Контракт на аренду жилья в Германии: что проверить до подписи

Немецкий Mietvertrag определяет, кто снимает квартиру, что входит в аренду, сколько и когда платить и когда договор заканчивается. Приложения дополняют основной текст и действуют наравне с ним.

Читать договор имеет смысл и после подписи. Недействительное условие остаётся недействительным независимо от того, стоит ли под ним подпись. Знать, что из подписанного реально обязывает, полезнее, чем спорить о формулировках на просмотре.

Что проверить до подписи Mietvertrag

Перед подписью сверяют весь комплект: основной текст, приложения и рукописные дополнения. Условия должны совпадать с объявлением и с тем, о чём договорились на просмотре. Единого государственного бланка договора аренды в Германии нет. Шаблоны у арендодателей разные, поэтому название пункта значит меньше, чем его содержание.

Шесть позиций, которые сверяют в первую очередь:

• Имена и адреса сторон записаны верно, а подписант со стороны арендодателя вправе сдавать эту квартиру.
• Адрес, этаж и передаваемое имущество описаны так же, как показали на просмотре.
• Основная аренда и коммунальные расходы разделены, итоговая ежемесячная сумма понятна.
• Дата начала, срок договора и порядок расторжения согласованы.
• Все упомянутые приложения лежат в комплекте, а пустые поля бланка зачёркнуты.
• Устные обещания о ремонте, мебели или особых условиях перенесены в текст договора.

Приложения действуют наравне с основным текстом, поэтому их читают так же внимательно. Обычно в комплект входят Hausordnung, перечень коммунальных расходов со способом их распределения, список мебели и техники, индивидуальные дополнения с перечнем согласованных работ, а также условия о ступенчатой или индексной плате.

Energieausweis показывает энергопотребление здания в киловатт-часах на квадратный метр. Арендодатель обязан показать сертификат на просмотре, до подписания договора, а копию передать после заключения. По этой цифре прикидывают будущие счета за тепло. Между классом B и классом G расход на отопление отличается в три-четыре раза, и энергетический сертификат показывает разницу ещё до подписи.

Электронную копию договора полезно получить заранее и спокойно прочитать все страницы. После подписания у арендатора остаётся экземпляр с теми же приложениями и правками, что и у арендодателя.

Кто заключает договор и что входит в аренду

В договоре названы арендодатель, все арендаторы и точный объект аренды. Каждый подписавший получает права арендатора и принимает его обязанности.

Договор подписывает собственник либо его уполномоченный представитель, например управляющая компания. Когда действует представитель, в тексте указывают, от чьего имени он подписывает и кому перечислять деньги.

Описание объекта сверяют с тем, что показали на просмотре:

• адрес, этаж и расположение квартиры;
• комнаты и площадь;
• подвал, чердак, парковочное место, сад или терраса;
• мебель, техника и встроенное оборудование;
• помещения и площадки общего пользования.

Площадь заслуживает отдельной проверки. Расхождение фактической площади с записанной в договоре больше чем на 10% суд считает недостатком жилья, и арендатор вправе требовать снижения платы. Для будущих повышений тоже многое решает фактическая площадь, даже когда в договоре стоит другая цифра.

У кухонной мебели три возможных статуса. Кухня бывает частью аренды, собственностью прежнего жильца или предметом отдельного выкупа, и от этого зависят ремонт, замена техники и вывоз при переезде. В условиях о кухне в съёмной квартире указывают владельца, состав оборудования и ответственность за поломки.

Если договор подписали несколько арендаторов

Двое подписавших отвечают перед арендодателем солидарно: каждый должен всю арендную плату, а не только свою половину. Переезд и расставание это правило сохраняют. Съехавший остаётся обязанным до того дня, когда состав арендаторов официально изменят или договор прекратят, а расчёты между бывшими партнёрами идут отдельно от договора с арендодателем.

Сколько придётся платить

Ежемесячный расход складывается из основной аренды, аванса на коммунальные расходы и договоров с провайдерами, которые жилец заключает сам. Отдельная строка — залог при въезде.

Ежемесячный платёж

Nettokaltmiete — плата за пользование жильём без каких-либо дополнений. От неё считают верхнюю границу залога, и будущие повышения тоже отсчитывают от этой суммы.

