Сколько стоит владеть квартирой или домом в Германии

Владелец жилья в Германии оплачивает коммунальные услуги, налог на недвижимость, страхование и ремонт. При покупке квартиры к этим расходам добавляется управление общим имуществом дома. Арендодатель вправе возмещать часть платежей за счёт жильца, но и у него остаются собственные затраты. Бюджет квартиры или отдельного дома складывается из счетов конкретного объекта, накоплений на будущие работы и платежа по ипотеке, если жильё куплено в кредит.

Сколько стоит содержание недвижимости в месяц

Для точного подсчёта месячного бюджета нужны суммы текущих платежей по объекту и накоплений на ремонт. При наличии кредита к ним добавляется платёж банку. На счета влияют площадь и состояние здания, тип отопления, местные тарифы и набор сервисов в доме: например, лифт или уборка территории.

У квартиры отправной точкой служит Hausgeld — ежемесячный взнос собственника на общие расходы дома. К нему прибавляют платежи по счетам и деньги на ремонт внутри квартиры. Для дома на одного хозяина бюджет формируется из договоров с поставщиками, налога на владение землёй, страховок и расходов на дообустройство или ремонт.

Немецкий союз квартиросъёмщиков DMB оценил средние эксплуатационные расходы арендаторов за 2024 в 2,67€ за м² в месяц. Из них 1,32€ приходилось на отопление и горячую воду. Для квартиры площадью 80 м² это 80 × 2,67€ = 213,60€ в месяц. Статистика помогает оценить примерный масштаб коммунальных платежей, но для каждого конкретного объекта в 2026 результат будет свой.

Для планирования финансов годовые счёта делятся на 12 и включаются в месячный бюджет. Деньги, однако, понадобятся к сроку оплаты, поэтому отдельно учитывают даты крупных списаний. Взнос в ремонтный резерв многоквартирного дома требует денег каждый месяц, хотя сообщество собственников может потратить накопленное на работы значительно позже.

Платёж по кредиту добавляют к расходам на жильё отдельной строкой. Он включает проценты и погашение долга: обе части влияют на остаток денег в семейном бюджете. При расчёте бюджета ипотеки нужно сразу же оставить деньги на содержание объекта и ремонт.

Налог при покупке, нотариус, регистрация в земельной книге и комиссия маклера, если она есть, относятся к разовым расходам на покупку жилья. Их учитывают при подготовке сделки, отдельно от последующего месячного бюджета.

При подборе ипотеки наш консультант помогает сопоставить стоимость объекта, собственные средства и допустимый платёж по кредиту. Сведения о текущих расходах и планируемом ремонте понадобятся для оценки общей нагрузки.

Что входит в Hausgeld

Из Hausgeld оплачивают эксплуатацию общего имущества и управление домом, а также пополняют общий ремонтный резерв. Состав взноса и доля конкретной квартиры видны в плане расходов и годовом расчёте сообщества собственников. В документах такое сообщество обозначается WEG.

Сумма из объявления о продаже не показывает весь состав расходов. Две квартиры с одинаковым Hausgeld могут отличаться по списку затрат и накоплениями на ремонт. Взнос сильно ниже среднего подозрителен и требует проверки: покрывает ли он текущие счета и хватает ли отчислений на работы, которые планирует сообщество собственников.

Ежемесячные взносы рассчитывают по плану. После окончания года сообщество сверяет их с фактическими расходами; итогом может стать доплата или возврат. Для оценки бюджета покупки полезны и действующий план, и последние годовые расчёты.

Какие расходы оплачивают отдельно

Вне Hausgeld у собственника могут оставаться налог на недвижимость, индивидуальные договоры на электричество и связь, а также отопление, если его оплачивают напрямую поставщику. Список определяется устройством дома и договорами. Каждую строку сначала сверяют с составом общего взноса, чтобы не посчитать один платёж дважды.

Налог на недвижимость Grundsteuer рассчитывают по обновлённым правилам с 1 января 2025. Для бюджета нужна годовая сумма из актуального муниципального уведомления, Grundsteuerbescheid. Например, при налоге 300€ в год месячный эквивалент составит 300€ ÷ 12 = 25€. На расчёт налога на недвижимость влияют земельная модель и муниципальная ставка.

Электричество внутри квартиры, интернет и связь оплачивает тот, кто пользуется жильём, по своим договорам. В бюджет собственного проживания также входит Rundfunkbeitrag, взнос на общественное теле- и радиовещание: по общему правилу 18,36€ в месяц за квартиру. Владение объектом не создаёт такой платёж поверх взноса проживающих.

