Покупка жилья через маклера: кто платит и что проверить

Риэлтора в Германии называют Immobilienmakler, или сокращённо Makler. В статье используем слово «маклер», чтобы читатель привыкал к немецкому названию и узнавал его в объявлениях и договорах.

За помощь при покупке или продаже недвижимости маклер получает комиссию — Maklerprovision. Её могут оплачивать продавец, покупатель или обе стороны. Кто и сколько платит, зависит от договорённостей с посредником.

Основной случай — частный покупатель приобретает квартиру — Eigentumswohnung или дом для одной семьи — Einfamilienhaus. Для покупки участка, коммерческого помещения или целого многоквартирного дома под сдачу правила оплаты отличаются. При сдаче жилья действуют отдельные правила оплаты услуг маклера при аренде.

Что делает маклер и на чьей он стороне

Маклер — посредник между продавцом и покупателем недвижимости. Он помогает им найти друг друга и договориться о сделке: размещает объявление, организует просмотры, собирает документы, обсуждает условия. Какие именно задачи он берёт на себя, определяет контракт. Оплата комиссии не означает, что посредник защищает исключительно интересы покупателя.

В условиях услуги встречаются слова Nachweis и Vermittlung. Первое означает, что маклер сообщает об объекте и продавце так, чтобы покупатель мог начать переговоры. Второе — что он ещё и помогает согласовать сделку. Для получения комиссии не обязательно сопровождать всю покупку: иногда достаточно найти объект и свести стороны, если именно благодаря этому в итоге куплено жильё.

Часто продавец поручает маклеру продажу, а заинтересованный покупатель затем принимает отдельные условия о комиссии. Посредник работает с обеими сторонами. Другой вариант — покупатель сам заказывает поиск жилья по своим критериям. Перед согласием на услугу он выясняет, кому ещё помогает маклер в этой сделке, от кого получает оплату и что обещает сделать для покупателя.

У нотариуса, ипотечного брокера и строительного эксперта другие задачи. Нотариус оформляет договор покупки и объясняет его правовые последствия. Банк решает, выдавать ли кредит, а ипотечный брокер помогает подобрать финансирование. Строительный эксперт проверяет состояние жилья. Само участие маклера не означает, что все эти вопросы уже решены.

Когда возникает договор с маклером

Условия работы с маклером нужно зафиксировать в тексте, который можно сохранить, например в электронной переписке. Это называется текстовой формой договора. Подписывать бумажный экземпляр для этого не обязательно. В переписке должны быть понятны стороны договора, объект или задача поиска и условия оплаты.

Поэтому договор может быть заключён ещё до просмотра жилья. Например, покупатель хочет скачать Exposé — описание объекта с фотографиями, характеристиками и условиями предложения. Перед скачиванием сайт предлагает согласиться с платной услугой маклера и комиссией. Принятие этих условий через сайт или по электронной почте может означать заключение договора. Условия оплаты проверяют уже на этом этапе: обычную комиссию платят за состоявшуюся покупку, а не за само получение описания.

Перед согласием покупатель проверяет:

• какой объект указан в договоре или какое жильё поручено найти и что именно должен сделать посредник;
• сколько заплатит покупатель, включён ли НДС и от какой суммы рассчитают процент;
• есть ли другие платежи, например возмещение расходов или плата за бронирование;
• на какой срок заключён контракт, как прекратить сотрудничество и разрешено ли работать с другими маклерами;
• как отказаться от договора и что означает согласие на немедленное начало работы.

Согласие на услуги маклера не обязывает покупать квартиру. Обязательство купить недвижимость возникает из отдельного договора, который оформляет нотариус. Но условия оплаты посредничества и дополнительных расходов принимаются раньше — их проверяют до согласия на услугу.

Кто платит комиссию и сколько она составляет

При покупке описанного выше жилья частным лицом комиссию могут распределить по-разному. Важен не только тот, кто первым обратился к посреднику, но и то, какие договоры заключили продавец и покупатель. Правило из аренды «платит только заказчик» на покупку не переносится.

