Стоимость владения жильём в Германии

Описание типичных расходов на содержание собственной недвижимости в Германии

Земельный налог - Grundsteuer

Все владельцы жилья в Германии обязаны платить годовой налог на землю, которую занимает их недвижимость. Взимает этот налог и устанавливает его величину городская община.

Суть его довольно просто понять. Стоит дом, он занимает землю. Эта земля облагается определённым налогом, который зависит от экономической значимости данного участка для городских властей. Грубо говоря, чем “круче” зона, в которой расположен дом, тем выше налог на землю, которую он занимает.

Величина его варьируется в каждом отдельном случае, так как зависит от нескольких параметров.

В первую очередь, имеет значение базовая цена участка (Einheitswert), которая определяется немецкой налоговой службой. Цена устанавливается декларативно 1-го января каждого нового года. Она может быть пересмотрена в сторону увеличения или уменьшения, но в 99% случае остаётся неизменной долгие годы.

Процент от данной цены определяет стандартную налоговую ставку - Grundsteuermessbetrag. Он варьируется в зависимости от вида недвижимости и может составлять от 2,6% до 3,5% от Einheitswert.

Но и это ещё не всё. Каждая городская община определяет мультипликатор к стандартной налоговой ставке, который может быть как меньше единицы, так и много больше. Рекордсменом является город Bergneustadt в земле Nordrhein-Westfalen, который держит этот коэффициент - Hebesatz - на уровне 959! То есть, владельцы участков в этом городе платят практически в 1000 раз больше стандартной ставки!

Расчёт налога на дом в Германии.

Земельный налог в Германии платят собственники жилья. Свой дом обойдётся в несколько сотен евро в год.

Давайте разберёмся на конкретном примере.

Допустим, есть участок, Einheitswert которого составляет 10000€. (Только не путайте с рыночной ценой участка!) На нём стоит многоквартирный дом, стандартная ставка для которого составляет 3,5%. То есть, весь налог на участок в год будет 350€. В доме 10 квартир, для упрощения расчётов примем, что они одинаковой площади. Весь налог делится пропорционально на все квартиры, то есть, каждый владелец получит стандартную ставку в 35€ в год. Если город определил, что размер Hebesatz составляет 100%, то это всё. Но обычно он, конечно, повыше, в среднем по Германии 400%. Получается, 140€ в год.

В нашем городе Hebesatz щадящий - всего 200%, поэтому за трёшку площадью около 90 м² мы платим чуть больше 100€ в год.

Владельцы отдельных домов могут платить гораздо больше, так как вся земля под домом - их собственность и делить налог на неё не с кем. Реально домовладельцы в среднем платят от 500€ до 1500€ в год.

Хорошая новость для тех, кто хочет сдавать недвижимость в Германии в аренду - по закону эти расходы перекладываются на арендатора!

Канализация и вывоз мусора

Каждая коммуна в Германии взимает налог на сточные воды, в том числе и осадочные. Он базируется на стоимости переработки кубического метра канализационных отходов в год и составляет в среднем около 2,4€. Но от города к городу по-разному.

Закон определяет, что городские власти не могут получать от своих жителей больше, чем реальная стоимость канализации, поэтому в целом можно сказать, что чем современнее в городе санитарная инфраструктура, тем дешевле обходится её содержание. В нашем случае данная графа расходов составляет около 1600€ в год на весь участок, из них около 300€ наши. Но бывают города, где не проблема заплатить и 1000€ в год с квартиры.

Также очень индивидуален подход к оплате вывоза мусора в Германии. От города к городу этим делом занимаются разные компании, причём, определённый вид мусора может вывозить одна фирма, а остальное - другая.

Стоимость обычно определяется количеством вывозов в год и размером контейнера. Например, у нас мусор вывозят еженедельно, всего 6 контейнеров по 120 литров каждый из трёх видов отходов - био, стекло и всё остальное(Restmüll). Стоит это что-то около 750€ в год на весь дом. Дальше считается поголовье жильцов и стоимость вывоза мусора делится на каждого проживающего. У нас в доме проживает 15 человек, итого наша семья из трёх человек платит примерно 150€.