При центральном отоплении расходы обычно распределяют по потреблению и площади; по общему правилу 50–70% приходится на долю потребления. При индивидуальной системе владелец или жилец может платить поставщику топлива напрямую. В расчёте платы за отопление учитывают затраты на энергию, обслуживание системы и учёт потребления.

В счетах за воду различаются подача питьевой воды, отведение бытовых стоков и дождевой воды. Объём воды и стоков считают в кубометрах; платёж за отвод осадков может зависеть от площади поверхности, с которой вода попадает в канализацию. Тарифы и фиксированную часть счёта устанавливают на месте, поэтому для расчёта нужны квитанции объекта или тарифы местного поставщика.

У отдельного дома собственник сам оплачивает вывоз мусора, отопление, воду, обслуживание оборудования и другие услуги. Страхование здания тоже входит в его бюджет; у квартиры эта страховка часто включена в общий взнос. Состав покрытия проверяют по договору: защита от наводнения и других природных рисков, обозначенных как Elementarschäden, не включается автоматически в любой полис.

Если здание стоит на земле, предоставленной в долгосрочную аренду по праву Erbbaurecht, к бюджету добавляется плата за её использование, Erbbauzins. Текущую сумму и порядок повышения определяет договор на право пользования землёй. Этот платёж относится только к объектам с таким условием.

Какие расходы можно переложить на арендатора

При сдаче жилья собственник может возмещать за счёт арендатора разрешённые эксплуатационные расходы, если это предусмотрено договором аренды. К ним относятся текущие затраты на использование здания и участка. Управление, ремонт и накопления на будущие работы остаются у владельца.

Hausgeld собственника и коммунальные платежи арендатора, Nebenkosten, различаются по составу. Поэтому владелец выделяет возмещаемые суммы из годового расчёта дома, а не предъявляет жильцу весь взнос. При авансовой оплате в расчёте коммунальных платежей собственник сравнивает внесённые жильцом авансы с фактическими расходами и определяет сумму доплаты или возврата.

Плату за выбросы CO₂ в счёте за отопление делят между собственником и арендатором. При распределении платы за CO₂ учитывают выбросы здания и предусмотренные законом исключения. Доля владельца может составлять от 0 до 95% именно CO₂-компонента, а не всего счёта за тепло. Эту сумму собственник оставляет в своём бюджете.

С 1 июля 2024 абонентскую плату за кабельный доступ нельзя автоматически включать в коммунальный счёт арендатора. Допустимые расходы на эксплуатацию распределительной сети рассматривают отдельно.

Во время простоя арендной платы нет, а налог, управление, взносы в резерв и часть эксплуатационных платежей сохраняются. Владельцу квартиры для сдачи стоит предусмотреть запас денег на этот период, даже если при заселённом жилье большая часть текущих расходов возмещается арендатором.

Как учитывать ремонт и дополнительные взносы

Будущий ремонт учитывают по состоянию конкретного здания и уже запланированным работам. У квартиры есть резерв сообщества на общее имущество и отдельные расходы владельца внутри жилья. У собственного дома крыша, фасад, отопление и другие крупные работы полностью входят в бюджет владельца.

Единой обязательной суммы ремонтного резерва в евро для каждого дома нет. Накопления сравнивают с возрастом и состоянием оборудования, сметами и планами ремонта. Большой остаток на счёте ещё не означает, что денег хватит: за ним могут стоять уже принятые решения о дорогих работах.

Если общего резерва недостаточно, собственники могут утвердить дополнительный взнос — Sonderumlage. При покупке нужно узнать запланированную сумму добавочных расходов для конкретной квартиры, назначение платежа и срок внесения. Решения о взносах и ремонте на собрании собственников влияют на бюджет даже тогда, когда работы ещё не начались.

Дополнительный сбор на ремонт остаётся расходом владельца и не превращается в коммунальный платёж арендатора. Если под Sonderumlage собирают деньги, чтобы оплатить текущие эксплуатационные расходы, на которые не хватило обычных взносов, возможность возмещения зависит от состава затрат и правил расчёта с жильцом. Одного названия взноса для решения недостаточно.

Для ремонта внутри квартиры собственник может откладывать деньги отдельно, например на замену сантехники или принадлежащего ему оборудования. Такой личный резерв дополняет общие накопления дома. Его размер определяют по состоянию квартиры и ожидаемым работам.

Ещё один возможный крупный платёж связан с местной инфраструктурой. Взносы за первоначальное обустройство улицы и за последующее улучшение дорог регулируются по-разному и зависят от территории. До покупки в муниципалитете, Gemeinde, уточняют, предусмотрены ли такие платежи для участка и какие работы запланированы.

