Всё о немецком кауционе - законы, оплата, хранение, возврат

Что такое Kaution. Почему при аренде недвижимости в Германии требуется залог. Правила хранения и возврата денег.

Что такое Kaution и зачем нужен залог

Kaution в Германии - это деньги, отдаваемые арендатором в залог при подписании арендного соглашения. Заложенная сумма покрывает потенциальный ущерб арендодателя, например, если

• жилец перестанет платить;
• в квартире что-то сломается или испортится;
• перерасчёт за коммунальные платежи потребует доплаты;
• прочие потери хозяина недвижимости из-за действий квартирантов.

Суть кауциона - отложить сумму, которая неприкосновенна и гарантирует сдающему возмещение убытков, если жилец не выполняет контрактные обязательства или неадекватен.

Немецкого закона, обязывающего арендатора при съёме дома или квартиры в Германии закладывать деньги, не существует. Это традиция. Но найти жильё сдаваемое без кауциона - невероятное везение. Бюргеры так не делают.

Причина простая - владение недвижимостью связано с расходами, например, платежами по ипотеке, финансированием ремонта и обслуживания объекта. Владельцу необходимы гарантии. Если жилец потеряет работу или внезапно исчезнет, хозяин не получит арендную плату. Не будь кауциона, пришлось бы покрывать затраты на недвижимость из собственного кармана.

Закон определяет максимально допустимый размер залога - 3 месячных нетто-платы без учёта предоплаты за коммуналку. Величина кауциона указывается в договоре.

Важно, чтобы в контракте прописывалось нетто значение аренды. Ведь с ней связан расчёт максимальной гарантийной суммы. Немецкие арендодатели порой хитрят и не прописывают раздельно предоплату за коммунальные услуги, чтобы увеличить потенциальное покрытие ущерба. На всякий случай. Хотя это незаконно.

В Германии хозяин недвижимости вправе на определённых условиях поднять стоимость аренды уже сданного жилья. Но запрашивать увеличение залога в связи с повышением арендной платы нельзя.

Завышение размера кауциона допустимо, если арендатор сам предложил такой вариант в ходе переговоров.

Допустим, иностранец ищет квартиру в Германии после переезда по рабочей визе. Иммигрант проживает в гостинице, ещё не обменял национальную визу на ВНЖ, запись в SCHUFA нулевая. Арендодателям такой жилец приглянётся в последнюю очередь. Но мигрант может приложить сверх кауциона финансовое поручительство знакомого, коллеги или шефа - Bürgschaft. Доверие к потенциальному съёмщику возрастёт. Возникнет больше шансов найти жильё.

Также разрешается запрашивать большую, чем трёхмесячная стоимость аренды, суммы, если речь о квартире предназначенной для проживания инвалида.

Правила хранения залога за жильё

При заключении контракта на аренду недвижимости в Германии оговаривается размер и форма внесения кауциона. Выбирается из двух вариантов: немецкий арендодатель

• получает деньги или
• оформляется поручительство за съёмщика.

При наличном расчёте возьмите расписку о получении средств.

Получив залог, арендодатель не вправе положить средства на собственный счёт. Он не может распоряжаться деньгами на своё усмотрение. Закон предписывает правила хранения кауциона:

• сумма кладётся на отдельный специально открытый сберегательный счёт или расчётное конто со сроком снятия 3 месяца;
• важно обозначить назначение сбережений, чтобы не допустить вовлечение средств в процесс банкротства арендодателя или взыскания долгов;
• процент по вкладу должен соответствовать стандартной ставке при открытии накопительного счёта в немецком банке;

Бытует мнение, что счёт обязательно открывается на имя арендатора. Это неверно. Хозяин жилища вправе делать вклад на себя. Но он обязан отделить деньги арендатора от собственных и не использовать залог в других целях.

Доходы от процентов по вкладу принадлежат жильцу, а не арендодателю.

Арендатор имеет право запросить доказательства, что кауцион хранится согласно закону.

Незаконное использование средств со счёта открытого для гарантийного обеспечения аренды недвижимости в Германии является преступлением.

Если арендодатель не реагирует на требование предоставить доказательства наличия правильно оформленного вклада, жилец может потребовать залог назад или даже не платить нетто-аренду до величины кауциона. Но как только собственник недвижимости доказал, что деньги лежат в банке по установленным правилам, пропущенные платежи необходимо немедленно заплатить в полном размере.

Жилец не обязан платить всю сумму залога разом. По закону разрешается разбить платежи на 3 равных части и выплачивать параллельно аренде.

Обязанность выплатить первую часть стартует с первого дня действия арендного договора.