Как нетрудно догадаться, и эти расходы можно переложить на арендатора, так как платить должен именно тот, кто создаёт отходы.

Немецкая улица после ремонта.

В Германии закон позволяет администрации городов перекладывать расходы на ремонт улиц на горожан.

Разделение расходов на ремонт улиц в Германии

Ремонт тротуара и дорожного полотна на прилегающей к участку улице в Гермаини может обернуться неприятным сюрпризом для владельцев недвижимости.

Современная асфальтированная дорога с тротуаром и освещением обходится в миллионы евро. В Германии, кроме федеральной земли Баден-Вюртемберг, администрации населённых пунктов вправе перекладывать часть инфраструктурных расходов на плечи жителей. Согласия владельцев жилья не требуется. Размеры платежей определяются мэрией городов самостоятельно.

Улицы немецких городов принадлежат администрации. Платить за прокладку новых дорог бюргеры не должны. Но при ремонте 25-75% стоимости платят владельцы прилегающих к тротуарам домов.

Законы регулируют частоту ремонта. На главных улицах разрешается ремонтировать покрытие раз в 25 лет, на второстепенных — раз в 40. Пока срок капитального ремонта не наступил, город обязан проводить косметический без участия жителей.

Расходы на ремонт распределяются между владельцами жилья пропорционально длине обращённой к улице стороне участка. Поэтому владеть протяжёнными вдоль тротуара участками невыгодно.

Страховка

Покупая своё жильё, нужно быть уверенным, что в случае какого природного катаклизма или банального короткого замыкания, не придётся пойти по миру. Поэтому страховка дома от пожара, наводнения, урагана, молний и прочего “гнева богов” Wohngebäudeversicherung - это необходимая вещь.

Если речь о собственном доме, то сам владелец с этим и заморачивается, а потом платит в полном объёме. Цена страховки на свой дом зависит, как обычно, от многих параметров, но минимум евро на 250 в год на новостройку раскошелиться придётся. Для владельцев квартиры процесс немного сложнее. Страхуется весь дом, потом годовой взнос делится на всех хозяев пропорционально площади квартиры. Здесь уже всё настолько сложно, что говорить о цене просто не имеет смысла. Во многом это зависит от того, кто именно страхует. У нас в доме в роли страховщика выступает фирма, которая занимается ведением хозяйства (об этой статье расходов будет рассказано ниже). Так как у них таких контрактов очень много и контракты они заключают на десятилетие, то им страховщики предоставляют существенные скидки и в конечном итоге на квартиру получается 75€ в год. Если же страховку перенимает собрание жильцов или частное лицо, то там может и по 500€ в год получаться. Опять же, всё зависит от многих параметров и в каждом конкретном случае цена формируется по-разному.

Страховка также перекладывается на арендатора, если владелец сдаёт жильё.

Наши страховые услуги

Наш страховой брокер помогает застраховаться в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к ситуации каждого клиента. Пройдите опросник для поиска страхового контракта. Услуга полностью бесплатная.

Отопление

Чтобы в квартире было тепло и уютно, её нужно отапливать в холодное время года. А это стоит денег. Каких? Это зависит прежде всего от того, какая система отопления установлена в доме.

В Германии существует масса вариантов отопления. Главное отличие от “советской” системы - никакой центральной котельной в немецких городах нет. Обычно один дом отапливает себя сам, путём размещения в подвале или на прилегающей территории котла. Топливо может быть самым разным, от мазута до газа. Бывает, топят и электричеством. У нас, например, в подвале стоит котёл на “пеллетсах”(Holzpellets) - это маленькие гранулы из прессованных опилок. Когда дом строили, это был самый дешёвый способ отопления. Но потом цены на газ упали, а на древесные опилки - выросли, потому что народ настроил кучу домов и поставщики не успели обеспечить возросший спрос предложениями. В итоге в первый год отопление было очень дешёвое, а теперь отжирает довольно существенную часть бюджета. В среднем в год мы платим около 800€. Но это только за квартиру. Ещё есть коридор и подвальные помещения, которые отапливаются за счёт всех жильцов, что стоит нам ещё около 50€ в год.

