Проверка дома перед покупкой в Германии: документы, коммуникации, риски

Покупка дома в Германии — это не только цена и район. В отличие от квартиры, здесь вы берёте на себя крышу, фасад, инженерные сети, подвал и будущие модернизации. Поэтому перед сделкой важно понять именно реальную стоимость владения: сколько придётся вложить сразу, что близко к замене и какие обязанности может принести уже сама смена собственника.

Эта статья — не про нотариуса, оформление и налоги. Общий процесс покупки мы уже разобрали в материале о покупке жилья в Германии. Здесь — только дом: что смотреть на просмотре, какие документы запросить, когда звать независимого эксперта и как перевести найденные дефекты в аргументы для торга.

Как устроена проверка дома и когда звать эксперта

Практично делить проверку на два этапа.

Первый просмотр: быстрый скрининг за 30 минут

На первом визите не надо ставить дому диагноз. Цель — быстро отсеять объекты, где уже видны дорогие риски: сырость, следы протечек, странные трещины, слишком старое отопление, отсутствие ключевых документов, подозрительная «косметика» в подвале или на чердаке.

Смотрите и внутрь, и снаружи: состояние крыши и водостоков, уклон участка, отметки влажности у цоколя, фасад, окна, запах в доме, плесень, свежую локальную покраску, возраст щитка, аккуратность труб и котельной. Если на первом осмотре продавец не показывает базовые бумаги или уходит от простых вопросов, это уже подозрительно.

Второй просмотр: с независимым экспертом и смета

Когда дом прошёл скрининг, приходите второй раз с Bausachverständiger — строительным экспертом. Если спорными выглядят отопление, утепление и будущая модернизация, полезен и Energieberater — энергоэксперт. На этом этапе вы собираете список дефектов, диапазон затрат и понимаете, что обязательно делать после покупки, а что можно отложить.

Второй просмотр с независимым специалистом — это способ не переплатить за проблемы, которые аккуратно спрятали перед продажей.

Документы, которые нужно запросить у продавца

Лучше просить документы ещё до второго просмотра. Чем старше дом, тем важнее не красивые фотографии, а факты: когда меняли отопление, что делали с крышей, утепляли ли перекрытие, кто проверял дымоход и есть ли документы по канализации.

Энергетические документы

Первый обязательный документ — Energieausweis — энергосертификат. По GEG продавец или маклер должны показать его не позднее осмотра, а после сделки передать покупателю. Подробно о видах и чтении документа есть отдельная статья про энергетический сертификат жилья.

Для дома Energieausweis важен не только как ориентир по счетам за отопление. Он помогает понять, насколько тяжёлой будет модернизация. Дополнительно проверьте срок действия: обычно он составляет 10 лет.

Техника и обслуживание

Запрашивайте сервисные отчёты по отоплению, год установки системы и список крупных ремонтов. Если в доме есть печь, камин или котёл с дымоходом, полезен Feuerstättenbescheid — официальный документ трубочиста по отопительным установкам и дымоходу. В нём видны обязательные работы и сроки.

По электрике просите счета или акты последних работ. По утеплению, окнам и фасаду — любые договоры и счета. По канализации — отчёты о проверках, видеозаписи, акты ремонта, если они были. Ответ «ничего не сохранилось» не делает дом плохим автоматически, но увеличивает долю риска в вашей смете.

Проверка конструкций и инженерии по зонам дома

Крыша и чердак

Крыша — одна из самых дорогих ошибок покупателя. На первом просмотре оценивайте то, что видно без техники: провисания, волны, сколы или сдвиги покрытия, состояние конька, примыканий и водостоков. На чердаке ищите не «дырку», а косвенные признаки проблемы: пятна, потемнение древесины, конденсат, плесень, запах сырости.

Красные флаги и вопросы продавцу

• Когда в последний раз перекрывали или ремонтировали крышу?
• Утепляли ли крышу или верхнее перекрытие, и есть ли документы?
• Были ли протечки после сильных дождей или снегопада?
• Почему на чердаке свежая отделка, если дому много лет?

Отдельно смотрите на утепление верхнего перекрытия. По §47 Gebäudeenergiegesetz (GEG) верхнее перекрытие к холодному чердаку должно соответствовать минимальному теплозащитному уровню, либо утеплена должна быть сама крыша. Для небольших домов есть переходные и экономические исключения, но для покупателя вывод простой: неутеплённый верх — это прямой риск дополнительных расходов.

