Аренда квартиры через риелтора: кто платит и как проверить счёт

Immobilienmakler (или просто Makler) — официальный юридический и общепринятый термин в немецком языке для обозначения посредника в сделках с недвижимостью. Слово «риелтор» — это англицизм, который русскоязычные жители Германии используют как привычный синоним. В статье используется «маклер», чтобы читатели быстрее привыкали к немецкой терминологии.

Маклер ищет жильцов для арендодателя или квартиру для будущего арендатора. Если с его помощью заключён договор аренды, он получает комиссию — Maklerprovision. Когда посредника нанял владелец квартиры, будущий жилец его работу не оплачивает.

Арендатор платит, только если сам заказал поиск и маклер нашёл квартиру специально по этому заказу. Эти правила действуют при аренде жилья в Германии. Для покупки недвижимости и коммерческой аренды условия другие.

Кто платит маклеру при аренде жилья

Когда арендодатель поручает маклеру сдать квартиру, он и оплачивает его работу. Кандидат может откликнуться на объявление, прийти на просмотр и снять жильё без платы посреднику. В Германии это правило называют Bestellerprinzip — «платит заказчик».

Платный поиск для арендатора устроен иначе. Сначала человек заказывает поиск, затем маклер находит квартиру и получает разрешение предложить её клиенту. Такое разрешение должен дать владелец или его представитель именно ради этого заказа. За квартиру, которую маклер уже предлагает на рынке по поручению владельца, брать комиссию с арендатора нельзя.

Заказ на поиск называется Suchauftrag. Например, семья поручает маклеру найти трёхкомнатную квартиру в определённом районе. Тот находит объявление, владелец которого ещё не заказывал у него сдачу жилья, и договаривается предложить квартиру этой семье. Если семья потом снимает её и остальные условия оплаты соблюдены, она платит комиссию.

Даже подписанный Suchauftrag не позволяет взыскать с арендатора комиссию за квартиру, которую маклер уже предлагал по заказу арендодателя. Зарабатывать комиссию на обеих сторонах договора не позволяется.

Сколько может заплатить арендатор

Арендатор платит маклеру максимум две месячные арендные платы плюс НДС. Сумму в пределах этого лимита стороны согласуют в договоре. С обычным НДС 19% верхняя граница — 2,38 месячной платы.

Комиссию считают от Kaltmiete — платы за само жильё. Коммунальные расходы Nebenkosten в расчёт не входят. Если в договоре всё объединено в одну сумму, у маклера запрашивают объяснение: от какой платы он считает комиссию и почему.

Условный пример: Kaltmiete — 800€ в месяц. Две месячные платы составят 1.600€, НДС 19% — ещё 304€. Максимальная комиссия с НДС — 1.904€. Отдельно рассчитываемые Nebenkosten эту сумму не увеличивают.

Комиссию платят, когда с помощью маклера заключён договор аренды. Пока договора нет, платить за просмотр, переписку или предложенный вариант не нужно. Требовать аванс в счёт комиссии маклеру запрещено.

Провизион посредника и кауцион — разные вещи. Kaution — это залог для арендодателя на случай долгов или других претензий по договору аренды. Он оплачивается отдельно от комиссии. В счёте должно быть понятно, кому и за что перечисляются деньги.

Как выбрать маклера и оформить поручение на поиск

Маклера нанимают, когда нужна помощь с подбором квартир, просмотрами или переговорами на немецком. До заключения договора заказчик выясняет, берётся ли специалист за такой поиск и что будет делать.

Искать маклера можно на сайтах местных агентств и по рекомендациям. Для проверки контакта на сайте есть Impressum — раздел с названием компании, адресом и сведениями о надзорном органе. Маклеру требуется разрешение по §34c GewO. Сведения о нём запрашивают у компании, а при сомнениях уточняют у выдавшего разрешение органа.

Заказчик и маклер письменно согласуют условия до начала поиска:

• район, число комнат, общий бюджет на аренду в месяц и дату въезда;
• что делает маклер и как сообщает о подходящих квартирах;
• сколько длится поиск, как его прекратить, можно ли искать самостоятельно или с другими посредниками;
• сколько и когда платить, входит ли НДС, какие расходы маклера придётся возместить помимо комиссии.

Договор с маклером называется Maklervertrag или Vermittlungsvertrag. Закон требует Textform — договорённость в виде текста, которую можно сохранить без изменений. Подойдёт переписка по электронной почте с указанием обеих сторон и условий. Подпись на бумаге необязательна, но и одной устной договорённости недостаточно.