Разбиение залога предусмотрено законом. Владелец не может требовать выплаты кауциона целиком. Также запрещено ставить в зависимость возможность полной оплаты и подписание договора.

На практике, обещание заплатить всю сумму разом увеличивает шансы найти жильё.

Поручительство вместо кауциона

Иммигранту нередко сложно сразу же выплатить первый арендный платёж и весь кауцион. Выходом становится поручительство банка или страховой компании.

На рынке кауционных поручительств Германии предложений не так уж много.

Вместо поиска нужной суммы, арендатор заключает гарантийное соглашение, согласно которому платится небольшой месячный или годовой взнос, а страхование денежных рисков передаётся сторонней организации.

Если что-то пошло не так и требуется возместить убытки, арендодатель обращается к поручителю и сразу получает деньги на покрытие ущерба. А дальше поручитель взыскивает с жильца уплаченную сумму.

При нормальном развитии событий арендатор получает время собрать деньги, чтобы перевести залог позже, например, через полгода, когда пройдёт испытательный срок. Как только кауцион внесён, поручительство завершается.

Изучите предложения немецкий банков и страховок по поручительствам вместо залога:

ВЫБРАТЬ

Поручительство действует сколько угодно долго, пока платятся взносы. Стандартная такса - 5% в год от покрываемой гарантии.

Распространённые формы хранения залога в Германии

• Treuhandkonto - счёт в доверительном управлении, например, как Tagesgeld. Арендодатель открывает сберегательный счёт в немецком банке на имя арендатора, но получает полный доступ. Туда вносятся деньги - наличкой в банке или денежным переводом. Снять деньги без ведома владельца жилья невозможно.
• Sparbuch - сберегательная книжка. Съёмщик заводит сберкнижку с пометкой Mietkautionskonto и закладывает счёт в пользу собственника. Фактически, арендодателю даётся право получить доступ к счёту, если арендатор не выполнит обязательств по контракту. Банк должен сделать пометку о невозможности снять деньги иным способом кроме как после расторжения арендного соглашения - Sperrvermerk.
• Genossenschaftsanteil - способ сбора кауциона при съёме жилья у строительных кооперативов и товариществ. Фирмы занимающиеся строительством и сдачей недвижимости выбирают Genossenschaft в качестве формы ведения бизнеса. Жилец выкупает долю в кооперативе равную сумме залога. Так компания одновременно получает гарантии и использует деньги, а не оставляет лежать в банке. Доходность кооперативных частей зачастую гораздо выше стандартных немецких околонулевых процентов.
• Private Mietbürgschaft - частное поручительство. Вместо денег арендодатель получает гарантии третьего лица, что в случае ущерба расходы покрываются поручителем. Например, родители поручаются за ребёнка. Хозяин жилья вправе отказаться, если не доверяет поручителю.
• Mietkautionsversicherung - страхование рисков вместо залога. Суть объяснялась выше - вместо кауциона владельцу передаются гарантия страховой фирмы. Арендатор платит взносы по страховке, деньги можно внести позже, если одна из сторон настаивает на этом.
• Bankbürgschaft, Mietaval - такое же поручительство, но гарантии предоставляются не страховкой, а банком. Вариант, если жилец уже накопил сбережения и хранит деньги в банке, но не хочет переводить средства арендодателю. Тогда банк поручается за клиента, получая в залог находящиеся на счёте накопления.

Как забрать Kaution

По закону, арендодатель может держать заложенные деньги 12 месяцев. Время даётся на перерасчёт по коммунальным платежам, который производится поставщиками услуг в конце года. Поэтому владелец жилья держит залог на случай, если окажется, что из-за перерасхода воды или тепла бывший жилец должен доплатить.

Прочие причины невозврата:

• не произведён обозначенный в договоре ремонт после съезда;
• долги по аренде;
• недвижимости нанесён ущерб, идёт судебное разбирательство.

В отдельных случаях, когда начинаются разборки по поводу нанесённого ущерба или долгов, разрешается не возвращать кауцион и дольше.

При переезде на новое место жительства в Германии придётся учесть этот фактор - залог за следующее жильё невозможно внести из прошлого, потому что деньги вернутся только через год.

Выходом станет поручительство. Придётся заключить контракт со страховкой на год до возврата заложенной суммы.

Владелец объекта вправе не возвращать залог, если

• не погашена задолженность;
• не оплачены итоги перерасчёта за сопутствующие аренде коммунальные услуги;
• после съезда обнаружены повреждения, требующие ремонта;
• итоги ремонта не удовлетворяют владельца недвижимости.

Чтобы избежать проблем с возвратом кауциона, рекомендуется осмотреть жилище совместно с хозяином и подписать протокол передачи ключей.

04-01-2020, Stephan Babkin