Ограничения на распределение комиссии установлены в §§656c–656d BGB. Они защищают покупателя, который действует как частное лицо, а не в рамках своего бизнеса. Эта защита может сохраняться и при покупке квартиры для сдачи в аренду: намерение получать личный доход от своего жилья ещё не делает человека предпринимателем. Поэтому фраза «квартира покупается под сдачу» не означает, что на покупателя можно переложить всю комиссию.

Размер вознаграждения стороны согласуют. Единой обязательной ставки и общего установленного законом потолка для покупателя нет. Общая комиссия часто составляет 5,95–7,14% цены жилья с НДС; сумма зависит от региона и договорённостей. Это оплата услуги целиком. Комиссию покупателя определяют условия его договора с маклером: она не обязательно равна всему проценту из этого диапазона.

В объявлении Käuferprovision означает комиссию покупателя. Пометка inkl. MwSt. показывает, что НДС уже включён. Если из контракта непонятно, сколько придётся заплатить и учтён ли налог, покупатель запрашивает эти условия письменно до согласия на услугу.

Условный пример: квартира стоит 400.000€, а комиссия покупателя согласована в размере 3,57% с НДС. Расчёт: 400.000€ × 3,57% = 14.280€. Если продавец по своему контракту должен столько же, общая комиссия составит 14.280€ + 14.280€ = 28.560€.

Комиссия — один из расходов сверх цены жилья, наряду с налогом на покупку и оформлением сделки. Эти суммы входят в бюджет покупки жилья в Германии. При ипотеке заранее уточняют, какие из них банк готов профинансировать, а какие придётся оплатить собственными деньгами.

Ипотечный брокер команды Tupa-Germania Александр Тротт помогает оценить возможности финансирования и подобрать ипотеку. Он также может помочь с поиском жилья по профессиональной базе предложений с учётом бюджета и пожеланий покупателя. У выбранного объекта может быть свой маклер: условия его работы и комиссию покупатель проверяет отдельно.

Как проверить маклера и сведения об объекте

Перед началом работы покупатель проверяет, кто оказывает услугу и откуда взяты сведения о жилье. В разделе сайта Impressum указаны имя или название компании, контакты и данные надзорного органа. Для работы маклером по недвижимости требуется разрешение по §34c GewO. В указанном ведомстве можно уточнить, действует ли разрешение.

Допуск к деятельности не означает, что посредник добросовестно и умело изучил объект. Клиент скорее всего выяснит это только в процессе работы. Готовность объяснить нюансы контракта, например, комиссию и условия, тоже помогает оценить, насколько продуктивна будет работа с этим конкретным исполнителем.

Часть сведений в объявлении маклер получает от владельца. Без отдельного поручения он не обязан проводить техническое обследование и заново проверять каждое сообщение продавца. Но если посредник знает о важной проблеме, например о протечках крыши, он должен рассказать о ней покупателю. Сведения, которые вызывают обоснованные сомнения, нельзя подавать как проверенные факты.

Поэтому слова «крыша в хорошем состоянии» мало информативны без источника. Покупатель выясняет, кто сделал такой вывод: владелец, маклер после обычного просмотра или специалист после обследования. В последнем случае можно запросить заключение и посмотреть, что именно проверял эксперт.

До решения о покупке запрашивают документы, которые позволяют проверить важные параметры жилья:

• план помещений и расчёт площади — для сравнения с объявлением;
• сведения об известных дефектах, ремонтах и проведённых экспертизах;
• энергосертификат и доступные данные о расходах на отопление;
• для квартиры в доме с несколькими собственниками — протоколы собраний, сведения о запланированных работах и дополнительных взносах.

Проверка энергосертификата помогает разобраться в показателях энергоэффективности здания. Но по нему нельзя узнать обо всех дефектах. При сырости, трещинах или неясном объёме будущего ремонта состояние жилья проверяет строительный эксперт.

