Доходная Недвижимость в Германии

Приобретение недвижимости в Германии с целью получения прибыли от сдачи её в аренду или ведение другого бизнеса.

Доходная Недвижимость в Германии

Немецкий рынок недвижимости

Одним из видов инвестиций в Германии, который часто привлекает как самих немцев, так и иностранцев, является покупка доходной недвижимости. На первый взгляд, всё кажется очень просто: нашёл подходящий объект, взял кредит, купил, сдал в аренду - и всё! Я решил немного углубиться в тему, чтобы разобраться, действительно ли всё так просто и какие подводные камни тут скрыты от беглого взгляда.

Покупка недвижимости в Германии само по себе дело на данный момент прибыльное. Финансовый кризис, низкие проценты по сберегательным вкладам, инфляция - всё это гонит инвесторов искать тихие гавани, где они могут если не приумножить, то хотя бы сохранить свои деньги. И немецкий рынок недвижимости выглядит в этом смысле крайне привлекательно. Цены на аренду стабильно растут, проценты по ипотеке падают, при этом предложений на рынке масса. Так что сама по себе мысль вложить деньги в сектор немецкого жилья выглядит довольно здравой.

Если смотреть с точки зрения частника, который выбирает между покупкой квартиры в Германии для проживания в ней или арендой, для резидента всё относительно просто. При наличии своего капитала в размере хотя бы 20% от стоимости, ему уже скорее всего будет выгоднее взять ипотеку, чем платить аренду. Я купил себе жильё в конце 2011 и на данный момент оно стоит в полтора раза дороже, чем на момент заключения сделки.

Получение кредита на покупку недвижимости в Германии

Получить кредит под покупку бизнес-недвижимости можно даже нерезиденту. Реалистичные условия для ипотеки - это минимум 100000€ своих инвестиций, которые должны составлять не менее 50% от общей стоимости объекта. То есть, если недвижимость стоит полмиллиона, то нужно иметь хотя бы 250000€ своего капитала, чтобы относительно без проблем получить кредит в немецком банке на оставшуюся часть.

При обращении в банк в Германии за кредитом на покупку доходной недвижимости важно хорошо оформить презентационную часть своего бизнес-проекта. Банкирам важно достоверно убедиться, что прогноз на то, что им вернут деньги, реалистичен. Иначе либо они предложат очень высокие ставки, либо вообще откажут. Для тех, кто не особо в теме получения кредита в немецком банке лучше прийти на беседу туда вместе со своим бизнес-консультантом, который знает толк в подобных делах.

Доход от владения недвижимостью в Германии

Что касается инвестиций в немецкий рынок недвижимости с точки зрения получения дохода, то тут уже нужно быть более осмотрительным. Смотреть только на свой капитал и на цену объекта, чтобы получить адекватную оценку перспектив извлечения прибыли, будет явно недостаточно.

Очень большую роль играет местоположение недвижимости. Цены по регионам и по городам распределены очень неравномерно. Если в среднем по Германии на 2013-ый год цена одного квадратного метра трёхкомнатной квартиры составляет примерно 2600€, то в Баварии она равна 3600€, а в Мюнхене - 6000€. При этом, цены на аренду в Мюнхене тоже выше, чем в других городах, но не в разы. Поэтому при поиске выгодных объектов для капиталовложения в Германии, следует учитывать отношение между ценой покупки жилья и его аренды.

Для наглядности, приведу конкретный пример. Допустим, имеется в наличии 100000€ и вложить их хочется в рынок немецкого жилья. При таком капитале вряд ли можно придумать что-то иное, чем покупка двухкомнатной квартиры в Германии с целью сдачи её в аренду. Средний размер немецкой двушки - 60 кв.м. В Мюнхене она будет стоить примерно 60 x 5500€ = 360000€. То есть, у инвестора в наличии есть 28% от стоимости жилья, 260000€ ему придётся брать в ипотеку (на самом деле больше, ведь есть ещё масса сопутствующих расходов, например, налог на покупку, но я не буду усложнять расчёты). Аренда двушки в Мюнхене в среднем на данный момент составляет 13,82€ за квадратный метр. Значит, её можно будет сдать примерно за 820€. Если инвестор будет сдавать квартиру, то это принесёт ему около 10000€ в год. Процент по ипотеке составит примерно 2,6% (я беру очень грубо). В этом случае, только на проценты банку в первый год уйдёт 6750€. И лишь 3250€ дохода от аренды можно будет пустить на покрытие тела кредита, если оставить за скобками все расходы на содержание жилья. Как видите, двушка в Мюнхене при таком раскладе в принципе не окупаемая, потому что за те 20-30 лет, что потребуются на выплату долга, она станет дряхлой и придётся брать ещё один кредит на капитальный ремонт.

