Допуск хозяина в арендованное жильё в Германии

Как быть в Германии, если вдруг собственник недвижимости позвонил в дверь и просит впустить его, чтобы посмотреть состояние жилья?

Разрешение на доступ в жильё для арендодателя

Однажды хозяин немецкой квартиры без предупреждения ввалился к нам, чтобы посмотреть на состояние жилья, потому что ему вздумалось его продать. Причём, дело осложнялось тем, что до этого мы его в глаза не видели, все вопросы решались через его жену. Поэтому, когда на пороге возник здоровенный немец с явным намерением войти, мы были слегка ошарашены и долго не могли понять, в чём дело. Когда личность внезапного посетителя выяснилась, мы на всякий случай решили его впустить. Дело в том, что мы тогда ещё не особо разбирались в немецких законах и не знали, имеет ли собственник в Германии право посещать сданное в аренду жильё. Потом оказалось, что были в праве этого не делать. Эта статья призвана расставить все точки над "ё" в вопросе о том, как и при каких условиях немецкий арендодатель может просить жильцов пустить его проведать свою недвижимость.

В Германии отношения между арендатором и хозяином регламентированы многочисленным решениями судов. И данная тема не является исключением. По итогам разборок между квартирантами и владельцами немецкой недвижимости составлена довольно детальная схема решения вопроса допуска хозяина в сданное жильё.

Вначале о самом важном: в повседневной жизни решение впускать или не впускать в съёмное жильё его владельца принимает жилец. Хозяин квартиры не имеет права настаивать на том, чтобы его впустили, когда ему вздумается. Тем более, ему нельзя открывать дверь в сданное жильё при помощи запасного ключа. Даже хранить у себя запасные ключи от арендованной недвижимости ему запрещается. На этот случай, если владелец того пожелает, можно оставить ключ у доверенного лица или у управдома.

Владелец имеет право без разрешения воспользоваться запасным ключом, только если возникла прямая опасность для остальных жильцов дома или непосредственно для недвижимости. Например, при аварии трубопровода и затоплении соседей. Если в случае крайней опасности ключа у него не окажется, а арендаторов не будет дома, то он имеет право выломать дверь.

Просить разрешения на посещение сданной жилплощади хозяин может только в следующих случаях:

• Чтобы показать недвижимость потенциальным покупателям.
• Для подготовки жилья к капитальному ремонту.
• Для обнаружения проблем, приводящих к ухудшению состояния недвижимости (течь, плохая вентиляция и тому подобное).
• При подозрении на то, что нарушается контракт на аренду (нарушение запрета на содержание домашних животных, проживание большего числа людей).
• Для считывания показаний счётчиков.
• Для определения площади жилья.
• Чтобы показать жильё следующему потенциальному арендатору, если текущий контракт был официально разорван, но дата его завершения ещё не наступила.

Порядок доступа в сданное жильё

Во всех этих случаях жильцы обязаны согласовать время визита хозяина недвижимости. Отказать в посещении невозможно, но и без приглашения заявиться арендодатель тоже не имеет права. Если жилец отсутствует дома по каким-то причинам, например, находится в отпуске, то входить к нему домой кому бы то ни было запрещается. В случае нарушения этого запрета жилец имеет право разорвать контракт в одностороннем порядке без соблюдения трехмесячного срока, как в обычном случае. Также решением проблемы может стать... смена замка на входной двери! Правда, в последнем случае должны быть железные доказательства того, что хозяин жилья действительно проник в дом к своим арендаторам без разрешения при помощи запасного ключа.

Если арендатор работает, то владелец жилья должен договариваться с ним о посещении заранее за 3-4 дня. Для неработающих квартирантов этот период можно сократить до суток. Хозяин не имеет права настаивать на своём варианте, если он не подходит для жильцов; они имеют полное право выбирать удобное именно им время. Разумеется, всё должно быть в пределах здравого смысла с обеих сторон.

Стандартным для посещения является время в будни в промежутках между 10:00 и 13:00 или между 16:00 и 18:00. В выходные или праздничные дни подобные визиты могут назначаться только в порядке исключения, а жилец имеет право отказаться.

Отдельно регулируется ситуация, когда владелец недвижимости хочет продать её. В этом случае он вместе с потенциальными покупателями имеет право на 3 визита в месяц в период между 19:00 и 20:00, которые могут длится не более 45-ти минут.

В случае, когда жилец наотрез отказывается впустить в квартиру владельца недвижимости, тому не остаётся ничего иного, как обратиться в суд. Если он выиграет дело, то арендатор будет вынужден не только подчиниться решению суда, но и оплатить все убытки, связанные с таким поступком. Например, если хозяину не удалось продать квартиру в срок, то могут заставить платить компенсацию.

В завершение отмечу, что всё вышеописанное имеет силу только в том случае, если контракт на жильё не содержит каких-то иных договорённостей. Если в нём стоит, что владелец недвижимости имеет право на неограниченное посещение своего жилья в любое время дня и ночи, то ни запреты, ни суд уже не помогут. Так что будьте предельно внимательны, подписывая немецкий контракт на жильё.

10-11-2013, Степан Бабкин