Maklervertrag описывает работу посредника. С арендодателем жилец заключает другой договор — Mietvertrag. Перед подписанием проверяют условия аренды, даже если документы подготовил маклер.

Жильца выбирает арендодатель, поэтому даже клиент маклера может получить отказ. Продолжать параллельно самостоятельный поиск жилья можно, если договор с маклером это разрешает.

Как и при личном поиске, справки о доходах и платёжеспособности клиента перед заключением арендного договора передаются маклером проверенному получателю по этапам отбора кандидатов. Отправлять полный комплект по каждому объявлению не требуется.

Стоит ли обращаться к маклеру из-за границы

Маклер может помочь с просмотрами и переговорами на немецком, пока кандидат находится за границей. До заказа клиент уточняет, берётся ли маклер за поиск по заданным условиям или только присылает объявления из своей базы. От этого зависит, какую часть поиска и общения с владельцами удастся ему поручить.

Работу на расстоянии стороны обсуждают до начала поиска:

• кто посещает квартиры и согласны ли владельцы на представителя или видеопросмотр;
• помогает ли маклер подготовить заявку и объяснить владельцу обстоятельства переезда;
• какие документы о работе и доходах подойдут, если ещё нет немецких расчётных листков и справки SCHUFA о кредитной истории.

Начать поиск можно до переезда. Если немецких расчётных листков ещё нет, пригодятся трудовой договор или письмо будущего работодателя с датой начала работы и зарплатой. Клиент заранее просит маклера выяснить, какие подтверждения примет владелец. Участие маклера не заменяет документы и не гарантирует согласие на аренду.

Если бюджет ограничен, а кандидат готов искать сам, начать можно с временного жилья и ходить на просмотры после приезда. При переезде на работу вопрос о размещении сначала обсуждают с работодателем. К дате приезда постоянная квартира может ещё не найтись, поэтому временное размещение продумывают и при работе с маклером.

Маклер ничего не находит: можно ли обратиться к другому

Второго маклера можно подключить без расторжения первого договора, если в нём нет запрета на работу с другими посредниками. Ограничение может быть в пункте об исключительном поручении — Alleinauftrag или Exklusivauftrag. Тогда клиент сначала получает письменное согласие первого маклера на параллельный поиск или расторгает договор по его условиям. Условия самостоятельного поиска клиент проверяет отдельно.

Если подходящих вариантов долго нет, клиент обсуждает с маклером, какие квартиры тот проверил и почему они отпали. Это помогает понять, что мешает поиску: бюджет, район, дата въезда или документы. Затем они договариваются, что изменить и когда маклер сообщит о результатах.

Чтобы прекратить работу, клиент проверяет срок действия договора, порядок расторжения и условие об автоматическом продлении. Он отправляет уведомление в предусмотренный срок и просит подтвердить дату окончания договора. До этой даты стороны могут расторгнуть договор по взаимному согласию. Отсутствие подходящих квартир договор не прекращает.

Арендатор вправе отказаться от неподходящей квартиры. Он объясняет маклеру, что именно не устроило, чтобы тот скорректировал поиск. Комиссия за такой отказ не возникает, но согласованные заранее расходы на поиск иногда приходится возмещать.

Клиент сохраняет переписку и список квартир, которые предложил каждый маклер. Если позже клиент снимет квартиру, от которой ранее отказался, законную комиссию придётся заплатить и после расторжения договора с посредником.

За что маклер не вправе брать деньги

За просмотр, добавление в базу, обработку заявки и обычные документы по сделке маклер не вправе брать отдельную плату. «Бронь» тоже не даёт права обойти правила о комиссии или взять запрещённый аванс.

Комиссия также не платится в следующих случаях:

• прежний договор аренды продолжается, продлевается или возобновляется для того же жилья;
• маклер одновременно владеет этой квартирой, управляет ею, сдаёт её или сам её арендует;
• маклер имеет долю в компании, которая владеет квартирой, управляет ею или сдаёт её. Некоторые другие связи с такой компанией тоже исключают комиссию;
• для квартиры действуют специальные ограничения из-за субсидий или регулируемой арендной платы. Для такого жилья отдельно проверяют, разрешена ли комиссия.

Отдельный вопрос — расходы маклера на поиск. Даже если снять квартиру не удалось, заказчику иногда приходится возмещать такие расходы, если об этом договорились заранее. В договоре эта компенсация называется Auslagenerstattungen или Aufwendungsersatz. Маклер должен показать, на что потратил деньги. Фиксированную плату за его время или работу с заявкой нельзя считать расходами. Речь о конкретике, например: затраты на бензин для поездки по адресу, почтовые расходы, получение выписок из ведомств.

