Жизнь в Германии
Kieselweg, 1 69190 Deutschland, Walldorf -

Выбор консультантов при покупке недвижимости

Выбор консультантов при покупке недвижимости
Бизнес в Германии
2014-02-04~7 минут99746

Основной проблемой, которую приходится преодолевать потенциальным инвесторам при покупке недвижимости в Германии, является отсутствие полной и непротиворечивой информации на эту тему. Интернет заполнен сотнями статей на сайтах разных фирм и тысячами сообщений на формах, которые не столько помогают, сколько сбивают с толку. А черпать знания из немецких источников часто не позволяет слабое знание языка.

В итоге, перед состоятельным человеком встаёт вопрос: лезть во все эти дебри самостоятельно или же прибегнуть к услугам консультантов? Оба варианты возможны, и оба чреваты потерями денег и времени. Главное - примерно понимать, что вообще предстоит сделать. Давайте рассмотрим основные этапы инвестирования в немецкую недвижимость.

Выбор доходной недвижимости

Для того, чтобы инвестировать в объект недвижимости, надо сначала его найти. Для этого надо хоть немного разбираться в том, что вообще представляет из себя инвестиционный бизнес. Понятно, что интернет сейчас предоставляет массу возможностей для поиска. Но ко мне не раз обращались за советом читатели, которые планировали найти в Германии доходный дом и таким образом сделать выгодное вложение. Практически во всех случаях я обнаруживал полное незнание немецких реалий. А без понимания того, как “тикает” Германия, хотя бы на базовом уровне, при самостоятельном выборе объекта придётся полагаться в основном на удачу.

Общение с владельцами или маклером

После того, как предложение найдено, придётся посетить объект, чтобы рассмотреть его поближе. Фотографии в интернете - это только картинки, которые не дают полной информации об объекте. Для этого придётся связаться в представителем владельца или с ним самим, чтобы договориться о встрече. Если есть языковой барьер, то значит необходимо найти переводчика. Наверняка, при ближайшем рассмотрении возникнет немало вопросов. Да и обсуждение цены - вещь важная, ведь нельзя упускать случая поторговаться.

Изучение документации

Каждая постройка в Германии имеет пухлую папку документации. Это планировка помещений и занятой земли, и энергетический паспорт, и бумаги владельца, и выписка из земельной книги, и прочая техническая документация, а в случае доходной недвижимости инвестора также будет интересовать арендные договоры, расходы на содержание и прочая финансовая отчётность за прошлые годы. Нужно иметь представление, какие бумаги необходимы, чтобы не пропустить ничего важного.

Заключение сделки

Если решение о покупке принято, то нужно назначить приём у нотариуса, так как заключение сделок в сфере недвижимости возможно только в его присутствии. Обычно, нотариус не сможет принять кого сразу, ведь график у него расписан на много дней вперёд. Когда я покупал квартиру, моей очереди к нотариусу пришлось ждать около трёх недель. У нотариуса нужно будет заслушать договор, подтвердить, что все его пункты ясны и поставить подпись. Крайне важно  действительно понимать договор.

Финансирование

Для того, чтобы заплатить за недвижимость, сначала  нужно открыть счёт в немецком банке и положить или перевести на него деньги. Если понадобится кредит, то тогда придётся сначала договориться о его условиях ещё до заключения сделки и заручиться гарантией банка о предоставлении финансирования. Не факт, что банк, в котором будет открыт счёт, также поможет с займом. И совсем не факт, что условия в этом конкретном банке будут наилучшими.

Примерное представление можно получить из статьи о том, как я брал ипотеку в Германии. Но между финансированием частного жилья и бизнес-объекта есть большая разница. В случае доходной недвижимости немецкие банки охотно пойдут на сотрудничество с нерезидентами при наличии хорошего бизнес-плана и суммы от 100000€. При этом можно рассчитывать на кредит до 50% от стоимости объекта.