Отсутствие утепления наверху — это не только большие счета за отопление. После смены собственника такая «мелочь» может быстро превратиться в первостепенную задачу.

Фундамент, подвал, влажность и плесень

Александр Тротт

Эксперт по недвижимости

Самые неприятные сюрпризы часто находятся не в гостиной, а в подвале. Настораживают затхлый запах, свежая краска только внизу стены, новые панели поверх старого основания, высолы, вспученная штукатурка, следы конденсата и плесень в углах. Если подвал «как новый», но продавец не даёт открыть технические помещения или кладовые, это тоже повод насторожиться.

С плесенью правило простое: сначала ищут причину, потом делают косметику. Если поражение заметное или причина не ясна, нужен специалист. Закрасить проблему недостаточно, важно остановить поступление влаги.

Отопление и горячая вода

Для покупателя дома в Германии в 2026 это главный технический и финансовый блок. Спросите сразу: какой тип отопления стоит, в каком году систему поставили, как её обслуживали, есть ли сервисные акты, какая температура подачи в холодные дни, меняли ли радиаторы, делали ли гидравлическую балансировку.

Базовое правило закона такое: новые отопительные системы должны обеспечивать минимум 65% тепла из возобновляемых источников или неизбежного тепла. Это закреплено в §71 GEG. Для существующих домов сроки завязаны на муниципальное теплопланирование: в городах с населением более 100 000 человек правило становится обязательным не позднее 30.06.2026, в меньших муниципалитетах — не позднее 30.06.2028, если местный Wärmeplan — муниципальный план теплоснабжения не запускает его раньше.

Практически это означает следующее. Если вы покупаете дом со старым газовым или масляным котлом, оценивайте не только сценарий «работает / не работает», а риск замены по возрасту и по правилам GEG. По §72 GEG котлы, установленные до 01.01.1991, эксплуатировать нельзя, а для установленных позже действует правило 30 лет. Исключения есть, например, для низкотемпературных и конденсационных котлов. Отдельно для покупателя важен §73 GEG: для домов на 1–2 квартиры, где прежний собственник сам жил в доме на 01.02.2002, обязанность по замене старого котла после покупки может перейти к новому владельцу. На исполнение обычно дают два года с первого перехода права собственности после этой даты.

Если рассматриваете дом под Wärmepumpe — тепловой насос, правильный вопрос не «можно ли поставить», а «будет ли он здесь работать эффективно». Хорошим знаком считается возможность работать с температурой подачи ниже 55°C, достаточные отопительные поверхности и вменяемое утепление.

Пример расчёта. Дом стоит 510000€. После второго просмотра у вас есть три понятных пункта: отопление — 22000€, утепление верхнего перекрытия — 4000€, две проблемные группы окон — 6000€. Для семейного бюджета реальная цена входа в дом уже ближе к 542000€, и с учётом именно этой суммы имеет смысл вести переговоры.

Электрика и безопасность

В старых домах покупатели часто смотрят на кухню и полы, а потом выясняется, что главное вложение — не ремонт, а щиток и проводка. Особенно внимательно относитесь к домам 1950–1970-х годов. Спросите, когда меняли щиток, есть ли современные защитные устройства, достаточно ли отдельных линий на кухню, технику, тепловой насос или будущую зарядку электромобиля.

Существенные недостатки в электрике встречаются в жилых домах построенных 70-80 лет назад — это норма. Если дом старый, а продавец говорит «всё работает», это ещё не означает, что сеть подходит под современную нагрузку.

Канализация, дренаж и ливнёвка

Эта зона редко выглядит эффектно на просмотре, но именно здесь бывают самые неприятные сюрпризы после покупки. Для частных линий канализации правила контроля зависят от земли и муниципалитета. Поэтому не ограничивайтесь ответом продавца: уточняйте в общине или городском водоотведении, есть ли местные требования и проводились ли проверки раньше.

Полезно запросить любые акты, видео с камерой и документы по ремонту. Если подвал сырой, а про подземные коммуникации «ничего неизвестно», считайте это риском.

Ситуация. Летом подвал выглядит сухим, но участок уходит вниз к дому, а на отмостке видны старые следы воды. После сильного дождя такая комбинация часто означает, что смотреть надо не только стены подвала, но и рельеф участка, водоотвод и состояние ливнёвки.