Betriebs­kosten­vorauszahlung — ежемесячный аванс на расходы по дому. После годового расчёта арендодатель возвращает переплату или выставляет доплату, поэтому размер аванса определяет, каким будет счёт весной. В договоре сверяют состав предоплаты за коммунальные расходы и способ их распределения между квартирами.

При Betriebs­kosten­pauschale расходы по дому оплачивают фиксированной суммой без годового перерасчёта. Отопление и горячую воду обычно считают по потреблению. Повышать паушаль арендодатель вправе, если договор оставляет ему такое право и он объясняет причину; при снижении расходов сумму обязаны уменьшить.

Warmmiete — общая сумма перевода на счёт арендодателю за основную аренду и названные в договоре расходы. Электричество, интернет и часть других услуг жильцы обычно оформляют на себя и оплачивают напрямую поставщику.

Расходы на тепло зависят от здания и от привычек жильцов. В пункте об оплате отопления проверяют, входит ли тепло в аванс и по какому ключу распределяют расходы.

Например, при Nettokaltmiete 1.000€ и авансе 250€ арендодатель ежемесячно получает 1.000 + 250 = 1.250€. Электричество и интернет сюда не входят, если договоры с провайдерами оформлены отдельно.

Законность самой цены — тоже часть проверки. В общинах, где действует ограничение стоимости аренды, плата может превышать местный сопоставимый уровень максимум на 10%. Собственник, который выходит за этот лимит по одному из исключений, обязан обосновать стоимость аренды в текстовой форме до того, как арендатор согласится заключить договор. Промолчавший теряет право ссылаться на исключение и возвращает разницу.

В платёжном разделе сверяют дату первого перевода, срок последующих платежей, банковские реквизиты и назначение платежа.

Залог за жильё

Kaution — залог на случай долга или повреждений. Арендатор вносит его, когда договор содержит соответствующее условие.

Максимальный залог равен трём месячным Nettokaltmiete. При плате 1.000€ предел составит 1.000 × 3 = 3.000€. Денежный залог арендатор вправе внести тремя равными ежемесячными платежами, первый из которых приходится на начало аренды. В пункте про размер кауциона сверяют также способ внесения, порядок хранения и условия возврата.

Как меняется арендная плата

Будущие повышения заложены в договоре заранее либо подчиняются общим правилам. Свободная формулировка о праве арендодателя менять цену в любое время должна насторожить.

Staffelmiete фиксирует даты и суммы будущих повышений прямо в договоре. Каждая ступень держится минимум год, поэтому основная аренда известна вперёд на весь оговорённый период.

Indexmiete привязывает основную аренду к официальному индексу потребительских цен. Меняют её максимум раз в год, и происходит это по заявлению стороны в текстовой форме с приложенным расчётом.

Без этих моделей арендодатель повышает плату по общим правилам и с письменным обоснованием, подразумевающим письменное согласие жильца.

На какой срок снимается жильё

Большинство договоров аренды в Германии бессрочные. Срочный договор законен только при названной в тексте причине, и таких причин закон допускает три.

Бессрочный и срочный договор

Бессрочный договор действует с даты начала аренды до дня, когда одна из сторон его расторгнет по правилам.

Zeitmietvertrag заканчивается в указанную дату. Причин для ограничения срока закон признаёт три:

• собственник намерен использовать жильё для себя или своих близких,
• здание планируют снести либо существенно перестроить,
• квартиру передадут человеку, состоящему с собственником в служебных отношениях.

Причину арендодатель сообщает письменно при заключении договора, и обычно её пишут прямо в тексте. Договор без названной законной причины считается бессрочным.

Пункт Kündigungsausschluss временно закрывает обычное расторжение и в бессрочном договоре. В типовом бланке такой запрет действует не дольше четырёх лет от даты заключения. Более длинный срок суд признаёт ничтожным, и расторжение снова становится доступным по общим правилам.

Как прекратить аренду

Уведомление отправляют бумажным письмом с подписью от руки. Срок считают со дня, когда письмо получил арендодатель.

В бессрочном договоре срок расторжения для арендатора составляет три месяца. При расторжении договора арендатором решают форма письма, момент его получения и договорные ограничения вроде Kündigungsausschluss.

Уведомление о прекращении аренды подписывают все арендаторы, чьи имена стоят в договоре.

Miet­aufhebungs­vertrag позволяет закончить аренду в согласованную сторонами дату. В таком соглашении фиксируют день передачи квартиры, последние платежи, возврат ключей и судьбу залога. Кандидат на замену помогает договориться быстрее, но прежний арендатор освобождается от договора только после согласия арендодателя.