Вода

За воду в Германии тоже надо платить. Отдельно за горячую, отдельно за холодную. У нас стоимость нагрева воды входит в цену отопления, а за само использование платится около 1-1,5€ за кубик.

В среднем мы расходуем 100 кубиков воды в год, но это очень много, судя по счётчикам соседей в подвале. Немцы используют воду куда экономнее. Мы же предпочитаем мыться, стирать и мыть посуду столько, сколько нам хочется, а не исходя из соображений оптимального расхода ресурса.

Интернет, телефон, кабель, электричество

Эта статья расходов устанавливается индивидуально каждым проживающим в квартире или в доме. Всё зависит от потребностей. Если речь о квартире, тут общего с другими жильцами тоже ничего нет, каждый сам заключает на себя отдельный контракт на поставку этих услуг. У нас телефон и интернет стоит около 25€ в месяц, а электричество - 70€ ежемесячно на семью из трёх человек.

Разве что кабель можно провести на весь дом сразу. Обычно в новостройках так и делают и стоит это около 75€ в год на квартиру, не зависимо от того, пользуешься телевизором или нет. Понятно, что кабельное телевидение нужно оплачивать отдельно.

Также независимо от использования телевизора, каждый жилец платит сбор на радио- и телевещание в Германии, который составляет 17,50€ в месяц.

Всё это платят именно проживающие в жилье.

Счётчики

Чтобы посчитать, сколько нужно платить за свет, за тепло и за воду, необходимо измерить расход. Для этого во всех немецких домах устанавливаются отдельные счётчики. Их может быть несколько на каждый ресурс.

В нашей квартире 4 счётчика - холодной и горячей воды, расхода отопления и электричества. Также в подвале стоит стиральная машинка и к водяному крану прилагается отдельный счётчик. Итого - пять.

Каждый счётчик имеет свой режим проверки от соответствующей инстанции. Какие-то нужно обслуживать раз в год, какие-то реже. Где-то показания со счётчика может снимать сам жилец, где-то этим занимается специально обученный персонал. Но так или иначе, за это обслуживание приходится платить.

В зависимости от вида счётчика, сборы могут варьироваться от нескольких десятков евро в год до пары-тройки сотен. Чем современнее счётчик, тем обычно дешевле его обслуживание. Но это не всегда выгоднее, так как сама покупка и установка может обойтись в 10 лет обслуживания старого.

Хаусмастер (Hausmeister) и управляющий

Данная часть статьи интересна лишь владельцам квартир.

Для многоквартирных домов в Германии существует специальный вид сервиса - хаусмайстер. Это человек или фирма, которая занимается ведением хозяйства и содержит дом и прилегающие территории в чистоте и порядке.

Именно хаусмайстер подтаскивает к дороге контейнеры с мусором, чтобы их опустошили работники мусоровозки. Именно он моет подъезд раз в неделю и стрижёт газон перед домом. Этот человек и лампочку в подъезде поменяет, и стекло разбитое вставит, и дверь скрипящую подмажет, и надпись сомнительную подкрасит, и отвалившийся кусок штукатурки подрихтует, в общем, сделает всё так, как надо, чтобы хорошо выглядело и исправно работало.

Если, конечно, он в доме есть.

Если нет, то этим по идее должны заниматься сами жильцы. Но обычно жильцы на это дело забивают, и в итоге в доме начинается разруха.

