Жизнь в Германии

Контракт на аренду жилья в Германии

Контракт на аренду жилья в Германии
Жильё в Германии
Степан Бабкин2013-03-04~10 минут47125230

Вспоминал недавно то, как искал свою первую квартиру в Германии. Поймал себя на мысли, что тогда подписал немецкий контракт на аренду жилья даже не особо представляя, о чём там вообще написано. Мне в итоге повезло. Никаких особенных неприятностей из-за такой легкомысленности не последовало. Но другим я бы не посоветовал поступать таким же образом.

В Германии ко всем контрактам отношение самое серьёзное. Почти всегда можно быть уверенным, что подписывая договор получаешь гарантию: всё будет именно так, как там написано. А даже если что-то окажется не так, что, пусть и редко, но случается, то найти способ заставить вторую сторону держаться подписанных условий будет достаточно просто. Как следствие, контракт нужно понимать на 100%, даже если он самый стандартный.

Что записывают в контракт на аренду немецкого жилья

Обычно частный договор на съём недвижимости в Германии всегда содержит следующие пункты:

  • Стоимость аренды недвижимости (Kaltmiete или просто Miete).
  • Предоплата за коммунальные услуги (Nebenkosten).
  • Условия повышения стоимости аренды (Mieterhoehung), если таковые имеются.
  • Размер залога (Kaution).
  • Срок договора (Dauer). Часто контракты на аренду жилья оформляются, как бессрочные.
  • Срок расторжения договора (Kuendigungsfrist). Как правило, 3 месяца.
  • Площадь жилья и подсобных помещений в квадратных метрах.
  • Количество комнат, парковок, подсобок.
  • Количество ключей, как от внешних, так и от внутренних дверей. Так же могут быть ключи от подсобных помещений.
  • Требуется ли косметический ремонт (Renovierung), и если требуется, то перед въездом или после.
  • Порядок проживания в доме (Hausordnung).
  • Если квартира с мебелью, то полный список всех хозяйских вещей, а также их состояние.
  • Показания и номера всех счётчиков в квартире: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода. Эта информация может быть не в самом контракте, а прилагаться к нему отдельным листком.
  • Сумма, до которой жилец сам оплачивает мелкие поломки (Reparaturkosten). Например, протёкший кран или повреждённые жалюзи. Обычно, все что до 100€ платят жильцы, а выше - хозяева.
  • Можно ли держать животных (Tiere). Может быть разрешено, но указано, что только мелких (Kleintiere).
  • Различные стандартные положения правового порядка, например, как поступать, если в контракте чего-то не учтено.

В случае, если в контракте что-то оказалось непонятным, не подписывайте его. Обратитесь за помощью к коллегам или знакомым. Конечно, можете задавать вопросы и здесь в комментариях, по возможности буду отвечать.

Арендная плата

Стоимость аренды жилья и Nebenkosten складываются, и получается сумма, которую нужно ежемесячно переводить на счёт владельца недвижимости. Обычно необходимо отправить деньги в первые 3 рабочих дня месяца. Можно делать банковский перевод каждый раз самостоятельно, но также существует возможность оформить автоматическое снятие со счёта.

Nebenkosten состоят из оплаты за уборку, освещение и обогрев общих коридоров и территории, вывоз мусора, а также за отопление, газ, воду и тому подобное. Часть составляющих дополнительной стоимости аренды фактически зависят от того, насколько жилец их использует. Обычно на всё есть счётчики. В конце года их показания считываются, происходит перерасчёт и разница либо возвращается на счёт жильца, либо ему предоставляется дополнительный счёт к оплате. Если перерасход большой, то Nebenkosten могут поднять.

За те жилищно-коммунальные услуги, которые платятся всеми жильцами дома, расчёт происходит относительно площади квартиры или количества проживающих в ней человек. Например, вся сумма за вывоз мусора делится на всех людей в доме, а потом каждая семья платит свою часть. Бывает, что счётчиков за отопление по квартирам нет, только один общий на дом. Тогда счёт делится на всех в процентном соотношении к площади занимаемого жилья.

Залог за аренду жилья

Как правило, в 99% случаев при аренде жилья придётся заплатить залог. Он не может быть выше, чем 3 "холодных" месячных платы. По закону, арендодатель, получив залог, обязан платить процент по нему. Поэтому лучше не переводить кауцион напрямую арендодателю, а положить требуемую сумму на сберегательный счёт в немецком банке. Это может быть как специальный счёт для залогов, так и самая простая сберегательная книжка. Книжку ко вкладу следует отдать хозяину жилья. По окончанию контракта её можно забрать, если арендодатель не имеет никаких претензий. По закону, он может держать кауцион у себя до перерасчёта Nebenkosten за полный год.

Есть ещё вариант не платить Kaution, а купить страховое поручительство за него. Тогда за 70-100€ в год арендодатель получает такие же гарантии, как при внесении залога на счёт, но не по факту владения сберкнижкой, а ввиду наличия у него поручительства. Эта возможность может оказаться очень кстати при отсутствии средств на кауцион в момент переезда. Главное, чтобы хозяин был не против такого оформления залога.

Порядок проживания в доме

Hausordnung - это общий список правил поведения жильцов. Например, определение времени, когда нельзя включать громкую музыку или сверлить. Также там может быть график уборки подъезда и территории, принадлежащей дому, если соответствующие сервисы переложены на плечи самих проживающих.

Имейте ввиду, что нарушение порядка проживания в доме может запросто стать причиной досрочного разрыва контракта. Так что ведите себя согласно подписанному договору и не стесняйтесь жаловаться на соседей, нарушающих правила. Обычно достаточно поговорить с ними по-хорошему, но если этого не достаточно - обращайтесь к владельцу жилья, к адвокату или даже в полицию в случае регулярных проблем.

Если намечается какой-то повод для вечеринки, предупредите об этом соседей загодя письменно, забросив им по открыточке в почтовые ящики. Там можно указать время, когда проводится празднование и свой телефон, чтобы в случае чего, звонили сначала вам, а не сразу в полицию.

Домоуправитель

Во многих немецких домах принято нанимать специального человека, который следит за исправностью коммунальных систем, вывозом мусора, сменой перегоревших лампочек, уборкой и тому подобное. Называется такая профессия Hausmaster или Hausverwalter. Стоимость их услуг зависит от размера дома и количества квартир. Обычно оплата их труда включена в Nebenkosten. Если такой человек есть, то это очень удобно, потому что тогда в случае каких-либо коммунальных проблем всегда можно обратиться к нему. Тогда он либо сам поможет исправить мелкую поломку, либо вызовет соответствующий сервис. Обычно дополнительной платы в случае исправления мелких бытовых проблем не требуется.

Особо следует рассмотреть случай, когда домоуправа нет. Тогда нужно сразу выяснить, кто и как осуществляет уборку снега на тротуаре перед домом зимой. В Германии по закону падение на засыпанной снегом или покрытой льдом дорожке компенсируется из кармана проживающего в прилегающем доме (или из его страховки от нечаянного причинения ущерба третьим лицам, если она есть). Именно поэтому снег с немецких тротуаров исчезает так быстро. Его убирают жильцы или домоуправы. Если жильцы должны следить за чисткой тротуара, то должен существовать некий график уборки или разметка территории. Очень часто раньше за уборку снега отвечали жильца с первого этажа. Сейчас нередко эту обязанность делят на всех поровну.

Завершение контракта

Разорвать контракт на аренду жилья в Германии можно только письменно. Нужно написать заявление в свободной форме (Kuendigung), подписать его и отправить арендодателю почтой или факсом. Он должен в ответ прислать уведомление о получении и подтвердить самый ранний срок, к которому жилец может съехать. По закону, нужно предупреждать минимум за 3 месяца до переезда, подгоняя дату к первому или 15-му числу.

Косметический ремонт

В контракте обязательно должно указываться кто, как именно и в какой срок обязан произвести ремонт жилья. Обычно он заключается в покраске стен и потолка белой краской, замазывании всех отверстий в стенах, исправлении повреждений, случившихся за время проживания. Существуют два варианта. Либо ремонт делается при въезде, либо перед выездом.

В первом случае, как следствие, съезжая с квартиры второй раз ремонт делать не требуется, если речь не идёт о каких-то тяжёлых поломках по вине жильца. Во втором случае, нужно сдавать квартиру хозяину в отремонтированном состоянии, то есть, с вновь покрашенными стенами. Не надо ремонтировать полы, окна, двери и тому подобное, если вы сами их как-то особенно ужасно не повредили. Речь идёт только о состоянии стен.

Если во втором случае не сделать ремонт, то о возврате залога можно не мечтать. В первом случае можно поступать на своё усмотрение.

Возмещение ущерба

Перед тем, как въехать в жильё, необходимо совместно с хозяином недвижимости или с домоуправом составить протокол передачи помещений. Туда требуется вписать показания всех счётчиков (горячая и холодная вода, отдельно для стиральной машинки, газ, электричество, отопление), а также все недостатки в квартире, как-то: пятна на полу, повреждения дверей или окон, царапины, щели, сколы и так далее. Список должен быть подписан арендодателем, его нужно хранить как минимум до возврата кауциона, а лучше и потом пару лет на всякий случай. При съезде составляется новый список и сверяется с тем, что бы при въезде. В случае наличия новых недостатков, их требуется исправить. Речь не идёт о таких вещах, как слезшая краска с оконных рам или дверей - все проблемы со старением жилья владелец должен решать сам. Имеется ввиду только причинённые жильцом поломки.

Если претензий нет, то протокол передачи жилья подписывается и тогда всё хорошо. В обратном случае нужно заплатить за ремонт или исправить всё самостоятельно. Если протокол не подписан, арендодатель может забрать часть залога или даже весь кауцион.

В первый раз лучше позвать на помощь в этой процедуре кого-то из коллег или знакомых. Я, помню, совсем растерялся, не понимал, что происходит и только подписывал все бумаги. Это, конечно, не дело. Можно попасть на недобросовестных людей и потом придётся платить из своего кармана за что-нибудь не то. И ведь не придерёшься - сам всё подписал.

Защита прав арендаторов

Есть такие организации, как клубы защитников арендаторов (Mieterschutz-Vereine). Их можно найти в больших городах. Вступив в такой ферайн, арендатор получает возможность получать консультации по правовым вопросам. Стоит членство в клубе, как правило, недорого, но и помощь они оказывают по мере сил и возможностей. С чем точно не будет проблем, так это с различными брошюрами на тему съёма жилья в Германии.

По-хорошему, иностранцу вначале очень не помешает сделать адвокатскую страховку (Rechtschutzversicherung) на тему Mieterecht. Я не раз и не два сталкивался с ситуацией, когда хозяева начинали что-то мудрить, особенно с перерасчётом Nebenkosten. С первой квартирой даже попал на несколько сотен евро. Перед моим переездом хозяйка сделала перерасчёт стоимости коммунальных услуг не за последний год, а за все пять лет, что я жил в квартире. Это было незаконно, но я был не в курсе дела и просто заплатил. Обычно адвокат может помочь в такой ситуации. Но без страховки к юристам в Германии лучше не соваться.

