Как продать недвижимость в Германии

Продажа квартиры или дома в Германии. Подготовка, определение стоимости, размещение объявления, необходимые документы, заключение контракта и налоги.

Планирование продажи недвижимости

Первую квартиру в Германии я приобрёл в 2012. В 2019 продал жильё на 50% дороже и купил новое.

Раньше от покупки воздерживался из-за опасений оказаться привязанным к одному региону. На деле оказалось, что никаких особенных сложностей в процессе продажи нет. Когда возникла потребность переехать в другой город, вопрос решился за несколько месяцев.

Немецкая недвижимость растёт в цене, процент по ипотеке снизился до исторических минимумов. Ситуация создаёт устойчивый спрос на рынке. Стоит немного снизить цену ниже рыночной, и покупатели найдутся. Заработать сумму выше среднего тоже возможно, если не спешить и хорошо продумать действия.

Планировать успешную продажу жилья в Германии надо заранее. Реалистичный срок между задумкой и переходом объекта в новые руки — полгода.

Главные параметры недвижимости — состояние и местоположение. Если продаётся квартира не требующая ремонта в хорошем районе, найти покупателя на фоне нехватки жилья в Германии труда не составит.

Иначе придётся приложить немало усилий и времени для продажи по оптимальной цене.

Определение стоимости

Первый этап продажи — определение стоимости недвижимости. Целиком полагаться на собственное мнение не следует.

В нашем случае расхождение личного представления о цене между мной и супругой составляло 10%. В реальности продали чуть дешевле чем полагал я, но значительно дороже предположения жены.

Обывателям сложно уследить за тенденциями на рынке недвижимости. Придётся довериться мнению профессионалов.

Методики определения цены:

• Сравнение с другими предложениями на рынке - подходит для домов и квартир.
• Расчёт на базе планируемой доходности - при продаже доходной недвижимости, например, многоквартирного дома или отеля.
• Вычисление фактической стоимости - для оригинальных, не поддающихся сравнительной оценке строений: замок, вилла, ферма.

Факторы существенно влияющие на актуальную цену жилья в Германии:

• тип дома
• вид постройки
• расположение участка
• состояние объекта
• показатели энергосбережения
• количество предложений в городе

Подготовка документов

Чтобы продать квартиру или дом в Германии, придётся подготовить несколько бумаг.

Энергетический паспорт

С 2014 Energieausweis — обязателен при продаже или сдаче жилья в аренду. Попытка продать объект без энергетического паспорта грозит высокими штрафами.

В паспорте указывается тип отопления и величина киловатт на квадратный метр, требуемая для обогрева в течение года. На основании показателя объекту присваивается класс эффективности использования энергии. Чем больше киловатт потребляется строением, тем хуже.

На новую недвижимость сертификат покупателю выдаёт застройщик. Он действителен 3 года, как теоретически рассчитанные значения. Затем требуется получать паспорт на основании фактических данных по использованию отопления за 3 последних года.

В многоквартирных домах энергетический сертификат выдаётся домоуправлением.

Расчёт площади

В Германии площадь жилья разделяется на общую, жилую и используемую.

• Общая площадь Gebäudegrundfläche включает вообще всё, что относится к квартире или частному дому.
• Используемая Nutzfläche исключает коридоры, лестничные пролёты, технические помещения. Но включает рабочие и складские комнаты.
• Жилая площадь Wohnfläche используется исключительно для проживания - это жилые комнаты, кухня, коридоры и лестницы внутри дома или квартиры. Балконы и террасы считаются жилыми наполовину, поэтому в зачёт идёт 50% площадей.

Расчёт производится по немецким законам и стандартам. Ошибка обойдётся продавцу дорого. Завышать размер жилплощади запрещено, а занижение грозит потерей стоимости.

С квартирами дело обстоит проще. Частный дом самостоятельно разбить по типам площади обывателю сложнее.

План жилья

План жилых помещений Grundriss изначально выдаётся владельцу строителем. В плане обязательно указываются:

• площадь комнат,
• стены,
• расположение окон и дверей,
• балконы и террасы.

План квартиры в немецком объявлении о продаже.

План должен точно отражать реальность. Если после ремонта изменились размеры комнат, расположение дверей и окон, необходимо заказать новый план.

Стандартный чертёж планировки выглядит непривлекательно. Существуют сервисы, делающие из плана яркую картинку.

