и базовый принцип строительства. Разбираясь в немецкой терминологии, иностранцу придётся решить:

• Из чего будет строиться дом — например, кирпича, дерева, бетона, блоков.
• Насколько важна экологичность — если это критично, скорее всего, подойдёт деревянный сруб.
• Какой бюджет на строительство — от этого зависит выбор стройматериалов и типа постройки.

Основные типы домов в Германии:

• Massivhaus — с несущими стенами
• Fertighaus — готовый
• Blockhaus — сруб
• Skeletthaus — каркасный

Подробнее про виды частных домов в Германии

Выбор проекта

Немецкие строительные компании предложат на выбор сотни типовых чертежей и моделей коттеджей. Можно купить уже готовый проект или заказать индивидуальную разработку по определённым параметрам. Конечно, новый проект выйдет дороже — порядка 20-30 тысяч евро за проект, плюс 10-15% суммарной стоимости при сопровождении архитектора.

Фирмы покрупнее обычно предоставляют 3D-модели коттеджей и даже предлагают посетить выставочную площадку с реально построенными образцами строений. Здесь, как правило, есть внутренняя отделка, мебель, сантехника. В общем, всё, чтобы вживую увидеть, каким будет дом заказчика.

Перед разработкой проекта приходится заполнять анкету с кучей вопросов. Например:

• Сколько человек будет жить в доме?
• Сколько детей, какого пола/возраста?
• Планируете ли работать в кабинете?
• Насколько большая должна быть кухня?

Вот важные пункты в проекте:

• Энергетическая эффективность — Energieeffizienzklasse. Чем эффективнее жильё сохраняет энергию и тепло, тем выше класс и меньше затраты на отопление. Строительные фирмы предлагают построить один и тот же дом в разном исполнении с точки зрения энергоэффективности. Выбранный класс влияет на стоимость постройки. Дома с повышенной энергоэффективностью субсидируются государством. Это значит, что часть ипотеки будет оформлена с пониженной процентной ставкой. Например, минимальный класс повышенной энергоэффективности KfW-Effizienzhaus позволял получить ипотеку на 50 000€ под 1.5% годовых в 2014 году. Проконсультируйтесь с застройщиком и посчитайте, выбор какого класса энергоэффективности оправдан для проекта.
• Мансардный этаж — Dachgeschoss. Если в проекте запланирована мансарда со скошенной крышей, где будут располагаться спальни, не жадничайте и поднимите минимальную высоту стен. Скос отнимает пространство визуально и физически. Достаточное количество воздуха для спальни необходимо с точки зрения здорового сна.
• Солнечная энергия. В современных домах стандартно устанавливаются нагревательные элементы на крышу, которые используются для подогрева воды — Solaranlage. По сути, это усовершенствованная черная бочка. Через элемент циркулирует жидкость с высокой температурой кипения. От жидкости нагревается вода в накопителе — Wasserspeicher. Если энергии солнца недостаточно для достижения целевой температуры, подключается газовый нагреватель. Система никак не связана с преобразованием солнечного света в электричество. Любителям «зелёной» энергии предложат полноценную панель солнечных батарей — Photovoltaik. Такие системы бывают двух типов: с накоплением электричества в аккумуляторах или с прямой отдачей электроэнергии в сеть. Во втором варианте электричество продаётся энергокомпании. Поговорите со строителями о целесообразности и сроках окупаемости.
• Отопление — Heizung. Решите, какой источник энергии будет использован в доме в системе обогрева жилья и нагрева горячей воды: газ, тепловой насос, топливные гранулы, масло. Решите, какие отопительные элементы будут установлены в доме — батареи или теплый пол. В современных домах для отопления используется теплый пол с водной циркуляцией. Фирма-застройщик подскажет, есть ли смысл установки теплового насоса на участке.
• Вентиляция — Lüftung. Разберитесь, какая вентиляция подойдет для строения. Например, можно установить децентрализованную систему вентиляции с рекуперацией (сохранением тепла). В каждом помещении сделать отверстие с независимым вентилятором, который работает поочередно на выдув и вдув. Возможно, архитектор предложит другие варианты.
• Кондиционер — Klimaanlage. Это для Германии редкость, в значительной степени обусловленная инертностью немцев. Но летом на мансардном этаже может быть жарко, какой бы эффективной ни была теплоизоляция крыши.
• Подвал — Keller. Если участок большой, выгоднее построить гараж или поставить садовый домик. Плюс, не в каждой местности целесообразно копать подвал. Если рядом река или близко грунтовые воды, высока вероятность протечек. Локации в низине подвержены риску затопления подвалов во время сильных ливней.
• Кухня — Küche. Проектирование помещения совмещайте с планированием кухни. Рассчитайте размеры, утвердите места установки плиты, раковины, посудомойки, холодильника. Положение окна критично для размещения навесных шкафчиков. Учитывайте ширину стандартных элементов кухни в магазинах.

Получение разрешение на строительство

Чтобы получить разрешение на постройку в государственных органах, нужно составить заявку. Обычно этим занимается архитектор. Заявку утверждают в ведомстве по контролю за строительством. Перед выдачей одобрения специалисты проверяют:

• вписывается ли проект дома в ландшафт,
• учтены ли все строительные нормы.

Поиск строителей

Настало время составить смету, подсчитать расходы и заключить договор с застройщиком.

Строительные фирмы в Германии часто оказывают услуги в комплексе, сопровождая клиента по вопросам постройки дома: от поиска участка и подбора оптимального финансирования до оформления официальных документов при строительстве.