Ответы о состоянии жилья и важных условиях покупки лучше получать письменно и сохранять вместе с Exposé. Если объявление, документы и слова продавца расходятся, покупатель выясняет причину до подписания договора у нотариуса.

Когда платить комиссию и что будет, если покупка сорвётся

Обычно право на комиссию появляется после заключения договора покупки у нотариуса. Для этого должны выполняться два условия: договор с маклером имеет силу, а покупка состоялась благодаря его работе. Ждать передачи ключей и регистрации нового собственника для требования комиссии не обязательно.

Срок оплаты покупатель проверяет в контракте и счёте. Если у него и продавца отдельные договоры с равной комиссией, каждый платит по своим условиям. Если же покупатель возмещает часть комиссии продавца, порядок другой: сначала продавец оплачивает свою часть, затем покупателю предоставляют подтверждение, и только после этого он обязан заплатить.

Если после просмотра покупатель отказался от объекта и сделка не состоялась, обычной комиссии за успешную покупку нет. Но посредник может попросить возместить расходы, если такая оплата была отдельно согласована. Покупатель проверяет, какой пункт договора предусматривает эти расходы, за что именно просят деньги и как рассчитана сумма. Общее упоминание расходов в контракте не означает, что покупатель обязан возмещать любые затраты посредника.

В договор покупки можно включить условие: он начнёт действовать только после одобрения кредита. Тогда право на комиссию тоже возникает после выполнения этого условия. Недостаточно просто рассчитывать, что банк даст ипотеку: зависимость покупки от кредита заранее согласуют с продавцом и записывают в нотариальном договоре.

Если договор покупки уже подписан и такого условия в нём нет, отказ банка не отменяет автоматически ни сделку, ни обязанность заплатить маклеру. Поэтому возможность получить ипотеку выясняют до подписания. Условие о кредите, если оно нужно, заранее обсуждают с нотариусом и продавцом.

Даже отмена уже заключённой сделки не всегда освобождает от комиссии. Например, добровольный отказ продавца и покупателя от продажи и недействительность договора могут иметь разные последствия. Чтобы понять, нужно ли платить посреднику, проверяют причину отмены и документы. Договоры, счета и подтверждения оплаты в такой ситуации сохраняют.

Можно ли отказаться от договора с маклером

У частного клиента обычно есть 14 дней, чтобы отказаться от договора, заключённого через интернет, по электронной почте или вне офиса маклера. Это право называется Widerruf. Если обычный контракт заключён в офисе, общего права передумать в течение 14 дней нет.

Отсчёт начинается после заключения договора, но только если клиенту правильно сообщили о сроке и порядке отказа. Эту информацию часто присылают отдельной памяткой. Если нужного разъяснения не было, право на отказ может сохраняться дольше — по общему правилу не более 12 месяцев и 14 дней после заключения договора. Чтобы проверить срок, смотрят весь комплект писем и приложений.

Маклер может предложить начать работу сразу, не дожидаясь конца этих 14 дней: например, передать сведения об объекте или организовать просмотр. Согласие на раннее начало ещё не лишает клиента права отказаться. Это право прекращается до конца срока, только если выполнены все три условия:

• клиент заранее прямо согласился на начало работы до конца 14 дней;
• он подтвердил, что понимает: после полного выполнения услуги отказаться от договора уже не получится;
• маклер полностью выполнил согласованную услугу.

Если договор заключён вне офиса, согласие на раннее начало работы передают в сохраняемом виде, например в письме.

После отказа от договора уже выполненная работа не всегда бесплатна. Маклер может потребовать оплатить её — это называется Wertersatz. Для такого требования клиент должен был явно попросить начать работу до конца срока отказа и заранее получить предусмотренные законом разъяснения, в том числе о возможной оплате. Поэтому после отправки Widerruf проверяют, есть ли причины для такого счёта и как рассчитана сумма.

