Как арендатору расторгнуть контракт на аренду жилья в Германии

Бессрочный договор аренды арендатор прекращает письменным уведомлением — Kündigung. Стандартный срок предупреждения составляет три месяца. Дата окончания зависит от того, когда письмо попало к арендодателю, а не от дня отправки, и опоздание на один день добавит к сроку ещё целый месяц. Фактический выезд из квартиры и даже найденный преемник обязательства сохраняют: договор действует, пока его не завершили по всем правилам.

Что проверить в договоре

Стандартный срок работает в бессрочном контракте. Прежде чем считать дату съезда, проверяются три пункта: вид договора, дату начала аренды и возможный временный запрет на расторжение.

• Unbefristeter Mietvertrag — бессрочный договор. Он действует до расторжения одной из сторон, и именно здесь применяется стандартный трёхмесячный срок.
• Zeitmietvertrag — договор с фиксированной датой окончания. Такой договор заканчивается сам, а расторгнуть его раньше в обычном порядке обычно невозможно.
• Kündigungsausschluss — условие, временно закрывающее обычное расторжение. Оно встречается и в бессрочном договоре, поэтому дату его окончания ищут отдельно.

Дата окончания в тексте ещё не делает контракт срочным. Нужна причина для ограничения аренды по времени. Арендодатель обязан письменно назвать её при заключении договора, и закон допускает три варианта: собственник намерен использовать жильё для себя или своих близких, здание планируют снести либо существенно перестроить, квартиру передадут человеку, состоящему с собственником в служебных отношениях. Без названной причины договор считается бессрочным, и работает обычный порядок расторжения.

Более короткий срок уведомления для арендатора устанавливать можно. А вот условия, которые ухудшают его положение по сравнению с законом, суд признаёт недействительными. Отдельные правила действуют для жилья, снятого на время, и для меблированной комнаты в квартире самого арендодателя.

Все эти пункты собраны в одном месте: срок и ограничения в договоре аренды обычно занимают отдельный раздел.

Как рассчитать дату окончания

Уведомление, полученное арендодателем к третьему рабочему дню месяца включительно, прекращает договор в последний день второго следующего месяца. Правило записано в §573c немецкого Гражданского кодекса BGB.

Отсчёт идёт от дня, когда письмо попало к арендодателю или в его почтовый ящик. Штемпель на конверте роли здесь не играет, поэтому передавать письмо лучше с запасом в несколько дней.

Пример. В марте 2026 первое число выпадает на воскресенье, значит рабочие дни начинаются со 2 марта, а третьим оказывается 4 марта. Письмо, полученное 4 марта, прекращает договор 31 мая. Письмо, полученное 5 марта, сдвигает окончание на 30 июня, и лишний месяц аренды обойдётся в полную месячную плату.

Суббота при подсчёте считается рабочим днём, а воскресенья и государственные праздники пропускают. Один случай остаётся спорным. Когда третий рабочий день сам приходится на субботу, суды расходятся в том, переносится ли срок на понедельник. Надёжный вариант здесь один — доставить письмо к пятнице.

Если точная дата вызывает сомнения, в письме указывают рассчитанное число и добавляют оговорку hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Она означает, что при ошибке в расчёте договор прекращается в ближайшую допустимую дату, и одна эта строка спасает уведомление от полной переделки.

Как составить и передать уведомление

Расторжение договора аренды жилья действительно только на бумаге с подписью от руки. Требование §568 BGB закрывает эту форму от электронного письма, скана, фотографии документа, сообщения в мессенджере и факса.

Из письма должно быть однозначно понятно, кто и какой договор расторгает. Обязательный минимум:

• имена всех арендаторов и всех арендодателей;
• полный адрес квартиры с этажом или номером;
• однозначное заявление о расторжении договора;
• дата, к которой договор прекращается;
• собственноручные подписи всех арендаторов из договора.

Причину обычного расторжения арендатор вправе оставить при себе. Место и дата составления, новый адрес, просьба подтвердить получение и банковские реквизиты для возврата кауциона в письме полезны, хотя действительность уведомления держится и на одном минимуме.

Доставку доказывают тремя способами. Проще всего, когда арендодатель ставит дату и подпись на копии письма при личной передаче. Второй вариант — независимый свидетель, который видел подписанное письмо, вложил его в конверт и опустил в почтовый ящик адресата. Третий — Einwurf-Einschreiben: он подтверждает, что конверт попал в ящик, но содержимое конверта остаётся известным только отправителю.