План участка

К каждой постройке в Германии прилагается план прилегающей территории - Lageplan.

Чертёж показывает полную схему участка, включая соседние объекты, гаражи и парковки.

Декларация разделения участка

Teilungserklärung важна для многоквартирных домов. В декларации участки и помещения, используемые совместно всеми жильцами, отделяются от частной собственности. Например, парковка для велосипедов, место для мусорных контейнеров, подвал для стиральных машин.

Каждой квартире формально приписывается доля во владении участком. Обычно участок делится на 10000 долей и владельцы получают порции пропорционально жилой площади.

Актуальная выписка из земельной книги

Grundbuchauszug содержит информацию о владельце недвижимости и долгах, записанных на объект.

Часто один объект имеет несколько записей в земельной книге, например, квартира, гараж и парковка - 3 разных записи.

В нашем случае обнаружился курьёз. Нотариус при завершении сделки по покупке забыл послать запрос на внесение парковочного места. В итоге квартира официально оказалась без парковки, хотя на деле по контракту продавалась вместе с местом для машины около дома. На исправление ушло 3 месяца бюрократических процедур и масса нервов.

Выписка запрашивается в ведомстве по учёту городских участков - Grundbuchsamt.

Протоколы собраний владельцев

Домоуправление в Германии ежегодно проводит заседание владельцев квартир в доме.

Обсуждаются экономические вопросы - стоимость закупки топлива для отопительной системы, расходы на поддержание недвижимости.

Любое изменение внешнего облика объекта, например, установка кондиционера, обязательно одобряется собранием.

Голосованием принимается план действий на следующий год, избирается совет владельцев, обладающий правом подписи на совместно принятых решениях.

Немцы уважают эту бюрократическую процедуру, относятся к заседаниям с полной серьёзностью. Поэтому протоколы заседаний представляют интерес для покупателей. По закону требуется предъявить распечатки за 3 последних года. Протоколы выдаются домоуправлением.

Расчёт стоимости коммунальных услуг

В конце года коммунальные сервисы считывают данные со счётчиков и выставляют счёт за услуги. К коммуналке относятся отопление, водоснабжение, освещение общих территорий, вывоз мусора, страховки и другие необходимые для содержания жилья в Германии вещи.

На основании фактических расходов производится перерасчёт предоплаты жильцов за коммунальные услуги.

На ежегодном собрании домоправитель держит ответ перед владельцами по каждому пункту расчёта, объясняет оправданность затрат.

Например, по счетам за коммуналку легко понять, сколько реально тратит жилец на отопление.

Трёхлетнюю историю счетов за коммунальные услуги необходимо предоставить потенциальному покупателю.

Экономический план

На собрании владельцев принимается Wirtschaftsplan на следующий год. Расписываются обычные расходы на дом и прилегающие территории, запланированный ремонт, техосмотр лифта, проверка коммуникаций, счётчиков и прочие затраты на содержание.

Обычно используются реальные расходы за прошлое время с учётом актуальных цен.

В плане легко заметить будущие траты на жильё, что критично для покупателя.

Прочие документы

В зависимости от ситуации, перед продажей понадобятся другие бумаги:

• контракты со страховками на недвижимость,
• техническое описание постройки,
• соглашение о сдаче жилья в аренду,
• приглашение на следующее собрание владельцев,
• документы по наследованию, если объект получен в наследство.

Размещение объявления

Единственный действенный способ быстро донести до людей информацию о продаже недвижимости в Германии - опубликовать объявление в интернете.

Немецкие порталы недвижимости

Сайтов множество, самых популярных три

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• ImmoNet

Ещё 15 достаточно серьёзные, чтобы тоже обратить внимание.

Публикация объявлений на каждом сайте - трата времени и ресурсов. Одна загрузка фотографий и видео чего стоит.

Разумнее использовать сервис-агрегатор - описываешь объект один раз и публикуешь разом на всех немецких порталах недвижимости.

Экономия времени сопровождается денежным бонусом. Агрегатор получает бонусы от порталов и делится прибылью с клиентами. За счёт этого стоимость дешевле, чем напрямую.

В среднем время продажи объекта в Германии занимает 3-6 месяцев.

Содержание объявления

После тщательной подготовки документации полное описание объекта на грамотном немецком повысит шансы на успех до максимума.

