Содержание арендного договора на недвижимость в Германии

Что записывают в контракт на аренду немецкого жилья

В Германии ко всем контрактам отношение самое серьёзное. Почти всегда можно быть уверенным, что, подписывая договор, получаешь гарантию: всё будет именно так, как там написано.

Обычно частный договор на съём недвижимости в Германии всегда содержит следующие пункты:

• Стоимость аренды недвижимости (Kaltmiete или просто Miete).
• Предоплата за коммунальные услуги (Nebenkosten).
• Условия повышения стоимости аренды (Mieterhöhung), если таковые имеются.
• Размер залога (Kaution).
• Срок договора (Dauer). Часто контракты на аренду жилья оформляются как бессрочные.
• Срок расторжения договора (Kündigungsfrist). Как правило, 3 месяца.
• Площадь жилья и подсобных помещений в квадратных метрах.
• Количество комнат, парковок, подсобок.
• Количество ключей от внешних и внутренних дверей. Также могут быть ключи от подсобных помещений.
• Требуется ли косметический ремонт (Renovierung), и если требуется, когда — перед въездом или после.
• Порядок проживания в доме (Hausordnung).
• Если квартира с мебелью, указывается полный список всех хозяйских вещей, плюс — их состояние.
• Показания и номера счётчиков в квартире: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода. Эта информация может быть не в самом контракте, а прилагаться к нему отдельным листком.
• Сумма, до которой жилец сам оплачивает мелкие поломки (Reparaturkosten). Например, протёкший кран или повреждённые жалюзи. Обычно, все, что до 100€, платят жильцы, а выше — хозяева.
• Можно ли держать животных (Tiere). Может быть разрешено, но указано, что только мелких (Kleintiere).
• Различные стандартные положения правового порядка. Например, как поступать, если в контракте чего-то не учтено.

Различия между срочным и бессрочным контрактом

Заключить контракт на аренду жилья в Германии можно без срока действия и со сроком. И у срочного есть два ощутимых недостатка:

1. Контракт не разорвать досрочно. Бессрочный можно расторгнуть, предупредив за 3 месяца. Срочный придётся оплатить до даты окончания, даже если вы покинете Германию и переедете в другую страну. Единственный вариант не платить за жильё самому в такой ситуации — сдать в субаренду.
2. По окончании договора ничто не заставляет арендодателя продлевать отношения. Если хозяин не хочет сдавать жильё дальше, жилец обязан покинуть помещение. В бессрочном договоре хозяин может заставить жильца съехать, только предупредив за 3 или более месяцев.

Заключая в Германии договор на аренду жилья, например, на 2 года, привязываетесь на весь этот срок. Поэтому лучше ищите бессрочные варианты.

Арендная плата

Стоимость аренды жилья в Германии и Nebenkosten складываются — так получается сумма, которую нужно ежемесячно переводить на счёт владельца недвижимости. Обычно необходимо отправить деньги в первые 3 рабочих дня месяца. Можно делать банковский перевод каждый раз самостоятельно, но также существует возможность оформить автоматическое снятие со счёта.

Nebenkosten состоят из оплаты за уборку, освещение и обогрев общих коридоров и территории, вывоз мусора, а также за отопительную систему, газ, воду и тому подобное. Часть составляющих дополнительной стоимости аренды фактически зависят от того, насколько жилец их использует. Обычно на всё есть счётчики. В конце года их показания считываются, происходит перерасчёт. Разница либо возвращается на счёт жильца, либо ему предоставляется дополнительный счёт к оплате. Если перерасход большой, Nebenkosten могут поднять.

За жилищно-коммунальные услуги, которые платятся всеми жильцами дома, расчёт происходит относительно площади квартиры или количества проживающих в ней человек. Например, вся сумма за вывоз мусора делится на всех людей в доме, а потом каждая семья платит свою часть. Бывает, что счётчиков за отопление по квартирам нет, только один общий на дом. Тогда счёт делится на всех в процентном соотношении к площади занимаемого жилья.