Einschreiben mit Rückschein перед самым окончанием срока рискован. Когда адресата нет дома, письмо уходит в отделение и считается полученным только в день вручения.

Образец письма на немецком

Образец подходит для обычного расторжения. Варианты через косую черту и подсказки в квадратных скобках перед отправкой удаляются. Для расторжения по важной причине или по особому праву текст меняется: добавляется основание и считается срок по другим правилам.

[Absender: Vor- und Nachname beziehungsweise Namen aller Mieter]
[Anschrift]

[Empfänger: Name beziehungsweise Namen aller Vermieter oder bevollmächtigte Hausverwaltung]
[Anschrift]

[Ort, Datum]

Kündigung des Mietvertrags vom [Datum] über die Wohnung [vollständige Adresse, gegebenenfalls Lage oder Wohnungsnummer]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich / kündigen wir den Mietvertrag für die oben bezeichnete Wohnung ordentlich und fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Bitte bestätigen Sie mir / uns den Zugang dieser Kündigung und den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses in Textform.

Bitte schlagen Sie mir / uns Termine für die Wohnungsübergabe vor.

[Optional:] Meine / Unsere neue Anschrift ab dem [Datum] lautet:
[Adresse]

[Optional:] Für die Rückzahlung der Mietkaution sowie etwaiger Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen nutzen Sie bitte folgendes Konto:
Kontoinhaber: ___
IBAN: ___

Mit freundlichen Grüßen

[Eigenhändige Unterschrift jedes Mieters]
[Vor- und Nachname aller Mieter in Druckschrift]

Перевод образца на русский

[Отправитель: имя и фамилия либо имена всех арендаторов]
[Адрес]

[Получатель: имя либо имена всех арендодателей или уполномоченная управляющая компания]
[Адрес]

[Город, дата]

Расторжение договора аренды от [дата] в отношении квартиры [полный адрес, при необходимости — расположение или номер квартиры]

Уважаемые дамы и господа!

Настоящим я расторгаю / мы расторгаем указанный выше договор аренды в обычном порядке с соблюдением установленного срока — к [дата], а если эта дата рассчитана неверно — к ближайшей допустимой дате.

Прошу / просим подтвердить получение этого уведомления и дату прекращения договора в текстовой форме.

Прошу / просим предложить даты для передачи квартиры.

[Необязательно:] Мой / наш новый адрес с [дата]:
[Адрес]

[Необязательно:] Для возврата залога и возможной переплаты по расчётам коммунальных расходов используйте следующий счёт:
Владелец счёта: ___
IBAN: ___

С уважением

[Собственноручная подпись каждого арендатора]
[Имена и фамилии всех арендаторов разборчиво]

Если сторон несколько

Одно уведомление подписывают все арендаторы, чьи имена стоят в договоре. Подписи супруга или ребёнка, оставшихся за пределами договора, здесь излишни.

Арендодателей тоже бывает несколько. Тогда письмо адресуют каждому и каждому же своевременно передают. Отправки одному адресату достаточно, когда он вправе принимать такие заявления за остальных. Обычно это Hausverwaltung — управляющая компания, которая по поручению собственников представляет их интересы.

Общий договор расторгают только целиком. Разъехавшиеся супруги и бывшие соседи по квартире остаются сторонами договора оба, и арендодатель вправе потребовать всю задолженность с любого из них.

Чтобы один человек вышел, а остальные продолжили аренду, договор меняют письменно. Подписей нужно три группы: арендодатель, уходящий арендатор и все, кто остаётся в квартире. Если один арендатор подписывает уведомление за другого, к письму прикладывают оригинал доверенности: без него получатель вправе отклонить заявление.

Освобождает ли Nachmieter от договора

Найденный преемник обычно права на досрочный выход не даёт. Правил вроде «достаточно одного кандидата» или «надо предложить трёх» в законе просто нет, а обязанность платить сохраняется до окончания договора, даже когда квартира уже пустует.

Ранний выход работает в двух случаях. Первый — в договоре стоит Nachmieterklausel, прямо разрешающая такую замену. Второй — арендодатель согласился на Miet­aufhebungs­vertrag, соглашение о досрочном прекращении.