Резюме

Контракт на аренду частного жилья в Германии - дело непростое. Нужно хорошо подготовиться к процедуре его подписания. Не стоит скупиться на время, необходимо разобраться во всех деталях договора. Задавайте вопросы владельцу недвижимости, пока не разберётесь. Зовите на помощь друзей или коллег. Ставить свою подпись на контракте следует только в том случае, когда сомнений по всем его пунктам больше не возникает.

04.03.2013, Степан Бабкин

Читайте дальше:

  КОММЕНТАРИИ (230)

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Alunja

Добрый день, Степан. Спасибо за очень полезную информацию. У меня вопрос. Я хочу у себя зарегистрировать мою подругу. Я проживаю в квартире, двухквартирного дома, который раньше принадлежал моему покойному мужу, но был переписан им на его дочь (еще при жизни, давно), с условием моего пожизненного проживания. Должна ли я согласовать с ней прописку подруги? и какой документ я должна в Einwohnermeldamt принести, что у меня площадь квартиры не 10 кв. м, а 80? и где этот документ берут? Спасибо.

24.02.2017 23:26
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Вы должны подписать у хозяйки жилья Wohnraumbescheinigung, бланк есть в ратуше или в интернете можно найти. Может на сайте ратуши Вашей есть.

Вот тут статья про прописку
Регистрация в Германии по месту жительства

Всего доброго

25.02.2017 07:30
Nelli

Добрый день, Степан. С какого возраста за ребенка нужно платить коммунальные услуги(Nebenkosten, Müll...)? Законно ли то, что мы должны оплачивать Haftpflichtversicherung арендатора? Он ее стоимость внёс к нам в расходы и в этом году увеличил ее стоимость. И, вправе ли мы отказаться от больших мусорных контейнеров, которые арендатор зачем-то увеличил с 60л до 120!Мы и так не каждый раз выставляли контейнеры,в виду отсутствия мусора. И соответственно, нам подняли цену за вывоз мусора. И последний вопрос-после какого периода арендатор может поднять Kaltmieten?Спасибо большое.

16.02.2017 15:59
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Даже не задумывался, с какого возраста на ребёнка надо платить Nebenkosten... Мы платили всегда сразу, как приехали. Да и какая разница? Всё равно же перерасчёт будет, если окажется, что много заплатили - вернут лишнее и снизят на следующий год сумму.

Объёмы мусорных баков обычно обсуждаются на собрании владельцев квартир. Если там постановили такие объёмы, значит, была необходимость, либо предписание. Оспаривать опять же смысла нет - владелец жилья без причины менять объём контейнеров не стал бы. А поднять гебюр могли просто потому, что выросли цены в этом году на переработку мусора. Возможно, минимальные размеры контейнеров поменялись.

Вы поговорите с арендодателем, не надо прям сразу подозревать его в подлостях по отношению к Вам, возможно, просто какие-то недоразумения.

Haftpflichtversicherung арендодателя личную Вы не должны оплачивать, но вряд ли речь о ней. Haftpflichtversicherung на здание или на защиту от ущерба наводнений могут включать.

Всего доброго

16.02.2017 16:08
Nelli

Я не указала сразу, что мы арендуем частный дом и кроме нас здесь никто не живет.Они хотят сдавать в аренду нижний этаж, думаю поэтому увеличили контейнеры, но жильцов пока нет,а нам теперь платить, хотя нам такой объем с маленьким ребенком не нужен.Мы теперь пропускает несколько недель, чтоб набрать такой огромный контейнер. Искусственно подняли нам наш Nebenkosten,чтоб нам на следующий 2017 г. поднять стоимость аренды((( А его страховка вписана в список наших расходов.53,55€ из которых мы должны оплатить 26,78€

16.02.2017 16:29
Степан Бабкин

Тогда обращайтесь к адвокату по Mieterecht или в Mieterverein. Ну, либо с ним разговаривайте, грозитесь, что пойдёте жаловаться к адвокату. Может урегулируете вопрос.

16.02.2017 16:32
Наталья

Здравствуйте,Степан!
Вопрос состоит в следующем,мы снимаем квартиру в новом доме,заехали до Нового года,тк у мужа начинался трудовой договор с 1 января,в Германии мы чуть больше года(до этого жили у друзей)поэтому вопросы квартирные не стояли остро.
Сейчас ситуация следующая:
В квартире тёплый пол,регулируется термостатом,но к сожалению он не реагирует достаточно равномерно во всех комнатах(Hausmeister говорит,что это нормально,что идёт обмен тепла с улицей,приходит измерять температуру ,когда на пол падают лучи солнца,-вообще все супер,тепло же

16.02.2017 13:15
Степан Бабкин

Здравствуйте, Наталья

Если вопрос про то, прав ли хаусмастер, я думаю, да. Добиться равномерно распределения тепла по всем участкам пола очень сложно. И переделать что-то уже нельзя. И вообще, подогрев полов - это своего рода люкс, такое в съёмных квартирах нечасто бывает.

В общем, не знаю, о чём Вы переживаете :)

Всего доброго

16.02.2017 13:19
Наталья

Спасибо большое,наверное конечно переживать не за что ,но это стоит определенных денег

16.02.2017 16:48
Алена

Здравствуйте Степан. Подскажите пожалуйста, как обычно платят кауцион и первую аренду. До получения ключей или после? У меня в контракте прописано заплатить все за неделю до даты получения квартиры, иначе мне не выдадут ключи. С учетом того что у меня нету оригинального контракта с подписями. Только онлайн вариант. Так как я живу в другой стране. Как то странно все это. Это нормально в Германии?
Спасибо заранее

09.02.2017 04:17
Степан Бабкин

Здравствуйте, Алена

Платить нужно только после подписания контракта на аренду. Контракт должен быть письменно подписан обоими сторонами. Если удалённо искали, то всё равно, по почте могут прислать подписанный ими договор.

До получения на руки подписанного договора ничего платить не рекомендую. Хотя всё может быть, бывает что так просто удобнее. Не знаю, как в этом случае.

Всего доброго

09.02.2017 06:29
Анна

Здравствуйте, Степан. Спасибо за полезный блог и вашу отзывчивость.
Я переехала в новую квартиру в старом доме 1907 года. Еще при осмотре заметила слабо выраженный неприятный запах, решила, что дело в том, что помещение долго не проветривали. Маклер была очень любезна и даже предложила отдать мне ключ на неделю раньше, при условии, что я закрою глаза на некачественно покрашенные стены. После переезда в первую же ночь я проснулась от того, что мне стало трудно дышать в прогретой комнате. Несмотря на то, что сейчас январь, я была вынуждена открыть окно, иначе запах был невыносим. Я решила, что это запах плесени, поскольку у меня на нее аллергия. Кроме того, при мытье полов я обнаружила, что деревянный пол как будто изъеден на некоторых участках. После переговоров с Hausverwaltung, которые утверждают, что до меня жалоб не было, ко мне отправили фирму, которая сказала, что плесени нет и пол изъеден точильщиком, но он мол уже не активен, не бойтесь. Меня смутило, что фирма приехала одновременно с маклером, которая показывала интресующимся квартиру этажом выше. Возможно, что это совпадение. После этого я нашла через знакомых человека, который осмотрел квартиру повторно и сказал, что плесени нет, но нахождение в квартире небезопасно, так как старый деревянный пол лежит на балках (щели достигают в некоторых участках 1 см) и под досками годами скапливался мусор (в том числе органический), благодаря чему в прогретом помещении неприятно пахнет. Hausverwaltung передал счет за проверку мне, обосновали это тем, что плесень не была обнаружена. Ситуация такова, что Hausverwaltung придерживается позиции, что до меня все в квартире жили припеваючи и без проблем. Предлагали за свой счет обновить пол, то же самое предлагала фирма, которая приезжала по их заказу. Мне сложно находиться в этой квартире и спать я вынуждена на кухне, где кафель и запах немного терпимее. Что бы вы посоветовали в данной ситуации? К сожалению, страховки у меня нет. Я хочу уехать из этой квартиры как можно быстрее. Спасибо заранее

20.01.2017 17:08
Степан Бабкин

Здравствуйте, Анна

Да, я бы посоветовал съехать, если не хотите тяжбу начинать.

Квартиру Вы смотрели, контракт подписали - вину арендодателя можно будет доказать только через суд. Хотя поменять полы в данном случае - это Ваше законное требование и оно скорее всего будет за счёт владельца.

Делайте Kündigung, в данном случае будет 3 месяца, и ищите другое жильё.

Всего доброго

20.01.2017 18:08
Андрей

Здравствуйте Степан. Три месяца назад мы вселились в новую квартиру. Через неделю после подписания протокола узнали что одна ролада заедает и подтекает слив воды в ванной комнате. Неоднократно звонили арендодателю и просили устранить недостатки. Устранили через 2 месяца и в конце декабря прислали счет на 85 евро за ремонт. За что я должен платить если эти недостатки были скрыты и мы их выявили только спустя неделю. Друзья говорят что в течении 3 месяцев после заселения я не должен платить за устаревшее оборудование квартиры, но документально я этого ни где не нашел

11.01.2017 22:48
Степан Бабкин

Здравствуйте, Андрей

Подобные житейские недостатки относятся к Kleinreparatur - мелкому ремонту. Если речь о сумме ремонта менее 100€, то это вообще всегда платится арендатором, независимо ни от чего.

Так что тут ничего не поделать, ну не устраивать же суд из-за 85€?

Всего доброго

12.01.2017 07:48
Оксана

Здравствуйте Степан. Мы живем в квартире частника. Живем с родителями, но когда они приезжали мы спрашивали у него разрешение и он подписал с ратхауза бумажку. У нас в квартире плесень, крысы (4 поймали). Есть фото,ему многократно раз говорили что бы что то делал. Он ничего. Услышал наш разговор с соседом про плохие условия в квартире и начал угрожать, что подымет миту,что нас много живет, что машину нельзя уже парковать и многое другое. Говорит пойдет в суд. Но так как мы не имеем адвокатскую страховку, не знаю к кому обратиться.

29.12.2016 22:16
Степан Бабкин

Здравствуйте, Оксана

Это всё плохо, что Вы описали, но я только одного не понимаю, а чего Вы там живёте-то, с крысами? Это для Германии очень нетипично. Найдите другую квартиру, да и дело с концом.

А за разговоры с соседями никакой ответственности нет, так что не парьтесь, никуда он не пойдёт.

Всего доброго

29.12.2016 22:32
Оксана

Да вот спустя три года мы нашли квартиру, но въезжать в январе. Не думала конечно, что здесь так сложно найти квартиру. Цены очень высокие. Просто не хочется ругаться и нет страховки адвокатской. Но спасибо за ответ. Всего хорошего

30.12.2016 17:31
Татьяна

Имею друга в Германии. Хочу поехать в гости. Его материальное положение не позволяет организовать приглашение. Можно ли арендовать на пару недель жилье? Какие нюансы могут быть в таком случае? А м.б. Вы что-то посоветуете?....

28.12.2016 12:53
Степан Бабкин

Здравствуйте, Татьяна

Если вопрос про условия получения визы или неофициальном приглашении, то в разделе для туристов есть статьи на эти темы.