Если не обратились сразу в строительную компанию, выполняющую работы комплексно, предстоит сначала найти исполнителей.

Как искать строителей в Германии

В каталогах строительных фирм можно найти компетентного партнёра на любой проект жилья. В интернете ищите строительную фирму по запросам:

• «Bauträger»,
• «Baufirma»,
• «Bauunternehmen».

Просто добавляйте название города, чтобы ограничить результаты региональными предприятиями.

Строители в Германии предпочитают общаться с клиентами по телефону. Стандартный порядок действий:

1. найти потенциальную фирму,
2. позвонить и записаться на приём,
3. прийти лично,
4. обсудить проект,
5. получить предварительный план на постройку дома.

Не соглашайтесь с первым же предложением. Последствия опрометчивого решения в выборе застройщика трудно исправить.

Что учесть при выборе строительной фирмы

• Ответ в виде шаблонного письма с типичным контрактом без учёта обсуждённой на консультации информации по проекту — признак непрофессионализма.
• Опытный застройщик после личной встречи укажет ориентировочную дату начала и окончания стройки.
• Какие материалы использует фирма при строительстве дома — вопрос не праздный. Получите чёткий ответ.
• Серьёзный строитель, когда потребуется, без задержек пришлёт Erfüllungsbürgschaft — гарантии на постройку жилья для банка, который выдаст ипотеку под проект.
• Платить большие взносы вперёд — не лучшее решение. Адекватные стройфирмы предлагают разбить проект на 5-10 фаз и договариваются об оплате после каждой из них.

Составление сметы — Baukosten

Когда проект выбран и оговорены детали, застройщик составит оценку бюджета постройки.

В полную стоимость проекта входит:

• Цена участка.
• Налог на покупку участка Grunderwerbsteuer — 5%.
• Расходы на нотариальное оформление сделки — Notarkosten – 2.5 %.
• Подведение газа, электричества, воды, канализации, телефона, интернета и других коммуникаций, если их ещё нет.
• Контрактная стоимость дома по проекту с учетом пожеланий клиента.
• Baunebenkosten – дополнительные расходы во время стройки. Например, электричество для инструментов, вывоз земли.
• Стоимость отделки – возможно выполнение через застройщика, самостоятельно или через сторонние фирмы.
• Необходимые сборы и пошлины. Например, анализ почвы или замер участка, который за период постройки производится несколько раз.
• Буфер на непредвиденные расходы — минимум 5%.

Посчитанную сумму необходимо получить у банка. Лучше обратиться со сметой к независимому ипотечному брокеру, который подберёт предложения, сравнив актуальные на рынке.

Отделка — Innenarbeiten

По умолчанию в стоимость не включены работы по внутренней отделке (пол, потолок и стены – покраска или обои). Стандартно в Германии в комплексе идёт черновая отделка. Но бывают и проекты White-Box — по-нашему, «под ключ».

Есть варианты:

1. Заказать отделку непосредственно у застройщика. Удобно, но выйдет дороже.
2. Нанимать отдельных рабочих для отделки. Сэкономить позволит сравнение предложений. Фирмы в округе ищите по ключевым словам:

• Innenausbau,
• Innenarbeiten,
• Innenbau (внутренняя отделка),
• Bodenverlegung, Bodenbelagarbeiten (работы по полу).

3. Делать самим — максимально экономно, но долго. Материалы продаются в интернете или строительных магазинах Hornbach, Toom, OBI. Много времени и сил уходит с непривычки на работу руками, возможностей накосячить масса.

Ландшафтные работы — GaLaBau: Garten- und Landschaftbau

При планировании бюджета учтите работу по благоустройству земли вокруг дома. Обработка ландшафта стоит в Германии дорого. После постройки дома придётся вывезти выкопанную во время постройки землю, замостить плиткой парковку, подход к дому и садовые дорожки, поставить забор, террасу, крыльцо, посадить деревья, кусты и растения.

Иногда с ландшафтными работами помогает застройщик. Если искать исполнителей самим, можно гуглить по запросу «Landschaft-Design» в конкретном городе.

Условия на внешнее благоустройство территории в Германии совершенно разные. Если обустройство предполагает больше, чем просто укладка дорожек и газона, это может стоить даже больше, чем сам дом.

Контракт на строительство жилья в Германии

Если цена на строительство дома и комплекс работ согласованы, с застройщиком заключается контракт. С этого момента будущий владелец дома в Германии называется Bauherr!

Вот несколько советов:

• Пройдитесь по каждому пункту в смете. Задавайте вопросы, пока не выясните все нюансы. В процессе масса интересной информации о постройке всплывает на поверхность. А предупреждён – значит вооружён.
• Читайте внимательно контракт со всеми сносками и пометками, уточняйте непонятные моменты. При необходимости — попросите посмотреть или что-то перевести немецких коллег или знакомых.
• При планировании переезда отталкивайтесь от указанных в контракте сроков окончания строительства. Но добавьте 1-2 месяца как запас. Не верьте заявлениям типа «да у вас маленький дом, мы в 2 раза быстрее справимся!».
• Не доверяйте вообще никаким устным заявлениям. Только тому, что написано в договоре и дополнительных письменных соглашениях.
• Сохраняйте все счета, чеки и прочие бумаги по проекту. Заведите папку и структурируйте документы, чтобы в случае чего было легко найти нужный.

30-11-2024, Андрей Мочинин, Екатерина Щукина