Надо также иметь ввиду, что во многих случаях получение кредита - это не очень быстрая процедура. Порой, это занимает месяцы. Для наиболее эффективного поиска и получения кредита лучше всего обращаться к консультантам, о чём расскажу подробнее ниже.

Работа с бумагами

Подписание договора - это ещё только начало бумажной волокиты. Затем начнётся бурный процесс, в ходе которого будут приходит счета и письма из различных немецких ведомств. С этим нужно будет оперативно разбираться. Из основных действий тут будут оплата налога на покупку жилья, внесение записей в земельный реестр, расчёты с нотариусом и общение с банком.

Открытие фирмы

Так как речь идёт о доходной недвижимости, то, возможно, потребуется открыть фирму. Речь не только об оптимизации налогов, но и о том случае, когда планируется получение бизнес-визы. Здесь также понадобится пройти массу различных бюрократических процедур, начиная от составления бизнес-плана и заканчивая регистрацией фирмы. В этом разделе есть несколько статей на эту тему.

Переезд в Германию

Если инвестиции в доходную недвижимость делались для того, чтобы переехать в Германию на постоянное место жительства, то предстоит получить разрешение на пребывание, поиск места проживания, переезд семьи и многое-многое другое.

Управление объектом недвижимости

Если речь идёт о том, чтобы получать от инвестиции доход, то придётся заниматься массой операционной работы. Ведь покупка недвижимости - это трата денег. А инвестиция подразумевает доход. Для его получения придётся сдавать помещения в аренду, общаться с клиентами, заключать страховки и так далее, в общем, вести бизнес.

Резюме

Из такого беглого анализа становится ясно, что человек, решивший самостоятельно заниматься инвестициями в немецкую недвижимость с целью переезда в Германию, должен обладать, как минимум, следующими навыками:

  • Знание немецкого языка или наличие переводчика
  • Знание основных реалий немецкой жизни
  • Иметь возможность, как минимум, краткосрочного (до 3-х месяцев) пребывания в Германии для совершения всех необходимых бюрократических процедур
  • Наличие немецкого почтового адреса для получения корреспонденции от немецких ведомств
  • Наличие или возможность открытия расчётного счёта в немецком банке
  • Помимо всего этого, не помешают навыки инвестора, бизнесмена и владельца недвижимости.

Разумеется, есть потенциальные мигранты, которым всё это под силу. Но, смею предположить, что их не так много. В большинстве случаев иностранцу придётся так или иначе общаться с консультантами на разных этапах всего процесса. Скорее всего этот вариант будет не только самый выгодный, но и вообще единственный.

Выбор подходящего консультанта.

Прежде всего, встаёт вопрос о доверии. Во многих случаях придётся общаться с абсолютно незнакомыми людьми, поэтому фактор удачи будет играть немалую роль. Могу лишь посоветовать обращать внимание на то, как долго консультант уже находится на рынке, какие именно услуги он чаще всего оказывает и есть ли отзывы клиентов.

С точки зрения конечной выгоды от инвестиции, узкоспециализированные консультанты могут оказаться не самыми оптимальными партнёрами даже не по причине злого умысла с их стороны, а просто из-за характера своей деятельности. Например, посредник по приобретению недвижимости заинтересован только в том, чтобы продать объект. Его мало волнуют последующие шаги покупателя, а также перспективы управления инвестицией. А консультант по открытию фирмы может ничего не знать о том, какие шаги нужно предпринять на этом этапе для получения долгосрочной визы. Поэтому следует выбирать услуги фирм, предлагающих максимально полный спектр поддержки. В этом случае существенно снижается риск осуществления непродуманных шагов, ведущих к денежным потерям или длительным задержкам. Это связано с тем, что консультанты вынуждены тщательно продумывать порядок действий, ориентируясь на конечную цель своего клиента.