Кто может жить в квартире и как ею пользоваться

Квартиру снимают для проживания, и всё, что выходит за эти рамки, согласуют с арендодателем. Проверяют условия о дополнительных жильцах, субаренде, животных и работе из дома.

Жильцы, гости и субаренда

В договоре перечисляют людей, которые въезжают вместе с основным арендатором. О вселении супруга или детей обычно достаточно сообщить арендодателю, а для других постоянных жильцов разрешение запрашивают заранее. Краткий визит гостя отличается от постоянного проживания.

Untervermietung — передача комнаты или части квартиры другому жильцу. Согласие арендодателя запрашивают заранее, и это довольно сильное право арендатора. Разрешение выдаётся, если обоснованное желание субаренды возникло уже после заключения договора, например упали доходы или освободилась комната. Отказать собственник вправе по узкому перечню причин: личность будущего жильца, перенаселение квартиры или иные обстоятельства, делающие субаренду для него обременительной. Вместо отказа он вправе потребовать надбавку к плате.

Работа за компьютером без клиентов и сотрудников относится к обычному проживанию. Согласие арендодателя понадобится, когда дома принимают клиентов, работают наёмные сотрудники, висит вывеска или появляется заметный для соседей шум.

Животные и правила дома

Каждый случай оценивают отдельно. Решают вид и размер животного, число питомцев, особенности дома и интересы соседей, а полный запрет на содержание собак и кошек в шаблонном бланке суды признают ничтожным. Перед появлением питомца сверяются правила содержания животных в Mietvertrag и в Hausordnung.

Hausordnung регулирует время тишины, уборку и пользование общими помещениями. Когда правила дома входят в договор приложением, арендатор получает их до подписи. Типичное содержание Hausordnung помогает сверить правила конкретного дома.

Отдельные пункты регулируют курение, гриль на балконе, спутниковую антенну, зарядку электромобиля и пользование садом. Изменения, затрагивающие здание, например установку кондиционера или остекление балкона, согласуют с собственником, а в многоквартирном доме ещё и с собранием владельцев.

Кто отвечает за ремонт и ущерб

Поддерживать квартиру в пригодном состоянии обязан арендодатель. Часть работ он вправе переложить на жильца, но только отдельным условием договора и в узких границах. Формулировка «ремонт за счёт арендатора» работает лишь в пределах этих границ.

Косметический и мелкий ремонт

Schön­heits­reparaturen — косметические работы внутри жилья: покраска стен, обои, потолки. Арендатор выполняет их, когда договор содержит такое условие и состояние квартиры того требует.

Решает здесь состояние квартиры при въезде. Жильё, переданное неотремонтированным, снимает с арендатора эту обязанность целиком: условие о косметическом ремонте теряет силу при любой аккуратности формулировки. Исключение действует, когда арендатор получил соразмерную компенсацию. Это первое, что выясняют в споре о ремонте при выезде.

Жёсткие сроки вроде «кухня раз в три года» и обязательная покраска при каждом выезде тоже теряют силу. При ремонте перед переездом считается фактическое состояние квартиры и точный текст условия.

Kleinreparaturen — мелкие починки предметов, которыми жилец пользуется напрямую: кран, выключатель, дверная ручка, оконная фурнитура. Фиксированную сумму закон здесь оставляет открытой, ориентиры даёт судебная практика: 75–120€ на одну починку и 6–8% годовой холодной аренды либо 150–250€ в год на все вместе.

Дальше начинается арифметика в пользу жильца. Счёт, превысивший записанный в договоре лимит хотя бы на цент, арендодатель оплачивает целиком: деление суммы на части закон запрещает. Пусть в договоре стоит лимит 100€ за одну починку, а мастер выставил 104€ за замену смесителя. Арендатор платит ноль, все 104€ ложатся на собственника.

Клаузула без годового потолка теряет силу целиком, и тогда мелкие починки тоже оплачивает арендодатель. То же происходит, когда договор обязывает жильца самому вызывать мастера: заказ работ и выбор исполнителя остаются за собственником.

Дефекты и доступ арендодателя

О плесени, протечке, поломке отопления и любом другом дефекте арендатор сообщает владельцу без промедления. Письмо, фотографии и дата подтвердят состояние квартиры и время обращения.