Заголовок

Название объявления - первое, что замечает потенциальный покупатель в поиске в интернете. Привлекательный заголовок повысит количество кликов. Информацию о недвижимости получат больше людей.

Скучное перечисление количества комнат и площади не вызовет дополнительного интереса. Выносите в заглавие основное преимущество жилья. Например, “современная квартира в центре города” или “загородный дом в спокойном районе”.

Адрес

Указание точного адреса позволяет клиентам составить быстрое впечатление о районе, отдалённости магазинов, доступности транспорта и прочих важных для будущих жильцов особенностей.

Описание

Ключевые качества жилья пишутся вначале. Стандартный план описания:

• Количество комнат и пояснения, например, раздельный санузел или гостевой туалет.
• Размер каждой комнаты.
• Наличие кухонной мебели, ванной, душевой кабины.
• Важные особенности — лифт, безбарьерный вход, балкон на южной стороне, терраса, парковка.
• Окрестности — инфраструктура, транспорт, детские площадки, парки, удалённость магазинов, школы, садика.

Избегайте повторов, непонятных сокращений. Текст не должен утомлять сложными формулировками.

Нельзя искажать информацию. Продавец в ответе за каждое слово в объявлении.

Пример красивого фото квартиры изнутри.

Фото и видео

Главное впечатление покупатель получит через иллюстрации. На фотографии обращают внимание абсолютно все. Качество и профессиональность визуальных материалов напрямую влияют на желание взглянуть на объект поближе.

Расходы на профессионального фотографа незначительны по сравнению с ценой недвижимости. Не стоит скупиться на услуги мастера, если самостоятельно сделать фотографии или видеоролик на должном уровне не получается.

Солнечный свет благоприятно влияет на восприятие человека. Делайте снимки днём, когда ярко светит солнце.

Пример удачной фотографии внешнего вида дома - солнце и ясное небо.

Современные технологии позволяют создавать 3D версии помещения. Размещайте фото в формате виртуальной прогулки по жилью. Это поможет избежать лишних посещений, когда объект изначально не удовлетворяет желаниям ищущих недвижимость.

Обратите внимание на разрешение и размеры фотографий. Нужны чёткие красочные кадры, позволяющие детально рассмотреть картинку.

Очевидно, что в момент съёмки в помещении должны царить идеальные чистота и порядок.

Что сделать перед продажей

После размещения объявления начнут поступать звонки, чтобы назначить время просмотра. Следует тщательно подготовиться к посещениям.

По возможности, наведите порядок на прилегающей территории. Подметите тротуар, уберите мусор у входа. Уберите всё, что может огорчить покупателя на пути. Внешний вид дома — первое, что увидит посетитель. А первое впечатление часто совпадает с последним.

Уберите из жилья лишнюю мебель, снимите со стен декорации. Желательно показывать полностью пустое помещение. Пустота создаёт ощущение простора и включает воображение. Человек начинает думать: “А вот сюда мы поставим диван” и решение о покупке даётся легче.

Отремонтируйте явные поломки, чтобы недостатки не бросались в глаза. Если стены грязные, покрасьте в светлый цвет. Помойте полы. Чистота наводит на позитивные мысли, а любая грязь вызывает отторжение.

Общение с покупателем

Нельзя говорить на ломаном немецком, клиентов это будет отпугивать. Русский акцент даже при грамотной речи для немецкого уха звучит угрожающе. Обратитесь за помощью к немецкоязычным знакомым или к маклеру, если сомневаетесь в своих языковых способностях.

Подготовьте грамотные ответы на возможные вопросы.

• Что в округе — магазины, школы, детский сад, игровые площадки, есть куда пойти, доступ к общественному транспорту.
• Уровень шума за окном.
• Состояние прилегающих улиц и города.
• Парковка, гараж, возможность парковаться рядом с домом.
• Состояние окон, дверей, полов, подвала, крыши.
• Надо ли ремонтировать жильё.
• Тип и состояние отопления.
• Расходы на коммунальные услуги.
• Площадь комнат, кухни, туалета, ванной.
• Продаётся ли встроенная кухня вместе с жильём.
• Наличие балкона, террасы, кладовки, подвального помещения для стиральных машин.
• Место для парковки велосипедов.

Держите в уме заготовки на случай попыток сбить цену. Не относитесь к торговле негативно. Если нет желания сбавить запросы, старайтесь отшутиться и мягко настаивайте на заявленной стоимости.