Арендовать можно что угодно, можно отель снять, зачем тогда такие заморочки с арендой. Или Ferienwohnung пусть ищет друг.

Всего доброго

28.12.2016 14:10
Olena

Здравуйте, столкнулись с весьма странной ситуацией, как по мне. Заключаем договор аренды на квартиру, агенство, которое явл. владельцем отчего то не ставит свои подписи в контракте - мол говорят, для Германии это обычное дело, главное чтоб наши подписи как арендаторов были. Вправду, нормально ли это? или требовать чтоб подписывали?

19.12.2016 18:40
Степан Бабкин

Здравствуйте, Олена

Они должны подписать контракт. Ваш экземпляр - вообще без вариантов. Свой могут не подписывать, да, хотя это нехорошо тоже.

Всего доброго

19.12.2016 19:11
Georg

Здравствуйте Степан,
более года жил в квартире и не тужил. Тут возникла любовь морковь и вот невеста с ребенком едут ко мне по воссоединению семьи в Германию. Визы уже вклеены в паспорта. Дело за билетами. Тут стал прикидывать планы в голове, мол надо же будет прописывать их в квартиру. Что и как работает. И обнаружил в договоре пункт что не имею право никого в квартире принимать, помечено даже Familiennachzug. Как же теперь быть? Времени очень мало на поиски чего либо нового. Если арендодатель займет твердую позицию, то как быть? Можно ли каким то образом тогда съехать в общежитие, к примеру где беженцы с переселенцами живут, в каких случаях можно в него заселиться? Дайте какой нибудь совет, пожалуйста.

13.12.2016 10:49
Степан Бабкин

Здравстуйте.

Для регистрации семьи Вы по-любому должны подписать у арендодателя Vermieterbescheinigung или Wohnungsgeberbestätigung, что он в курсе того, что Вы пропишите семью у него. Без этого никак, хоть по контракту, хоть без.

Дальше всё зависит от Вашего личного обаяния и умения договариваться. Арендодатель не обязан прописывать в квартире кого-то ещё, если он не хочет. Это его квартира, он по контракту её сдал Вам и даже вот, Вы говорите, как условие проживания туда внёс. Я не знаю почему, спросите у него. Может быть ему на самом деле всё равно, может быть захочет цену аренды из-за этого поднять.

Familiennachzug означает переезд семьи к Вам. Это не означает запрета. Вы уверены, что про запрет всё правильно поняли? Может и нет никакого запрета?

Куда Вы можете съехать и заселиться я не могу сказать Вам. Надо узнавать там, куда Вы хотите попасть. Идите или звоните в общежитие, узнавайте, как туда попадают. Везде же всё по-разному.

Всего доброго

13.12.2016 11:23
Georg

Степан, стоит вот такой пункт:
- Es wird ausdrücklich vereinbart, dass der Mieter keine weitere Personen (Familiennachzug) in seiner Wohnung aufnehmen darf.
Zuwiderhandlungen haben eine fristlose Auflösung des Mietverhältnisses zur Folge.

13.12.2016 11:38
Степан Бабкин

Тогда ой... Это действительно запрет. Вы сами под ним подписались :) Попробуйте сказать, мол, я на пару месяцев, пока найду новую квартиру, вдруг сработает...

Ну и ищите новое жильё срочно, что ж делать-то ещё.

13.12.2016 12:37
Нина

Добрый день.
Имеется квартира, в ней долгое время жили 2 человека, только один из них вписан в контракт. Второй все годы платил половину аренды. Теперь разошлись и пару месяцев уже не платит. Не родственники. Имеет ли он право проживать в квартире, если арендатор против? И имеет ли право арендатор его не впускать?

28.11.2016 00:32
Степан Бабкин

Здравствуйте, Нина

Если второй зарегистрирован в квартире, то он имеет право в ней жить. Но если он не вписан в контракт, то его можно разрегистрировать без его участия, тогда уже можно не пускать.

Но лучше как-то мирно это порешать, зачем такие страсти устраивать.

Всего доброго

28.11.2016 07:41
Нина

Спасибо за быстрый ответ. Мирным путем уже год пытаюсь решить, но увы. Регистрация это прописка?

28.11.2016 20:50
Степан Бабкин

Anmeldung

28.11.2016 21:00
Natali Iunina

Добрый вечер, Степан!

Подскажите пожалуйста, где можно найти что либо внятное про полы. Несет ли арендодатель ответственность за укладку линолиума в новую квартиру или же имеет полное право сдавать квартиру с голыми бетонными полами?
Или хотя бы можно возместить расходы на укладку линолиума, который покупают и кладут сами жильцы?

Большое спасибо!

15.11.2016 22:21
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Полы должны быть! Сами арендаторы полы укладывать не должны.

Естественно, расходы по укладке должны быть разделены с арендодателем, ведь это его жильё и если Вы съедете, полы Вы с собой не заберёте.

Всего доброго

15.11.2016 22:22
Natali Iunina

Спасибо большое за ответ.

А как арендаторам это официально предъявить? Возможно это где-то конкретно прописано, чтобы им это указать?
На просто словах они не понимают, считая это проблемой квартиросъемщика. А это не малые деньги и усилия*((((((

Буду благодарна за помощь.

16.11.2016 17:53
Степан Бабкин

Обратитесь к адвокату тогда. Если на словах не понимают, то варианта только два: съезжать или судиться.

16.11.2016 18:47
Алексей

Степан, добрый день!

Позвольте узнать: По закону, оформив Kuendigung, я должен жить максимум еще 3 месяца в квартире. А если в договоре написано, что я в течение 12 месяцев должен жить в квартире? Что имеет превалирующую силу? В России, насколько я знаю, пункты, противоречащие действующему закнодательству, ничтожны.

Я писал Вам о своей ситуации вчера - в квартире плесень, а она опасна для жизни, т.е. по сути квартира не пригодна для жизни.

спасибо!

02.11.2016 11:29
Степан Бабкин

Здравствуйте, Алексей

Да, более 3-х месяцев нельзя делать Kündigungsfrist, так что на это нужно указать арендодателю, а если он будет возражать, то обращаться к адвокату.

Всего доброго

02.11.2016 11:32
Александр

Здравствуйте Степан.
Как влияет досрочное расторжение контракта на возврат залога? Насторожил Ваш комментарий: " Если готовы лишиться залога, так уплатите вперёд ему за 3 месяца и съезжайте." Залог в этом случае не возвращается?
Спасибо.

14.10.2016 11:57
Степан Бабкин

Здравствуйте, Александр

Ну так залог для того и придуман, чтобы люди не убегали просто так :) Вы же можете заплатить 3 месяца вперёд, но есть же ещё перерасчёт за коммуналку, который и через год может произойти. Если человек уезажает из страны, а хозяин это знает, то соблазн велик просто отморозиться и прислать такой перерасчёт, как будто арендатор ещё пару евро сверх залога должен и великодушно простить :)

Из-за границ Германии судиться за залог очень неудобно и накладно.

Всего доброго

14.10.2016 13:04
Ольга

Здравствуйте, Степан!

Подскажите, пожалуста, как составить отдельный листок с показаниями счетчика, если в самом договоре таковые отсутствуют. Можно ли это составить в своюодной форме (по аналогу нашей расписки) или существуют стандарты или лица, которые это заверяют.

Зарание спасибо и простите за количество вопросов)

12.09.2016 00:34
Степан Бабкин

Здравствуйте, Ольга

Этот листок в свободной форме.

Пишется адрес, номер квартиры, номер счётчика, показания. Дата и подпись арендатора и арендодателя. Заверять никто не должен.

Всего доброго

12.09.2016 08:01
Ирина

Сын едет на учебу в Аугсбург. Как снять комнату? На каком сайте можно быстро найти.

07.09.2016 20:34
New

Здравствуйте. Возник вопрос. Долго искали квартиру, и вот нам позвонили с агенства и пригласили подписать контракт. Выслали нам на почту договор для ознакомления и нас смущает несколько пунктов. 1. В контракте говорится, что в случае каких-либо поломок или неисправностей вся вина лежит на арендаторах и мы сами обязаны чинить все и устронять. Про Форс мажоры и стихийные бедствия оговорок нет. (То есть нет пункта с указанием за что, при каких условиях платит хозяин) 2. Также есть пункт, где говорится, что они имеют право повышать арендную плату, но не сказано при каких условиях и когда. 3. В Протоколе Передачи квартиры отсутствует графа, касающаяся Показания счетчиков. Подскажите, пожалуйста, это стандартные условия или агенство что-то мудрит? Дело затрудняет тот факт, что мы тут новенькие, язык не знаем(учим), а они по-английски почти не говорят. И еще нас настораживает, что в день подписания контракта нам не дадут ключи от квартиры. Я успокаиваю себя только тем, что контракт вступает в силу с 1 октября (И нам дадут их позже). Подскажите, пожалуйста, может я себя просто накручиваю и не стоит переживать? Просто не сталкивались еще с переездом в Германии. Заранее спасибо

07.09.2016 18:51
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Похоже на стандартные условия контракта. Ничего особенного в данных пунктах нет. Показания счётчиков фиксируются не в договоре, а при передаче ключей. Это обязательно надо сделать, но в договор это не вносится.

Передавать ключи сейчас невозможно, ведь там наверняка кто-то живёт ещё.

Всего доброго

07.09.2016 18:54
New

Спасибо Вам огромное за ответ! Успокоили)

07.09.2016 18:57
Степан Бабкин

Здравствуйте, Ирина

В разделе о немецких сайтах есть информация на этот счёт.

Всего доброго

07.09.2016 20:36
Alex

Здравствуйте Степан!Живу в Германии чуть больше года .С жиной и ребёнком как Spätaussiedler. По приезду штат предоставил Noutunterkunf. Теперь договор между штатом и хозяином квартиры расторгается.И меня переселяют в другую квартиру .Это Flüchtlingsheim. Я буду там единственный с немецким Staatsangehörigkeit .Могу я как нибудь этого избежать?Арендовать сам не успеваю сроки поднимают.И финансы.

22.08.2016 00:10
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Только через самостоятельный поиск квартиры. Найдите себе подходящее жильё и подайте на оплату через Sozialamt

Всего доброго

22.08.2016 06:58
Aлиса

Здравствуйте, Степан

Я нашла квартиру в Германии, которую планирую снять на год, но так как владелец жилья итальянец, он хочет сдавать мне жилье через агенство Home Away, после уплаты залога агенство должно отправить мне ключи от квартиры.
Подскажите пожалуйста какие документы я должна предоставить для подписания контракта?

Заранее спасибо

18.08.2016 20:28
Степан Бабкин

Здравствуйте, Алиса

Я без понятия о том, как проходит заключения контракта через данное агенство. Обычно нужен паспорт и подтверждение наличия доходов, к примеру, рабочий контракт.

За последнее время я несколько раз слышал о мошенниках, которые разводят иностранцев по такой схеме - хозяин не немец, контрак через агентство, деньги переводятся, а потом с концами. Хотя также бывает и вполне добросоветстные фирмы...

Всего доброго

18.08.2016 20:31
Марина

Здравствуйте, Степан.