Фасад, окна, теплоизоляция и энергориски

Фасад и окна влияют не только на расход газа или электричества, но и на комфорт, плесень и пригодность дома под современное отопление. Снаружи ищите множественные трещины, мокрые пятна, отслоение штукатурки и следы локального ремонта. По окнам смотрите на сквозняки, конденсат по откосам, состояние рам и монтажных швов.

Сами по себе новые окна проблему не решают. Если дом сырой и холодный, замена окон без понимания вентиляции и утепления иногда просто переносит точку конденсации в другое место.

Энергомодернизация и Förderprogramme: как планировать бюджет

Главная ошибка покупателя — обсуждать модернизацию в общих словах. Правильная последовательность такая: зафиксировать состояние дома, отделить обязательные меры от желательных, получить хотя бы примерную смету, проверить субсидии и только потом считать, какую цену вы готовы дать за объект.

Что такое GEG и почему он важен при покупке дома

GEG (Gebäudeenergiegesetz — закон Германии об энергетике зданий) — это базовый закон, который регулирует требования к отоплению, утеплению, энергосертификатам и части обязанностей собственника по дому.

На практике GEG важен в трёх точках: что происходит со старым отоплением, нет ли обязательных или почти неизбежных мер по утеплению и что показывает Energieausweis. Поэтому в существующем доме смотрите не только на то, что закон требует сегодня, но и на то, что может стать обязательным через год-два именно в этом городе. Официальные разъяснения по срокам и допустимым сценариям замены отопления удобно собраны на портале Energiewechsel.

Энергетический сертификат дома: что смотреть покупателю

Energieausweis — энергосертификат дома. Для обычного жилого дома при продаже он нужен: продавец или маклер должны показать его не позднее осмотра, а после сделки передать покупателю. Подробно о видах и чтении документа — в статье про энергетический сертификат жилья.

Для покупателя дома это не формальность, а быстрый способ понять масштаб будущих вложений. Смотрите не только класс эффективности, но и тип сертификата, год выдачи, срок действия, источник энергии для отопления, показатель конечной энергии и рекомендации по модернизации.

• Bedarfsausweis — сертификат по расчётной потребности здания.
• Verbrauchsausweis — сертификат по фактическому потреблению, которое сильнее зависит от привычек прежних жильцов.

Плохой класс сам по себе не означает «дом покупать нельзя». Но это прямой сигнал считать бюджет на отопление, окна, утепление и возможную замену системы обогрева до того, как вы согласуете цену.

Ниже — порядок величин по данным Verbraucherzentrale. Для переговоров с продавцом этого достаточно, но для окончательного бюджета всё равно нужны локальные предложения.

Цены на полную замену крыши, окон, электрики и гидроизоляции слишком зависят от региона и объёма работ. Их разумно проверять уже по 2–3 локальным предложениям.

Где искать субсидии

Для замены отопления действует программа KfW 458. На март 2026 KfW указывает поддержку до 70% допустимых расходов при выполнении условий программы. Там же закреплён доходный бонус для самозанимаемого жилья при годовом доходе домохозяйства до 40 000€.

Что такое BAFA и зачем оно покупателю дома

BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle — Федеральное ведомство Германии по экономике и экспортному контролю) — одно из ведомств, через которое идут федеральные субсидии на энергомодернизацию жилья. Для покупателя дома BAFA важно не как «техосмотр перед сделкой», а как ориентир по программам на Energieberatung и дальнейшую модернизацию дома.

Сразу разделяйте две вещи:

1. Bausachverständiger — независимый строительный эксперт, который смотрит состояние дома перед покупкой: крышу, подвал, влажность, трещины, окна, отопление и электрику.
2. Energieberatung — энергетическая консультация, которая показывает, где дом теряет тепло, какие меры дадут наибольший эффект и в каком порядке выгоднее делать модернизацию.

Если после покупки дома планируется энергомодернизация, имеет смысл посмотреть программу Energieberatung für Wohngebäude. По ней компенсируется 50% стоимости консультации, максимум 650€ для домов на 1–2 квартиры и 850€ для домов от 3 квартир. Особенно полезен iSFP — индивидуальный план энергомодернизации: он помогает не делать дорогие работы наугад и в некоторых случаях даёт дополнительный бонус при последующей модернизации.