Если договор аренды заключён, отдельно можно возместить только ту часть подтверждённых расходов, которая превышает одну месячную арендную плату. Поэтому пункт об Auslagen проверяют до заказа, а перед оплатой запрашивают точный расчёт.

Требование заплатить за ключи или просмотр до проверки квартиры — повод задуматься. Сначала нужно проверить, кто предлагает объект и на каком основании требует платёж. Авторизованный риэлтор в Германии так вести себя не должен.

Можно ли отказаться от договора с маклером

Если договор с маклером заключён удалённо или вне его офиса, у клиента обычно есть 14 дней на отказ от контракта. Например, это право действует при заказе через сайт или почту агентства, которое принимает заказы онлайн. Право называется Widerruf: можно передумать без объяснения причин.

Если договор подписан в офисе, общего правила о 14 днях на отказ нет. Условия прекращения поиска прописаны в контракте. Срок Widerruf начинается после заключения договора, когда маклер уже объяснил правила отказа. Если он этого не сделал как положено, срок может продлиться — максимум до 12 месяцев и 14 дней после заключения.

Поэтому в Германи маклер может ждать 14 дней, прежде чем начать поиск. Если квартира нужна срочно, можно попросить сразу приступать к работе. Тогда маклер, чтобы защитить свои интересы, вынужден запросить ещё одно подтверждение: клиент понимает, что после полного выполнения платной услуги право на Widerruf исчезнет. Факт начала поиска без отдельного согласия клиента ещё не отменяет право передумать. Если контракт заключён вне офиса, это согласие передают письменно, например по электронной почте.

Если клиент передумает в ходе платного поиска, за уже выполненную работу иногда придётся заплатить. Такая оплата возможна, только если клиент заранее попросил начать раньше, а маклер объяснил правила отказа и возможную оплату.

Чтобы воспользоваться Widerruf, клиент отправляет маклеру письмо и сохраняет копию с датой отправки. Например:

Hiermit widerrufe ich den am [Datum] geschlossenen Maklervertrag zur Suche einer Mietwohnung. Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieses Widerrufs.
[Name]

Настоящим отказываюсь от договора с маклером на поиск квартиры для аренды, заключённого [дата]. Прошу подтвердить получение отказа.
[Имя]

Если договор аренды квартиры уже заключён, отказ от услуг маклера оплату не отменяет.

Что делать со спорным счётом или уже уплаченной комиссией

При спорном счёте сначала выясняют, кто заказал маклеру сдачу квартиры и почему он требует деньги с арендатора. Для этого проверяют договор и историю объявления. Даже подписанный бланк не обязывает платить комиссию, если закон запрещает брать деньги.

1. Сохранить объявление с датой, переписку, оба договора и счёт. Если деньги уже перечислены — приложить подтверждение из банка.
2. Попросить маклера объяснить, какой пункт контракта обязывает платить, как рассчитана сумма и когда он получил разрешение предлагать квартиру. Уточнить, кто дал ему этот заказ.
3. Если комиссия незаконна — письменно указать на ошибку. Уже уплаченные деньги потребовать вернуть: указать платёж, причину возврата и срок ответа.
4. Если маклер продолжает требовать деньги или отказывается их вернуть — передать договор и переписку юристу по жилищным или договорным спорам.

Короткий запрос перед оплатой:

Bitte erläutern Sie, auf welcher vertraglichen und gesetzlichen Grundlage Sie von mir eine Maklerprovision für die Wohnung [Adresse] verlangen. Wann und aufgrund welchen Auftrags haben Sie die Erlaubnis erhalten, diese Wohnung anzubieten? Bitte senden Sie mir den Maklervertrag und eine Berechnung der Provision einschließlich Umsatzsteuer.
[Name]

Прошу объяснить, какие условия договора и нормы закона дают вам право требовать с меня комиссию за квартиру [адрес]. Когда и по какому поручению вы получили разрешение предлагать эту квартиру? Прошу прислать договор с маклером и расчёт комиссии с НДС.
[Имя]

Комиссию, дополнительные сборы и аванс, которые маклер получил незаконно, можно потребовать вернуть по §5 WoVermRG. Юрист проверит договор и поможет подготовить ответ. Tupa-Germania передаёт такие обращения независимым профильным юристам. Клиент и юрист согласуют объём работы и стоимость до начала платных услуг.

Письмо из суда со сроком ответа нужно сразу передать специалисту вместе с конвертом или подтверждением даты получения.