Постройка своего дома в Германии — история иммигрантов

Мотивация к покупке или строительству своего дома в Германии. Анализ необходимых условий для получения ипотеки на постройку немецкого жилья.

Дом в Германии! Сколько людей мечтают о зелёной лужайке перед красивым новым строением, глядя на которое испытываешь гордость за то, что оно - твоё. Но кто-то строит планы, а кто-то - строит дома! Этой статьёй сайт “Жизнь в Германии” открывает цикл рассказов о деталях строительства собственного дома на немецкой земле. Читайте и переходите от мечты к действиям!

Мотивация

Начнём с простого вопроса: а нужно ли оно вообще - обзаводиться собственной недвижимостью?

Ведь можно всю жизнь снимать жильё, тем более, что половина немцев так и делает. Съёмщик в Германии защищён законами, разорвать контракт на аренду не так-то просто, поднять арендную плату ещё сложнее. А снимать можно и дом, если квартира не по душе.

Такой подход в выборе жилья оставляет больше пространства для манёвра. Нашёл новую работу - переехал. Изменились семейные обстоятельства - поменял квартиру. Меньше забот с ремонтом, налогами, страховками и так далее.

Но, с другой стороны, величина ежемесячных взносов при покупке немецкого жилья в ипотеку сравнима с размером арендной платы. Кроме того, недвижимость - один из самых надёжных способов сохранения накопленного капитала.

Конечно, с собственным жильём переехать в другой город на новую работу будет гораздо сложнее. Но тут все зависит от конкретного человека, для некоторых это не имеет значения. Например, когда работают оба супруга, то один из них всё равно, скорее всего, окажется вынужден совершать ежедневные долгие поездки до офиса.

Забот с собственным жильём, безусловно, будет больше. Но самое главное - есть шанс сделать всё именно так, как всегда хотелось и жить в доме своей мечты!

Вопрос с мотивацией к постройке своего жилья можно закрыть так. Если Лёв Толстой говорил начинающим писателям: “Можете не писать - не пишите!”, то здесь справедливо сказать: “Можете не строить - не стройте!” Всё-таки свой дом в Германии - это больше не дело выгоды или прибыльности предприятия, а скорее осуществление мечты.

Покупать или строить?

У потенциального домовладельца существует две возможности:

• Купить готовый дом с участком
• Купить отдельно участок и построить на нём дом

Первый вариант (покупка готового дома) имеет свои достоинства:

• По времени осуществить задуманное можно гораздо быстрее.
• Покупка может оказаться дешевле постройки, особенно если речь идёт не о новом строении.
• Немецкие принудительные аукционы всё ещё реальный шанс купить жильё намного ниже реальной стоимости объекта.
• В винтажной немецкой архитектуре тоже есть свой шарм.

Однако есть и недостатки:

• В зависимости от состояния объекта придется вложить средства в ремонт купленного дома. Оценить объем таких инвестиций будет непросто.
• Может оказаться сложным найти такое предложение, чтобы и расположение, и участок, и сам дом устраивали полностью.
• Покупка жилья, особенно если речь идёт о новом, может обойтись дороже строительства. Ведь вряд ли кто-то хочет торговать недвижимостью себе в убыток.

Подготовка к строительству – необходимые условия

Итак, если решение о постройке своего "домика в немецкой деревне" всё-таки принято, давайте разбёремся, как именно это сделать.

Наличие собственных сбережений

Собственные сбережения - важнейшая вешь для получения ипотеки в Германии

Во-первых, понадобится некоторый стартовый капитал. Чем больше его размер, тем выше вероятность положительного решения банка по ипотеке и тем выгоднее условия.

Стартовый капитал является аналогом "первоначального взноса".

Если есть 50 000€, а на дом планируется потратить с учетом всех расходов 250 000€, в банк следует адресовать запрос на 200 000€. Наличие 50 000€ придётся доказать, предъявив выписки со счёта или наличные.

Этот начальный капитал нужно ведь откуда-то взять. Не то, чтобы не имея своих денег получить ипотеку под строительство в Германии совсем невозможно. При стабильном заработке и хорошей профессии банк может закрыть глаза на отсутствие накоплений. Но процент по кредиту будет существенно выше.

Здесь есть один интересный нюанс - когда банк выдаёт запрошенную сумму, тратить её на косвенные расходы, в частности, оплату услуг нотариуса или налог на владение жильём Grunderwerbsteuer, запрещено. Важно понять, что эти расходы (около 10-15% от стоимости покупки) в любом случае придётся оплатить из собственного кармана.

Разрешение на пребывание в Германии

Во-вторых, неограниченное разрешение на пребывание в Германии желательно, но не обязательно. Для покупки недвижимости, с юридической точки зрения, виза вообще не играет роли. Это важно только для банка, который выдает кредит. И здесь неограниченный вид на жительство позволит получить лучшие условия.

В случае автора, ВНЖ сроком на 4 года по параграфу о “Голубой Карте”, а также двухлетнее разрешение на пребывание супруги, оказалось достаточным для получения ипотеки. Хотя согласие дал только один банк (Ing-DiBa), впрочем, на вполне человеческих условиях.

Важное замечание: кредит можно оформить на обоих супругов, даже если работает только кто-то один. В этом случае получить ипотеку в немецком банке проще и проценты по кредиту выгоднее.

Наличие стабильного дохода

В-третьих, для получения ипотеки необходима стабильная зарплата. Например, неограниченный по времени рабочий контракт. Это обязательное условие для банка.

Достаточность дохода определяется так: если сложить совокупный семейный доход и вычесть ежемесячные взносы в ипотеку, то должно получиться не меньше минимального прожиточного минимума на человека. Конкретная сумма может зависеть от региона проживания, обычно это 600-800€ на каждого члена семьи.

Дополнительные условия

Не забывайте, что скорее всего вся коммуникация в процессе строительства будет идти на немецком. Так что необходимы знания языка хотя бы на уровне B1. Иначе выбор вариантов будет существенно ограничен, а также велик шанс совершить ошибку просто из-за недопонимания.

Кроме того, будущему домовладельцу потребуется готовность переспрашивать всё по сто раз. Не стоит делать умный вид, когда некие вопросы остались непонятными. Лучше попросить объяснить другими словами, в общем, быть полностью уверенным, что на каждом этапе строительства есть полное понимание, что происходит.

В следующей статье мы расскажем о поиске участка для дома в Германии.

01-07-2017, Андрей Мочинин