Выбор места для постройки своего дома в Германии
Первый практический шаг, предстоящий каждому решившемуся на строительство дома в Германии - выбор и покупка участка. Это даже раньше было непростой задачей, но с падением процентов по немецким ипотечным кредитам, стало чем-то из разряда квестов. Мало того, что площадки для застройки быстро расходятся, так и цена на них постоянно растёт.
Как искать участок в Германии
Маклер
Вариант для ленивых - через маклера. Это простой и дорогой способ найти место для строительства дома в Германии. В зависимости от федеральной земли, придётся заплатить маклеру 3,57-7,15% от стоимости участка. Преимущество - опытный специалист знает не только где найти место под недвижимость, но и какие там условия строительства. При определённых раскладах такая информация окупается с лихвой.
Интернет
В немецком интернете сайтов поиска недвижимости или мест под застройку хватает. Предложения частников и маклеров с подробным описанием и фотографиями - подобрать варианты для предварительно осмотра несложно. Важно не мешкать, связываться с продавцом через кнопку “Anbieter kontaktieren”, чтобы не упустить понравившееся место.
Ищите место для строительста дома в Германии на сайте ImmobilienScout24
Ограничиваться специализированными порталами не стоит. Ищите поисковиком по ключевым словам “Grundstück kaufen” или “Neubaugebiet” (новые районы населенных пунктов Германии, приготовленные для застройки).
Фирма-застройщик
В больших немецких городах с плотной застройкой строительные фирмы пользуются возможностью подзаработать на продаже земли. Скупая объекты недвижимости под снос, они освобождают место для новых домов. Застройщики охотно продадут участок по сносной цене, но при одном условии: контракт на строительство придётся подписать именно с ними.
Услуги по поиску ипотеки
Помогаем подобрать предложения по ипотеке в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Сравнение условий всех немецких банков, ведение переговоров, разъяснения условий кредитования. Помогаем в следующих ситуациях:
- Покупаете недвижимость в Германии и хотите разобраться, какие варианты финансирования доступны.
- Платите ипотеку, контракт с банком подходит к концу, а долг ещё не погашен полностью, требуются Anschluss-Darlehen.
- Владеете немецким жильём, хотите взять доступный кредит на бизнес или для других целей под залог своей недвижимости.
Оставьте контактные данные, мы с Вами свяжемся.
Локальные газеты
В городах Германии местная пресса печатает объявления разного рода, также и по продаже участков под строительство жилья. Здесь зарыты клады! Пожилые немцы не утруждают себя наймом маклера, не спешат знакомиться с цифровыми технологиями. По привычке, для решения финансовых вопросов они используют локальные газеты с объявлениями, публикуя предложения о продаже доставшихся по наследству или купленных ранее участков.
Газеты объявлений местного значения продаются в киосках Totto-Lotto, на вокзалах или на почте.
Принудительные аукционы
Пустующий участок под застройку удаётся отыскать не в каждом городе. Не последнюю роль играет цена. Обе эти проблемы решаются, если повезёт приобрести старый объект недвижимости с немецкого принудительного аукциона - Zwangsversteigerung. Купленное строение вероятно придётся снести, но земля-то никуда не денется.
Долгосрочная аренда
Интересная альтернатива покупке участка - съём в долгосрочную аренду. По-немецки это называется Pacht. Место под строительства дома не выкупается, а “занимается” у владельца на срок до 99 лет. За аренду придется платить ежегодный взнос в размере 4-6% от стоимости участка. Арендодателями такого рода в Германии выступают религиозные общины.
Через администрацию города
Обратитесь в администрацию немецкого города, чтобы узнать про возможность купить участок для строительства дома
По наивыгоднейшей цене землю можно приобрести, обратившись в администрацию немецкого города. В данном случае не будет ни провизиона маклеру, ни накрутки перекупщиков.
Как купить участок у немецкого города
Для начала потребуется выбрать, в каком городе хотелось бы поселиться. Это проще всего сделать приехав в конкретное место и осмотревшись. Затем найти контактные данные администрации населённого пункта путём поиска в интернете по названию города. У немецких деревень, даже маленьких, есть собственные сайты с телефонами. Иногда и объявления о продаже участков там публикуют. Ну, а если сайта нет, то задавайте в поисковике напрямую ключевые слова - “Verwaltung” (администрация) или “Bürgermeister” (мэр).
Затем звоните по найденным номерам, спрашивайте, есть ли земля для строительства на продажу. Это не страшно, большинство из собеседников (и бургомистр тоже) окажутся милейшими людьми и с удовольствием ответят на вопросы.
Если удалось определиться с участком, договаривайтесь с администрацией о бронировании. В нашем случае была устная договоренность с бургомистром, но возможно в других городах порядки иные.
Что проверять перед покупкой земли в Германии
Попросите у администрации план застройки (Bebauungsplan). В документации указаны требования к постройке дома, например, максимальная высота и допустимые цвета фасада. Эта информация пригодится строительной фирме. Разрешённые размеры и формы будущей постройки влияют на архитектурные варианты строительства.