Ещё хуже вариант, когда хаусмастером вызывается быть кто-то из жильцов. Ведь стоит эта услуга обычно около 50€ в месяц с квартиры и какой-нибудь пенсионер задумается, а что там делов-то, раз в недельку ступеньки протереть. А прибавка к пенсии хорошая.

Жильцы, согласившиеся на это вариант, сами себе портят жизнь, потому что опыт показывает - рано или поздно на свои обязанности забивает и внутренний хаусмастер. А после первого же пропущенного вывоза мусора, когда на целую неделю контейнеры остаются переполненными, старика уже будут готовы сменить. Да не тут-то было: контракт подписан на год, так что терпите.

В общем, если владельцы квартир в доме адекватные, то они нанимают фирму, которая по договору обеспечивает полный набор услуг на таком уровне, чтобы жильцы и не задумывались о том, кто же вывозит мусор и стрижёт лужайку.

Также есть ещё один сервис - домоуправление. Круг проблем, которые оно решает, более глобален. Домоуправа закупает топливо на отопительный сезон, заключает договора на поставку электричества в подъезд, следит за своевременным ремонтом дома и занимается его обслуживанием с технической стороны дела.

Например, если в доме есть котёл, то значит должна быть и труба, в которую выходит дым. А эту трубу нужно чистить, иначе через пару лет будет затор, что приведёт к поломке техники.

Или в подвале есть слив для воды в полу, жидкость из которого не утекает сама по себе, а выкачивается насосом, который тоже нужно время от времени проверять.

Таких проблем великое множество. Надо регулярно измерять содержание микробов в трубопроводе. Порой растения на общей террасе новые посадить. На крыше дома проверить черепицу, а когда и сменить кусок-другой. Провести ежегодный расчёт расходов, разослать счета владельцам квартир. Собрать жильцов для обсуждения каких-либо проблем, в конце концов.

Если этим занимаются владельцы жилья, то, как и в случае с хаусмастером, ничего хорошего скорее всего не выйдет. Для домоуправления нужен большой опыт решения проблем и просто понимание, что в доме есть, как оно работает, как его обслуживать.

Стоит этот сервис примерно 150-300€ в год с квартиры, в зависимости от уровня услуг, возраста дома, количества квартир в нём и так далее.

Услуги по поиску ипотеки

Помогаем подобрать предложения по ипотеке в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Сравнение условий всех немецких банков, ведение переговоров, разъяснения условий кредитования. Помогаем в следующих ситуациях:

  • Покупаете недвижимость в Германии и хотите разобраться, какие варианты финансирования доступны.
  • Платите ипотеку, контракт с банком подходит к концу, а долг ещё не погашен полностью, требуются Anschluss-Darlehen.
  • Владеете немецким жильём, хотите взять доступный кредит на бизнес или для других целей под залог своей недвижимости.

Оставьте контактные данные, мы с Вами свяжемся.

Лифт

Если в доме есть лифт, то это не только удобно, но и дополнительные расходы! Причём, немалые.

Связанно это прежде всего со службой вызволения пассажиров лифта из беды, если он вдруг застрял. Дело даже не в том, что этот вызов дорого стоит. Дело в том, что в лифте по закону должна быть кнопка, нажав на которую через 10 секунд должен быть получен ответ о скорости прибытия службы спасения. Ведь застрявший лифт - это не шутки, при определённых обстоятельствах - жара, преклонный возраст пассажира, неработающая вентиляция - человек там долго не протянет.

Так вот, чтобы эта спасительная кнопка в нужное время сработала независимо от времени суток, необходимо организовать всю эту систему, посадить дежурных по районам, произвести проверку связи каждого конкретного лифта с центром. Да и сам лифт надо обслуживать, регулярно проводить техосмотр, и содержать в чистоте.

Стоимость всего этого удовольствия зависит от размеров как дома, так и лифта.

