Принудительная продажа жилья за долги в Германии

Как проходят принудительные аукционы недвижимости в Германии. Участие в Zwangsversteigerung.

Как искать принудительные аукционы

Принудительный аукцион: кошмар ипотечника и мечта покупателя! В Германии такое тоже случается. Если перестать платить по ипотечному кредиту и игнорировать предупреждения банка, то кредитор подаёт в суд и запускает процедуру принудительной продажи недвижимости - Zwangsversteigerung.

По статистике в Германии в год с молотка принудительно уходит примерно 30000 объектов недвижимости. Количество не сумевших погасить кредиты иным способом постоянно сокращается, так как на фоне падающих процентов по ипотеке перекредитование для влезших в долги 15-20 лет назад - скорее благо, чем трагедия. Но тем не менее, находятся люди, предпочитающие в случае проблем не решать их, а прятать голову в песок, доводя дело до Zwangsversteigerung.

После того, как банк запустил процесс принудительного аукциона на жильё, ведомственный суд региона (Amtsgericht), где расположена недвижимость, выносит решение о правомерности такого действия. Если банк прав, то суд назначает дату проведения торгов. В зависимости от загрузки чиновников, между обращением кредитора в суд и фактическим проведением аукциона может пройти несколько месяцев, а то и пару лет.

Amtsgericht обязан уведомить о своём решении выставить жильё на принудительные торги путём публикации объявления в здании суда на доске объявлений или в другом доступном для желающих иметь эту информацию месте. Многие газеты и сайты, в свою очередь, публикуют эту информацию для читателей, в том числе и создавая базы данных для поиска текущих аукционов. Найти подобные сервисы в интернете по ключевому слову "Zwangsversteigerung" не составляет никакого труда.

Порой заинтересованные лица также публикуют объявления об аукционах на различных сайтах поиска жилья.

В любом случае с подбором вариантов для покупки всё очень непросто.

Официальные объявления суда содержат минимум информации. Обычно это краткое описание объекта, площадь жилья и участка, адрес, количество комнат, год строительства и - самое важное - экспертная оценка стоимости недвижимости Verkehrswert. Эту величину назначают посланные судом профессиональные оценщики. Их мнение во многом может быть субъективным, но оно основывается на текущей рыночной ситуации в регионе и примерно отражает реальную цену объекта. Но здесь ведь речь об аукционе, поэтому не всё так очевидно. Посмотреть недвижимость изнутри зачастую невозможно. Те, кто довёл свои дела до принудительных торгов, вряд ли будут склонны пускать кого-то в дом посмотреть на жильё. Рассчитывать на понимание со стороны должников никакого смысла не имеет. Поэтому придётся довольствоваться только внешним осмотром объекта, что в любом случае не помешает.

Требования к участию в Zwangsversteigerung

Никаких ограничений по гражданству или по месту проживания для участников аукциона нет. Всё что нужно - это предъявить паспорт.

Также допускается по доверенности присылать вместо себя кого-то другого, чтобы он участвовал в торгах от лица реального покупателя.

Для непосредственного участия в аукционе необходимо предъявить ведущему аукциона не менее чем 10% суммы от Verkehrswert. Озаботиться этим надо ещё до начала торгов. Существует 3 варианта, как можно предъявить этот минимальный залог:

• Банковский чек, обязательно из немецкого банка, выписанный не менее чем за 3 дня до начала аукциона и не связанный с личным счётом участника аукциона. Если обратиться в банк, то служащий поможет правильно оформить этот чек.
• Кредитное поручительство банка - Bürgschaft, подлежащее к безусловной оплате и не имеющее срока годности.
• Заранее сделанный перевод на счёт суда, который опубликован на сайте Amtsgericht, проводящего торги.

В случае, если выиграть аукцион не удалось, эти деньги подлежат возврату участнику аукциона. А если удалось, то их учитывают при оплате недвижимости.

Как протекает аукцион

Zwangsversteigerung проходит как правило в здании суда, изредка в каком-то другом помещении недалеко от Amtsgericht. Место проведения указывается в объявлении.

В установленное время судья открывает торги зачитыванием полной информации об объекте. Здесь надо быть очень внимательным, потому что в том числе будет зачитана информация о висящих на недвижимости непогашаемых долгах. А все незакрытые долги и прочие обязательства перейдут новому владельцу. Ключевые слова здесь - “bestehen bleibende Rechte”. Если такое есть, значит, помимо цены за недвижимость придётся перенимать и чужие долги, размер которых также укажет распорядитель аукциона.

