Собрание собственников квартир в Германии

Eigentümer­versamm­lung — собрание собственников квартир и нежилых помещений одного дома. На нём определяют размеры необходимых платежей, решают, как содержать общее имущество и допустимы ли предлагаемые изменения в здании или в домовом порядке. Решения обязательны и для того, кто не пришёл на заседание, и для того, кто купил квартиру уже после голосования. Рамки задаёт закон о квартирной собственности — Wohnungs­eigentums­gesetz (WEG), детали — Gemein­schafts­ordnung конкретного дома.

Что такое собрание собственников

Владельцы квартир в одном доме образуют сообщество собственников — Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, сокращённо GdWE. Крыша, фасад, лестница, подвал, отопление и земельный участок принадлежат этому сообществу. Собрание — способ, которым оно принимает решения.

Управляющий домом — Verwalter — созывает собственников минимум раз в год. Так предписывает §24 WEG. Годовое заседание утверждает финансовый план, принимает годовой отчёт и закрывает всё, что накопилось за двенадцать месяцев.

Внеочередное собрание созывают по требованию более чем четверти собственников. Обращение подают в текстовой форме, с указанием цели и причин. Считают по головам. У владельца трёх квартир в этом подсчёте одна голова, а совладельцы одной квартиры получают совместно лишь один голос.

При 20 собственниках инициативу проведения внеочередного собрания должны поддержать минимум 6 человек: ровно 5 составляют четверть, а закон говорит о числе больше четверти. Отдельным соглашением собственников разрешается снижать порог, например, до пятой части. Повысить его нельзя — норма защищает меньшинство от большинства.

Когда управляющего в доме нет или он уклоняется от созыва, инициативу берёт председатель совета собственников, его заместитель либо собственник, которого сообщество уполномочило отдельным решением. Заседание по умолчанию ведёт управляющий. Собрание голосованием вправе назначить другого председательствующего.

Решение собрания действует для каждого собственника независимо от того, побывал ли он на заседании. Отменить его вправе только суд и только по иску, поданному в срок. Пропущенное заседание нередко оборачивается расходами, о которых владелец узнаёт уже из протокола.

Какими платежами управляет собрание

Все платежи собственника внутри дома утверждает голосование. Видов платежей четыре, и знать о них стоит с первого месяца владения.

• Hausgeld — ежемесячный аванс на содержание дома. Его размер вытекает из финансового плана Wirtschaftsplan, который управляющий составляет на год вперёд, а собрание утверждает.
• Erhaltungsrücklage — резерв на будущий ремонт. Часть Hausgeld уходит туда и копится годами; из этих денег в доме чинится крыша или лифт без экстренных сборов.
• Доплата по годовому отчёту. После окончания года управляющий готовит Jahresabrechnung, и собрание решает, вносят ли собственники разницу или меняют размер авансов на следующий период.
• Sonderumlage — внеплановый сбор. Его объявляют, когда резерва на работы не хватает.

Если Gemein­schafts­ordnung или само решение не задают другой порядок, внеплановый сбор распределяют по долям в общем имуществе — Miteigentumsanteile, которые закреплены за каждой квартирой в доме. Например, дом меняет фасад за 400.000€, в резерве накоплено 120.000€, разницу в 280.000€ собирают с владельцев. При доле 48/1000 на квартиру приходится 13.440€.

При смене собственника платит тот, кто числится владельцем в момент, когда платёж становится обязательным. Дата самого голосования вторична. Сообщество ориентируется на запись в поземельной книге, а продавец с покупателем рассчитываются между собой по договору купли-продажи.

Внеплановый сбор, принятый до покупки, ложится на покупателя, если управляющий затребовал деньги после перехода права. Верховный федеральный суд подтвердил это решением от 15 декабря 2017 (V ZR 257/16): когда собрание не назначило отдельный срок платежа, обязанность возникает в момент требования управляющего. Продавец обязан предупредить о таком решении, но искать его в протоколах приходится покупателю.

Hausgeld влияет и на кредит. Банк учитывает платежи при расчёте посильной нагрузки на ипотеку в Германии. Владелец, который сдаёт квартиру, перекладывает на арендатора лишь часть Hausgeld — коммунальные расходы арендатора: вознаграждение управляющего и взносы в резерв остаются на собственнике.

Какие решения принимают

Повестка годового заседания повторяется из года в год:

• финансовый план, размер авансов и взносы в резерв;
• годовой отчёт и Vermögensbericht — справка об имуществе сообщества, из которой видно фактический остаток резерва;
• договоры с подрядчиками, страховщиками и поставщиками;
• обслуживание, ремонт и модернизация общих частей здания;
• назначение или смена управляющего, выборы совета собственников;
• правила поведения жильцов и порядок пользования общей собственностью;
• строительные изменения, которые затрагивают общее имущество.