Залог за аренду жилья — Kaution

В 99% случаев при аренде жилья придётся заплатить залог. Максимум это 3 «холодных» месячных платы. По закону, арендодатель, получив залог, обязан платить процент по нему. Поэтому лучше не переводить кауцион напрямую арендодателю, а положить требуемую сумму на сберегательный счёт в немецком банке. Это может быть специальный счёт для залогов или самая простая сберкнижка. Книжку следует отдать хозяину жилья. По окончании контракта её можно забрать, если арендодатель не имеет никаких претензий. По закону, он может держать кауцион у себя до перерасчёта Nebenkosten за полный год.

Вместо оплаты Kaution можно оформить страховое поручительство за него. Тогда за 70-100€ в год арендодатель получает такие же гарантии, но не по факту владения сберкнижкой, а ввиду наличия поручительства. Такой вариант подойдёт при отсутствии средств на кауцион в момент переезда. Главное, чтобы хозяин был не против.

Порядок проживания в доме

Hausordnung — это общий список правил поведения жильцов. Например, определение времени, когда нельзя включать громкую музыку или сверлить. Также там может быть график уборки подъезда и территории, принадлежащей дому, если соответствующие сервисы переложены на плечи самих проживающих.

Нарушение порядка проживания в доме может запросто стать причиной досрочного разрыва контракта. Так что ведите себя согласно подписанному договору и не стесняйтесь жаловаться на соседей, нарушающих правила. Обычно достаточно поговорить с ними по-хорошему, но если этого недостаточно — обращайтесь к владельцу жилья, адвокату или даже в полицию в случае регулярных проблем.

Если намечается какой-то повод для вечеринки, предупредите об этом соседей загодя письменно, забросив им по открыточке в почтовые ящики. Там можно указать время, когда проводится празднование, и свой телефон, чтобы в случае чего звонили сначала вам, а не сразу в полицию.

Доступ хозяина в сданное жильё

Представьте: в снимаемую квартиру внезапно приходит владелец и требует впустить его, чтобы проверить состояние помещений, показать потенциальному покупателю, снять показания счётчика, что-то посмотреть, замерить и т. п. Часто иммигранты из страха или по незнанию законов разрешают посещать жильё в любой момент. А зря — в Германии квартиросъемщик принимает решение, впускать или не впускать арендодателя.

Заваливаться внезапно, когда вздумается владелец жилья не должен, тем более — открывая дверь собственным запасным ключом. Такое оправдано лишь при острой необходимости. Например, при аварии трубопровода и затоплении соседей. В опасной ситуации, если ключа у арендодателя не окажется, а арендаторов не будет дома, он имеет право выломать дверь.

Если иные условия предоставления доступа владельцу не расписаны в контракте, придётся согласовать время визита. Если проживающий отсутствует дома по каким-то причинам, входить к нему запрещается. В случае нарушения квартиросъемщик вправе разорвать договор в одностороннем порядке без соблюдения трёхмесячного срока, как в обычном случае.

Когда арендатор постоянно работает, владелец жилья должен договариваться о посещении заранее, за 3-4 дня. Для неработающих квартирантов — за сутки. Хозяин не может настаивать на своём времени, если оно не подходит для жильцов.

Стандартным для посещения является время в будни с 10:00 до 13:00 или с 16:00 до 18:00. В выходные или праздничные дни подобные визиты назначаются только в порядке исключения, а жилец вправе отказаться.

Отдельно визиты регулируются, когда владелец хочет продать недвижимость. Тогда ему вместе с потенциальными покупателями разрешается приходить 3 раза в месяц в период между 19:00 и 20:00 на не более, чем 45 минут. Если жилец наотрез отказывается впустить в квартиру арендодателя, тот вправе обратиться в суд.

Домоуправитель

Во многих немецких домах принято нанимать специального человека, который следит за исправностью коммунальных систем, вывозом мусора, сменой перегоревших лампочек, уборкой и тому подобное. Называется такая профессия Hausmaster или Hausverwalter. Стоимость их услуг зависит от размера дома и количества квартир. Обычно оплата их труда включена в Nebenkosten.

Если такой человек есть, это очень удобно. Потому что тогда в случае каких-либо коммунальных проблем всегда можно обратиться к нему. Хаусмастер сам поможет исправить мелкую поломку или вызовет соответствующий сервис. Обычно дополнительной платы в случае исправления небольших бытовых проблем не требуется.