Через BAFA идут и Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle — отдельные меры по оболочке здания. Это, например, утепление фасада, крыши, верхнего перекрытия, перекрытия над подвалом, а также замена окон, балконных и наружных дверей. Базовая ставка субсидии здесь — 15% допустимых расходов, а при реализации меры из iSFP возможен дополнительный бонус 5%.

Для BAFA по мерам на оболочке здания требуется Energieeffizienz-Experte — эксперт по энергоэффективности. Он помогает собрать заявку, готовит техническое описание проекта и потом подтверждает, что работы выполнены по требованиям программы.

Где ещё получить независимую консультацию

Если нужен не проект под ключ, а спокойный второй взгляд на отопление, утепление, плесень, счета за энергию и доступные субсидии, полезна Energieberatung der Verbraucherzentrale. Это независимая потребительская консультация: она не заменяет Bausachverständiger, но хорошо помогает понять, в какую сторону копать дальше и какие вопросы задавать фирмам и энергоэксперту.

На март 2026 консультации у Verbraucherzentrale бывают бесплатными или с собственной доплатой до 40€, а для домохозяйств с низким доходом весь пакет обычно бесплатный. Для покупателя дома это полезный промежуточный шаг между «посмотрели объявление» и «подписали дорогой договор на работы».

Важное практическое правило: порядок шагов критичен. Для KfW 458 и многих мер BAFA сначала нужен договор с фирмой, в котором есть оговорка о выдаче субсидии, и только потом подаётся заявка. Обычный договор без такой оговорки или фактический старт работ могут лишить права на поддержку.

Если вы покупаете дом, а не уже владеете им. Для части программ важно, что на момент подачи вы уже являетесь собственником. Поэтому меры, экспертов и порядок подачи полезно планировать ещё до сделки, а сами заявки проверять уже под ваш статус и объект.

Как превратить результаты проверки в аргументы для переговоров

Не торгуйтесь фразой «дом старый». Торгуйтесь таблицей. По каждому дефекту фиксируйте: что найдено, обязательна ли мера, примерный диапазон расходов, возможна ли субсидия, когда проблему придётся решать. Тогда разговор с продавцом меняется: вы обсуждаете не эмоции, а будущие расходы покупателя.

Если после осмотра видно, что дому нужны новый котёл, утепление верхнего перекрытия и работа с влажностью, это повод пересчитать бюджет, посмотреть, можно ли заложить модернизацию в финансирование, и только после этого делать предложение.

По теме бюджета и банка полезно свериться с материалом про ипотеку в Германии.

Участок: что проверять вместе с домом

Ошибка здесь неприятна тем, что сам дом может быть в порядке, а проблемы всплывут уже после сделки: часть земли «съедает» общий проезд, есть ограничения по использованию, участок подтапливает после сильного дождя или по улице ещё не закрыты муниципальные сборы.

Поэтому участок оценивают по принципу «сколько земли реально в моём распоряжении и какие ограничения и расходы идут вместе с ней».

Что запросить и проверить по участку

• Grundbuch (реестр прав на недвижимость): попросите актуальную выписку и проверьте, нет ли прав прохода, проезда, прокладки коммуникаций и других обременений, которые переходят вместе с домом. Если подъезд к дому идёт через чужой участок, это не должно оставаться устной договорённостью.
• Bauakte (архив строительных документов): разрешения, согласованные планы, описание работ, расчёты. Это особенно полезно, если на участке есть пристройка, навес, терраса, зимний сад или иные переделки, происхождение которых неочевидно.
• Flurkarte (кадастровый план): совпадают ли фактический забор, подъезд, гараж, навес и дорожки с границами участка по документам.
• Baulastenverzeichnis (реестр публично-правовых обременений) или сведения о Baulast через Bauamt: нет ли обязательств по отступам, подъезду, парковке или использованию участка, которые потом ограничат ваши планы.
• Bebauungsplan (план застройки) и Flächennutzungsplan (план использования территорий): что вообще можно строить на участке и рядом с ним, какая допустима этажность, форма крыши, плотность застройки и назначение соседних территорий.
• Altlastenkataster (реестр загрязнённых или подозрительных участков): особенно если у участка была промышленная, складская, автосервисная или иная «грязная» история.
• Карты водных рисков: не относится ли участок к зонам Hochwasser (риск наводнения), Starkregen (ливневые подтопления), высоким грунтовым водам или Rückstau (обратный подпор из канализации).
• Спросите в Gemeinde или Bauamt, нет ли по участку ещё не закрытых муниципальных сборов за дорогу, освещение, тротуар или иные работы. В некоторых регионах для этого запрашивают отдельную справку.
• Bodenrichtwert (ориентир стоимости земли по локации): это не цена именно вашего участка, а полезный ориентир, чтобы понять, сколько вы платите за землю и не слишком ли «дорого упакован» объект.