Расходы на содержание жилья сообщество распределяет по закону, по Gemein­schafts­ordnung и по принятым решениям. Собрание вправе изменить ключ распределения для отдельного вида затрат.

Строительные изменения принимают простым большинством. Замена окон в лестничной клетке, утепление фасада, установка лифта, видеонаблюдение во дворе — всё это решает собрание, а собственник исполняет решение. Поэтому установку кондиционера в квартире оценивают шире, чем работу внутри личного помещения: наружный блок и отверстие в стене задевают общее имущество.

Часть работ §20 Abs. 2 WEG вывел в привилегированную категорию. Собрание только решает, как их выполнить; запретить их нельзя. В список входят:

• обеспечение доступности для людей с инвалидностью;
• зарядная инфраструктура для электромобиля;
• защита от взлома;
• подключение к телекоммуникационной сети высокой пропускной способности;
• Steckersolargerät, балконная солнечная панель с розеточным подключением.

Право требовать работу и обязанность оплачивать её всем домом — разные вещи. Расходы обычно несёт инициатор, а условия выполнения, порядок пользования результатом и распределение затрат определяет текст решения. Границу ставит §20 Abs. 4 WEG: изменения, которые коренным образом переустраивают дом или необоснованно ущемляют отдельного собственника, остаются под запретом.

Приглашение и формат собрания

Приглашение приходит в текстовой форме — Textform по §126b BGB. Годится письмо на бумаге, электронное письмо или сообщение через портал управляющего. Закон довольствуется читаемым текстом, из которого понятно, кто его отправил. Срок отправки — минимум три недели до даты заседания.

Срок сокращают при особой срочности. Одного желания решить вопрос быстрее для этого мало: причина должна объяснять, почему три недели выдержать невозможно.

В приглашении управляющий указывает:

• дату, время и место заседания либо порядок подключения;
• повестку — Tagesordnung — с конкретными вопросами к голосованию;
• способ заранее посмотреть материалы: сметы, предложения подрядчиков, проект финансового плана;
• правила передачи голоса представителю.

Формулировка повестки должна давать понять, какое решение готовится. Пункт «и прочие вопросы» годится для обмена некритичной информацией. Решение, принятое под таким пунктом, обычно уязвимо для оспаривания: собственник узнаёт о вопросе прямо на заседании и приходит к нему неподготовленным.

Форматов заседания четыре:

• очное — участники собираются в одном помещении;
• гибридное — часть собственников подключается онлайн, обсуждает и голосует наравне с присутствующими; формат вводят отдельным решением;
• полностью виртуальное — его разрешают минимум тремя четвертями поданных голосов, и такое решение действует не дольше трёх лет;
• письменный опрос без заседания — Umlaufbeschluss; по общему правилу его принимают при согласии всех собственников в текстовой форме.

Для письменного опроса есть послабление. Собрание заранее решает по конкретному вопросу, что последующий Umlaufbeschluss принимается большинством поданных голосов. Действует такое послабление только для того вопроса, который назван в предварительном решении.

Переход на виртуальный формат ограничен во времени. Если решение по §23 Abs. 1a WEG принято до 1 января 2028, дом до конца 2028 проводит хотя бы одно очное заседание в год; отказ от него допускает только единогласное решение. Решения, принятые виртуально, сохраняют силу даже при нарушении этой обязанности.

После получения приглашения полезно сразу сверить дату отправки, полноту повестки, приложенные материалы и правила выдачи доверенности. Замечание, отправленное управляющему письмом до заседания, потом помогает доказать, что нарушение повлияло на исход голосования.

Как участвовать и голосовать

Собственник приходит сам или отправляет представителя с доверенностью в текстовой форме. Gemein­schafts­ordnung иногда сужает круг представителей до другого собственника, супруга или управляющего. Это условие проверяют заранее, до того как выписывать доверенность соседу.

Владельцу, который живёт в другом городе или за границей, доверенность с прямым указанием, как голосовать по каждому пункту, заменяет присутствие. Управляющему такую бумагу выдают осторожно: получив её без указаний, он голосует по собственному усмотрению.

Право участия принадлежит собственнику. Арендатор остаётся за пределами заседания, даже когда обсуждают вопросы, которые отразятся на его платежах.

Собрание правомочно при любом числе участников. Отдельные вопросы требуют повышенного большинства, и эти пороги задают закон либо Gemein­schafts­ordnung.

Решение принято, когда голосов «за» больше, чем «против». Воздержавшихся в подсчёте пропускают, а равенство голосов означает отказ. После каждого голосования председательствующий вслух объявляет результат и точную формулировку решения.