Теперь возьмём Гамбург и того же инвестора с сотней тысяч евро в кармане. Здесь квадратный метр двушки обойдётся ему в 3300€. Цена квартиры составит 60 x 3300€ = 198000€, что сразу же увеличивает процент начального капитала до 50%. На таких условиях ипотека будет дешевле, но оставим те же самые 2,6%, под которые получим кредит в 98000€. Аренда двушки в Гамбурге в среднем стоит 10,27€ за квадратный метр. Годовой доход от её сдачи составит 10,27€ x 60 кв.м x 12 месяцев = около 7400€. Отнимаем 2600€ на проценты банку, получаем 4800€, которые можно пустить на покрытие ипотеки. Причём, размер кредита в этом случае гораздо меньше, поэтому в данном случае уже можно вести речь о наличии рентабельности в таком капиталовложении.

Конечно, расчёты в примерах не на 100% отражают реальность, потому что параметров рентабельности на самом деле гораздо больше. Например, нужно учитывать рост цен на жильё, как быстро можно продать недвижимость, насколько легко найти арендатора и тому подобное. Для составления полной картины прибыльности покупки нужно будет привлечь опытных специалистов, которые хорошо знают рынок. Но даже эти утрированные примеры позволяют понять, что при оценке объекта с точки зрения доходности, инвестору очень важно учитывать, окупаемая ли недвижимость в принципе в данном регионе, и когда она окупится полностью.

Причём, сам факт окупаемости не является чем-то сугубо положительным или отрицательным. В разных случаях это может иметь разный эффект. Большие расходы на ипотеку могут обернуться налоговыми послаблениями для бизнеса. Это играет роль, если параллельно инвестициям в недвижимость существуют также иные доходы. Например, я, как частный предприниматель, могу списывать часть выплат по ипотеке с налоговой базы. Другое дело, что окупаемость - это один из параметров, на который смотрят банкиры при выдаче кредита.

Перспективы строительства офисов в Германии

Немцы переезжают жить в большие города, чтобы стало проще искать работу. В городах Германии чаще трудятся в офисе: в течение многих лет спрос на офисные помещения показывает стабильный рост. Это открывает инвесторам массу возможностей - но лишь при стратегическом мышлении и разработке новых концепций.

Письменный стол, компьютер, телефон: для многих немцев рабочее место выглядит именно так. Согласно исследованию, проведенному Институтом немецкой экономики, в 23 из 90 отраслей, включая сферу услуг и государственный сектор, сотрудники работают преимущественно в бюро. Так трудятся 25% работников, которые платят взносы социального страхования. В целом, занятость в офисах увеличилась за прошедшее время на 9,6% и составила 7,8 млн. человек. Наибольший рост заметен в крупных городах. Например, в Берлине 500000 сотрудников работают в офисе, что на 17% больше, чем в 2013. В Мюнхене количество клерков выросло на 13% до 380 тысяч, а в Гамбурге, Франкфурте и Дюссельдорфе увеличилось на 9-10%.

Согласно прогнозу Института, тенденция, привлекательная для инвесторов в офисную недвижимость, продолжится в дальнейшем. К 2035 году ожидается рост офисной занятости на 6-13%.

Бизнес-недвижимость в Германии в настоящее время пользуется спросом, но долго так продолжаться не может.

«Даже города не смогут долго игнорировать демографические изменения», - объясняют эксперты.

Институт опасается, что число из-за общего сокращения населения ЕС, количество сотрудников к 2035 году сократится. Тогда потребуется меньшее количество офисных помещений, площади будут простаивать впустую. Одновременно, вероятно, будет наблюдаться и нехватка жилья.

«Строить обычные офисы недостаточно. Инвесторам необходимо разрабатывать более гибкие концепции для использования пространства и в будущем».

В связи с этим, уже на этапе планирования следует предусмотреть возможное повторное использование помещений в качестве жилой недвижимости. Это увеличит затраты на строительство, но окупится в долгосрочной перспективе.

Покупка недвижимости и бизнес-виза

С точки зрения бизнес-миграции, покупка доходной недвижимости также может стать основанием для получения вида на жительство в Германии. Конечно, речь в этом случае идёт не о двухкомнатной квартире, сдаваемой в аренду. Важно понимать, что сам по себе факт покупки немецкой недвижимости ещё не даёт права на получение вида на жительство. Ничего не мешает владеть жильём из-за границы, в том числе и получая прибыль. Для того, чтобы появились основания к получению долгосрочной визы, нужно, чтобы бизнес представлял интерес местным чиновникам с точки зрения развития экономики Германии. Здесь важную роль играют такие параметры, как размер инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, сулящий большие прибыли бизнес-план и тому подобное.

На юге Германии, там, где нет проблем с безработицей, бизнесмену для получения визы придётся прежде всего убедить чиновников в том, что его предприятие будет платить большие налоги. Вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение из Баварии или Баден-Вюртемберга при вложениях в жилую недвижимость, потому что в первое время рентабельность такого бизнеса будет низкой, и налогов с него много получить не удастся. А вот на севере, в регионах, где уровень безработицы высок, будут рады созданию рабочих мест для местных жителей и размеры налогов им уже не так уж важны, поэтому там перспектив получения разрешения на открытие бизнеса на базе доходной недвижимости больше.