Особо следует рассмотреть случай, когда домоуправа нет. Тогда нужно сразу выяснить, кто и как осуществляет уборку снега на тротуаре перед домом зимой. В Германии по закону падение на засыпанной снегом или покрытой льдом дорожке компенсируется из кармана проживающего в прилегающем доме (или из его страховки от нечаянного причинения ущерба третьим лицам, если она есть). Именно поэтому снег с немецких тротуаров исчезает так быстро. Его убирают жильцы или домоуправы. Если жильцы должны следить за чисткой тротуара, тогда должен существовать некий график уборки или разметка территории. Очень часто раньше за уборку снега отвечали жильца с первого этажа. Сейчас нередко эту обязанность делят на всех поровну.

Завершение контракта

Разорвать контракт на аренду жилья в Германии можно только письменно. Нужно написать заявление в свободной форме (Kündigung), подписать и отправить арендодателю почтой или факсом. Он должен в ответ прислать уведомление о получении и подтвердить самый ранний срок, к которому жилец может съехать. По закону, нужно предупреждать минимум за 3 месяца до переезда, подгоняя дату к последнему числу месяца.

Косметический ремонт

В контракте обязательно должно указываться кто, как именно и в какой срок обязан произвести ремонт жилья. Обычно Schönheitsreparaturen заключается в покраске стен, потолка и полов краской, замазывании всех отверстий в стенах, исправлении повреждений, случившихся за время проживания. Существуют два варианта ремонта:

• при въезде,
• перед выездом.

В первом случае, как следствие, съезжая с квартиры второй раз ремонт делать не требуется, если речь не идёт о каких-то тяжёлых поломках по вине жильца.

Во втором нужно сдавать квартиру хозяину в отремонтированном состоянии — с вновь покрашенными стенами. Не надо ремонтировать полы, окна, двери, если сами их как-то особенно ужасно не повредили. Речь идёт только о состоянии стен. Если не сделать ремонт, о возврате залога можно не мечтать.

Возмещение ущерба

Перед въездом в новое жильё вместе с хозяином недвижимости или домоуправом составьте протокол передачи помещений. Туда требуется вписать показания счётчиков (горячая и холодная вода, отдельно для стиральной машинки, газ, электричество, отопление), а также все недостатки в квартире. Например:

• пятна на полу,
• повреждения дверей или окон,
• царапины,
• щели,
• сколы.

Список должен быть подписан арендодателем, и его нужно хранить минимум до возврата кауциона, а лучше и потом пару лет — на всякий случай. При съезде составляется новый список и сверяется с тем, что было при въезде. Если обнаружатся новые недостатки, их требуется исправить. Речь не идёт о таких вещах, как слезшая краска с оконных рам или дверей — все проблемы со старением жилья владелец должен решать сам. Имеется ввиду только причинённые жильцом поломки.

Если претензий нет, подписывается протокол передачи жилья. В противном случае придётся заплатить за ремонт или исправить всё самостоятельно. Если протокол не подписан, арендодатель может забрать часть залога или даже весь кауцион.

В первый раз на эту процедуру лучше позвать на помощь кого-то из коллег или знакомых. Ведь можно нарваться на недобросовестных людей и по незнанию переплатить.

Защита прав арендаторов

Обычно в больших городах есть клубы защитников арендаторов — Mieterschutz-Vereine. Вступив в такой ферайн, арендатор получает возможность получать консультации по правовым вопросам. Стоит членство в клубе, как правило, недорого, но и помощь они оказывают по мере сил и возможностей. С чем точно не будет проблем, так это с различными брошюрами на тему съёма жилья в Германии.

По-хорошему, иностранцу перед арендой не помешает сделать адвокатскую страховку (Rechtschutzversicherung) на тему Mietrecht. Потому что нередко хозяева начинают что-то мудрить, особенно с перерасчётом Nebenkosten, и жильци попадают на нескколько сотен евро, даже этого не подозревая. Обычно адвокаты могут разобраться в подобных ситуациях, но без юридической страховки в Германии получить помощь будет сложно.

Резюме

Контракт на аренду жилья в Германии — документ непростой и важный. Нужно хорошо подготовиться к процедуре его подписания. Не скупясь на время, разобраться во всех деталях.

Задавайте вопросы владельцу недвижимости, пока не разберётесь. Зовите на помощь друзей или коллег. Ставьте подпись на контракте, только когда сомнений по всем пунктам не остаётся.