В исключительных обстоятельствах требование о досрочном освобождении выводят из принципа добросовестности: например, при внезапном переводе по работе в другой город. Тогда кандидата ищет сам арендатор и передаёт арендодателю сведения о его надёжности и платёжеспособности — примерно тот же набор, что собирают в заявке на аренду жилья.

Согласие на нового жильца и освобождение прежнего арендатора — два разных решения. Поэтому даже после одобрения кандидата от арендодателя запрашивают письменное подтверждение точной даты прекращения прежнего договора.

Есть и обратная сторона. Если арендодатель уже передал квартиру другому жильцу и доступ для прежнего арендатора закрыт, арендная плата за этот период с него не взымается. Нельзя параллельно получать деньги за один и тот же месяц аренды с бывшего и будущего арендаторов.

Когда договор можно закончить раньше

До обычной даты договор заканчивается тремя путями: по соглашению сторон, при важной причине или по особому праву в отдельных ситуациях. Фактический выезд, возврат ключей и регистрация по новому адресу оставляют контракт в силе.

Соглашение сторон

Арендатор и арендодатель договариваются о любой удобной дате. В письменном соглашении фиксируют день прекращения договора, последнюю арендную плату, передачу квартиры и ключей, расчёт залога и оставшиеся требования сторон. Устную договорённость доказать трудно, поэтому подписанный лист нужен обеим сторонам.

Расторжение без соблюдения срока

Немедленное расторжение допускается по важной причине: когда с учётом обстоятельств и интересов обеих сторон продолжать контракт до обычной даты для арендатора неразумно. Основанием бывает отказ передать квартиру, лишение возможности ею пользоваться или существенная угроза здоровью. Каждую ситуацию оценивают отдельно.

Если причина в нарушении договора, сначала обычно направляют письменное требование устранить нарушение в разумный срок. Пропустить этот шаг разрешено, когда он заведомо бесполезен или когда немедленное расторжение оправдано особыми обстоятельствами.

В письме указывают важную причину и факты, на которых она основана. Самостоятельная оценка рискованна. При слабых основаниях договор продолжит действовать, а арендодатель потребует плату за все месяцы после выезда. Универсального правила про «пару недель на сборы» здесь тоже нет.

Особое право в отдельных ситуациях

Закон даёт арендатору право уйти досрочно, когда арендодатель меняет условия. Действует такое расторжение с задержкой: для каждой ситуации предусмотрен свой срок.

На числах это выглядит так. Требование о повышении пришло в августе 2026: уведомление передают до 31 октября, договор заканчивается 31 декабря. Объявление о модернизации получено в августе: уведомление передают до 30 сентября, договор заканчивается 31 октября. Мелкие работы, которые едва задевают квартиру и сохраняют прежнюю плату, остаются за рамками этого права.

Что сделать после отправки

Копию подписанного письма и доказательство доставки хранят до полного расчёта с арендодателем. Письменное подтверждение даты окончания у арендодателя запрашивают, хотя действительность уведомления от его ответа уже независима: при соблюдённых форме, сроке и доставке молчание арендодателя оставляет расчёт прежним.

Дальше согласуют осмотр и передачу квартиры. В протоколе фиксируют состояние помещений, показания счётчиков и количество возвращённых ключей. Отдельный вопрос — кухня в съёмной квартире: встроенный гарнитур, выкупленный у прежнего жильца, к моменту выезда либо продают следующему арендатору, либо вывозят за свой счёт.

Арендную плату вносят до дня прекращения договора. Освободить от неё раньше способны только письменное соглашение с арендодателем или повторная сдача квартиры другому жильцу.

После передачи квартиры остаются два денежных хвоста: возврат залога и финальный перерасчёт коммунальных расходов. Второй приходит с задержкой, потому что расчёт делают по итогам календарного года, и новый адрес арендодателю сообщают именно ради него.

Новый адрес регистрируют в течение двух недель после заселения. Порядок действий описывает переезд внутри Германии, а тем, кто уезжает из страны совсем, потребуется снятие с регистрации.

Чтобы арендатор не платил за две квартиры сразу, поиск нового жилья обычно начинают заранее, а въезд согласовывают с датой съезда с прошлого жилья, которая уже подтверждена на бумаге.