Особенно надо быть внимательным при Teilungsversteigerung - случае, когда жильём владели несколько человек. Например, бывшие супруги, попавшие в эту ситуацию после развода. Мировой не получилось, кредит платить перестали. В этом случае цена на объект может взлететь по ходу аукциона, так как все владельцы имеют право на участие в торгах и прямо заинтересованы в том, чтобы недвижимость не ушла дешевле рыночной цены.

После зачтения информации об объекте торгов, начинается Biete-Stunde, которое должно длиться минимум 30 минут. Судья объявляет начальную цену, обычно 50% от Verkehrswert или менее. По ходу торгов разрешается задавать вопросы ведущему аукциона по поводу недвижимости. На время ответов на вопросы Biete-Stunde приостанавливается, поэтому реально процесс может идти несколько часов.

Свою цену надо называть устно, подняв руку и сказав сумму. Распорядитель аукциона говорит “принято”, после чего удостоверяется в наличии 10% залога от участника и с этого момента отказаться от покупки без денежных потерь в случае выигрыша уже невозможно.

После истечения получаса, если не поступает новых предложений, аукцион завершается. Но это не значит, что выигравший его становится владельцем - существуют правила "5/10" и "5/10-7/10".

Если объект выставляется на торги впервые и его цена менее пяти десятых от Verkehrswerts, то аукцион признаётся несостоявшимся и суд назначает дату повтора, которая может быть через несколько месяцев после неудачной попытки. За это время оценочную стоимость объекта могут пересмотреть в сторону уменьшения.

Если объект выставляется на торги впервые и его цена между пяти десятых и семи десятых от Verkehrswert, то кредитор имеет право отказаться от этой суммы и тогда аукцион снова признаётся недействительным.

Только если Zwangsversteigerung проводится во второй раз или же сумма торга выше чем 70% от оценочной стоимости, аукцион признаётся состоявшимся, а давший наибольшую сумму объявляется новым владельцем объекта торгов - Zuschlagsbeschluss.

Порядок оформления жилья после Zwangsversteigerung

После получения Zuschlagsbeschluss новый владелец начинает оформление недвижимости на себя. 10% от оценочной суммы он уже оплатил (остальным участникам торгов залоги возвращаются), остаток должен внести на счёт кредитора в течение следующих 4-8 недель.

Юридически вступление во владение осуществляется после того, как оплачен Grunderwerbsteuer - налог на приобретение жилья, который в зависимости от земли может составлять от 3,5% до 6,5% от цены недвижимости.

Затем имя нового владельца вносится в земельную книгу точно также, как и при процессе покупки жилья в обычном порядке. Весь процесс передачи объекта аукциона его победителю занимает от 4 до 6 недель.

Суммарно же придётся оплатить следующие сборы:

• Grunderwerbsteuer - налог на покупку - 3,5% - 6,5%
• Grundbuchgebühr - сбор за внесение данных о покупателе в земельный реестр, величина зависит от многих факторов, обычно несколько сотен евро
• Zuschlagsgebühr - сбор за оформление права на недвижимость судом, вычисляется по сложной процедуре, тоже несколько сотен евро, аналогичен оплате нотариальных услуг в процесе обычной покупки жилья в Германии.
• Процент 4% годовых на сумму между ценой покупки жилья и залогом в 10% от оценочной стоимости за период между окончанием аукциона и внесением данных о новом владельце в земельную книгу - ещё несколько сотен евро.

Фактически к цене завершения аукциона владельцу надо добавлять 5-10% от суммы чтобы получить финальную стоимость жилья.

После того, как недвижимость переоформлена и её стоимость полностью оплачена, владелец получает от суда право на въезд.

Если жильё не покинуто владельцами, то выселять их придётся опять же через суд. Самостоятельно применять силу и не разрешается. Придут судебные приставы и проведут процесс выселения в установленном законом порядке. Тут есть закавыка - если жилец инвалид или же у него тяжёлая жизненная ситуация, то выселение может затянуться на долгие месяцы. Нужно учитывать этот риск.

Если жильё сдано в аренду, то можно завершить контракт только в установленный период - минимум 3 полных месяца, официально уведомив арендаторов о том, что им необходимо съехать.

Резюме

Наряду с очевидными плюсами Zwangsversteigerung, а именно возможностью приобрести недвижимость в Германии по цене ниже рыночной, принудительные аукционы несут много рисков.

Отсутствие возможности осмотреть объект, недостаточная информация по его состоянию, наличию долгов, сопутствующих расходов на содержания жилья, отсутствие каких-либо гарантий и тому подобные вещи заставляют вступать в торги с большой осторожностью и лишь при полной уверенности в понимании процесса.

Я лично не имею опыта участия в Zwangsversteigerung, но знаю людей, которые успешно приобретали недвижимость на принудительных аукционах.

03-03-2017, Степан Бабкин