Важно также сказать о готовности банков выдавать кредиты бизнесменам, которые не являются резидентами Германии. Уже при наличии собственного капитала в 100000€ можно рассчитывать на поддержку в размере до 70% инвестиций. В то время как на покупку частного жилья подобной щедрости ждать не стоит. Иностранцу без вида на жительство имеет смысл обращаться в немецкий банк за кредитом тогда, когда у него есть капитал в размере от 300000€, или если его доходы сравнимы с хорошими немецкими зарплатами и не уступают им по надёжности.

04-02-2018, Степан Бабкин

Статьи по теме:

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье по емэйлу Войти!

Комментарии и вопросы (36)

Спросить или комментировать

Дмитрий (13/12/2013)

Здравствуйте я покупаю жилье в Берлине был уже у нотариуса прочитал контракт на покупку жилья
Он мне сказал что подписать могу только через 2 недели такие законы и предложил если я улетаю то нужно подписать доверенность на его сотрудника что бы он подписал контракт на покупку квартиры и он вышлет мне счет на оплату у меня вопрос по поводу доверенность грозит ли мне что не будь
в дальнейшем
Заранее способом за ответ

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Виктор (05/12/2018)

Добрый день. Вопрос возможно банальный. Домовой сбор в случае сдачи своего жилья в аренду платится в любом случае. Он входит в варм для съемщика или платится еще отдельно владельцем квартиры?

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Александр (14/02/2018)

Добрый день!
В этой статье был поднят вопрос о налоговых послаблениях при покупке покупке квартиры в ипотеку, но эта тема, к сожалению была раскрыта не полностью. Может быть вы знаете на какие налоговые вычеты можно рассчитывать при покупке квартиры в ипотеку? При условии, что я работаю и плачу налоги в Германии. Есть ли разница в этих послаблениях если я куплю квартиру в ипотеку и сдам ее или сам буду в ней жить? Например, в России при покупке квартиры я могу вернуть НДФЛ в размере 2000000 рублей из налогов. Может быть можно вернуть ипотечную ставку из налогов или что-то в этом роде. И второй вопрос. Если я купил жилье в ипотеку и сдаю его, какими налогами облагается доход с аренды? Опять-таки, возможны ли возвраты из налогов (и какие) в этом случае. Наверно тут еще важно, что я уже имею ставку ~42% на основном рабочем месте.

Я понимаю, что полной информацией вы возможно не обладаете, но буду признателен за любые ответы!

Читать ветку: 4
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Максим Ляшенко (07/07/2016)

Здравствуйте Степан! Почитал комментарии и появился такой вопрос: если я сдаю одну квартиру, то могу не оформлять это как предпринимательство, если многоквартирный дом (допустим как 2 квартиры) то уже необходимо оформляться как предприниматель? Где находится эта граница?))

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Виктория (06/05/2016)

Здравствуйте Степан! Я нахожусь уже 3 года в Германии по визе на воссоединение семьи, мой муж здесь студент. Я пока не работаю. Мы недавно приобрели квартиру и задумываемся над приобретением многоквартирного дома для сдачи в аренду. Скажите пожалуйста какие возможности у меня есть чтобы остаться жить в Германии? Могу ли я в таком статусе открыть частное предпринимательство или же в этом нет необходимости? И можно ли просто владеть коммерческой недвижимостью без предоставления рабочих мест, но при этомрасчитывать на получение ПМЖ? Спасибо заранее.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Nika Ageeva (08/02/2016)

Добрый вечер Степан!

Спасибо за ответ.Вот это я не поняла что за процесс получения ВНЖ.
Из-за квартиры ВНЖ не дают. Но это облегчит процесс его получения по другой причине. ???
Чем облегчит?
Спасибо за беспокойство С уважением Ника

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Вячеслав (14/04/2015)

Здравствуйте Степан!
У меня возник вопрос, у меня к примеру, имеются средства для покупки 5-ти квартир в Германии.
Отсюда вопрос, какие квартиры наиболее востребованы на рынке аренды жилья, одно, двух или трех комнатные квартиры? Как лучше поступить, купить на свои деньги 5 квартир или взять кредит в банке и купить 10 квартир? Будет ли овчинка стоить выделки?
Какие лучше покупать квартиры, в новостройке или б/у?
В каком на ваш взгляд городе лучше покупать квартиры для этой цели, с точки зрения соотношение цены квартиры к стоимости аренды (так сказать выжать максимум из вложений)
Ну и конечно, будет ли это хорошим основанием для бизнес иммиграции?

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Аскер (13/10/2014)

Здравствуйте, Степан. Меня интересует, то, что, выдается ли ПМЖ тем лицам кто купил в Германии бизнес-недвижимость и сдает её в аренду. Считается ли это основой для получения ПМЖ? Спасибо.

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Андрей М (17/04/2014)

Степан, здравствуйте.

А есть ли налог на доход от сдачи жилья? Если да, то придённые расчёты несколько неверны.

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Елена (23/12/2013)

Скажите пожалуйста, ссылка на опытных консультантов - я понимаю это как бы ваше взаимное партнерство.. Как вы можете охарактеризовать данную компанию и их качество предоставляемых услуг, отзывы людей.. Заранее спасибо.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Иван Чуба (10/12/2013)

Осталось найти 100 000 евро, для старта :)

Читать ветку: 2
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