Выгодно ли в Германии строить бизнес на аренде недвижимости

Приобретение недвижимости в Германии с целью получения прибыли от сдачи её в аренду или ведение другого бизнеса.

Выгодно ли в Германии строить бизнес на аренде недвижимости

Немецкий рынок недвижимости

Покупка доходной недвижимости - вид инвестиций в Германии, который привлекает немцев и иностранцев. На первый взгляд, всё просто: нашёл подходящий объект, взял кредит, купил, сдал в аренду - и всё! Нужно вникнуть в тему, чтобы заметить, почему успешных инвесторов немного.

Покупка недвижимости в Германии дело прибыльное. Финансовый кризис, низкие проценты по сберегательным вкладам, инфляция - это гонит инвесторов искать тихие гавани, где они могут если не приумножить, то хотя бы сохранить деньги. И немецкая недвижка выглядит крайне привлекательно. Цены на аренду стабильно растут, проценты по ипотеке падают, предложений на рынке масса. Мысль вложить деньги в сектор немецкого жилья выглядит довольно здравой.

В 2018 году инвесторы вложили 65 млрд. евро в немецкую недвижимость. Это на 3 млрд. евро меньше, чем годом ранее. Причина проста: цены на недвижимость в мегаполисах слишком высокие. Особенно в Берлине, Гамбурге и Мюнхене.

Исследования показывают, что возможности инвесторов для вложений в недвижимость в Германии достигли предела. Время большого роста цен закончилось. Возможно, падение инвестиций является прямым следствием переоценки недвижимости.

В 2019 арендная плата в Германии выросла примерно на 4,3%, а цены на приобретение жилья - на 7,9 %.

Если смотреть с точки зрения частника, который выбирает между покупкой квартиры в Германии для проживания в ней или арендой, для резидента решение очевидно. При наличии капитала в размере 20% стоимости, выгоднее взять ипотеку, чем платить аренду.

Я купил первое жильё в конце 2011 и продал в 2019 в полтора раза дороже, чем на момент заключения сделки.

Новостройка в Германии под сдачу в аренду

Судя по активности инвесторов в недвижимость, бум цен заканчивается.

Основная проблема, которую приходится преодолевать потенциальным инвесторам - отсутствие полной и непротиворечивой информации. Интернет заполнен сотнями статей на сайтах разных фирм и тысячами сообщений на формах, которые не столько помогают, сколько сбивают с толку. А черпать знания из немецких источников часто не позволяет слабое знание языка.

Перед состоятельным человеком встаёт вопрос: лезть во все эти дебри самостоятельно или прибегнуть к услугам консультантов? Оба варианты возможны, и оба чреваты потерями денег и времени. Главное - примерно понимать, что вообще предстоит сделать.

Фонд Exporo торгует паями в немецкой недвижимости на базе Crowdfunding. Застройщики публикуют предложения, клиенты оценивают проекты и выкупают части, фактически обеспечивая финансирование. Доход в среднем 3-6% годовых. Инвестировать разрешается минимум от 500€. Доли в построенных объектах торгуются прямо на платформе, как ценные бумаги.

EXPORO

Рассмотрим основные этапы самостоятельного инвестирования в немецкую недвижимость.

Выбор доходной недвижимости

Чтобы инвестировать в объект, надо сначала найти подходящий вариант. Для этого необходимо разбираться, что вообще представляет из себя инвестиционный бизнес. Интернет предоставляет массу возможностей для поиска.

Но читатели обращаются за советами, планируя найти в Германии доходный дом. В дискуссии обнаруживается полное незнание немецких реалий. А без понимания, как “тикает” Германия, на базовом уровне, при самостоятельном выборе объекта придётся полагаться на удачу.

Общение с владельцами или маклером

Когда предложение найдено, придётся посетить объект, рассмотреть поближе. Фотографии в интернете - просто картинки, которые не дают полной информации. Придётся связаться с представителем владельца, чтобы договориться о встрече. Языковой барьер подразумевает переводчика. Наверняка, при ближайшем рассмотрении возникнут вопросы. Да и обсуждение цены - вещь важная, нельзя упускать случая поторговаться.

Изучение документации

Каждая постройка в Германии сопровождается пухлой папкой документации.

Нужно иметь представление, какие бумаги необходимы, чтобы не пропустить ничего важного.

Заключение сделки

Если решение о покупке принято, нужно назначить приём у нотариуса. Заключение сделок возможно только через нотара. Нотариус не сможет принять сразу, график расписан на много дней вперёд.