Пример. В объявлении указано 820 м² участка. На месте выясняется, что часть земли занята общим заездом, а ещё полоса вдоль границы фактически не используется из-за проезда и коммуникаций. Формально площадь не изменилась, но полезной земли для террасы, детской зоны и сарая у вас уже заметно меньше. Для семьи это может быть важнее, чем разница в 5–10 м² в самом доме.

Соседи и окружение: что можно не заметить на первом просмотре

Покупая дом, вы покупаете не только стены и участок, но и повседневную среду вокруг: шум, парковку, трафик, будущую застройку и бытовые привычки улицы. Хороший дом в неудобном окружении быстро превращается в постоянный источник раздражения, а такие вещи плохо видны на одном красивом просмотре днём.

На что смотреть по соседям

• Будущая застройка рядом. Сегодня за забором может быть пустой угол, старый сад или низкий дом. Но если планировка района допускает более плотную застройку, вид, свет и приватность могут измениться сильнее, чем кажется на просмотре.
• Шумовая среда. Проверяйте не только дом, но и улицу: железная дорога, магистраль, школьный подъезд, спортплощадка, церковь, мастерская или активная доставка в ближайшие магазины могут влиять на комфорт не меньше, чем качество окон.
• Общий подъезд и парковка. Если дорога, двор или разворотная площадка используются несколькими домами, заранее уточняйте, кто чистит снег, ремонтирует покрытие, где можно ставить машину и что закреплено документами, а не «по-соседски на словах».
• Границы, деревья, заборы. Старые деревья, кусты, тень, корни и спорные границы — классический источник соседских конфликтов. Если это чувствительная тема, лучше обсудить её до сделки, а не после переезда.
• Ритм района. Один просмотр в субботу днём ничего не гарантирует. Полезно приехать к дому утром в будний день, вечером и после дождя: так быстрее видно реальный трафик, парковку, шум и лужи.
• Приватность сада и дома. Обратите внимание, не «смотрят» ли соседские окна прямо в террасу, кухню или детскую комнату. Это мелочь на просмотре, но в реальной жизни быстро начинает раздражать.

Самый практичный способ проверить соседскую среду — не спрашивать «какие тут соседи?», а приезжать в разное время, смотреть документы по участку и отдельно проверять планы застройки вокруг дома.

Особенности для семей и переезда в пригород

Семья чаще всего смотрит на сад, детские комнаты и тишину. Но для семейного бюджета дом опасен не площадью, а скрытыми тратами. Проверяйте не только школу, садик, кружки и дорогу до работы, но и зимний сценарий расходов: чем дом отапливается, насколько он держит тепло, нет ли сырости в спальнях и детских, сколько реально стоит привести его в предсказуемое состояние.

• Инфраструктура на каждый день. Смотрите не только расстояние до школы по карте, но и реальный маршрут утром: пробки, парковку, автобус, освещение, безопасный подход к дому.
• Медицина и быт. Для семьи важны педиатр, аптека, магазины и кружки поблизости. Пригород, где всё дешевле на входе, иногда оказывается дороже по времени и логистике.
• Зимний бюджет дома. Большая площадь, старые окна, слабое утепление и старое отопление быстро превращают «дом мечты» в постоянный расход на отопление и модернизацию.
• Спальни и детские. Именно там мостики холода, плохая вентиляция и сырость сильнее всего бьют по комфорту и здоровью семьи.

Допустим, дом в пригороде стоит на 45000€ дешевле аналога ближе к городу. Но если семье нужна вторая машина, а дорога, топливо и парковка добавляют хотя бы 350€ в месяц, это уже 4200€ в год. За 10 лет разница съедает 42000€, и экономия на покупке почти исчезает.

Для семьи хороший дом — это не просто «больше метров за те же деньги», а предсказуемая жизнь после переезда: без плесени в детской, зимних сюрпризов по отоплению и ежедневной логистики на износ.