Два примера расчёта: жить самому или сдавать

Одна и та же квартира даёт разную нагрузку на бюджет при собственном проживании и сдаче в аренду. В условном примере Hausgeld составляет 360€ в месяц: 230€ эксплуатационных расходов, разрешённых к возмещению арендатором, 50€ расходов владельца и 80€ в общий ремонтный резерв. В 50€ уже включена применимая доля платы за CO₂ собственника. Налог на недвижимость составляет 300€ в год, или 25€ в месяц.

В бюджет собственного проживания включены условные платежи: 70€ за электричество, 35€ за интернет и 50€ в личный резерв на ремонт внутри квартиры. Rundfunkbeitrag учтён по общей ставке 18,36€. Все суммы, кроме названной ставки взноса на вещание, служат примерными исходными данными и не обозначают средние расходы по Германии. Отопление и вода в примере уже входят в Hausgeld.

Расчёт: 360€ + 25€ + 70€ + 35€ + 18,36€ + 50€ = 558,36€ в месяц. При условном платеже по ипотеке 1.000€ семья направляет на жильё и накопления на ремонт 1.558,36€. Крупные работы сверх накопленного резерва в эту сумму не включены.

Теперь ту же квартиру сдаёт собственник. По условиям примера договор и расчёт позволяют возместить за счёт жильца 230€ эксплуатационных расходов и 25€ налога, всего 255€ в месяц. Электричество, интернет и взнос на вещание арендатор оплачивает отдельно. Владелец сохраняет личный резерв 50€ на ремонт внутри квартиры.

Из 130€, которые собственник оплачивает сам, 80€ идут в общий резерв. После добавления личных накоплений получается 130€ + 50€ = 180€. При арендной плате без коммунальных платежей, Kaltmiete, в 900€ и ипотеке 1.000€ владельцу придётся добавлять 180€ + 1.000€ − 900€ = 280€ в месяц до налогов и дополнительных разовых затрат. Расчёт предполагает заселённую квартиру и поступление платежей в полном объёме.

Это движение денег с учётом выбранных накоплений, а не расчёт прибыли или налоговых вычетов. Погашение кредита и пополнение резерва не становятся автоматически расходами, уменьшающими налог. При планировании инвестиций в недвижимость дополнительно оценивают простой без арендатора, ремонт, финансирование и налогообложение дохода от аренды.

В видео разбираем, почему арендной платы может не хватить на ипотеку и какие расходы остаются у владельца.

Какие документы запросить до покупки

Бюджет покупки проверяют по действующим платежам и решениям о будущих работах. Покупатель запрашивает данные по конкретной квартире у продавца или управляющей компании; общей суммы Hausgeld из объявления для расчёта недостаточно. Документы за несколько последних лет помогают увидеть доплаты, рост расходов и повторяющиеся проблемы.

• Действующий план расходов и взносов, Wirtschaftsplan. Показывает месячный платёж квартиры и его состав, в том числе отчисления в общий резерв.
• Последние годовые расчёты и отчёт о средствах сообщества. Позволяют сравнить план с фактическими расходами, проверить доплаты и остаток ремонтного резерва.
• Протоколы собраний, принятые решения и сметы. Нужны для проверки планируемых ремонтов и дополнительных взносов, их сумм и сроков оплаты.
• Актуальное налоговое уведомление. Даёт годовую сумму Grundsteuer по правилам, действующим с 2025.
• Счета за отопление и энергетический сертификат, Energieausweis. Счета показывают прежние расходы при потреблении предыдущих жильцов. Проверка энергетического сертификата помогает оценить характеристики здания; документ не гарантирует такую же сумму будущих счетов.
• Страховой договор. Нужен для проверки страхового взноса, покрываемых рисков и условий, от которых зависит участие владельца в оплате ущерба.

У сданного объекта дополнительно проверяют договор аренды, разрешённый состав возмещаемых расходов и последние расчёты с жильцом. В месячный бюджет включают только те возмещения, которые подтверждаются условиями договора и составом затрат.

Для отдельного дома нужны счета поставщиков, сведения о состоянии здания, проведённых ремонтах и предстоящих работах. Возможные взносы за инфраструктуру уточняют в муниципалитете. Если документов о состоянии дома недостаточно, стоимость будущего ремонта остаётся неизвестной.

При проверке объекта покупатель сводит подтверждённые платежи в месячный бюджет, отдельно записывает накопления на ремонт и ипотеку, а для крупных работ указывает суммы и сроки. Для квартиры под сдачу из текущих расходов вычитает только возмещаемую арендатором часть и добавляет запас на простой. Так становится видна сумма, которую придётся покрывать из собственных доходов.