Типичный проект застройки новой части немецкого города
Отличный способ “попасть” в Германии на деньги - купить не подключённый к канализации, водопроводу, электричеству и прочим коммуникационным каналам участок. Если перед строительством придётся тянуть кабели и трубы на место для дома, это обойдётся в 5-10 тысяч евро дополнительно. Ключевое слово - Erschließung. Если Grundstück voll erschlossen, то всё в порядке.
Не менее эффективно теряются средства при отсутствии предварительной проверки земли на возможности “нести” дом. Подземные воды, залежи камней, присыпанные овраги - вариантов преподнести “сюрприз” строителям у природы и бывших хозяев предостаточно. Перед приобретением участка в Германии не помешает получить геотехнический отчёт из соответствующего регионального бюро.
Но не только природа вносит коррективы в планы застройщика. Коллега приобрёл дорогой участок в центре города, а когда строители начали рыть котлован, эхолот обнаружил на глубине полость вроде цистерны или колодца диаметром в полтора метра. Пришлось бурить дыру и заливать непонятную пустоту бетонной подушкой. Это называется «легко отделался». Строители сговорчивые попались и не стали настаивать на выяснении причин возникновения странной аномалии. Скорее всего, полостью оказался заброшенный колодец, о котором город забыл много лет назад.
Отдельной проверки заслуживает земля, использовавшаяся под промышленные цели. Города растут, рабочие окраины постепенно становятся близкими к центру. Предприятия переносят в другие места, на освободившейся земле разрешают строить жилые дома. Поэтому вопрос “что здесь было раньше” для застройщика весьма насущен. Пропитанный машинным маслом или химикатами участок принесёт массу головной боли владельцу, как в прямом, так и в переносном смыслах. При подозрении на “нечистость” надо сделать Bodengutachten - анализ свойств земли через строителей или инженерное бюро. 3-4 бурения для проб обойдутся в дополнительные 1000€.
В случае покупки земли под снос, да и пустого места под постройку недвижимости в Германии, необходимо проверить запись в земельной книге - Grundbuch. Там содержится информация о “висящих” на участке долгах и правовых ограничениях на владение.
Цены на участки в Германии
Стоимость места для строительства дома сильно разнится в зависимости от размеров и расположения населенного пункта. Например, в маленькой деревне (700 жителей) в Mainz-Bingen-Kreis цена – 165€ за квадратный метр. В аналогичной деревне Taunus земля стоит в 2-3 раза дороже. А в отдаленных от густонаселённых районов поселениях - в 2 раза дешевле.
Объявление о продаже участка в немецком городе
Немцы большее значение придают размеру дома, чем земли. Участок в 400 м² считается большим. Немаловажная причина тому - Grundsteuer - ежегодный налог на владение, о котором рассказано в статье о стоимости содержания жилья в Германии.
В смету на место под строительство дома в Германии войдёт:
- цена покупки участка
- расходы на нотариальное оформление сделки - 0,5-0,75%
- изменение информации о владельце в земельной книге - 0,5-1%
- одноразовый налог на приобретение участка - в каждой немецкой земле различный, в среднем - 5%
- оплата услуг маклера - 3,75-7,14%
Теперь ищем фирму, которая построит нам дом! А покупать место для строительства придётся позже, после того, как подсчитана стоимость всего проекта и получена ипотека.
08-07-2017, Андрей Мочинин
Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье.
Войти!
Комментарии и вопросы
Саша (03/01/2024)
Здравствуйте. Очень нужна помощь. Моя сестра м я в течении 15 лет в равных долях владели лесным участком. В прошлом году моя сестра передала свою половину своей дочери. Теперь дочь моей сестры принуждает меня к продаже ей моей половины леса. Я не хочу продавать ей свою половину.Что я могу в этой случаи сделать? Какие варианты у меня есть? Судится теперь? Есть ли у меня первоочередное право покупки...спасибо
Азат (19/07/2023)
Степан, добрый день. Покупаем участок от города, в договоре купли-продажи стоит сумма 92.064,78 евро, после его подписания, получили счет от нотариуса, в котором дополнительно к цене в ДКП прибавились еще 2 пункта: Bauverpflichtung (20% des Kaufpreises) и Dienstbarkeit. Мы то рассчитывали на одну сумму, а тут бац еще нам 20% прибавили. Я так и не понимаю, ее необходимо также уплатить или нет?
Олег (28/04/2020)
Разрешается ли в Германрии строить дом самому? Если проект дома был принят администрацией. Найти рабочих, взять инструменты и машины в аренду, Купить весь нужный материал и проверки служб. Возможно ли такое?
сергей (03/09/2019)
А приблизительно стоимость постройки дома?
Света (23/08/2018)
Супер статья
Ольга (25/04/2018)
Мы сейчас должны переезжать в другой город и хотели бы там построить дом, так как с квартирами очень напряженно. Прочитала вашу статью и подумала, может стоит написать в администрацию города письмо с вопросом о возможности покупки участка. Или это плохая идея и лучше сразу сходить туда? И есть ли вариант такого письма у вас на немецком? Спасибо за прекрасную статью.
Анжелика (11/02/2018)
Неужели никто не оставил комментарий под такой интересной статьёй??!!! Глазам не верю! А автору Большое Браво!