Я хочу снять квартиру, у которой минимальный срок аренды 4 года. Немалый срок. Могу ли я в случае чего привести нового арендатора, который мог бы перенять эту квартиру? Оговорено ли это законами? Или я должна буду договариваться с владельцами, если они согласны, то OK, а если не согласны, то не обязаны идти мне навстречу.

Спасибо!

21.07.2016 10:37
Stephan Babkin

Здравствуйте, Марина

Заключая контракт на 4 года, Вы подписываетесь именно под этим сроком. И владельцы не обязаны идти Вам навстречу, если Вы захотите съехать пораньше.

Но Вы можете настоять на включении в контракт пункта о том, что если найдётся кто-то, готовый переехать до окончания контракта, то можно его разорвать. Если, конечно, не боитесь, что излишняя настойчивость в данном вопросе не обернётся отказом.

Всего доброго

21.07.2016 10:46
Марина

Да, именно этого и боюсь, что испугаю такими вопросами, и квартира мне не достанется.

Спасибо Вам огромное за помощь и труд. Вы золотой человек!

21.07.2016 10:50
Алексей

Добрый день.
Планирую поездку в Германию на 2 месяца.
Нашел комнату у студента, который уезжает на лето домой.
Договор субаренды вроде согласовали.
Он говорит, что хозяин будет в курсе.
Какие документы я должен проверить у человека, с которым я буду заключать контракт?
Видимо он должен быть зарегистрирован в этой квартире.

13.07.2016 15:45
Степан Бабкин

Здравствуйте, Алексей

Вы должны убедиться, что он действительно снимает эту квартиру. То есть, нужен его контракт на аренду. Где он прописан для Вас никакой роли не играет.

Ну и личность его нужно чётко установить, обычно делается простая копия паспорта.

Всего доброго

13.07.2016 19:36
Алексей

Меня удивило, что в типовом договоре субаренды не прописываются паспортные данные.
В России без этого никуда.

А как узнать, что тот договор, что он покажет настоящий?
Составить можно любой договор, а уж подпись владельца я все равно не знаю.

13.07.2016 21:22
Степан Бабкин

Здравствуйте, Алексей

Подделка контракта - это серьёзное преступление. Мошенники, конечно, встречаются, но всё-таки в Германии многое строится на доверии. Тем более у Вас на руках будет копия контракта. Если что - к адвокату и в суд.

Всего доброго

13.07.2016 22:10
Inna Tribelhorn

Добрый день, Степан!
Вопрос следующий, снимаю квартиру 11 лет, а в этом году умерли оба фермитора. Завещание есть, но как я понимаю, нужно пол года ждать, только потом родственники могут принимать решения по этой недвижимости. За квартиру платит арбайтсамт (на конту фермитору), часть сама доплачиваю, так вот вопрос, какие мои действия в этой ситуации? Нужно ли оповещать амт, куда дальше перечислять деньги.
Заранее спасибо за ответ.
С Уважением, Инна.

10.07.2016 10:48
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Я бы на Вашем месте начал подыскивать новую квартиру. Родственники наверняка захотят её продать, а покупать чтобы не жить самому - так тоже делают, но реже. Придётся выезжать.

А так - продолжайте платить как и раньше, я думаю.

Всего доброго

10.07.2016 10:51
Инна

Ух.... Даже дух захватило от такого быстрого ответа. Спасибо, Степан, за такое внимание к пользователям!
Квартирку конечно подыскиваю уже, но и есть вариант, при котором новый покупатель хочет и дальше арендовать этот дом (и вроде у меня есть маленький шанс дальше митовать эту квартиру). Только одно мучило, не будет ли у меня проблем с арбайтсамт(ом), по поводу дальнейшей оплаты. По сути, оплата производится уже покойному.
Ещё раз, огромное спасибо за быстрый ответ.

10.07.2016 11:01
Степан Бабкин

Ну, я точно-то не знаю, а что мешает позвонить в Sozialamt и спросить? :)

10.07.2016 11:06
Инна

Стыдно сказать, но язык так и не даётся.. Где на руках, где мимикой общаюсь. Вот и пытаюсь найти хоть какой то ответ на русскоязычном форуме.

10.07.2016 11:16
Яна

Добрый день Степан!
Вопрос такой, мы сняли квартиру у нашего друга на год за немного денег. Сейчас мы в отпуске, но так как в квартире живёт кошка к нам приходит знакомая его кормить. И указываю что со временем наши с ним отношения слегка испортились. Перед отъездом он меня предупредил о том что если мы в отпуске то по правилам мы должны спросить его о том что там кто то живёт, и он нам изначально такого разрешения не даёт потому что мы и так мало платим. Так же он попросил сделать дубликат ключей так как у него их нет, но он их не забрал и в то же время с нами уехал в отпуск. Через 3 дня после нашего отьезда в то время когда в квартире находилась наша знакомая которая кормила кота, приехали по всей видимости его родители и после долгих звонков в дверь решили открыть дверь ключами (которых теоретически у них не должны быть). Ну и конечно не оповестили нас о том что они придут.
На данный момент он потребовал чтобы мы выехали через 1.5 месяца потому что я ему наврала и там кто то живёт, но на самом деле там никто не живёт. Договор к нас до декабря, т.е ещё 5 месяцев.
Подскажите пожалуйста что я могу сделать в такой ситуации.
Заранее благодарна.

04.07.2016 09:06
Степан Бабкин

Здравствуйте, Яна

В такой ситуации Вы можете съехать. Раньше необзятельно, всё что он потребовал в устном виде никакой роли не играет. А если письменно что-то пришлёт - можете к адвокату обратиться. Тем более, что кратковременное проживание с Вашего разрешения в квартире кого-то чисто юридически никаких проблем Вам не делает.

А за факт вскрытия квартиры без Вашего , если он имел место быть, ему же и придётся отвечать.

Но лучше просто съехать да и всё. Раз поссорились, то всё равно ведь хорошего ничего не будет.

Всего доброго

04.07.2016 11:09
Яна

Спасибо большое Степан ))

04.07.2016 12:19
Яна

Степан добрый день!

Еще раз хотела с вами посоветоваться. Вот мы вернулись с отпуска и я получила от своего горемычного друга сегодня официальное письмо следующего содержания:
ссылаясь на нарушение против §540 Германское гражданское уложение и непунктуальные платежи аренды Ваше наемное правоотношение бессрочно расторгается к 31. 08. 2016. Срок снятия - это 01. 08. 2016 в 12 ч.
Я человек не мстительный но все таки не хочу ему это спускать с рук. Мне интересно как он может ответить за вскрытие квартиры без моего разрешения?
Так как в данный момент не являюсь в Германии полноценным гражданином и соответственно фанансовой независимостью пока не располагаю, он хотя бы мог не измываться надо мной, кроме того я проживаю с ребенком. Была бы одна не заморачивалась.

Заранее благодарна
Спасибо
Яна

14.07.2016 14:12
Степан Бабкин

Здравствуйте, Яна

Ну, хотите по-серьёзному - обращайтесь к адвокату. Но максимум чего добиться можно - это аренду месячную не платит разок, я думаю. Скорее всего ничего ему не будет.

Его письмо официально ничего не значит. Так что и Вам ничего не будет, если не выедете.

Но лучше к адвокату, если бодаться хотите.

Всего доброго

14.07.2016 19:14
Мария

Добрый день! Подскажите пожалуйста. Мы хотим арендовать новую квартиру. Договор на нее с 1 августа. Расторгнуть договор на старую квартиру можно только 31 числа. Получается, что ночь с 31 на 1 нам придется провести в отеле или у знакомых? И куда-то деть все вещи? Как обычно поступают в этом случае? Это наш первый переезд в Германии))

31.05.2016 14:28
Stephan Babkin

Здравствуйте, Мария

Попросите Вам ключи 31-го отдать. Обычно если квартира свободна, то это не проблема. Мне всегда отдавали раньше.

Всего доброго

31.05.2016 15:18
Екатерина

Добрый день! Скажите, а можно где-то скачать готовую "рыбу" подобного договора? Буду жить в квартире у знакомого безвозмездно и в его отсутствие, но побаиваюсь, что простого письма с его подписью о моем пребывании в этой квартире будет для чиновников недостаточно. Попробовать бы его уговорить составить такой договор. А то он этого никогда раньше не делал. Спасибо.

19.04.2016 13:21
Степан Бабкин

Здравствуйте

Ищите по Mietevertrag Muster

Всего доброго

19.04.2016 16:23
Альберт

Здравствуйте Степан!
У меня данная ситуация. Снимаю квартиру в общежитии от Studierendenwerk. Снимаю семейную квартиру, так как приехал сюда учиться и чтобы подать жене на визу нам сказали, что нужна жилплощадь, поэтому и сняли эту квартиру. Сейчас нашёл квартиру подешевле и в удобном расположении. В договоре в графе о расторжении написано:
"Dieser Mietvertrag ist ein unkündbarer Zeitmietvertrag. Abweichend hiervon kann das Mietverhältnis bis spätestens zum 30.9 bzw. 31.03 eines Jahres ordentlich gekündigt werden."

Я уже ходил к ним в офис и они начинают уверять, что я должен платить им до конца сентября, хотя в договоре как я понимаю стоит, что я могу подать на расторжение договора до 31 марта. Я им сказал, что готов пожить ещё месяц, но они разводят руками, что у них только одно условия, что я могу съехать, но продолжать платить ещё полгода. Это уже противоречит договору, я подал им письменное заявление о желании расторгнуть договор, жду ответа, но думаю придёт тоже самое.
Также ещё ранее в феврале месяце я им писал, что хочу переехать в комнату и меня поставили в список ожидающих, но комнату не дают, потому что понимают, что эта квартира начнёт пустовать долгое время.

Я хотел уточнить у вас ещё один момент, они увеличили арендную плату и прислали мне на электронную почту письмо, что это связано с увеличением расходов (ремонт в квартире не проводится, только пишут, что вот соберутся духом и как только так сразу). Могу ли я на этом основании расторгнуть договор? Со мной небыл подписан дополнительный договор о моём согласии.

29.03.2016 19:20
Stephan Babkin

Здравствуйте, Альберт

Посмотрите в контракте раздел Kündifungfrist. Обычно он составляет минимум 3 месяца. То есть, Вы не можете расторгнуть контракт к 31-ому марта, если не подали заявление о расторжении контракта письменно до 01.01.

Остальные вопросы нужно решать с адвокатом, я не вижу договора, не вижу писем арендодателя с обоснованием повышения арендной платы и не могу сказать ничего на этот счёт.

Всего доброго

30.03.2016 09:38
Ольга

Здравствуйте.Скажи пожалуйста если фермитер не выполняется свои условия могу ли какой то процент от митты не оплачивать

24.02.2016 17:34
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Просто не выплачивать - нет, не можете. Но по решению суда - да. Обратитесь к адвокату.

