Разрыв арендного договора в Германии - стандарты и исключения

Расторжение договора на аренду недвижимости в Германии по инициативе арендатора. Что указывается в Kündigung.

Разрыв арендного договора в Германии - стандарты и исключения

Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, разорвать его можно в любое время, но только в установленные законом сроки. Для варианта с явно прописанной датой окончания аренды досрочное расторжение возможно в случае веских причин.

Стандартный срок расторжения бессрочной аренды

Договора аренды в Германии как правило бессрочные. Но это не означает, что они вечные. Когда арендатор собирается съехать, он обязан заранее письменно предупредить хозяина жилья о намерениях - послать Kündigung.

Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя - Kündigungsfrist. Между получением уведомления о разрыве и планируемой датой завершения должно быть минимум 3 месяца. Разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. Фактически, срок за который надо оповестить хозяина арендуемой недвижимости обычно составляет более 90 дней.

Пример: допустим сегодня 10 марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю письмо о разрыве контракта, ближайшей датой съезда указывается 30 июня - 3 месяца после марта.

Ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда - нет. Тут предстоит поднапрячь извилины!

Итак, если уведомление о разрыве получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение трёх рабочих дней с начала месяца, текущий идёт в зачёт Kündigungsfrist. Суббота считается рабочим днём! Но только если она не третий день месяца. Если третье число - суббота, подавать Kündigung можно и в понедельник. А если суббота - второе число … всё равно понедельник! Такой вот закон.

Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три рабочих дня, он вынужден учитывать текущий месяц, как часть Kündigungsfrist. А если получил позже - всё, текущий месяц потерян.

Закон предусматривает возможность указывать меньший срок Kündigungsfrist для арендатора, если арендодатель не против. Арендатор не имеет право разорвать контракт в срок менее трёх месяцев.

Досрочное расторжение договора арендатором

Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist срок. Это называется fristlose Künfigung.

Для получения права на расторжение в срок меньший, чем положенный трёхмесячный период, понадобятся веские причины:

  • Нет возможности вселиться в жильё, например, из-за того, что арендодатель не передаёт ключи.
  • Серьёзный недостаток, который хозяин жилья не исправил после письменного уведомления о проблемах - отсутствие воды или неработающее отопление.
  • Угроза для здоровья из-за проживания в квартире - плесень на стенах. Арендодатель должен доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
  • Обнаружение факта обмана или нарушения - посещение жилья без ведома арендодателя или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.

Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там много тонкостей. Также не помешает сначала найти новое жильё. Если договорённости разорваны досрочно, арендованную недвижимость придётся покинуть в течение максимум пары недель.

Sonderkündigung - особый случай расторжения контракта

В Германии действует закон, позволяющие арендодателям повышать стоимость аренды по определённым причинам - Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.

В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату, с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.

Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до двух месяцев. Возможность сохраняется в течение двух месяцев после начала действия новых цен. Если объявлено, что повышение арендной платы действует с 1 августа, до конца сентября у жильца есть право разорвать контракт с максимальным “фристом” до 30 ноября.

Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники вправе завершить контракт умершего через 1 месяц.

Как расторгнуть договор на аренду в Германии

Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать арендодателю Kündigung.

Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора, но всё же существуют некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:

  • форма расторжения - Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
  • адрес жилья;
  • дата предполагаемого завершения;
  • город и дата написания уведомления;
  • подпись всех арендаторов.

Без этих данных разрыв считается недействительным.

Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу "Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter". Тогда шансов совершить ошибку гораздо меньше.

Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись - Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством уведомления в случае каких-либо споров.

09-03-2017, Степан Бабкин

Статьи по теме:

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье по емэйлу Войти!

Комментарии и вопросы (42)

Спросить или комментировать

Ирина (27/11/2019)

Добрый день!
Подскажите пожалуйста,
Договор аренды был заключен арендодателем с мужем. Муж умер. Я прописана по этому адресу, я являюсь законной женой. Может ли арендодатель расторгнуть со мной договор. Какие у меня есть права остаться в этой квартире. Надо ли мне переоформлять договор аренды на себя?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Нина 19.11.2019 (19/11/2019)

Мы прожили в квартире 5 лет а сейчас хозяева квартиры хотят в нашу квартиру посилить своего сына. Сколько времени мы имеем , чтоб найти новую квартиру ?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Maria Rath (06/11/2019)

Подскажите пожалуйста как быть в нашей ситуации. Мы написали кюндигунг на квартиру вовремя за 3 месяца, нашли сейчас нахмитеров которые готовы въехать в квартиру на 1 месяц раньше чем мы оформили кюндигунг, потому что нам тоже удобно уже переехать в новое жилье, наш хозяин квартиры требует от нас написать новый кюндигунг к этому числу т.е. на месяц раньше мы кюндиговали к 1.01.2020, а он сейчас требует чтобы к 1.12.2019? Когда мы заезжали в эту квартиру также нахмитерами мы просто взъехали раньше на 1,5 месяцачем был подписан договор , по устной договорённости с предыдущими жильцами и хозяином. А сейчас он все переигрывает. Может ли хозяин квартиры забрать себе половину каукциона если мы перепившим кюндигунг меньше на 1 месяц, чем кюндигунгфрист?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Игорь (02/10/2019)

Добрый день!
Вынужденное убытие из Германии, в связи со сменой работы, считается уважительной причиной? Какой может быть порядок в этом случае? Планирую сехать через месяц. В договоре написано, что известить необходимо за 1 месяц минимум, но не ранее 31.12.2019. Рискую только кауционом? Может ли меня домовладелец выселить при досрочном расторжении раньше месячного срока? Спасибо

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Светлана (25/09/2019)

Здравствуйте, Степан. Помогите разобраться с таким вопросом. Если в контракте на жилье написано, что он бессрочный, минимальный срок аренды 6 месяцев, предупредить арендодателя о расторжение за 14 дней. Проживаю в ней 8месяцев, с 1 декабря предполагаю заключить договор на новую аренду. Когда мне лучше выслать письмо старому арендодателю, сразу после заключения нового договора на аренду, до его заключения или за 14 дней до предполагаемого съезда с нее? И может ли старый арендодатель заставить платить ей ещё месяц-два арендной платы?