Отказ направляют посреднику так, чтобы сохранить текст и дату отправки. В сообщении достаточно ясно написать о решении отказаться и указать, к какому договору оно относится; объяснять причину не требуется. Отказ от услуг маклера не отменяет отдельный договор покупки жилья у нотариуса.

Прекратить длительный поиск жилья — другой вопрос. Если срок Widerruf уже прошёл, нужно посмотреть, на какой срок выдан заказ и как его можно прекратить. Завершение сотрудничества не всегда избавляет от комиссии: она может сохраниться, если клиент позже купил жильё, найденное этим маклером.

Нужно ли платить за бронирование недвижимости

Для покупки жилья платить за бронь не обязательно. Если такой платёж предлагают, сначала выясняют, что покупатель получает за деньги: снятие объявления, прекращение показов, отказ от переговоров с другими кандидатами или только передачу продавцу сообщения об интересе.

Обещание маклера «держим квартиру за вами» ещё не гарантирует покупку. Если продавец ни на что не согласился, он может продолжить переговоры с другими людьми. Поэтому покупатель проверяет письменные условия брони и то, какие обязательства берёт на себя собственник.

Стандартное условие договора о невозвратной плате за бронирование в Германии недействительно. Если бронь не даёт покупателю существенных преимуществ при покупке, маклер не может оставить деньги себе независимо от результата.

Это не значит, что запрещены любые соглашения о бронировании. Если условия отдельно обсуждались с клиентом или обязательства принимает и продавец, соглашение оценивают с учётом этих обстоятельств. Перед оплатой покупатель уточняет:

• На какой срок объект резервируют и кто подписывает обязательство?
• Перестанут ли маклер и продавец показывать жильё другим людям и вести с ними переговоры?
• Зачтут ли платёж в счёт комиссии или цены недвижимости?
• Когда деньги вернут, в том числе при отказе банка или продавца?

Если посредник требует немедленного перевода, но не объясняет условия возврата и обязательства продавца, непонятно, за что покупатель платит. Подписание и оплату разумно отложить до получения этих сведений.

Что делать со спорным счётом или уплаченной бронью

Сначала выясняют, за какую услугу выставлен счёт и где согласована её оплата. Недовольство работой маклера или высокая сумма ещё не означают, что можно не платить. Для возражения нужна конкретная причина: например, комиссия не была согласована, покупка не состоялась или деньги за бронь удержали по спорному условию договора.

1. Сохранить объявление, Exposé, переписку, договор с посредником, информацию о праве на отказ, счёт и подтверждения платежей.
2. Запросить расчёт суммы и пункт договора, по которому нужно платить. При споре о разделении комиссии выяснить условия для продавца. Если покупатель возмещает его расходы, запросить также подтверждение уже внесённой продавцом оплаты.
3. Письменно объяснить, с чем именно покупатель не согласен и почему. Если деньги уже перечислены, указать платёж, причину возврата и срок для ответа.
4. Если договориться не удалось, передать документы специалисту по таким спорам. Письма из суда нельзя оставлять без внимания: срок ответа может быть указан в самом письме.

Короткий запрос на немецком:

Bitte erläutern Sie, auf welcher vertraglichen Grundlage Sie den Betrag fordern und wie er berechnet wurde. Bitte senden Sie mir die dazugehörigen Vertragsunterlagen.

Перевод: «Пожалуйста, поясните, на каком договорном основании вы требуете эту сумму и как она рассчитана. Прошу прислать соответствующие договорные документы».

Если обе стороны заключили договоры с маклером, покупатель может потребовать показать договор продавца и сообщить сведения, нужные для проверки комиссии. Это позволяет сопоставить условия оплаты, но не даёт доступа ко всем банковским данным продавца. При отдельных контрактах факт, что продавец не заплатил, ещё не освобождает покупателя от обязанности заплатить свою комиссию. А при возмещении расходов продавца подтверждение его оплаты — обязательное условие платежа покупателя.