Когда я покупал квартиру впервые, очереди к нотариусу пришлось ждать три недели. Во второй раз - полтора месяца.

Нотариус зачитывает договор и убеждается, что все пункты ясны. Он также заверяет подписи сторон.

Крайне важно действительно понимать контракт. Поэтому при отсутствии достаточных знаний немецкого придётся оплатить услуги сертифицированного переводчика, сопровождающего сделку.

Финансирование

Получить кредит под покупку бизнес-недвижимости можно даже нерезиденту. Реалистичные условия для ипотеки - минимум 100000€ своих инвестиций, составляюшие не менее 50% общей стоимости объекта. Если недвижимость стоит полмиллиона, нужно показать 250000€ капитала, чтобы относительно без проблем взять в долг в немецком банке на оставшуюся часть.

При обращении в банк в Германии за кредитом, оформите презентационную часть бизнес-проекта. Банкирам важно достоверно убедиться, что прогноз на возврат денег реалистичен. Иначе предложат высокие ставки или откажут.

Обычно платить за недвижимость нужно с предварительно открытого счёта в немецком банке. Но по договорённости с продавцом, разрешается положить или перевести деньги на счёт владельца жилья.

Если понадобится кредит, придётся сначала договориться об условиях до заключения сделки и заручиться гарантией банка о предоставлении финансирования. Не факт, что банк, в котором открыт счёт, также поможет с займом. И совсем не факт, что условия в конкретном банке будут наилучшими.

Представление о финансировании можно получить из статьи об ипотеке в Германии. Но между кредитом на частное жильё и бизнес-объект есть разница.

Получение кредита - не быстрая процедура. Часто занимает месяцы.

Работа с бумагами

Подписание договора - лишь начало бумажной волокиты. Запускается бурный процесс: приходят счета и письма из различных немецких ведомств. С вопросами требуется оперативно разбираться:

Открытие фирмы

Доходная недвижимость как форма предпринимательства подразумевает регистрацию фирмы в Германии.

Понадобится пройти массу различных бюрократических процедур, начиная от составления бизнес-плана и заканчивая регистрацией.

Управление

Чтобы получать от инвестиции доход, придётся заниматься операционной работой. Покупка недвижимости - это трата денег. А инвестиция подразумевает прибыль.

Придётся сдавать помещения в аренду, общаться с клиентами, заключать страховки - вести бизнес.

Резюме

Из беглого анализа ясно, что человек, решивший самостоятельно заниматься инвестициями в немецкую недвижимость с целью переезда в Германию, должен обладать, как минимум, следующими навыками:

Разумеется, существуют потенциальные иммигранты, которым под силу решать проблемы самостоятельно. Но в большинстве случаев иностранцу придётся с консультантами на разных этапах процесса.

Выбор консультанта

Важнее всего вопрос доверия. Придётся общаться с абсолютно незнакомыми людьми. Фактор удачи играет немалую роль.

Советую обращать внимание:

С точки зрения конечной выгоды от инвестиции, узкоспециализированные консультанты окажутся не самыми оптимальными партнёрами. Причина не в злом умысле, а характер деятельности.

Например, посредник по приобретению недвижимости заинтересован в продаже объекта. Его мало волнуют последующие шаги покупателя, перспективы управления инвестицией.

Консультант по открытию фирмы может ничего не знать, какие шаги нужно предпринять для получения немецкого ВНЖ.

Выбирайте специалистов, предлагающих полный спектр поддержки. Так существенно снижается риск осуществления непродуманных шагов, ведущих к денежным потерям или длительным задержкам. Иммиграционные бизнес-консультанты вынуждены тщательно продумывать порядок действий, ориентируясь на конечную цель клиента.

Консультант, который управляет недвижимостью, сам заинтересован в поиске надёжного и выгодного объекта инвестиции, гарантирующего денежный поток. Он также заинтересован, чтобы при открытии фирмы подготовили правильные учредительные документы, написали бизнес-план, способствующий беспрепятственному получению вида на жительство.

Доход от владения

Смотреть только на капитал и цену объекта, чтобы получить адекватную оценку перспектив извлечения прибыли, недостаточно.

Большую роль играет местоположение недвижимости. Цены по регионам и по городам распределены неравномерно. При поиске выгодных объектов для капиталовложения в Германии, следует учитывать отношение между ценой покупки жилья и сдачи в аренду. Если в среднем по Германии на 2020 цена квадратного метра трёхкомнатной квартиры 4000€, то в Баварии 5000€, а в Мюнхене - 8000€. Цены на аренду в Мюнхене выше, чем в других городах, но не в разы.