Иммигрантам в Германии: что важно при покупке дома

Из-за незнания немецкого языка на должном уровне, спешки и непривычки к местным правилам иностранцы часто покупают дом по эмоции и недооценивают объём работ. Если вы уже живёте в Германии, смотрите на дом не как на «свой угол наконец-то», а как на объект с понятной сметой, документами и сценарием жизни после переезда.

• Не опирайтесь на устные обещания. Фразы вроде «крышу делали недавно», «подвал всегда сухой» или «котёл ещё походит» ничего не стоят без счетов, актов и дат. Если немецкий пока некомфортен, берите на просмотр человека, который уверенно читает документы и задаёт неудобные вопросы.
• Проверяйте дом под свой реальный сценарий жизни. Для иммигранта особенно важны не только метры и участок, но и дорога до работы, стабильный интернет для удалёнки, транспорт, магазины, врач и вообще возможность нормально решать бытовые вопросы без ежедневной езды через полрегиона.
• Оставляйте запас не только на сделку, но и на первые месяцы после переезда. В доме часто всплывают расходы, которых не видно на просмотре: настройка отопления, мелкий ремонт, осушение подвала, замена пары окон, электрика, сад, забор, водоотвод. Если весь резерв ушёл на первый взнос и нотариуса, дом быстро становится источником стресса.
• Заранее подумайте, как будете заниматься домом после покупки. Если вы много работаете, часто в разъездах или не уверены в языке, любое «небольшое дело» — вызвать мастера, принять замер, сравнить предложения, проконтролировать работы — занимает больше времени и сил, чем кажется до сделки.
• Смотрите на горизонт нескольких лет. Если работа, школа детей или планы семьи могут заметно поменяться, не покупайте дом только потому, что объект понравился на просмотре. Дом в неудобной локации сложнее обслуживать и тяжелее потом продать, чем неудачную квартиру.

Типичные ошибки покупателей и как их избежать

• Покупать глазами и «чутьём», а не цифрами. После второго просмотра у вас должна быть понятная смета рисков, а не просто ощущение «дом нравится».
• Игнорировать Energieausweis и возраст отопления. Это одна из частых причин, почему реальный бюджет после покупки резко уезжает вверх.
• Верить свежей косметике в подвале. Локальный ремонт в старом доме часто маскирует, а не решает проблему.
• Считать, что новые окна решат все проблемы. Без оценки вентиляции, утепления и причин влажности это может дать новые проблемы.
• Не проверять канализацию и дренаж. Подземные сюрпризы редко видны на просмотре, но стоят заметно.
• Не звать независимого эксперта. Для дома это часто самый дорогой способ «сэкономить».

FAQ: частые вопросы о проверке дома перед покупкой

Можно ли требовать Energieausweis уже на просмотре?

Да. При продаже дома этот документ должны показать не позднее осмотра.

Если класс энергоэффективности плохой, дом покупать нельзя?

Нет. Но плохой класс означает, что надо считать бюджет модернизации и не брать цену из объявления за истину.

Что главное проверить по крыше, если я не специалист?

Следы протечек на чердаке, состояние водостоков, явные деформации покрытия и любую сырость в узлах примыкания.

Правда ли, что старые газовые и масляные котлы могут попасть под запрет эксплуатации?

Да. Возраст и тип котла критичны. Поэтому год установки и сервисная история должны быть у вас в руках до сделки.

Что значит правило «65%» для отопления?

Это базовое требование GEG к новым системам отопления. Для существующих домов сроки зависят от муниципального теплоплана и местонахождения дома.

Можно ли поставить Wärmepumpe в старом доме?

Часто да. Но эффективность зависит от температуры подачи, размера радиаторов, утепления и настроек системы.

Как понять, что плесень — это серьёзно?

Если причина неочевидна, поражение большое или проблема возвращается после уборки, считайте её строительной, а не косметической задачей.

Нужно ли проверять канализацию частного дома?

Да, хотя бы документально. Обязанности и сроки зависят от земли и муниципалитета, но риск дорогого подземного ремонта существует везде.

Где искать субсидии на отопление и утепление?

Для отопления — KfW 458, для утепления и части энергоработ — BAFA.

С чего начать, если бюджет ограничен?

С хорошей проверки и энергоконсультации. Часто сначала имеет смысл закрыть верх дома, подвал и сценарий по отоплению, а уже потом идти в большие проекты.