Всего доброго

24.02.2016 21:25
Максим

Здравствуйте Степан!!! У нас вот такая проблема жили в квартире 2 года взяли её в ужасном состоянии стены все чёрные перекрашеные вообщем мы сделали идеальный ремонт . нашли другую квартиру но как говорится затупили и отдали клучи новым хозяевам без всякого принятия квартиры фермитером но он присуцтвовал когда к нам приходили смотреть квартиру и фермитер сказал что у вас порядок всё хорошо !!! НО как тока черепол года мы напомнили отдать нам кауцион она фермитер не хочет отдавать нашла какие то дырки на окнах каторые уже там были до нас и это она знала когда мы ппринимали квартиру щас вешает всё на нас эти хозяива каторые после нас были уже там не живут теперь мы просим встретится она на термин не приехала бросает трубку сама говоит перезвонит и не ответа ни привета!!! квартира была в идеальном соостоянии понимаю мы тоже виноваты в этом правильно не сделали ни чего но может есть какой шанс ........нам ещё вроде там какой то перерасчёт сделать должны за год но не полный там пару месяцев могу ли я если она не захочет кауцион отдавать и предьявить ни чего не может и отправить письмом пусть берёт с кауциона деньги за перерасчёт!!! очень жду вашего ответа спасибо

22.02.2016 19:27
Степан Бабкин

Здравствуйте, Максим

Ну, а что тут сделаешь. Раз протокола передачи квартиры нет, то можно вешать на Вас что угодно. Можете конечно продолжать нервы тратить, но в принципе я бы уже распрощался с кауционом в такой ситуации.

Это вот ещё один пример, что нельзя деньгами кауцион отдавать - потом очень просто его отжать. Причём не потому что немцы такие злые, а потому что жизнь такая. Лежат деньги, арендодателю на что-то очень надо, взял оттуда, а вернуть потом не может. Вот и начинается...

Всего доброго

23.02.2016 07:54
Максим

Спасибо большое Степан за ответ !!! я в принцепе так и думал на будущее будем знать!!!

23.02.2016 09:28
Екатерина

Доброго времени суток, Степан
пользуюсь Вашим блогом давно и похоже надолго. Не без его помощи переехала в Германию в качестве ПП и нашла вполне достойную работу. Если будет интересно, могу своим опытом тоже потом поделиться, ибо проблем было, да и есть, куча, и все они не тривиальные и не прозрачные. И интернет спасал меня не раз за эти 3 месяца после переезда.
Следующий этап - поиск жилья. Город мне достался не из легких в этом плане, хуже, наверное, только Мюнхен. Могла ли я себе представить кастинги у дверей квартир в России.. едва ли. Но да не о том вопрос, сама ж выбирала )
Вопрос такой:вот как себя арендодатель тут отлично защищает со всех сторон, я прекрасно наблюдаю. а каким образом защищен квартиросъемщик? каким образом,например, можно проверить арендодателя на добросовестность до подписания договора на аренду?какие документы он должен предъявить?может это мошенник, а я просто так сразу ему отдаю кучу денег, еще и что-то подписываю. (к слову один из маклеров мне по телефону буквально так и сказал: мол я беру с собой документы на осмотр, если Вас все устраивает, Вы платите каутион, провизион, варммите за месяц и подписываете договор. это вообще нормально?как я могу быть уверена, что он тот, за кого себя выдает)
спасибо заранее за любой совет. ну или указание нужного направления )))
с уважением,
Екатерина
PS прошу прощения, ошибку предыдущего сообщения исправила

27.01.2016 11:34
Степан Бабкин

Здравствуйте, Екатерина

Можно попросить его предъявить паспорт и документы на квартиру. Но обманывать таким образом в Германии себе дороже - раскроют на раз. Поэтому преступлений такого рода практически не совершается, насколько я в курсе.

Всего доброго

27.01.2016 11:47
Екатерина

хм... да, но что даст мне паспорт маклера... он же всего лишь посредник.

ситуация номер два, тоже на днях была: пришла я смотреть квартиру по объявлению в газете, все бы ничего, а ее показывает дедушка, который еле ходит и которого сложно понять. не в языковом плане, а он то одно говорит, то другое, на грани маразма. то - пойдемте, я Вам свою квартиру покажу, то - Вы все еще тут, я же сказал, Вы свободны )))я вот испугалась с ним дело иметь. может зря, не знаю.

в общем ничего такого нет для проверки квартиросдатчиков, понятно

27.01.2016 12:01
Степан Бабкин

Маклер не возьмётся сдавать квартиру непроверенному человеку, он же сам с него получает доход.

Проверять арендодателей всё-таки можно. Можно у них, например, SCHUFA попросить. Просто зачем арендодателю париться и чего-то именно Вам доказывать, если он легко сдаст квартиру тому, кто его не достаёт :)

27.01.2016 12:08
Екатерина

Маклер получает доход с меня, насколько я понимаю, в случае успешной сделки. соответственно меня он и проверяет.

да, согласна, когда у квартир стоят очереди, особо выбирать не приходится.

спасибо за помощь

27.01.2016 12:16
Степан Бабкин

Нет, с прошлого года маклера оплачивает тот, кто заказал его услуги. Если арендодатель нанял маклера, то платит арендодатель.

27.01.2016 12:23
Екатерина

Интересно-интересно...попробую задать вопрос вслух. потому что те маклеры, с которыми я общалась здесь, выставляют эти расходы мне. даже когда я просто звоню по объявлению и выясняется, что это маклер.
вообще это было бы логичнее, рекрутора ведь оплачивает работодатель, а не ищущий работу.но что-то мне подсказывает, что не работает это

27.01.2016 12:37
Степан Бабкин

Есть земли, где провизион маклера платится пополам.

27.01.2016 12:54
Игорь

>>Есть земли, где провизион маклера платится пополам.

Если не ошибаюсь, то закон общий для Германии, пополам некая "хитропопость" сдающего.

27.01.2016 20:19
Степан Бабкин

Нет, закон для каждой земли свой.

27.01.2016 23:10
Аноним

Контракт подписан на 3 года. Можно ли досрочно разорвать контракт по следующим причинам:

* Последнее время в подъезде сильно накурено и часто запах попадает в квартиру. С годовалым ребенком в квартире не очень приятная ситуация.
* Раз в месяц у соседей где-то сверху возникает громкий скандал, часов в 11-12 вечера. С хлопаньем дверьми и т.п. Ребенок просыпается.

Мы уже писали объявление с просьбой не допускать дыма в подъезде. Но через несколько дней объявление просто сняли, а дым всё равно периодически появляется. Проблема в том, что не хочется бродить по подъезду и выяснять кто именно бедокурит или курит.

Решили съехать с этого места досрочно, вот думаем как именно предупредить хозяна, т.к. и дом и район последнее время перестал нравится. В первый год такого не было.

26.01.2016 21:00
Степан Бабкин

Здравствуйте,

То, что контракт на 3 года, по идее не обязывает Вас жить там 3 года, можно съехать и раньше. Просто есть допустимый минимальный срок, обычно 3 месяца.

Вы можете разорвать контракт в обычном порядке со сроком съезда через 3 полных месяца. Посмотрите, что написано в Künfigungsfrist.

Всего доброго

27.01.2016 11:06
Аноним

Я полагаю, что по обоюдному согласию, если мы найдём новых жильцов самостоятельно, и хозяин их одобрит, то можно и раньше съехать, верно?

И является ли буйство соседей основанием для расторжения контракта в срок менее чем за 3 месяца до выезда?

27.01.2016 14:53
Степан Бабкин

Да, верно, если все согласны, то съехать не проблема.

Нет, соседи не являются причиной для расторжения контракта, так как арендодатель на них никак повлиять не сможет. Можно запросить уменьшение арендной платы - это да. Через адвоката можно добиться, если речь действительно о каких-то ужасных соседях. Но раз в месяц скандал - я Вас умоляю... Это Вам ещё повезло, можно сказать :)

27.01.2016 14:56
Ольга Смирнова

Добрый день! У меня свой вопрос и небольшой по комментариям ниже.

Сначало второе, от 4.12.2015
"Если Вы наличкой кауцион ему отдали, то может вообще не вернуть. По крайней мере, отсудить кауцион будет никак."

Почему никак? Чем способ платежа влияет на возврат залога? В обоих случаях выдается бумага о том, что кауцион получен, значит, как мне кажется, его и отсудить можно. Или я в чем-то ошибаюсь?



И продолжая тему.

Выехали из квартиры примерно пол года назад и продолжаем до сих пор обсуждать возврат кауциона с фирмой, они пытаются отжать примерно половину (около 1к евро). У нас нет страховок и ни в каких обществах мы не состоим, так как уже выехали за пределы страны. Отсюда вопрос: имеет ли смысл нанимать юриста и судиться (видимо, договориться самостоятельно не получается) и если да, то в какую сумму это может встать?

29.12.2015 15:33
Степан Бабкин

Здравствуйте, Ольга

Теоретически всё можно. Практика показывает, что всё как я написал.

Нет, нанимать юриста и судиться будет дороже, чем 500 евро либо примерно столько же, а перспективы выиграть дело опять же туманны, ведь у фирмы тоже есть юристы. Заплатите и забудьте

Всего доброго

29.12.2015 16:48
Ольга Смирнова

Тут же вопрос не теории, а закона) По закону все деньги равны. И с туманностью тоже спорно, ведь есть же четкий договор, его для этого и подписывают. И если требуют больше (например, покрасить стены, хотя в договоре про это не сказано), то я думаю, туманность весьма спорна.

Спасибо за примерную оценку. И все равно не хочется оставлять 1к евро недобросовестной фирме. Многие мои знакомые говорят, что на подобных спускающих на тормозах арендодателей фирмы не плохо наживаются ибо "все равно в суд не пойдут" и часто хватает просто официального уведомления о начала дела в суде.

29.12.2015 17:02
Яша

В общем еду учиться и нашла себе комнату,правда очен далеко от учебы,подписала договор,выхода не было нужно был делать визу.Теперь за неделю до начала поездки нашла ближе и дешевле. понимаю,что это не очень красиво так делать но все же....написала хозяйке,а она мне угрожает и говорит,что должна буду платить заплатить ей аренду в любой случае или вообще в 2не буду платить..SOSчто делать.
Вот пункт Bei befristet abgeschlossenen Mietverträgen ist eine vorzeitige Kündigung nicht möglich.
Der Untermieter kann diesen Vertrag, sofern er auf unbestimmte Zeit
geschlossen ist, mit einer Frist von zwei Wochen kündigen. Gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsdaten sind jeweils der 15., oder der 1. jeden Kalendermonats.
Das Recht des Untervermieters zur Kündigung richtet sich nach § 573a Abs. 2
BGB. Ist der Mietvertrag befristet, kann der Vertrag von keiner der
Vertragsparteien gekündigt werden. Davon unberührt bleibt das Recht zur
fristlosen Kündigung. Der Untervermieter ist insbesondere dann zur fristlosen
Kündigung berechtigt, wenn sich der Untermieter für zwei aufeinanderfolgen-deTermine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in
Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
ТУТ ЖЕ НИЧЕГО НЕ УКАЗАНО ЧТО Я ДОЛЖНА ЧТО ТО ПЛАТИТЬ???
СПАСИБО ЗАРАННЕЕ....ЖДУ ОТВЕТА

29.12.2015 13:53
Степан Бабкин

Здравствуйте,

По договору нельзя разорвать контракт, если в нём указана дата его окончания. Я только не уверен, что это легально, такой договор.

Обычно 3 месячных платы в таком случае переводят и расходятся.