Mietminderung — уменьшение платы при существенном недостатке жилья. Работает оно в силу закона: при подтверждённом дефекте плата снижается сама, согласие арендодателя для этого излишне. Риск лежит в размере снижения. Слишком большая скидка превращается в задолженность, а долг величиной в две месячные платы даёт основание расторгнуть договор, поэтому спорную часть обычно переводят с письменной оговоркой о возврате.

Для визита арендодателю нужна конкретная причина. Время он согласует с арендатором заранее, а причиной бывает ремонт, осмотр дефекта, снятие показаний счётчиков или показ жилья перед окончанием аренды. При аварии собственник или экстренная служба вправе войти сразу, чтобы остановить ущерб.

Естественный износ и ущерб арендатора

Потёртый пол, выцветшие обои и следы повседневного проживания относятся к естественному износу, и оплачивает их собственник. Разбитая дверь, прожжённая столешница или потерянный ключ — уже возможный ущерб арендатора.

Ключ в этом списке самый дорогой. Если дом оборудован единой системой запирания, из-за одного потерянного ключа меняют всю систему, и счёт доходит до нескольких тысяч евро.

Страхование личной ответственности часто покрывает и повреждения арендованного жилья, и утрату ключей. Объём покрытия зависит от тарифа, поэтому условия PHV для ущерба арендованному жилью и утраты ключей сверяют заранее, до происшествия. Обычно наличие этого полиса у жильца является условием заключения контракта.

Протокол передачи и заселение

Übergabeprotokoll фиксирует состояние квартиры на день передачи ключей. Закон его не требует, но именно этот лист решает споры о залоге при выезде: он отделяет дефекты, доставшиеся от прежнего жильца, от повреждений нынешнего.

В протокол вносят:

• состояние каждой комнаты, стен, полов, окон и сантехники;
• обнаруженные дефекты, обещанные работы и сроки их устранения;
• показания счётчиков и количество ключей каждого вида;
• мебель, технику и другое переданное имущество;
• датированные фотографии приложением, по копии каждой стороне.

Формулировку «квартира передана без дефектов» подписывают только после полного осмотра. Все замеченные повреждения вносят в протокол, даже когда арендодатель обещает устранить их на следующей неделе.

Wohnungs­geber­bestätigung подтверждает фактическое заселение и нужна для регистрации по месту жительства. Собственник или другой предоставивший жильё человек выдаёт её в течение двух недель после въезда, и в тот же срок арендатор обязан зарегистрироваться.

Какие условия теряют силу

Шаблоны конктрактов в интернете регулярно содержат условия, которые суды признают недействительными независимо от подписи. Остальной договор в таком случае остаётся в силе, а обязанность возвращается к арендодателю. Наиболее частые проблемы:

• Залог превышает три Nettokaltmiete или требуется целиком до начала аренды.
• Условие о косметическом ремонте стоит в договоре на квартиру, переданную неотремонтированной.
• Клаузула о мелком ремонте обходится без годового потолка либо обязывает жильца самому вызывать мастера.
• Квартиру полагается полностью отремонтировать при съезде независимо от её состояния.
• Срочный договор называет дату окончания и умалчивает о причине.
• Kündigungsausschluss в типовом бланке длится дольше четырёх лет.
• Запрещается проживание собак и кошек независимо от вида и размера животного.
• Арендодатель получает право входить в жильё в любое время без конкретной причины.
• Формулировка о повышении платы оставляет арендодателю свободу менять цену когда угодно.
• Арендатор заранее отказывается от прав при дефектах или соглашается на договорную неустойку — штраф в пользу арендодателя.

Рукописную оговорку и индивидуальное соглашение оценивают иначе, чем печатный бланк: здесь суд смотрит, обсуждали ли стороны содержание пункта на самом деле. Поэтому дописанная от руки строка держится крепче типовой формулировки.

Жилищный модуль в юридической страховке Rechtsschutz покрывает расходы на будущие споры по аренде после предусмотренного тарифом срока ожидания. Проверка уже полученного договора до подписи оплачивается отдельно.

После согласования спорных пунктов у сторон остаются одинаковые экземпляры договора и приложений с подписями. Этот комплект вместе с протоколом передачи, фотографиями, квитанциями и банковскими выписками — то, чем арендатор подтверждает согласованные условия и сделанные платежи, если через два года стороны вспомнят их по-разному.