Для наглядности, приведу конкретный пример. Допустим, в наличии 200000€. При таком капитале реалистична покупка двухкомнатной квартиры в Германии. Средний размер немецкой двушки - 60 м². В Мюнхене 60 x 8000€ = 480000€. Получается, у инвестора в наличии 41,7% стоимости жилья, 280000€ придётся брать взаймы. Нельзя сбрасывать со счетов сопутствующие расходы - 10%. Итоговая задолженность - 320000€.

Аренда двушки в Мюнхене в среднем составляет 19€ за квадратный метр. Значит, реалистично сдать за 1140€. Если инвестор сдаст квартиру, это принесёт 13680€ в год.

Процент по ипотеке составит примерно 1,5%. На проценты банку в первый год уйдёт 4800€. 8880€ дохода от аренды пойдёт на покрытие тела кредита, если оставить за скобками расходы на содержание жилья. Как видите, двушка в Мюнхене при таком раскладе в принципе не окупаемая, потому что за те 50 лет, что потребуются на выплату долга, квартира станет дряхлой и владельцу придётся брать ещё один кредит на капитальный ремонт. Если доживёт.

Теперь возьмём провинциальный город Бонн и инвестора с двумя сотнями тысяч евро в кармане. Здесь квадратный метр двушки обойдётся в 3330€. Цена квартиры составит 60 x 3330€ = 199800€. Нужен кредит только на сопутствующие затраты - 20000€. Годовой доход от сдачи составит 10,21€ x 60 кв.м x 12 месяцев = 7350€. Отнимаем 3000€ на проценты банку, получаем 4350€, которые можно пустить на покрытие задолженности. Размер кредита гораздо меньше, поэтому в данном случае можно вести речь о наличии рентабельности в таком капиталовложении.

Конечно, расчёты в примерах не на 100% отражают реальность, потому что параметров рентабельности гораздо больше. Например, нужно учитывать

Для составления полной картины прибыльности покупки лучше привлечь специалистов, которые знают рынок.

Но даже утрированные примеры позволяют понять, что при оценке объекта с точки зрения доходности, инвестору важно учитывать, окупаемая ли недвижимость в принципе в данном регионе, и когда она окупится полностью.

Сам факт окупаемости не является чем-то сугубо положительным или отрицательным. В разных случаях это может иметь различный эффект. Большие расходы на ипотеку обернутся налоговыми послаблениями для бизнеса. Если параллельно инвестициям в недвижимость существуют также иные доходы - хорошо. Другое дело, что окупаемость - один из параметров, на который смотрят банкиры при выдаче кредита и чиновники при получении ВНЖ.

Перспективы строительства офисов в Германии

Немцы переезжают жить в большие города, чтобы стало проще искать работу. В городах Германии чаще трудятся в офисе: в течение многих лет спрос на офисные помещения показывает стабильный рост. Это открывает инвесторам массу возможностей - но лишь при стратегическом мышлении и разработке новых концепций.

Письменный стол, компьютер, телефон: для многих немцев рабочее место выглядит именно так. Согласно исследованию, проведенному Институтом немецкой экономики, в 23 из 90 отраслей, включая сферу услуг и государственный сектор, сотрудники работают преимущественно в бюро. Так трудятся 25% работников, которые платят взносы социального страхования. В целом, занятость в офисах увеличилась за прошедшее время на 9,6% и составила 7,8 млн. человек. Наибольший рост заметен в крупных городах. Например, в Берлине 500000 сотрудников работают в офисе, что на 17% больше, чем в 2013. В Мюнхене количество клерков выросло на 13% до 380 тысяч, а в Гамбурге, Франкфурте и Дюссельдорфе увеличилось на 9-10%.

Согласно прогнозу Института, тенденция, привлекательная для инвесторов в офисную недвижимость, продолжится в дальнейшем. К 2035 ожидается рост офисной занятости на 6-13%.

Бизнес-недвижимость в Германии в настоящее время пользуется спросом, но долго так продолжаться не может.

«Даже города не смогут долго игнорировать демографические изменения», - объясняют эксперты.

Институт опасается, что число из-за общего сокращения населения ЕС, количество сотрудников к 2035 году сократится. Тогда потребуется меньшее количество офисных помещений, площади будут простаивать впустую. Одновременно, вероятно, будет наблюдаться и нехватка жилья.