Всего доброго

29.12.2015 16:53
Яшка

а если не буду платить...какие могут быть последствия?

29.12.2015 17:04
Степан Бабкин

Суд и штраф. Вплоть до принудительных работ.

29.12.2015 18:43
Ольга

Скажите,пожалуйста,а договор вообще возможно признать недействительным?

01.01.2016 14:15
Степан Бабкин

Если подписи стоят, то вряд ли.

01.01.2016 14:53
oksna

Я нашла квартиру.Хозяйка отнесла в арбайтсамт заявление -согласие. Мне в Амте начали оформлять все документы , теперь прошел месяц ,все бумаги готовы , деньги начислены , но хозяка уже передумала заключать со мной договор . Что я должна делать , я с двумя детьми фактически нахожусь в подвешенном состоянии.

25.12.2015 12:42
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Вы должны искать другую квартиру. Никто не может принудить человека сдавать жильё, если договор не подписан.

Всего доброго

25.12.2015 12:42
oksna

А целый месяц обнадеживать меня и обманывать, целый месяц амт тратил человекочасы на работу .А согласие хозяйки , которое она лично отнесла в амт. Неужели не существует срока , на обдумывание хотя бы 2 недели . А тут я потратила целый месяц на беготню по всем терминам?

25.12.2015 12:54
Fidan

zdrastvuyte.v kvartire linolium ocen staroqo proizvodstva.mi s trudom nawli podxodyawiy.no na ton temnee .stiralnaya mawina porvala kusok linoliuma.mi na etot kusok zakleili noviy.tolko etot kusok.vse ok.raznica liw v cvete.cut temnee.za eto oni moqut zaderjat kaution?

20.12.2015 19:55
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Откуда же мне знать... Это от хозяина зависит, удовлетворит его такой ремонт или нет.

Всего доброго

20.12.2015 20:03
Татьяна

Здравствуйте. Скажите пожалуйста сколько времени фермитор имеет право удерживать каукцион? Мы уже живем в новой квартире,звоним старому фермитору он говорит-на этой недели будет...и так продолжается уже 4 месяц. Вообщем льет воду в уши. Или действительно это все так долго?

03.12.2015 23:11
Степан Бабкин

Здравствуйте, Татьяна

До конца года, следующего после переезда, может удерживать.

Если Вы наличкой кауцион ему отдали, то может вообще не вернуть. По крайней мере, отсудить кауцион будет никак.

Всего доброго

04.12.2015 07:35
Светлана

Здравствуйте, Степан! А не могли бы вы подсказать... Я только что сняла комнату, еще не прошло и месяца и я понимаю, что мне она категорически не подходит по местоположению и так далее, отдала половину залога, договор подписали на год, но слово Kuendigungsfrist там в принципе отсутствует. Что мне нужно сделать, чтобы расторгнуть договор раньше времени? Спасибо.

11.11.2015 00:38
Степан Бабкин

Здравствуйте, Светлана

Нужно написать Kündigung с просьбой завершить контракт к ближайшему возможному по контракту времени. Арендодатель должен письменно ответить, к какой дате он готов разорвать контракт. Дальше будет видно - либо Вас это устравивает, либо нет и тогда придётся бодаться с арендодателем.

3 месяца - это стандартный срок, который работает, если в контракте ничего иного не указано.

Всего доброго

11.11.2015 07:05
Оксана

Здравствуйте, у меня есть маленький вопрос: через какое время арендодатель может повысить аренду на свою квартиру?

10.11.2015 14:51
Степан Бабкин

Здравствуйте, Оксана

В рамках контракта если не прописано, то не может. То есть, ему нужно тогда перезаключать контракт. По-плохому, он может в трёхмесячный срок прекратить действие контракта и у Вас будет выбор - либо подписывать его условия, либо съезжать.

Всего доброго

10.11.2015 14:58
Оксана

Спасибо за ответ. А по плохому это как?

10.11.2015 18:19
Степан Бабкин

Я же написал, как...

10.11.2015 18:41
Елена

Добрый день, Степан! Подскажите пожалуйста, студент заключил договор аренды на квартиру, каукцион еще не внес, проплату тоже и хозяин еще даже контракт не отдал, прошла неделя после въезда, студент узнал что ему не будут платить стипендию и он вынужден отказаться от квартиры и вернуться к родителям жить, как правильно расторгнуть договор аренды? Спасибо

10.10.2015 00:54
Степан Бабкин

Здравствуйте, Елена

В контракте написаны условия его разрыва. Обычно нужно написать Kündigung и заплатить за 3 месяца вперёд.

Всего доброго

10.10.2015 10:05
Илья

Добрый день. Может ли в Германии несовершеннолетний (17 лет) самостоятельно подписывать договор об аренде жилья, если нет то каким образом законно он может снять жилье. Спасибо.

16.09.2015 16:41
Stephan Babkin

Здравствуйте Илья

Он может снять жильё, если за него документ подпишут родители.

Всего доброго

16.09.2015 16:42
Илья

А если родители находятся за пределами Германии, допустимо ли передача подписанних документов по факсу, электронной почте и т.д. Спасибо

16.09.2015 16:49
Stephan Babkin

Да, почему нет. Это от арендодателя больше зависит, как договоритесь, так и будет.

16.09.2015 16:55
Оксана

Добрый день,Степан!
Если на сайте поиска квартиры написано,что сдает квартиру частное лицо,то как я буду уверенна,что это хозяин,а не такой же арендатор.как я?Какие -то документы он должен предоставить?
В одном из вариантов общались с арендатором,который уезжает из страны,говорит,что он по некоторым вопросам будет советоваться с агенством,т .е он сам ищет новых арендаторов(как бы для того,чтобы продать часть мебели).Нормальна ли такая практика?Договор,как я понимаю,надо заключать либо с агенством,либо с хозяином?
Спасибо

29.08.2015 12:25

Здравствуйте, Оксана

Всё очень по-разному бывает. Всё возможно и всё нормально.

Вы можете попросить показать документы на квартиру, да. Договор должен подписать владелец жилья, никак иначе.

Всего доброго

29.08.2015 13:17
Наталья

Степан, добрый день!
Подскажите, пожалуйста, что делать? Подписали договор о съеме квартиры 06.07.2015, аренда с 1 августа. Ждали месяц, т.к. у предыдущих жильцов был месяц, чтобы съехать. Сегодня нам должны были передать ключи. Хозяин квартиры в отпуске до 15 августа. Жильцы нам сказали, что собираются жить в этой квартире до сентября! Я в шоке! У меня на руках только договор аренды. Что мне делать? Можно ли их выставить с помощью полиции, тем более, я уже перечислила хозяину Kaltmiete, Nebenkosten и Kaution. Заранее спасибо за Ваш ответ.

31.07.2015 19:19
Степан Бабкин

Здравствуйте, Наталья

Выселить уже никого не выйдет, полиция не будет выгонять людей без решения суда, а на это уйдёт время. Обратитесь к адвокату, он подскажет, как лучше всего взыскать неустойку с владельца жилья.

Всего доброго

01.08.2015 10:52
Ольга

Добрый день, Степан! У меня такая история!!Мы нашли квартиру-там последний месяц жилы квартиранты(по закону 3 месяца), мы посмотрели-нам все понравилось-жильцы сказали, что квартира теплая и нам она очень понравилась!Пока мы взяли договор на подпись-и в этот момент я узнала, что квартира холодная-не прогревается выше +17 и есть плесень.И что нас обманули жильцы, чтобы мы заехали и им вернули каукцион сразу.Мы не стали со своей стороны подписывать договор и отказались от квартиры, в ответ фермитер сказал, что мы обязаны будем заплатить за месяц.Хотя мы её не принимали от фермитера, а я в какой-то статье прочитала-что квартира считается нашей, после ее осмотра и приема у фермитера.Что нам делать?

26.05.2015 12:59
Степан Бабкин

Здравствуйте, Ольга

Если Вы не подписывали ничего, то ничего и не должны никому. Устные договорённости роли не играют

Всего доброго

26.05.2015 13:02
Аркадий Земцов

Здравствуйте Степан! Спасибо за интересный блог!
Мы с женой попали в следующую историю: Нам необходимо было найти квартиру на короткий срок, а именно на два месяца, в связи с необходимостью проведения родов в Германии. После долгих поисков нашли на сайте квартиру подходящую по всем условиям и связались с хозяевами через сайт. В ходе переписки нам предложили созвониться и дальше все вопросы решали уже по е-мейлу и телефону. По почте нам был выслан договор на аренду жилья. Нас все устроило, мы подписали договор и отправили ответный е-мейл. Надо отметить, что сторонами договора являлись владелец квартиры и я, а переписка велась от его имени дочерью жены, с моей стороны тещей. Так вот, когда мы пришли в квартиру оказалась, что там нет интернета и мы отказались от аренды. После этого хозяева стали угрожать судом в случае если вы не выплатим компенсацию за отказ от аренды в размере 50% от всей стоимости аренды. Хотя в договоре написано, что "Арендатор несет ответственность, если невозможна другая сдача в наем на предусмотренный срок аренды". От договора мы отказались за 13 дней до въезда. Что вы думаете по поводу этой ситуации?

01.05.2015 13:35
Степан Бабкин

Здравствуйте, Аркадий.

Ваша жена вчера тут была, да.

Вы не могли отказаться от квартиры, если уже подписали контракт. Интернет легко через USB-Stick сделать, это ж вообще не проблема. Да и не арендодателя это заморочки, интернет всегда арендатор сам на себя покупает.

Вы не правы, в общем. Подписали договор - надо платить. Просто заплатите положенное.

Всего доброго.

01.05.2015 13:43
Владимир

Здравствуйте!

У меня возникла ситуация - появилось предложение о работе в другой стране и я хотел бы уехать туда как можно раньше. Задал текущему арендодателю вопрос о досрочном разрыве контракта (и условиях) - на что получил ответ что он его разрывать не хочет. В контракте самом про это ничего не сказано.

Является ли достаточным основанием для досрочного рзрыва контракта мой факт грядущего переезда? И можно ли что-то сделать в такой ситуации или вариант только "честно платить"?

29.04.2015 20:03
Степан Бабкин

Здравствуйте, Владимир.

Ваш арендодатель не хочет нести убытки, и его можно понять. Он же не виноват, что Вы внезапно решили съехать.

Вверху в статье описано, как правильно разорвать контракт. Пишите Kündigung, отсылайте, в общем, как обычно. Далее можно будет самостоятельно постараться как можно быстрее найти новых жильцов, которые могли бы въехать ранее стандартных 3-х месяцев с момента уведомления о разрывае контракта, чтобы Вы могли пораньше начать Вашу новую работу.

Всего доброго

29.04.2015 20:29
Владимир

А 3 месяца - это прописанное в законе? Или тоже все на усмотрение арендодателя.

29.04.2015 20:31
Владимир

А 3 месяца - это прописанное в законе? Или тоже все на усмотрение арендодателя. И точно в законе нет каких-нибудь срочных обстоятельств, позволяющих это обойти (возможно лишившись kaution но не сильно подпортив кредитную историю в Германии).

