Всё о немецком кауционе - законы, оплата, хранение, возврат

Что такое Kaution. Почему при аренде недвижимости в Германии требуется залог. Правила хранения и возврата денег.

Всё о немецком кауционе - законы, оплата, хранение, возврат

Что такое Kaution и зачем нужен залог

Kaution в Германии - это деньги, отдаваемые арендатором в залог при подписании арендного соглашения. Заложенная сумма покрывает потенциальный ущерб арендодателя, например, если

Суть кауциона - отложить сумму, которая неприкосновенна и гарантирует сдающему возмещение убытков, если жилец не выполняет контрактные обязательства или неадекватен.

Немецкого закона, обязывающего арендатора при съёме дома или квартиры в Германии закладывать деньги, не существует. Это традиция. Но найти жильё сдаваемое без кауциона - невероятное везение. Бюргеры так не делают.

Причина простая - владение недвижимостью связано с расходами, например, платежами по ипотеке, финансированием ремонта и обслуживания объекта. Владельцу необходимы гарантии. Если жилец потеряет работу или внезапно исчезнет, хозяин не получит арендную плату. Не будь кауциона, пришлось бы покрывать затраты на недвижимость из собственного кармана.

Закон определяет максимально допустимый размер залога - 3 месячных нетто-платы без учёта предоплаты за коммуналку. Величина кауциона указывается в договоре.

Важно, чтобы в контракте прописывалось нетто значение аренды. Ведь с ней связан расчёт максимальной гарантийной суммы. Немецкие арендодатели порой хитрят и не прописывают раздельно предоплату за коммунальные услуги, чтобы увеличить потенциальное покрытие ущерба. На всякий случай. Хотя это незаконно.

В Германии хозяин недвижимости вправе на определённых условиях поднять стоимость аренды уже сданного жилья. Но запрашивать увеличение залога в связи с повышением арендной платы нельзя.

Завышение размера кауциона допустимо, если арендатор сам предложил такой вариант в ходе переговоров.

Допустим, иностранец ищет квартиру в Германии после переезда по рабочей визе. Иммигрант проживает в гостинице, ещё не обменял национальную визу на ВНЖ, запись в SCHUFA нулевая. Арендодателям такой жилец приглянётся в последнюю очередь. Но мигрант может приложить сверх кауциона финансовое поручительство знакомого, коллеги или шефа - Bürgschaft. Доверие к потенциальному съёмщику возрастёт. Возникнет больше шансов найти жильё.

Также разрешается запрашивать большую, чем трёхмесячная стоимость аренды, суммы, если речь о квартире предназначенной для проживания инвалида.

Правила хранения залога за жильё

При заключении контракта на аренду недвижимости в Германии оговаривается размер и форма внесения кауциона. Выбирается из двух вариантов: немецкий арендодатель

При наличном расчёте возьмите расписку о получении средств.

Получив залог, арендодатель не вправе положить средства на собственный счёт. Он не может распоряжаться деньгами на своё усмотрение. Закон предписывает правила хранения кауциона:

Бытует мнение, что счёт обязательно открывается на имя арендатора. Это неверно. Хозяин жилища вправе делать вклад на себя. Но он обязан отделить деньги арендатора от собственных и не использовать залог в других целях.

Доходы от процентов по вкладу принадлежат жильцу, а не арендодателю.

Арендатор имеет право запросить доказательства, что кауцион хранится согласно закону.

Незаконное использование средств со счёта открытого для гарантийного обеспечения аренды недвижимости в Германии является преступлением.

Если арендодатель не реагирует на требование предоставить доказательства наличия правильно оформленного вклада, жилец может потребовать залог назад или даже не платить нетто-аренду до величины кауциона. Но как только собственник недвижимости доказал, что деньги лежат в банке по установленным правилам, пропущенные платежи необходимо немедленно заплатить в полном размере.

Жилец не обязан платить всю сумму залога разом. По закону разрешается разбить платежи на 3 равных части и выплачивать параллельно аренде.

Обязанность выплатить первую часть стартует с первого дня действия арендного договора.

Разбиение залога предусмотрено законом. Владелец не может требовать выплаты кауциона целиком. Также запрещено ставить в зависимость возможность полной оплаты и подписание договора.

На практике, обещание заплатить всю сумму разом увеличивает шансы найти жильё.

Поручительство вместо кауциона

Иммигранту нередко сложно сразу же выплатить первый арендный платёж и весь кауцион. Выходом становится поручительство банка или страховой компании.

Скриншот подбор поручительства вместо кауциона

На рынке кауционных поручительств Германии предложений не так уж много.

Вместо поиска нужной суммы, арендатор заключает гарантийное соглашение, согласно которому платится небольшой месячный или годовой взнос, а страхование денежных рисков передаётся сторонней организации.

Если что-то пошло не так и требуется возместить убытки, арендодатель обращается к поручителю и сразу получает деньги на покрытие ущерба. А дальше поручитель взыскивает с жильца уплаченную сумму.

При нормальном развитии событий арендатор получает время собрать деньги, чтобы перевести залог позже, например, через полгода, когда пройдёт испытательный срок. Как только кауцион внесён, поручительство завершается.

Изучите предложения немецкий банков и страховок по поручительствам вместо залога:

ВЫБРАТЬ

Поручительство действует сколько угодно долго, пока платятся взносы. Стандартная такса - 5% в год от покрываемой гарантии.

Распространённые формы хранения залога в Германии

Как забрать Kaution

По закону, арендодатель может держать заложенные деньги 12 месяцев. Время даётся на перерасчёт по коммунальным платежам, который производится поставщиками услуг в конце года. Поэтому владелец жилья держит залог на случай, если окажется, что из-за перерасхода воды или тепла бывший жилец должен доплатить.

Прочие причины невозврата:

В отдельных случаях, когда начинаются разборки по поводу нанесённого ущерба или долгов, разрешается не возвращать кауцион и дольше.

При переезде на новое место жительства в Германии придётся учесть этот фактор - залог за следующее жильё невозможно внести из прошлого, потому что деньги вернутся только через год.

Выходом станет поручительство. Придётся заключить контракт со страховкой на год до возврата заложенной суммы.

Владелец объекта вправе не возвращать залог, если

Чтобы избежать проблем с возвратом кауциона, рекомендуется осмотреть жилище совместно с хозяином и подписать протокол передачи ключей.

04-01-2020, Stephan Babkin

Статьи по теме:

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье по емэйлу Войти!

Комментарии и вопросы (0)

Спросить или комментировать