Разрыв арендного договора в Германии — стандарты и исключения

Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, разорвать его можно в любое время, но только в установленные законом сроки. Для варианта с явно прописанной датой окончания аренды досрочное расторжение возможно в случае веских причин.

Стандартный срок расторжения бессрочной аренды

Договора аренды в Германии как правило бессрочные. Но это не означает, что они вечные. Когда арендатор собирается съехать, он обязан заранее письменно предупредить хозяина жилья о намерениях — послать Kündigung.

Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя — Kündigungsfrist. Между получением уведомления о разрыве и планируемой датой завершения должно быть минимум 3 месяца. Разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. Фактически, срок, за который надо оповестить хозяина арендуемой недвижимости, обычно составляет более 90 дней.

Пример: допустим, сегодня 10 марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю письмо о разрыве контракта, ближайшей датой съезда указывается 30 июня — 3 месяца после марта.

Ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда — нет.

Если уведомление о разрыве получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение трёх рабочих дней с начала месяца, текущий месяц идёт в зачёт Kündigungsfrist. Суббота считается рабочим днём! Но только если она не третий день месяца. Если третье число — суббота, подавать Kündigung можно и в понедельник. А если суббота — второе число … всё равно понедельник! Такой вот закон.

Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три рабочих дня, он вынужден учитывать текущий месяц как часть Kündigungsfrist. А если позже — всё, текущий месяц потерян.

Закон предусматривает возможность указывать меньший срок Kündigungsfrist для жильцов, только если арендодатель не против.

Досрочное расторжение договора арендатором

Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist, срок. Это называется fristlose Künfigung.

Для получения права на расторжение в срок меньший, чем положенный трёхмесячный период, понадобятся веские причины:

• Нет возможности вселиться в жильё. Например, из-за того, что арендодатель не передаёт ключи.
• Серьёзный недостаток, который хозяин не исправил после письменного уведомления о проблемах — отсутствие воды или неработающее отопление.
• Угроза для здоровья из-за проживания в квартире — плесень на стенах. Но придётся доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
• Обнаружение факта обмана или нарушения — посещение жилья без ведома арендатора или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.

Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там много тонкостей. Также не помешает сначала найти новое жильё. Если договорённости разорваны досрочно, арендованную недвижимость придётся покинуть в течение максимум пары недель.

Sonderkündigung — особый случай расторжения контракта

В Германии действует закон, позволяющий арендодателям повышать стоимость аренды по определённым причинам — Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.

В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату, с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.

Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до двух месяцев. Возможность сохраняется в течение двух месяцев после начала действия новых цен. Если объявлено, что повышение арендной платы действует с 1 августа, до конца сентября у жильца есть право разорвать контракт с максимальным «фристом» до 30 ноября.

Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники вправе завершить контракт умершего через 1 месяц.

Как расторгнуть договор на аренду в Германии

Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать арендодателю Kündigung des Mietvertrages.

Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора. Но всё же существуют некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:

• форма расторжения — Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
• адрес жилья;
• дата предполагаемого завершения;
• город и дата написания уведомления;
• подпись всех арендаторов.

Без этих данных разрыв считается недействительным.

Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу «Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter».

Пример уведомления о разрыве арендного контракта Kündigung vom Mietvertrag für die Wohnung

[Absender: Name + Adresse]
[Empfänger: Name + Adresse]
[Ort, Datum]

Kündigung vom Mietvertrag für die Wohnung [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit kündige ich meinen Mietvertrag für die oben angegebene Wohnung ordentlich und fristgerecht zum [Datum].

Bitte bestätigen Sie mir die Auflösung des Mietverhältnisses.

Die Rückzahlung der Mietkaution sowie eventueller Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen nehmen Sie bitte auf das folgende Konto vor:
Name Kontoinhaber ___
IBAN ___
BIC ___

Meine neue Anschrift ab dem [Datum] lautet: [Adresse]

Mit freundlichen Grüßen
[Name + Unterschrift]

В переводе на русский язык:

Отправитель (Имя + адрес)
Получатель (Имя + адрес)
Город, дата

Расторжение договора аренды квартиры (Адрес квартиры)

Уважаемые дамы и господа, настоящим я расторгаю договор аренды указанной выше квартиры в установленном порядке и в срок до [дата последнего дня в квартире].

Пожалуйста, подтвердите мне расторжение договора аренды.

Возврат залога за аренду и возможных переплат по коммунальным услугам, пожалуйста, осуществите на следующий счет:

(реквизиты)

Мой новый адрес проживания с (дата): (адрес)

С уважением и наилучшими пожеланиями,
ФИО + подпись

Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись — Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством уведомления в случае каких-либо споров.