«Строить обычные офисы недостаточно. Инвесторам необходимо разрабатывать более гибкие концепции для использования пространства и в будущем».

В связи с этим, уже на этапе планирования следует предусмотреть возможное повторное использование помещений в качестве жилой недвижимости. Это увеличит затраты на строительство, но окупится в долгосрочной перспективе.

Покупка недвижимости и бизнес-виза

С точки зрения бизнес-миграции, покупка доходной недвижимости может стать основанием для получения вида на жительство в Германии.

Конечно, речь идёт не о двухкомнатной квартире, сдаваемой в аренду. Факт покупки немецкой недвижимости ещё не даёт права на проживание. Ничего не мешает владеть жильём из-за границы, получая прибыль.

Чтобы появились основания к получению долгосрочной визы, нужно, чтобы бизнес представлял интерес местным чиновникам с точки зрения развития экономики Германии. Здесь важную роль играют такие параметры, как размер инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, сулящий большие прибыли бизнес-план.

На юге Германии, где нет проблем с безработицей, бизнесмену для получения визы придётся убедить чиновников, что предприятие будет платить большие налоги. Вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение из Баварии или Баден-Вюртемберга при вложениях в жилую недвижимость, потому что в первое время рентабельность такого бизнеса будет низкой, и налогов получить не удастся.

А вот на севере, в регионах, где уровень безработицы высок, будут рады созданию рабочих мест для местных жителей и размеры налогов уже не так важны. Там перспектив получения разрешения на открытие бизнеса на базе доходной недвижимости больше.

04-02-2020, Степан Бабкин

благодарите

Статьи по теме:

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье по емэйлу Войти!

Комментарии и вопросы (45)

Спросить или комментировать

Дмитрий (13/12/2013)

Здравствуйте я покупаю жилье в Берлине был уже у нотариуса прочитал контракт на покупку жилья
Он мне сказал что подписать могу только через 2 недели такие законы и предложил если я улетаю то нужно подписать доверенность на его сотрудника что бы он подписал контракт на покупку квартиры и он вышлет мне счет на оплату у меня вопрос по поводу доверенность грозит ли мне что не будь
в дальнейшем
Заранее способом за ответ

Читать ветку: 4
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Анастасия Константиновна (31/01/2019)

Здравствуйте, Степан. Это все конечно понятно, статья очень полезная и мне она сейчас во многом помогла, но у меня остались еще вопросы и мне нужна ваша консультация, скажите пожалуйста когда это возможно и сколько стоит?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Виктор (05/12/2018)

Добрый день. Вопрос возможно банальный. Домовой сбор в случае сдачи своего жилья в аренду платится в любом случае. Он входит в варм для съемщика или платится еще отдельно владельцем квартиры?

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Александр (14/02/2018)

Добрый день!
В этой статье был поднят вопрос о налоговых послаблениях при покупке покупке квартиры в ипотеку, но эта тема, к сожалению была раскрыта не полностью. Может быть вы знаете на какие налоговые вычеты можно рассчитывать при покупке квартиры в ипотеку? При условии, что я работаю и плачу налоги в Германии. Есть ли разница в этих послаблениях если я куплю квартиру в ипотеку и сдам ее или сам буду в ней жить? Например, в России при покупке квартиры я могу вернуть НДФЛ в размере 2000000 рублей из налогов. Может быть можно вернуть ипотечную ставку из налогов или что-то в этом роде. И второй вопрос. Если я купил жилье в ипотеку и сдаю его, какими налогами облагается доход с аренды? Опять-таки, возможны ли возвраты из налогов (и какие) в этом случае. Наверно тут еще важно, что я уже имею ставку ~42% на основном рабочем месте.

Я понимаю, что полной информацией вы возможно не обладаете, но буду признателен за любые ответы!

Читать ветку: 4
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Максим Ляшенко (07/07/2016)

Здравствуйте Степан! Почитал комментарии и появился такой вопрос: если я сдаю одну квартиру, то могу не оформлять это как предпринимательство, если многоквартирный дом (допустим как 2 квартиры) то уже необходимо оформляться как предприниматель? Где находится эта граница?))