§25 WEG исходит из принципа «один собственник — один голос». Владелец трёх квартир голосует один раз, совладельцы одной квартиры голосуют совместно. Gemein­schafts­ordnung может установить иной порядок: по числу помещений или по долям в общем имуществе. Этот пункт стоит отыскать в бумагах до первого заседания.

Конфликт интересов права голоса не лишает. §25 Abs. 4 WEG называет узкие исключения: сообщество заключает сделку с этим собственником, начинает против него судебный спор или завершает такой спор.

Протокол и реестр решений

Протокол управляющий составляет без промедления. Подписывают его председательствующий и один из собственников, а если в доме избран совет собственников — ещё его председатель или заместитель. Трёх подписей по закону достаточно.

В протокол вносят:

• дату, место и формат заседания;
• участников и представителей;
• вопросы повестки;
• точную формулировку каждого решения и объявленный итог голосования;
• существенные процедурные замечания.

Закон обязывает управляющего изготовить протокол, а порядок рассылки собственникам определяют Gemein­schafts­ordnung и договор с управляющим. Право знакомиться с материалами управления принадлежит каждому собственнику. Запрос копии протокола опирается именно на это право.

Помимо протоколов управляющий ведёт Beschluss-Sammlung — реестр решений по §24 Abs. 7 WEG. Записи идут подряд, с номерами и датами. В реестр попадают решения заседаний, письменные опросы и резолютивные части судебных актов по спорам сообщества, а также отметки об оспаривании и отмене.

Протокол показывает одно заседание, реестр решений — всё, что действует в доме сегодня, включая решения десятилетней давности. Собственник вправе изучить реестр лично или прислать уполномоченного: адвоката, консультанта, доверенного родственника.

Какие бумаги должны быть у собственника

Владелец квартиры получает у нотариуса и управляющего набор материалов, который определяет его расходы на годы вперёд:

• Teilungserklärung с Gemein­schafts­ordnung — разделительное заявление и внутренний устав дома. Здесь записаны доли в общем имуществе, ключ распределения расходов, порядок подсчёта голосов и ограничения на представительство.
• Протоколы заседаний за последние три года. Из них видно, какие работы дом уже одобрил и какие конфликты ещё тянутся.
• Реестр решений. Он показывает действующие правила целиком.
• Годовые отчёты и текущий финансовый план. По ним считают реальный размер Hausgeld и его динамику за несколько лет.
• Справка об имуществе сообщества. Ключевая цифра — остаток резерва на ремонт.
• Договор с управляющим. В нём написано, за какие услуги управляющий берёт отдельную плату.

Три места в этих бумагах заслуживают отдельного внимания. Пустой резерв в доме постройки шестидесятых предсказывает внеплановый сбор в ближайшие годы. Решение о сборе, уже принятое, но ещё не исполненное, приведёт счёт к новому владельцу. Задолженности прежних жильцов перед сообществом бьют по бюджету дома, а через него и по платежам всех остальных.

Покупатель эти материалы запрашивает через продавца или напрямую у управляющего, до подписания у нотариуса. Такой запрос входит в обычный порядок действий при покупке жилья в Германии.

Тому, кто владеет квартирой давно, управляющий выдаёт тот же набор по запросу в любой момент. Вечер, потраченный на Teilungserklärung и реестр решений, снимает большую часть вопросов, которые обычно возникают прямо на заседании.

Как оспорить решение

Принятое решение действует, пока суд не признает его недействительным. Редкое исключение — ничтожность: она наступает, когда содержание решения выходит за пределы полномочий сообщества или нарушает норму, отступать от которой закон запрещает.

Процедурные ошибки работают иначе. Нарушенный срок приглашения, размытая повестка или отказ допустить представителя дают повод отменить решение через суд. Суд взвешивает, могла ли ошибка повлиять на исход: успел ли собственник подготовиться, обсудить вопрос и проголосовать осознанно.

Срок считают со дня принятия решения, а не со дня получения протокола. Иск об оспаривании — Anfechtungsklage — подают в течение одного месяца, обоснование передают суду в течение двух месяцев, и оба срока отсчитывают от даты голосования. Поздно составленный или отправленный протокол их не продлевает.

Ответчиком по иску выступает сообщество собственников GdWE. Дело рассматривает участковый суд — Amtsgericht — по месту нахождения дома. Иск подают и без протокола на руках: доводы уточняют позже, в пределах двухмесячного срока.

Расходы на спор зависят от цены иска, объёма работы адвоката и исхода дела. Юридическая страховка в Германии покрывает жилищные споры при подключённом модуле для жилья, и полис оформляют заранее, лучше ещё до покупки объекта. Конфликт, который возник или стал известен до заключения договора, остаётся за рамками нового полиса.