И еще такой, возможно полезный факт, что текущий контракт я продлял и бумажка о продлении была с кучей исправлений (год, цена - зачеркнута ручкеой и дописана), плюс продление есть только в варианта на английском языке. Может можно как-то на базе этого что-то придумать?

Так то в целом, арендодателя я прекрасно понимаю.

29.04.2015 20:36
Степан Бабкин

В законе определено, что если в контракте не указано ничего другого, то его можно разорвать через 3 месяца к первому числу или к 15-му, что ближе к полным трём месяцам.

Конечно, арендодатель волен решать сам, когда разрывать контракт, но 3 месяца ему положены по закону и я совершенно не вижу, почему он будет от них отказываться. Если ему за эти 3 месяца заплатить, тогда да, ему будет в принципе всё равно, когда именно Вы съедете. Но обычно пока новых жильцов нет, завершать контракт раньше у арендодателя нет никакого резона.

29.04.2015 20:37
Степан Бабкин

Если не разорвать контракт, то арендодатель тупо подаст в суд и выиграет дело. Если готовы лишиться залога, так уплатите вперёд ему за 3 месяца и съезжайте. Главное, договариваться.

29.04.2015 20:39
Владимир

Спасибо! Попробую договориться с арендодателем.

Хотя с его позицией, возможно прийдется обратиться к юристам, так как он считает что если в контракте ничего нет о досрочном прекращении, то прекратить его нельзя (уже не первый раз когда у нас возникают разногласия на почве понимания мест, которые не описаны и приоритета его личного мнения над контрактом).

29.04.2015 20:58
Степан Бабкин

Ну, это он лукавит скорее всего. Если что-то в контракте не указано, то это регулируется законодательством, что в работе, что в аренде.

29.04.2015 21:07
Людмила!

Доброй ночи, Степан!
У нас очень сложная ситуация. Мы сдали домик из двух комнат, семье из 5-ти человек. 2 родителей и 3 детей. В этот домик поселилась мать этой девушки с сестрой которой 13 лет. Они сами пошли в Bürgobüro и прописались в этом домике, но контракт мы с ними не составляли. Мы их выгоняем словами на протяжении 3 мес., они не реагируют. Я поехала к адвокату, адвокат написал ещё 1 числа письмо, чтоб они немедленно покинули помещение, они и на это не реагируют. Завтра я пойду в бюргобюро с этим письмом от адвоката и выпишу их. Имею ли я право их самостоятельно выгнать? Или вызвать полицию? Я так устала от этих болгар. Мы верующие, хотели по хорошему. Но получаеться что по хорошему никак. Мы сделали в ноябре капитальный ремонт, новые окна, новые двери, новый пол. Стены были покрашены в белый цвет. И когда 2 месяца назад муж спросил у них когда вы заплатите за жильё, а они говорят: за что вам платить за сырость, и когда мы увидели состояние этой квартиры, я чуть в обморок не упала. Стены все разресованы. Запах тухлости, а в ней живут маленькие дети. Мы их просили освободить квартиру что она в аварийной ситуации, а они мы имеем право жить 3 месяца бесплатно, а при этом не платили каукцион. Загадить квартиру за несколько месяцев это какой то ужас. Вот такая у нас проблема.

08.04.2015 00:24
Степан Бабкин

Здравствуйте, Людмила

Ну, обратились к адвокату - и правильно. Дальше руководствуйтесь его советами. Особо поделать ничего нельзя, остаётся только доводить дело до суда и дальше уже по суду выгонять.

Всего доброго

08.04.2015 01:05
Дмитрий

Людмила, если это частный дом - наверно можно электричество и воду для начала отключить?

08.04.2015 12:51
Степан Бабкин

Здравствуйте, Дмитрий.

Нет, контракт на электричество заключает сам жилец и хозяин жилья тут вообще не при чём.

Вообще, это не по-немецки :) Так здесь вопросы не решают. Встречный иск влепят и будут по закону правы.

Нужно подавать в суд и выселять по суду, чтобы получить возмещение ущерба.

Всего доброго

08.04.2015 13:06
Дмитрий

Степан, я имел в виду не контракт разорвать, а физически отключить, приехать например с электриками и снять проводку где надо. Аналогично с водой.
Как они могут влепить иск, если дом не их, и даже договор не заключен?

В целом Вы правы наверно, но ведь суды могут месяцами длиться, как я понимаю.

08.04.2015 15:41
Степан Бабкин

Ну, я бы так не стал делать. Так-то - дело хозяйское, каждый сам решает. Но это путь, которые точно создаст больше проблем, чем их решит, как мне кажется.

Да, суды в Германии длятся долго, как и везде, в общем-то. Но таковы риски всех, кто сдаёт жильё в наём. Даже недобростовестные арендаторы защищены законом. Именно поэтому при сдаче жилья необходимо быть крайне осторожным. В частности, нельзя впускать жильцов в дом, пока они не заплатили кауцион или на прислали поручительство. Иначе могут быть подобные проблемы.

08.04.2015 16:42
Оксана

Здравствуйте, Степан.

Я сняла квартиру с 16 февраля. Вместе с подписанным контрактом в Immobilien мне дали телефон женщины, с которой мне нужно встретиться для передачи квартиры. Я звонила по этому телефону с 12 февраля и не смогла ни разу дозвониться. 17 февраля я написала в Hausverwaltungs и мне ответили, что женщина в отпуске до 20 февраля. Деньги за февраль (за пол-месяца) уже сняли с моего счета (автоматически), но в свою квартиру я попасть не могу. Можно ли мне как-то в этом случае вернуть часть оплаты за квартиру, за те дни, которые я в ней не жила? И еще, кто ответственнен за то, чтобы я переехала в свою квартиру вовремя: Immobilien или Hausverwaltungs?

Спасибо большое за работу, которую вы делаете.

18.02.2015 15:26
Степан Бабкин

Здравствуйте, Оксана.

Конечно, Вы должны платить только с того момента, когда получили ключи от квартиры. Позвоните в фирму, которая сдала Вам квартиру. Виновны они. Если их сотрудник в отпуске, пусть ключи передаст другой сотрудник. В общем, они должны решить эту проблему, потому что деньги за аренду получают они.

Всего доброгоф

18.02.2015 15:30
Оксана

Степан, спасибо за ответ.

История продолжается и у меня возникли еще вопросы. Мне передали только один ключ. Остальные ключи (второй от квартиры, от почтового ящика и от подвала) у предыдущего съемщика. Он уехал куда-то с ключами и обещал прислать их почтой. На мой вопрос, могу ли я себя чувствовать безопасно, если ключи от моей квартиры у незнакомого человека, они сказали "та он хороший парень, не переживай". Если у них не было ключей, почему они вообще сдавали эту квартиру? Деньги за те дни, которые я не могла попасть в квартиру мне возвращать не собираются. Есть еще несколько мелких проблем. Хозяева квартиры передали все полномочия Hausverwaltung, то есть с хозяевами напрямую я связаться тоже не могу. Как можно заставить Hausverwaltung адекватно выполнять свою работу? Все усложняется тем, что в Hausverwaltung никто не говорит на английском, а мой немецкий пока только А2.
Что бы вы сделали на моем месте? Может адвокатскую страховку? Или шансов на справедливость мало и лучше забить и не портить себе нервы?

Спасибо большое еще раз за ваше время и ответы.

23.02.2015 18:28
Степан Бабкин

Здравствуйте, Оксана.

Странно это всё... Ну, да, видимо из-за того, что немецкий невысок, решили не париться по поводу Ваших проблем. Конечно, это всё незаконно и бардак. Но что уж поделать?

Важно не давать разрешение на снятие денег с расчётного счёта арендодателю, если в нём на 100% не уверены. Если бы Вы сами переводили деньги, то им было бы сложнее Вам отказать в содействии.

Адвокатскую страховку нужно заключать до того, как наступит страховой случай. Даже если Вы теперь её откроете, то этот случай покрываться не будет.

Заставить заниматься Вашими делами кого-либо можно только уговорами и постоянными звонками. Если Вы пойдёте к адвокату, то стоимость его консультации будет примерно сопоставима с суммой, которую Вы получите, если Вам вернут часть денег за аренду.

Можно сделать ход конём - пойти в банк и попросить отозвать первый платёж за квартиру. Это в течение 2х месяцев с момента платежа можно сделать, если только Вы не сами делали платёж. Если сами, то всё, никак нельзя отозвать. Так вот, если отзовёте, то это будет конфликт, но уже с инициативой на Вашей стороне. Мол, будет полный комплект ключей - будут и деньги. И пусть они уже тогда на адвоката тратятся, тем более, что по факту Вы правы. Но, опять же, с А2 это всё нереально нормально сделать... Смотрите сами. Нервов это будет стоить много.

Я бы на Вашем месте усиленно учил бы немецкий :) Очень сложно подобные проблемы без языка решать.

В целом, помочь Вам тут особо ничем нельзя. Если только кто-то с хорошим немецким позвонит, позадаёт вопросы и пригрозит разборками.

Всего доброго

23.02.2015 18:39
Оксана

Спасибо большое, Степан.

Хорошо, что отозвать платеж можно в течении 2 месяцев. У меня есть возможность подождать еще неделю и, если к тому времени ключей не будет (я думаю недели достаточно, чтобы переслат ключи из одной части Германии в другую), тогда буду идти в банк.

Всего хорошего.

23.02.2015 18:54
Марина

Добрый день, Степан. А можно узнать, арендодатели в Германии имеют хоть какие-либо права или только арендаторы?
Дело в том, что мы хотим продать свою квартиру в Германии, но уже год как не можем связаться с нашей квартиранткой. Аренду за нее платит социал (очень маленькую). У квартирантки еще есть долг за отопление. На сколько мы знаем, она с ребенком переехала к своему новому бойфренду. На письма нщи не отвечает, на телефоне автоответчик. Мы даже не можем показать квартиру потенциальным покупателям (хотя, насколько я знаю, у нас есть такое право). Может вы можете подсказать, что можно сделать в нашей ситуации???

Спасибо, Марина

24.01.2015 03:03
Степан Бабкин

Здравствуйте, Марина.

Наверное, нужно к адвокату обратиться, чтобы подсказал, как правильно провести продажу квартиру с проживающими там арендодателями. Там нужно предупредить письменно, несколько раз и если реакции не будет, то квартиру всё равно можно будет показать жильё и продавать. Также можно обратиться в Sozialamt с просьбой проверить, проживает ли там арендодатель или нет, потому что если она там фактически не проживает, а за квартиру Sozialamt платит, то будут разборки.

Всего доброго

24.01.2015 12:41
Марина

Спасибо за ответ. Уже два письма отправили. Придется, наверное, в социал обращаться и к адвокату. Самое обидное, что у нас нет даже запосного ключа, поэтому квартиру мы никак не можем показать

25.01.2015 01:32
ВЕРА

Здравствуйте, СТЕПАН! Огромное Вам спасибо за Ваши практические советы и общую полезную информацию. Прошу и нам дать совет. Мой сын в январе намерен учиться на языковых курсах в Констанце, собирается снять комнату- квартиру маленькую. Он иностранец, до этого уже закончил 3 х месячные курсы там же , проживая в предоставляемом общежитии , но это вышло очень дорого. Ему нужно жилье на 5-6 месяцев. Как нам лучше поступить,? Заранее благодарю .