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Виктория (06/05/2016)

Здравствуйте Степан! Я нахожусь уже 3 года в Германии по визе на воссоединение семьи, мой муж здесь студент. Я пока не работаю. Мы недавно приобрели квартиру и задумываемся над приобретением многоквартирного дома для сдачи в аренду. Скажите пожалуйста какие возможности у меня есть чтобы остаться жить в Германии? Могу ли я в таком статусе открыть частное предпринимательство или же в этом нет необходимости? И можно ли просто владеть коммерческой недвижимостью без предоставления рабочих мест, но при этомрасчитывать на получение ПМЖ? Спасибо заранее.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Сергей (12/02/2016)

Добрый день.

Не могли бы Вы посоветовать грамотного консультанта по вопросам недвижимости в Германии.
Спасибо.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Nika Ageeva (08/02/2016)

Добрый вечер Степан!

Спасибо за ответ.Вот это я не поняла что за процесс получения ВНЖ.
Из-за квартиры ВНЖ не дают. Но это облегчит процесс его получения по другой причине. ???
Чем облегчит?
Спасибо за беспокойство С уважением Ника

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Вячеслав (14/04/2015)

Здравствуйте Степан!
У меня возник вопрос, у меня к примеру, имеются средства для покупки 5-ти квартир в Германии.
Отсюда вопрос, какие квартиры наиболее востребованы на рынке аренды жилья, одно, двух или трех комнатные квартиры? Как лучше поступить, купить на свои деньги 5 квартир или взять кредит в банке и купить 10 квартир? Будет ли овчинка стоить выделки?
Какие лучше покупать квартиры, в новостройке или б/у?
В каком на ваш взгляд городе лучше покупать квартиры для этой цели, с точки зрения соотношение цены квартиры к стоимости аренды (так сказать выжать максимум из вложений)
Ну и конечно, будет ли это хорошим основанием для бизнес иммиграции?

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Аскер (13/10/2014)

Здравствуйте, Степан. Меня интересует, то, что, выдается ли ПМЖ тем лицам кто купил в Германии бизнес-недвижимость и сдает её в аренду. Считается ли это основой для получения ПМЖ? Спасибо.

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Андрей М (17/04/2014)

Степан, здравствуйте.

А есть ли налог на доход от сдачи жилья? Если да, то придённые расчёты несколько неверны.

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Александр (14/02/2014)

Аналитика простая- недвижимости это пасив где окупаемость порядка 8-10 лет , если не считать расходы на управляющию компанию и страховки и если это жилая недвижимость,Для оплаты-счет в немецком банке не обязательно открывать ,можно банковским переводом из России на основании договора купли продажи,в дальнейшем можно открыть счет в немецком банке , но не все банки открывают счета иностранцам,могу посоветовать попробывать сходить в Deutsche bank,полное оформление занимает порядка 9-11 месяцев -пользоваться можно как правило после оплаты суммы по договору примерно через 2-4 месяца после подписания
На рынке присутствуют рускоговорящие агенты ,проверять подлиность лицензии -можно через торгово -промышленную палату в Москве.
Кореспонденция может приходить на их немецкий адрес
Если вы плохо говорите по немецки нотариус на сделку заранее приглашает присяжного переводчика,оплата за Ваш счет, как и услуги нотариуса
Разумеется в дальнейшем с доходов оплачивается налог
Очень правильно написано в статье -перед покупкой нужно приезжать и смотреть на месте -С откровенным криминалом не сталкивался ,но увидеть по соседству заброшенный дом или дома шанс есть,равно как пустующий магазин или офис в не проходном месте если это коммерция
Я бы не советовал просто так покупать разрушающийся дом если нет планов на стройку или реконструкцию даже по очень смешной цене
есть так же определенные правила по жилой недвижимости и долгосрочным аредаторам, кто проживает более 10 лет и ценам на аренду ,как правило на сайте ратуши можно найти диапазон цен .
По моим наблюдениям плохо пользуются спросом угловые дома .а так же казино и салоны красоты,Крупные города и университетские городки более доходны , и имеют другие условия ,как и цены

ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Andrey Buldakoff (06/02/2014)

Добрый день Степан
а может есть какая то аналитика на счет выгодности таких покупок ? ведь наверное какие нибудь инвест компании проводят аналитику и публикуют отчеты ?

Читать ветку: 2
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Елена (23/12/2013)

Скажите пожалуйста, ссылка на опытных консультантов - я понимаю это как бы ваше взаимное партнерство.. Как вы можете охарактеризовать данную компанию и их качество предоставляемых услуг, отзывы людей.. Заранее спасибо.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Иван Чуба (10/12/2013)

Осталось найти 100 000 евро, для старта :)

Читать ветку: 2
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