У нас в доме лифт есть, он самой простейшей системы, и самый дешёвый в обслуживании, но всё равно около 800€ в год расходов требует. Понятно, что вся сумма распределяется среди жильцов поровну. Стоит также сказать, что мы живём на первом этаже (Erdgeschoß), но роли это не играет - все платят одинаково.

Ремонт и сбережение средств на эту цель

Владелец жилья с самого момента покупки должен понимать: рано или поздно дом придётся ремонтировать.

Будь ты хоть владельцем квартиры, хоть частного дома - всё равно у жилья будет крыша, стены, подвал, трубопровод, канализация и прочие вещи, которые со временем не становятся лучше.

В каждом отдельном доме свои правила на этот счёт. Кто-то ждёт, когда грянет гром, потом собирает владельцев и обсуждает, что делать и кто за это заплатит. Кто-то с самого начала откладывает деньги на эти цели, из расчёта того, что рано или поздно платить придётся.

В нашем случае на собрании владельцев квартир было решено, что сбором средств на ремонт будет заниматься домоуправа. Под это дело открыли счёт и с каждого владельца квартиры раз в месяц снимается по пять евро, чтобы когда придёт время ремонтировать дом, хоть какие-то средства под это дело уже были накоплены. Время покажет, хороший это вариант или плохой.

Резюме

В общем, если посчитать всё-всё-всё, то получается, что в месяц содержание квартиры нам обходится примерно в 300€. Это новостройка, в старых домах эта сумма может быть и повыше.

Но не спешите радоваться те, кто думает, что аренда выгоднее. Ведь 90% этой суммы арендатор платит в зачёт тех самых Nebenkosten - расходов, сопутствующих аренде.

Поясню. В Германии стоимость аренды состоит из двух частей - сама Kaltmiete - аренда и добавочные расходы Nebenkosten. Всё вместе это называется Warmmiete - полная стоимость аренды. Подробнее рассказал об этом в статье про контракт на съём жилья в Германии.

Так вот, если сравнивать расходы на ипотеку плюс стоимость содержания квартиры с расходам на аренду плюс Nebenkosten, то получается, что своё жильё гораздо выгоднее. Ведь в случае аренды все деньги уходят в чужой карман и кроме собственно права на проживание жилец больше ничего не имеет. А в случае своей недвижимости помимо расходов на содержание и права на проживание есть сам факт владения недвижимостью, то есть, капитал. Ну и каждая ипотека когда-нибудь заканчивается, это тоже надо иметь ввиду. А аренда не заканчивается никогда.

26-07-2016, Степан Бабкин

Получайте полезную информацию из нашей новостной рассылки:

Подписаться

Читайте дальше:

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье.

Войти!

Комментарии и вопросы

Задавайте вопросы и общайтесь в наших телеграм-чатах:

Спросить / комментировать

ershua (30/03/2023)

При сборах на ремонт дома с владельцев жилья (фасад, балконы, крыша и тд) - с этой суммы можно получить налоговый вычет?

ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Галина 53 (01/10/2022)

Замена счётчика на дигитальный за мой свет будут делать?Стоимост я оплачиваю?Старый счётчик заберут или это принадлежит моему хозяйству?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Алина (11/04/2022)

Интересует, как одинокому, позднему мигранту в старости содержать недвижимость в Германии?
Ведь стажа для достойной пенсии недостаточно, пенсия не покроет даже коммуналку.
Какой выход?

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Олег (25/03/2022)

Степан добрый день

А из чего состоит Einheitswert?
Это в принципе то что в договоре о покупке квартиры идёт под Grund und Boden?

Заранее спасибо за ответ.

Читать ветку: 2
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Илона (10/01/2020)

Живу в келере.плачу за жилье 500э.отопления нет.в месяц за свет плачу 125э.потому что отапливаюсь электр.обогревателем.вопрос.могу ли я просить установить отопление?или нужно искать другое жилье?постоянно холодно

Читать ветку: 2
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Irna (08/03/2019)

Мы купили квартиру в eingentumwohnung, Должны ли они менять нам окна?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Александр (15/12/2018)

Здраствуйте, Степан. У нас в квартире электрическое отопление с ночными накопительными нагревателями, в связи с этим, на квартиру установлены два счетчика: обычный и с двойным тарифом. Как мне заключить договор на поставку электричества - отдельно на каждый счетчик или можно вместе?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Игорь (30/07/2016)

>>Главное отличие от “советской” системы - никакой центральной котельной в немецких городах нет.