Консультант, который в последствии будет управлять недвижимостью, сам заинтересован в том, чтобы найти надёжный и выгодный объект инвестиции, гарантирующий денежный поток. Он также заинтересован в том, чтобы при открытии фирмы были подготовлены нужные учредительные документы, написан правильный бизнес-план, способствующий беспрепятственному получению вида на жительство клиента, так как в конечно итоге, именно за это консультант получит деньги.

  КОММЕНТАРИИ (6)

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Сергей

Добрый день.

Не могли бы Вы посоветовать грамотного консультанта по вопросам недвижимости в Германии.
Спасибо.

12/02/2016
Степан Бабкин

Здравствуйте, Сергей

На форме в разделе о недвижимости есть топик от immosave

Всего доброго

13/02/2016
ОТВЕТИТЬ
Александр

Аналитика простая- недвижимости это пасив где окупаемость порядка 8-10 лет , если не считать расходы на управляющию компанию и страховки и если это жилая недвижимость,Для оплаты-счет в немецком банке не обязательно открывать ,можно банковским переводом из России на основании договора купли продажи,в дальнейшем можно открыть счет в немецком банке , но не все банки открывают счета иностранцам,могу посоветовать попробывать сходить в Deutsche bank,полное оформление занимает порядка 9-11 месяцев -пользоваться можно как правило после оплаты суммы по договору примерно через 2-4 месяца после подписания
На рынке присутствуют рускоговорящие агенты ,проверять подлиность лицензии -можно через торгово -промышленную палату в Москве.
Кореспонденция может приходить на их немецкий адрес
Если вы плохо говорите по немецки нотариус на сделку заранее приглашает присяжного переводчика,оплата за Ваш счет, как и услуги нотариуса
Разумеется в дальнейшем с доходов оплачивается налог
Очень правильно написано в статье -перед покупкой нужно приезжать и смотреть на месте -С откровенным криминалом не сталкивался ,но увидеть по соседству заброшенный дом или дома шанс есть,равно как пустующий магазин или офис в не проходном месте если это коммерция
Я бы не советовал просто так покупать разрушающийся дом если нет планов на стройку или реконструкцию даже по очень смешной цене
есть так же определенные правила по жилой недвижимости и долгосрочным аредаторам, кто проживает более 10 лет и ценам на аренду ,как правило на сайте ратуши можно найти диапазон цен .
По моим наблюдениям плохо пользуются спросом угловые дома .а так же казино и салоны красоты,Крупные города и университетские городки более доходны , и имеют другие условия ,как и цены

14/02/2014
ОТВЕТИТЬ
Andrey Buldakoff

Добрый день Степан
а может есть какая то аналитика на счет выгодности таких покупок ? ведь наверное какие нибудь инвест компании проводят аналитику и публикуют отчеты ?

06/02/2014
Степан Бабкин

Привет, Андрей.

В планах есть статья на тему анализа доходности коммерческой недвижимости в разных городах Германии.

Но вообще, это как раз дело консультантов, анализировать рынок, исследовать отчёты. Для меня это уже черезчур глубокое погружение в тему. Конечно, если мне станет интересно написать на эту тему, я напишу что-то.

Я вижу своей задачей в этой теме не прямые консультации, а прежде всего публикация общей информации, которая позволит читателям быть более подготовленными к беседе с профессиональными консультантами. Одно дело, когда человек приходит на консультацию без понятия, и совсем другое, когда у него с собой уже примерный список того, чего он хочет получить.

По приоритету я думал ещё разобрать расходы на содержание недвижимости, как частной, так и коммерческой. Потом буду собирать информацию по городам.

Хорошего дня!

06/02/2014
Andrey Buldakoff

Спасибо большое за ответ
я наверное больше имел ввиду даже не статью а может ссылки на сайты с аналитиками по аналогии с нашим rbc
хотя статья это было бы очень круто

еще раз спасибо.

06/02/2014
ОТВЕТИТЬ