Читать ветку: 5
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Irina (03/02/2019)

Добрый вечер!
Подскажите, пожалуйста, решили съехать с квартиры, написали Kündigung в надежде на то, что быстро найдём другую квартиру. Но, это оказалось не так уж и легко... Прошло уже три месяца как мы не можем найти другую квартиру.
Может ли фермитор нас выселить или как долго мы можем находиться в этой квартире после написания Kündigung?
(Брать других жильцов он не собирается).

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Arsen Ismailov (30/01/2019)

Здравствуйте!

Спасибо за хороший ресурс. Очень многое для себя здесь почерпнули. Надеюсь, как нибудь "созреем" и своим опытом поделиться. Пока почти на все вопросы находим ответы на этом сайте.

У нас немного нестандартная, а может и наоборот стандартная ситуация. Мы въехали в квартиру по договору суб-аренды на 3 месяца. Активно искали своё жильё. В начале второго месяца аренды арендодатель (Hauptmieterin) по телефонному разговору предложила нам продлить субаренду ещё на два месяца при условии что ее домоупралевление даст добро, т.к. сама она на тот момент работала в другом городе. Так как мы сами были в поиске жилья, то по-телефону приняли её преложение, но сказав что мы ищем постоянное жилья и, возможно, съедем. Затем, в конце 3-го месяца аренды она присылает договор на емэйл и одновременно мы находим постоянное жильё. Мы позвонили ей, уточнили будет ли она согласна если мы съедем и не будем жить последующие 2 месяца в этой квартире. На что получили положительный ответ. Сошлись на том что город большой и другого арендатора найти не составит проблем. Последующего арендатора она нашла в течение 2-3 дней, но домоуправление ей не одобрило запрос о смене субарендатора, мотивируя тем что у неё уже имеются жильцы, то есть мы. Через неделю после нашего съезда получаем от неё звонок с просьбой оставить её кауцион, за то что мы раньше съехали с квартиры, хотя подписанного контракта на последующие 2 месяца между нами нет. Подскажите, пожалуйста, как быть в такой ситуации... Заранее спасибо!

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Medvedya (02/01/2019)

Хотим переехать, нашли квартиру, все устраивает, но обнаружили для себя один момент - владелице квартиры 92 года. Дай бог, конечно, ей здоровья, но жизнь-то не обманешь. Вопрос - что происходит с договором аренды в случае смерти владельца? Он просто наследуюется или его будут перезаключать? Второй вариант вообще-то не хочется, ибо 100% цену поднимут....

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Александр (13/12/2018)

Добрый день, Степан. Помогите, пожалуйста, новичку в Германии советом. Сняли жильё, первые пару недель всё устраивло, но после начала отопительного сезона в коридоре появился резкий неприятный запах. Пытались самостоятельно от него избавиться, но ничего не помогает. Я обратился к хозяйке, та признала наличие запаха и прислала мужа помочь разобраться. Тот всё осмотрел и сказал, что запах не сильный, и вообще это особенность квартиры, а не деффект, мол, поставьте освежитель и успокойтесь. Моя супруга с годовалым ребёнком целый день дома нюхают это. Есть способы, как повлиять на арендодателя, чтобы он принял меры? Что вообще в этой ситуации можно сделать, кроме того, что за свои деньги провести ремонт? Например, можно ли это признать достаточным фактом для досрочного расторжения договора?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Азат (14/10/2018)

В статье написано, что можно расторгнуть срочный договор аренды раньше срока его действия при наличии веских причин. Что может выступать в качестве веских причин?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Вадим (03/03/2018)

Здравствуйте, Степан!

У меня контракт на аренду квартиру сроком в 2 года.
Мне подвернуласть хорошая работа в Дании, в связи с этим мне надо расторгнуть контракт.
Прожил в этой квартире пока всего 7 месяцев.
Могут ли возникнуть проблемы с досрочным расторжением контракта?
Как посоветуете поступить?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Анжелика (12/02/2018)

Здравствуйте Степан !!!Мне очень нужна ваша помощь, а точнее совет. Год назад мы с мужем переехали на съёмную квартиру, но в ней оказалась проблема с отоплением, мёрзнем уже 3 месяца, оно отключается в 11 ч ночи и включается только в 7 утра, в доме страшный холод я заработала себе бронхит. Хозяину квартиру постоянно об этом говорим чтобы он что то предпринял а он даже не шевелится только всё обещает. Скажите пожалуйста что мы можем предпринять, в таком случае? Имеем ли право не платить ему за аренду квартиры?

Читать ветку: 5
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Ирина К (08/01/2018)

Сняли недавно с другом 2-х комнатную квартиру, в договоре стоит, что на 2 года. Пожили месяц и узнали, что ждем пополнения. Соответственно нужна трешка. Можем ли мы расторгнуть договор ранее указанного срока.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Ира (13/11/2017)

Здравствуйте.
Подскажите, пожалуйста, если вы знаете, какие у меня права в случае, если арендодатель прислал мне Kündigung? Меня интересует, могу ли я выехать раньше указанного в документе срока (то есть не через три месяца, а через два, например).
Спасибо.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Лариса (12/09/2017)

здравствуйте, скажите пожаллуйста мы слышали что вышел закон при съезди с квартиры люди не обязаны срываать обои правда ли это . спасибо за ответ.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