Это не совсем так, и я не про ГДРовские города. В прошлом году была введена в эксплуатацию крупная ТЭЦ в Дюссельдорфе, например. Или Киль почти весь на центральном отоплении в советском смысле слова. В эксГДР таких домов 32%, в эксФРГ -- 9% от всего числа домохозяйств, в целом по Германии -- 14%. При этом число домов, подключенных к этой системе, растет.
Отличие в том, что как правило котельная небольшая, где-то на 2-3 тысячи квартир, потому экономически выгодная система получается.

Читать ветку: 4
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Елена (12/01/2017)

Здравствуйте, подскажите, каким образом оплачивается электричество (в т.ч. отопление и подогрев воды). Насколько я поняла в Nebenkosten эти расходы не включены. Когда заселялись электричество в квартире уже было. Нужно снимать данные со счетчиков и подавать их или же приходит счет на оплату этих услуг?

Читать ветку: 2
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Дмитрий (28/08/2017)

Здравствуйте, Степан.

Мы рассматриваем вариант покупки недвижимости в недалеком будущем, и в сейчас начинаем изучать этот вопрос и текущие предложения на рынке.
Мы снимаем квартиру сейчас в Мюнхене, и планируем тут и остаться.
Но ессно покупать квартиру тут мы скорее всего не будем, ибо они тут весьма дорогие.
Рассматриваем вариант в районе Мюнхена (20 км +-)

раз или два встретил на immobilienscout то что помимо hausgeld, нужно еще платить аренду земли - около 300-400 , и описано что договр аренды заключен на 75 лет. Так вот у меня есть следующие вопросы:

- 300-400 это плата в месяц как я понимаю? если так, то это как то кажется весьма большой суммой.
- Что происходит после 75 лет? в частности с правом владения квартирой?

С уважением,
Дмитрий

Читать ветку: 3
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Юлия Трошина (06/06/2017)

Здравствуйте Скажите пожалуйста мы недавно купили квартиру в маленьком городке в Баварии - 100 кВ м с балконом 15 кВ м Управляющая компания берет с нас 220 евро в месяц ( электричество мы оплачиваем отдельно сами ) При этом мы не можем добиться чёткого ответа от компании что же входит в эту сумму . Как вы считаете это большая сумма ? Или нормальная ? Договор с компанией мы не подписывали - просто согласились на ее услуги . Это все нормально ? Простите за вопрос С уважением Юлия

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Карина (06/12/2016)

Здравствуйте, Степан!

Подскажите, пожалуйста, в Hausgeld входит и плата за электричество?
Мы сейчас рассматриваем покупку 3-х комн. квартиры (в Баварии, под Мюнхеном), 80 кв.м., где, судя по документам, Hausgeld составляет 315 евро. Это наверное многовато, если кроме этого нужно будет платить отдельно и за электричество.
Спасибо заранее за ответ.

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Александр (19/09/2016)

Здравствуйте.Вы не подскажите существует ли в Германии обязательное страхование частных домов (не многоквартирных) и исходя из чего определяются страховая сумма и страховой взнос?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Lola (16/08/2016)

Спасибо, полная информация! Вы молодец!

ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ

Виктория (10/08/2016)

Степан, я правильно понимаю, вы оплачиваете за квартиру только 300€ в месяц за всё: электричество, вода, мусор и т.д.? То есть из семейного бюджета больше этой суммы на содержание своей недвижимости не уходит?

Читать ответ
ОТВЕТИТЬ В ВЕТКЕ