Наблюдайте за статистикой просмотров объявления. Если много просмотров, но нет обращений — что-то не так. Экспериментируйте с объявлением, добавьте или замените фотографии.

Оформление сделки

Когда обе стороны ударили по рукам, остаётся пройти положенные по закону бюрократические процедуры.

Контракт подготавливает нотариус. Текст высылается по email за 2 недели до оформления сделки. В контракт вносятся персональные данные продавца, покупателя и нотариуса.

Описывается объект продажи. Запрашивается новая выписка из земельной книги. Проверяется право на собственность и дополнительные постройки - гараж, парковку. Если на жилье висят незакрытые долги, это тоже указывается в договоре.

Договор на продажу недвижимости в Германии.

В назначенный день в кабинете нотариуса оформляется сделка. Нотариус вслух читает текст контракта и отвечает на вопросы. Он дотошно погружается в детали, так как отвечает за законность сделки и отсутствие подводных камней. Если что-то упущено, в договор вносятся поправки.

Нотариусу по закону требуется убедиться, что клиенты 100% понимают немецкую речь. Когда уверенности нет, придётся нанять переводчика и явиться на заключение сделки с ним.

Затем обе стороны подписывают договор и нотариус забирает бумаги на доработку. Сделка считается оформленной. “Беловой” вариант высылается почтой.

В земельную книгу по запросу нотариуса вносится отметка о продаже жилья и данные покупателя. Это предотвращает возможность продажи недвижимости кому-то ещё.

Теперь следует ждать оплаты. В зависимости от финансовой состоятельности покупателя, ожидание занимает от пары дней до нескольких месяцев. Обычно задержки связаны с оформлением ипотеки и получением кредита.

Когда продавец подтвердит получение денег нотариусу, объект переписывается в земельной книге на нового владельца.

В момент смены владельца разрешается гасить займы записанные на недвижимость. За изменение информации о долгах в земельной книге ведомство собирает пошлину. По согласию банка, можно переоформить долг на нового владельца, если это оговорено в контракте.

Передача жилья

Когда деньги оказываются на счету продавца, покупатель хочет как можно быстрее получить ключи. Назначается время формального перехода недвижимости в новые руки.

Жильё повторно осматривается, составляется протокол передачи. В протокол вносятся показания счётчиков, заметки о состоянии объекта, перечень необходимых действий со стороны продавца.

Так выглядит протокол о приёме дома новым владельцем.

Продавец нового жилья обязан предоставить гарантию на 5 лет. В ином случае недвижимость продаётся без гарантии.

Но скрывать недостатки нельзя. Если после продажи обнаружатся проблемы, известные продавцу, но не указанные в контракте или в протоколе, возможны судебные разбирательства.

Продажа через маклера

Заботы можно переложить на маклера. Он сам вычислит цену, соберёт документацию, подготовит объявление. Он же будет общаться с клиентами, организовывать просмотр жилья, сопровождать сделку, искать нотариуса и передавать ключи.

Но за услуги маклера требуется платить. Цена услуг маклера зависит от земли.

Часто маклеры заявляют, что для продавца сервис бесплатный. Но это лукавство. Ведь расходы покупателя на покупку ограничены определённой суммой. Оплата маклеру увеличивает общий бюджет затрат. Следовательно, вырастет общая стоимость и сократится количество желающих купить объект. Поэтому продавцу возможно придётся снижать цену, если он пользуется услугами консультанта.

Налог на продажу жилья в Германии

Доход от продажи недвижимости в Германии частными лицами не облагается налогом, если:

1. с момента покупки квартира или дом использовались исключительно для личного проживания в год приобретения и 2 календарных года спустя или
2. сдаваемый в аренду объект находится в собственности более 10 лет.

За точку отсчёта принимается дата заключения контракта на покупку.

Если владелец не укладывается во временные рамки, необходимо указать прибыль свыше 599€ в немецкой налоговой декларации. Прибылью считается выручка от продажи минус расходы на приобретение и ремонт.

Прибыль вносится в формуляр SO и увеличивает налогооблагаемую базу. В Германии чем выше годовой доход, тем выше процентная ставка подоходного налога. Поэтому заранее сказать, какой будет налог с продажи вкартиры, невозможно - всё зависит от совокупного налогооблагаемого дохода человека в год продажи жилья.

10-04-2020, Степан Бабкин