Допуск хозяина в арендованное жильё в Германии
Как быть в Германии, если вдруг собственник недвижимости позвонил в дверь и просит впустить его, чтобы посмотреть состояние жилья?

Разрешение на доступ в жильё для арендодателя
Однажды хозяин немецкой квартиры без предупреждения ввалился к нам, чтобы посмотреть на состояние жилья, потому что ему вздумалось его продать. Причём, дело осложнялось тем, что до этого мы его в глаза не видели, все вопросы решались через его жену. Поэтому, когда на пороге возник здоровенный немец с явным намерением войти, мы были слегка ошарашены и долго не могли понять, в чём дело. Когда личность внезапного посетителя выяснилась, мы на всякий случай решили его впустить. Дело в том, что мы тогда ещё не особо разбирались в немецких законах и не знали, имеет ли собственник в Германии право посещать сданное в аренду жильё. Потом оказалось, что были в праве этого не делать. Эта статья призвана расставить все точки над "ё" в вопросе о том, как и при каких условиях немецкий арендодатель может просить жильцов пустить его проведать свою недвижимость.
В Германии отношения между арендатором и хозяином регламентированы многочисленным решениями судов. И данная тема не является исключением. По итогам разборок между квартирантами и владельцами немецкой недвижимости составлена довольно детальная схема решения вопроса допуска хозяина в сданное жильё.
Вначале о самом важном: в повседневной жизни решение впускать или не впускать в съёмное жильё его владельца принимает жилец. Хозяин квартиры не имеет права настаивать на том, чтобы его впустили, когда ему вздумается. Тем более, ему нельзя открывать дверь в сданное жильё при помощи запасного ключа. Даже хранить у себя запасные ключи от арендованной недвижимости ему запрещается. На этот случай, если владелец того пожелает, можно оставить ключ у доверенного лица или у управдома.
Владелец имеет право без разрешения воспользоваться запасным ключом, только если возникла прямая опасность для остальных жильцов дома или непосредственно для недвижимости. Например, при аварии трубопровода и затоплении соседей. Если в случае крайней опасности ключа у него не окажется, а арендаторов не будет дома, то он имеет право выломать дверь.
Просить разрешения на посещение сданной жилплощади хозяин может только в следующих случаях:
- Чтобы показать недвижимость потенциальным покупателям.
- Для подготовки жилья к капитальному ремонту.
- Для обнаружения проблем, приводящих к ухудшению состояния недвижимости (течь, плохая вентиляция и тому подобное).
- При подозрении на то, что нарушается контракт на аренду (нарушение запрета на содержание домашних животных, проживание большего числа людей).
- Для считывания показаний счётчиков.
- Для определения площади жилья.
- Чтобы показать жильё следующему потенциальному арендатору, если текущий контракт был официально разорван, но дата его завершения ещё не наступила.
Порядок доступа в сданное жильё
Во всех этих случаях жильцы обязаны согласовать время визита хозяина недвижимости. Отказать в посещении невозможно, но и без приглашения заявиться арендодатель тоже не имеет права. Если жилец отсутствует дома по каким-то причинам, например, находится в отпуске, то входить к нему домой кому бы то ни было запрещается. В случае нарушения этого запрета жилец имеет право разорвать контракт в одностороннем порядке без соблюдения трехмесячного срока, как в обычном случае. Также решением проблемы может стать... смена замка на входной двери! Правда, в последнем случае должны быть железные доказательства того, что хозяин жилья действительно проник в дом к своим арендаторам без разрешения при помощи запасного ключа.
Если арендатор работает, то владелец жилья должен договариваться с ним о посещении заранее за 3-4 дня. Для неработающих квартирантов этот период можно сократить до суток. Хозяин не имеет права настаивать на своём варианте, если он не подходит для жильцов; они имеют полное право выбирать удобное именно им время. Разумеется, всё должно быть в пределах здравого смысла с обеих сторон.
Стандартным для посещения является время в будни в промежутках между 10:00 и 13:00 или между 16:00 и 18:00. В выходные или праздничные дни подобные визиты могут назначаться только в порядке исключения, а жилец имеет право отказаться.
Отдельно регулируется ситуация, когда владелец недвижимости хочет продать её. В этом случае он вместе с потенциальными покупателями имеет право на 3 визита в месяц в период между 19:00 и 20:00, которые могут длится не более 45-ти минут.
В случае, когда жилец наотрез отказывается впустить в квартиру владельца недвижимости, тому не остаётся ничего иного, как обратиться в суд. Если он выиграет дело, то арендатор будет вынужден не только подчиниться решению суда, но и оплатить все убытки, связанные с таким поступком. Например, если хозяину не удалось продать квартиру в срок, то могут заставить платить компенсацию.