21.12.2014 12:12
Степан Бабкин

Здравствуйте,

Я не думаю, что можно найти что-то дешевле, чем общежитие. В Германии цены на аренду довольно высокие, и организаторы курсов, обычно, предлагают самые выгодные варианты, потому что понимают, что иностранцам это дорого.

Альтернативой является самостоятельный съём жилья, но на такой срок всё равно получится не дешевле. Если искать долго и упорно, то может и удасться найти что-то, но кто же будет Вам искать? Если агентство, то они возьмут комиссионные и будет то же самое...

Всего доброго

21.12.2014 12:33
Катерина

дорый день,
собираюсь подписывать контракт на аренду квартиру в Берине. Настроаживает пункт по поводу косметического ремонта после себя(говрят что в 2013 году вроде было изменение в законодательстве по поводу ремонтов при выезде ит.д.).
Не могу найти это вот законодательство для ознокомления, чтоб уже оперировать какими-то конретными статьями во время обсуждения контракта.
Могли бы Вы подсказать где это законодательство можно найти?
Вариант с гуглом у меня не сильно успешен, т.к. немецкий не знаю, а переводить собиралась гугл транслейтом)

15.12.2014 17:18
Степан Бабкин

Здравствуйте, Катерина.

На самом деле всё немного не так.

В законе сказано, что арендатор должен вернуть арендованное в том состоянии, в котором его арендовал (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). И если Вы получили квартиру после ремонта (покрашенные стены), то арендодатель вправе указывать в контракте замечание о том, что по съезду должен также быть проведёт ремонт (что подлежит ремонту регулируется по § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV)

Вы можете с этим не согласиться и не подписывать контракт, конечно. Арендодатель не обязан изменять условия аренды под Ваши нужды, но он может учесть. Или поискать другого арендатора...

Всего доброго

15.12.2014 17:33
Катерина

На самом деле мне предлагают сдать квартиру бывшую в употреблении( без освежающего ремонта), но в контракте вот такое написано:
Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu tragen.
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Hat sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietver¬hältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter, sofern Schönheitsreparaturen fällig sind, die durch einen Umbau nach Vertragsende alsbald wieder zerstört würden, zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.
Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 120,00 Euro und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jahresnettomiete nicht übersteigen. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Be¬heben kleiner Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Koch-einrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Адекватный ли это пункт?
Я не совем понимаю что в соответствии с договориом я должна сделать при выезде и в каких случаях красить двери, окна и пол.

15.12.2014 20:17
Степан Бабкин

Здравствуйте, Катерина.

Всё стандартно, в общем-то. Грозные формулировки можно игнорировать - всё равно будете делать только то, что должны по закону. А по закону, если не было ремонта до Вашего въезда, то и после Вашего въезда Вы его делать не должны. Можете от руки в примечаниях это указать.

А если сомневаетесь, то просто не берите эту квартиру.

Всего доброго

15.12.2014 21:26
Катерина

Спасибо Вам за опертивные ответы.

Не совсем с Вами согласна про то, что что-то можно игнорировать в контракте. Тут контрактов люди придерживатся и его надо выполнять. И если у мен я там написали что я после себя должна сделать ремонт (с перечислением что именно), и я это подписала, то значит должна сделать даже если в законе не так) Согласилась же я!

А вот разобраться что подписываю без знания немецкого очень сложно. А приехав в Берилин 3 недели назад, без знания языка и заканов это, сами понимаете, сделать сложно.
Потому и спрашиваю советау людей, у кого есть таковой опыт!

15.12.2014 21:46
Степан Бабкин

Здравствуйте, Катерина.

Я Вам вначале привёл параграфы, на основании которых немецкие суды выносят решения по спорам относительно ремонта. Те требования в контракте, которые незаконны, выполнять не надо. Это тоже закон :)

Но Вы можете в контракте указать, что квартира в неремонтированном состоянии и тогда по съезду Вы не должны делать лучше, чем было при въезде. Это тоже закон. Не смотря на то, что написано в контракте.

Я понимаю, что Вам сложно. Я вроде тут и пытаюсь помочь :)

Удачи

15.12.2014 22:09
Виталий

не стесняйтесь спросить, обсудить такие пункты с владельцем. Мы, например, когда снимали обсудили некоторые моменты и дописали кое-что в контракт. Например, в квартире была старая кухня. Хозяин не хотел, чтобы мы могли просить ее ремонтировать. И мы по обоюдному согласию вписали, что мы можем пользоваться кухней, а если купим что-то новое, то старое можем выкинуть и потом не должны при выезде восстанавливать. Кроме того, обсуждение часто показывает адекватность хозяина. Если человек вызывает у вас сомнения, лучше (при возможности) поискать другой вариант.

16.12.2014 11:44
Катерина

Спасибо, мы немного проянили эту ситуацию.
Хочу рассказать всю историю, может кому-то будет полезно)

Мы нашли эту квартиру через предыдущего арендатора, который предложил нам такую договоренность:
-он выезжает из квартиры не делая за собой реновацию, хотя у него в контракте прописан текст, который я кидала выше(об освежении стен, потолка, пола, окон и дверей).
-мы заселяемся на пол месяца до начала действия аналогичного нашего контракта (как его гости живем без оплаты аренды - ему это стоит 370 евро).
-потом при выезде мы делаем реновацию (в том числе выполняем, как я понимаю, ремонт и того, что сделал в квартире он). Т.е. мы его обязательства по ремонту берем потом на себя, не зная как оно было до него. При этом протокол состояния квартиры, они хотят сделать позже.

Казалось бы все чесно, но вот состояние пола в квартире очень смущает (лак местами сильно потерт, а где-то слез) и обои ясное дела не новые. Сколько будет стоить такой ремонт я не знаю, и что именно с нас потом потребует арендодатель ремонтировать.
Долго перечитывая контракт решили, что проще отказаться от этого предложения и вьехать когда он все обновит. Плюс, вначале он нам не давал прямую связь с фактическим арендодателем (это фирма).
Вчера получив по емейлу контракт, появилась связь с фирмой.
Но отказавшись от предложения, в ответ от этого жильца мы услышали что он уже нашел других потенциальных жильцов, которых он советует хозяину вместно нас(до этого он так же рекомендовал нас).
Мы написали емейл непостредственно хозяину, но ответа нет..видимо квартира уже не наша)
Может это и стандартная схема, которая тут практикуется среди арендаторов. У кого-то такое было?


После всего этого, у меня остался вопрос: в контракте написано, что ремонт должен быть профессиональный. Значит ли это, что его арендатор должен только оплатить соответствующему сервису этот ремонт или можно самому сделать реновацию?
Прокомментируйте, пожалуйста, встречал ли кто-то в контрактах пункты про професиональность ремонта?
Что это может значить?

В законе, который Вы мне кидали раньше § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, я уточнения этого вопроса не нашла: http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html

Кстати, в законе действительно написано, что ремонту подлежит все перечисленное из контракта:
пол, потолок, снеты, окна, двери. Но из закона не совсем понятно когда именно(после/до окончания срока аренды, в какие сроки ) и кем выполняется ремонт, обязательно ли арендатор должен ремонтировать всё перечисленное в контракте(про поломки это отдельно, это понятно).
Например, допустим я вьехала в новую квартиру с новыми полами и пожила там 1,5 года. Ясное дело, что они не будут как новыми при выезде. По логике, я понимаю что я не обязана ложить новый пол, а по контракту и как по закону не свосем ясно.

Спасибо за помощь!

16.12.2014 16:37
Maksim Yushin

Добрый день!

Первый раз снимаю квартиру в Берлине (и в Германии в целом). Немецким языком не владею, договор переводил через гугл. Смущают пара моментов в договоре, может быть кто-нибудь может прокоментировать?

1.
Die Gesamtzahl der Personen, die die Wohnung beziehen werden, beträgt 1

Насколько я понимаю, речь идет о том что в квартире может проживаться только один человек. Маклер говорит что в квартире (однушку) при необходимости, могут жить двое и гости тоже могут приезжать, но нигде в договоре этого не указано. Имеет смысл настаивать на изменении этого пункта или это стандартный для Германии пункт?

2.
Versicherung
Der Mieter ist verpflichtet, eine ausreichende Hausratversicherung und Haftpflichtversicherung gegen Schäden aller
Art, die sich aus dem Mietverhältnis zu seinen Lasten oder zu Lasten der Vermieters ergeben können, abzuschließen und während der Laufzeit des Mietvertrages auch zu unterhalten. Der Abschluss der Versicherung ist dem Vermieter bei Vertragsabschluss nachzuweisen, spätestens jedoch 3 Monate nach Einzug.

Насколько я понимаю речь идет о страховании жилья. Это нормальная практика в Германии что страхует жилец, а не хозяин?

Заранее спасибо за ответ!

19.11.2014 19:25
Степан Бабкин

Здравствуйте,

1. Если хотите проживать в большем составе, то нужно изменить, да.

2. Да, если снимать у фирмы, то это нормальная практика. Живёте в квартире Вы, поэтому страховка с Вас. Эта страховка страхует внутреннее наполнение жилья: мебель, быт. технику и т.д. У меня помню тоже был такой пункт как-то, и мы эту страховку не далали, и в общем-то ничего не случилось. Смысл в том, что в случае чего, чтобы Вы не стали требовать возмещение ущерба с владельца жилья.

Всего доброго

19.11.2014 19:29
Дмитрий

Степан, поясните плз по п1, "гости" от "проживающих" в этом плане как-то отличаются?

Допустим, если в договоре прописано что я живу 1, может ли ко мне жена с ребенком раз в месяц на выходные приехать, или об этом нужно отдельно договариваться с владельцем?
Есть ли какие-то стандарты, или только на усмотрение сторон?

19.11.2014 19:48
Степан Бабкин

Да, гости - это другое. Про гостей не надо ничего спрашивать.

19.11.2014 20:40
Дмитрий

Так вот и непонятно, продолжительность как-то регламентируется или нет?
Человек пришел на вечер - понятно что это гость. А если с ночевкой? :) А если ребенок приехал на каникулы на неделю?

Есть какая-то общепринятая/официальная грань, после которой "гость" превращается в "проживающего" и требуется уведомление хозяина? Практически интересует например, нужно ли спрашивать у владельца разрешение на приезд жены с ребенком на праздники (3-4 дня).

20.11.2014 01:37
Степан Бабкин

Ну, гость он и есть гость. 3 месяца - гостевая виза, значит 3 месяца и гость. Наверняка есть какое-то решение суда на этот счёт, но пока Вы не "стоите на ушах" в квартире и никого не тревожите, это никого и не волнует.

Единственное, с ребёнком может быть засада в том, что однушка для него с точки зрения ювеналки недостаточна, нужна отдельная комната. Так что если кто-то настучит и Jugendamt нагрянет, а у Вас ребёнок в однушке с Вами и с женой уже месяц, то могут и подумать себе что-нибудь не то...

Но 3-4 дня не должно быть проблемой, я думаю. Но я же не юрист, я не знаю настолько глубоко всех законов.

Всего доброго

20.11.2014 09:57
ПОКАЗАТЬ ЕЩЁ