В завершение отмечу, что всё вышеописанное имеет силу только в том случае, если контракт на жильё не содержит каких-то иных договорённостей. Если в нём стоит, что владелец недвижимости имеет право на неограниченное посещение своего жилья в любое время дня и ночи, то ни запреты, ни суд уже не помогут. Так что будьте предельно внимательны, подписывая немецкий контракт на жильё.
10-11-2013, Степан Бабкин
Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы подписаться на уведомления о комментариях к статье.
Войти!
Комментарии и вопросы (13)
Ярослав (09/09/2018)
У нас в России так же, но только если по договору, а если нет договора то хозяин может ходит когда угодно и сколько угодно. Хотя мне повезло, я с девушкой снимал квартиру без договора и хозяйка была очень вежливая и приходила только тогда когда договаривались. А есть такие сумасшедшие каждую неделю приходят.
Скажите пожалуйста, ну вот вы в отпуске, а Ваш хозяин продает квартиру и ему нужно ее показать, он может без вас в нее придти?
Ольга (12/09/2016)
Здравствуйте, Степан.
У меня несколько нестандартная ситуация. Я буду очень благодарна за ваш совет.
В моем случае присутствует договор о субаренде: владелец-врачебная палата мюнхена, главный арендатор - физ лицо, субарендатор - я. Договор заключался о субаренде квартиры, которая состоит из 2х комнат. Главный арендатор оставляет за собой одну из комнат (мы ей пользоваться не можем), о чем написано в контракте: "Die Wohnung hat ein zusätzliches Zimmer, das von Hauptmieter weiter genuzt wird"-"В квартире есть доп. комната, которая будет далее использоваться шлавным арендатором".
Подскажите, пожалуста, в этом случае гл. арендатор может в любой момент прийти в нашу квартиру и пользоваться своей комнатой? То есть и жить, выходит, может?
Заранее благодарна)
СергейИТКиев (25/12/2015)
Не совсем понятно вышеописанное по части регламентации сроков кто когда и кому должен по-любому предоставить.
Ведь снимая жилье владелец может меня разыскивать месяцами :) то я на Родину уеду внезапно, то я занят на работе, то вобще завис у друзей - нигде не написано что после подачи прошения о визите я должен в такой то срок предоствить гарантировано в один из промежуток ему шанс повидать свою недвижимость а если не сделаю то тогда у него право выбора за ним.
Аналогично и вобратку - :) придумать причину визита по выше списку можно в любой момент! Единственное правда не получится долго так выдумывать. Но простор нерегламентируемый (если верить статье) весьма все еще велик и фактически позволяет обходить с любой стороны большинство запретов! :) законно!
Serj (03/02/2015)
Здравствуйте.
Уточните, пожалуйста, на счет замены замка (ключа) к входной двери свежеарендованной квартиры: неужели это разрешается ТОЛЬКО после несанкционированного проникновения хозяина (или другого с его запасным ключем)?
Мне достался отличнейшая серцевина дверного замка с красивейшими ключами и я бы с удовольствием исползовал бы эту очень дорогую фирменную вещь по его прямому назначению, вставив в дверь арендованной квартиры в которой планирую прожить долго и счастливо :) (правда, сначало ее найти нужно...)
Благодарю Вас за тонны такой нужной и просто интересной информации!
Самсон (26/06/2014)
Доброе время суток
Хочу приобрести квартиру в районе города Бергхейма /от Кельна около 25км/. Квартира 5-комнатная, находится в жилищном комплексе, состоящем из 4-5 этажных домов.
На территории комплекса расположен теннисный корт, сауна, боулинг и т.д. Ежемесячные /обязательные/ выплаты составляют около 620 евро.
Вопрос: легко ли сдать в аренду такую квартиру?
Буду благодарен любым комментариям
Ekaterina Nedopekina (27/03/2014)
Добрый день, Степан.
Если я правильно поняла, для посещения жилья владельцем нужна определённая причина. В нашем же случае неделю назад просто повесили объявление в подъезде о том, что все должны быть дома первого апреля, ибо владельцу вздумалось осматривать свои владения. Без причины. Прямо вот дословно "Wohnungsbegehung durch den Eigentümer! 8-10 Uhr! Bitte um Anwesenheit!" .Время очень неудобное, не к 11 же часам на работу потом ехать, придется брать выходной... Как Вы думаете, в этом случае также необходимо остаться дома и впустить владельца? Или, сославшись на отсутствие причины посещения, просто уехать на работу? Даже записочку объяснительную на дверь прикрепить могу :)
Спасибо!